房地产业务调研考察报告

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死鱼一条

——学习实践科学发展观活动调研报告

房地产工作调研考察报告

白银市房地产管理局副局长李兰宏

（2009年4月13日）

为解决制约我市房地产业发展的突出问题，实现产业科学发展，我局组成“住房保障”和“物业管理”专题调研考察学习组，坚持内外结合，在深入细致调研我市重点房地产工作的基础上，派物业管理专题组赴河南洛阳、焦作、郑州3市进行了为期5天的考察学习。通过调研考察，我们进一步吃透了全市房地产业发展现状和发展趋势，开阔了眼界，启发了思路，进一步坚定了房地产业科学发展的信心。

一、基本情况

我们调研目的在于发现问题，分析原因；考察学习重在拓展思路，寻找对策。实现两者有机结合，达到了提高认识，统一思想，增强信心的目的。

（一）调研工作情况。

调查研究侧重于住房保障与物业管理。总体看，这两项工作初见成效，但也存在不容忽视的问题。表现在:

1、住房保障工作进展顺利，但需要在配套地方资金、创新工作机制上下功夫。

我市计划用3年时间（2009年到2011年）实现1.9万户低收入家庭住房问题应保尽保。并制定了《白银市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》、《白银市解决低收入家庭住房困难发展规划和年度报告计划（2008-2012）》、《白银城区2008-2009年度经济适用住房和廉租住房建设实施方案》等一系列政策措施保障落实。目前，全市保障工作有序展开。一是发放租赁补贴覆盖面逐年提高。自2006年启动住房保障工作以来，廉租住房补贴范围逐步扩大，由2006年的241户扩大到2009年的5872户，保障条件由2006年的特困家庭扩大到人均住房建筑面积10平方米以下低保住房困难家庭。3年累计发放补贴资金1743万元。二是廉租住房建设项目稳步推进。2008年在建项目806套, 4.03万平方米，投资概算4188万元，截止今年4月，共完成投资2244万元，占53.58%；2008年底新开工项目共1083套,4.98万平方米，投资概算5180万元，截止今年4月，共完成投资1677万元，占32.37%；2009年需要筹集廉租住房房源4789套，21.83万方米。目前，白银城区三期廉租住房建设项目土地划拨、规划许可等前期手续已办理齐全，正在进行拆迁安置工作；靖远三期廉租住房

前期各项工作已完成，工程已进入基础开挖阶段；会宁、平川、景泰三期廉租住房项目正在办理征地、拆迁、设计等前期手续。通过调研我们发现，我市住房保障工作面临一系列困难和问题：

一是地方财政落实配套资金比较困难。以2008年各县区财政收入为例，分别为：会宁县2880万元，靖远县4981万元，景泰县6258万元，白银区16279万元，平川区13718万元。2008年保障性住房建项目需地方配套资金占县区财政收入的比例分别为：会宁县450万元占15.63%，靖远县504万元占10.12%，景泰县322万元占5.14%，白银区800万元占4.91%，平川区700万元占5.1%。由于配套资金落实困难，导致廉租住房项目建设进度迟缓。二是相关部门间协调沟通机制没有建立。中央廉租住房专项补助资金的申请拨付涉及多个部门，由于沟通渠道不畅，信息交流不及时，资金下拨进度滞后于工程建设进度。三是住房保障工作体制不顺，机构不健全。我市除靖远县、平川区设置房地产管理局外，会宁、景泰、白银区房地产管理机构均为建设局二级单位，协调汇报环节多，工作时效不高。除市房产局成立住房保障中心外，县（区）一级都没有专职住房保障机构。四是住房保障工作经费紧张。五是核定申请家庭的经济收入难度较大。六是部分县（区）住房保障职能部门领导观念保守陈旧，思路不清。

2、物业纠纷引发的群访事件高发势头得到遏制，但物业管理服务水平较低的基本面没有根本改变。

近年来，我市在推进物业服务市场化、化解矛盾纠纷方面多了大量艰苦细致的工作，有效维护了社会稳定。

在推进水、电、暖系统分户改造方面，通过协调开发公司、房屋单位、物业公司、住户个人出资和房产局补贴等方式，完成供暖分户改造80万平方米，供水系统分单元改造5万平方米，供电系统分户改造28万平方米。目前市区物业企业服务区域内供暖、供电系统分户控制改造已达70%左右，由水电暖供应引发的物业矛盾呈下降趋势。

在规范企业服务行为方面，我们在用《物业管理条例》、《物权法》、《白银市物业管理办法》等法律法规约束的同时，每年对企业严格按照省建设厅，省物价局关于物业企业服务等级和收费标准评定标准进行考核，根据考核情况确定收费标准。每年举办一期物业从业人员培训班，学习法律法规，会诊矛盾纠纷、介绍典型经验，企业服务水平明显提高。调研发现，我市物业管理存在的问题也是突出的:

一是物业服务市场化程度不高。我市现有物业管理服务单位50多家，托管物