商业地产招商运作存在的主要问题
万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨
万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨万达商业地产是中国知名的商业地产开发运营公司，拥有丰富的开发运营经验和强大的品牌实力。
然而在市场竞争日益激烈的背景下，万达商业地产的商业开发运营模式也面临着一些问题，需要进行深入的反思和探讨。
本文将从商业开发运营模式存在的问题入手，提出相应的提升方法，力求为万达商业地产在未来的发展中提供一些有益的建议。
一、商业开发运营模式存在的问题1. 周边配套不够完善万达商业地产在商业开发项目中，通常会考虑到商场、写字楼、酒店等建筑，但对于周边的配套设施如公园、学校、医院等却往往不够重视。
这样一来，项目周边的生活配套不够完善，影响了居民的生活品质，也减弱了商业地产的吸引力。
2. 经营管理不够灵活在商业地产运营过程中，万达通常采取统一的管理模式，无论是在招商、物业管理还是市场推广上，缺乏针对特定项目的灵活性。
这种统一管理模式难以适应不同项目的特点，也难以满足市场的个性化需求。
3. 商业模式单一万达商业地产的商业模式主要以购物中心为主，但随着互联网经济和消费升级的发展，传统的购物中心模式已经难以吸引更多的消费者。
线上线下融合的模式也成为了发展的趋势，而万达在这方面的布局和实践相对较少。
二、提升方法探讨针对周边配套不够完善的问题，万达商业地产可以在项目开发之初，就充分考虑到周边配套设施的建设。
比如可以与当地政府合作，引入公共设施项目，提升项目周边的居住环境和生活便利程度，从而更好地满足消费者和居民的需求。
在经营管理方面，万达可以逐步建立起基于项目特点的灵活管理模式。
针对不同项目的市场推广方式、物业管理流程等进行调整，以实现更好的项目适应性和市场响应能力。
在商业模式上，万达可以逐步拓展多元化的商业模式布局，比如加大对文化创意产业的投入，拓展数字化商业服务等方面，并逐步构建线上线下融合的商业生态圈。
这样一来，可以更好地适应市场需求和消费升级的趋势。
商业地产开发招商经营管理问题及对策
商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产包括商业和地产两个概念。
商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。
从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。
商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。
由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭拿地一规划—设计一建设一销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。
由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。
总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：规划设计和市场定位不匹配商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着城市化进程的加快和商业发展的需求，商业地产开发及经营管理成为了现代城市发展中的重要组成部分。
商业地产涵盖了购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种商业用途的地产，这些地产的开发和管理对城市经济的发展有着重要的影响。
随着市场的竞争加剧和经济环境的变化，商业地产开发及经营管理也面临着一系列问题和挑战。
本文将从商业地产开发及经营管理的角度出发，探讨其存在的问题并提出对策。
一、问题分析1. 市场竞争激烈随着商业地产市场的扩张和多元化发展，市场竞争日益激烈。
在同一个区域内，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目相互竞争，争夺客源和租户。
市场竞争激烈导致了商业地产项目的运营难度加大，租金下降，投资回报率下降。
商业地产项目的建设成本和运营成本也在不断增加，加剧了经营压力。
2. 租户招商难随着市场的多元化和个性化发展，商业地产项目需要吸引各种类型的租户，如餐饮、零售、娱乐等。
租户招商难成为了商业地产开发及经营管理的一大难题。
一方面，租户对商业地产项目的位置、规模、配套设施等有着较高的要求，租户的投资与运营风险也增加了商业地产开发商的谈判难度。
租户招商难不仅影响了商业地产项目的运营，也降低了项目的市场竞争力。
3. 经营管理不规范商业地产项目的经营管理对于项目的长期发展至关重要，然而许多商业地产项目存在着经营管理不规范的问题。
这主要体现在两个方面：一是运营管理水平参差不齐，导致了服务质量参差不齐，租户满意度降低；二是物业管理不善，导致了设施维护困难，安全风险增加。
经营管理不规范不仅会影响商业地产项目的运营效率和盈利能力，也会造成品牌形象和市场口碑的下降。
二、对策建议1. 提升品牌形象面对市场竞争激烈的环境，商业地产开发商需要通过提升品牌形象来增强项目的竞争力。
一方面，可以通过精心规划和设计，打造独特的商业地产项目形象，吸引更多的投资者和租户；可以通过提供优质的服务和管理，树立良好的品牌口碑，吸引更多的消费者和游客。
商业地产的开发、招商与运营管理及存在的问题(案例分析)
SHOPPING MALL（1）
SHOPPING MALL 简称 MALL，与购物中心、商 业街不能等同，美国对 MALL的诠释是指“在毗邻 的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组 成的大型零售综合体”，由开发商开发建设、统一 管理的商业设施
它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场， 能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所
健身服务类商业房地产和休闲类房地产，首先在国内大城市 发展，作为生活品质的一个标准，被越来越多的运用在商业 房产中
连锁超市
超市起源于法国家乐福 1963 年创建的特级市场，该业态首次 将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合，它倡导：超大的 营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费 方式，以家庭消费为目标客户。
日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在当地零售业 态如百货、超市、仓库商品、专业店等均已成熟，竞争 激烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下， 在郊区逐步开发建设
SHOPPING MALL（3）
我国部分城市人均 GDP 已达数千美元，繁华商业 区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收 入者的需求，加上年均 100 天的节假日如何休闲 等因素，正呼唤 MALL 类的多功能型商场的萌芽
来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交 通工具。
该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、 商业等综合方式，行业以高档商店、高档餐饮、高级娱 乐中心，行业数量为 300个，核心为高级时装店、大型 游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所、汽车商店 等。
来此街购物的人群购买频率低但数额巨大
具体系于 2 点：如何使客户受超市的吸引，克服距离上的不便， 尽量频繁地光顾；如何使来店顾客增加购物项数与购物的平均单 价。这需要从商品结构、商品价格、宣传广告、经营方式都要进 行仔细设计
商场招商困难总结汇报材料
商场招商困难总结汇报材料商场招商困难总结汇报材料（1000字）一、引言商场招商是商场发展的重要环节之一，也是商场经营的关键因素之一。
然而，在实际的操作过程中，我们发现商场招商存在诸多困难，导致了招商工作的进展受阻。
为了更好地总结经验教训，提出解决方案，特将商场招商困难进行总结汇报。
二、招商困难1. 市场竞争激烈：目前，商场招商市场竞争激烈，各个商业地产项目争夺有限的资源，导致招商过程遇到了较大的阻力。
这使得商场招商面临着招商资源有限和竞争压力大的困境。
2. 招商渠道受限：目前，商场招商渠道相对较为单一，主要依赖于传统的面谈及招商会议等方式。
这种方式存在限制，无法覆盖到更广阔的招商人群，制约了商场招商的进程。
3. 品牌吸引力不足：商场作为招商对象，需要具备较高的品牌吸引力，吸引更多的品牌商家入驻。
然而，目前还有一些商场的品牌吸引力不足，无法吸引到知名品牌商家，从而影响了商场的招商成效。
4. 商场定位不清：商场的定位是商场发展的方向和目标，也是招商的基础。
然而，一些商场在定位上存在问题，无法明确自身的优势和特点，导致商场招商困难。
5. 招商策划不周：商场招商需要制定具体的招商策划方案，但目前一些商场在招商策划方面还存在不足，策划不具备针对性和前瞻性，导致招商效果不理想。
三、解决方案1. 加强市场营销能力：商场，特别是新开业的商场，需要注重提升自身的市场营销能力，提高品牌吸引力和市场竞争力。
可以通过提高服务质量、营造良好的购物体验和加强市场推广等方式增加商场的品牌吸引力。
2. 拓宽招商渠道：招商渠道的拓宽可以增加商场的曝光度和招商资源。
可以通过互联网等新兴渠道进行招商，例如推出官方网站、社交媒体营销等，吸引更多有意向的商家关注商场。
3. 完善商场定位：商场需要根据自身的资源和优势，明确自己的定位。
可以通过优化商场的业态布局，提高商场的特色和差异化，吸引更多的目标消费群体和品牌商家入驻。
4. 制定招商策划方案：商场招商需要制定具体的招商策划方案，明确目标、任务和具体措施，从而提高招商的针对性和前瞻性。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个庞大的系统工程，其中存在着各种问题和挑战。
本文将分析商业地产开发及经营管理存在的问题，并提出相应的对策。
1. 土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，商业地产的开发面临土地成本与供给问题。
对策：应当注重土地资源的合理利用和开发，积极寻找新的土地资源供应来源。
2. 市场需求不确定：商业地产开发过程中，市场需求的变化是一个不确定因素，以至于有时产生了供大于求的情况。
对策：在商业地产开发之初，应进行市场分析与需求预测，采取精准的定位和策略。
3. 开发成本高企：商业地产开发的投入成本很高，包括土地成本、建设成本和人力成本等。
对策：应在规划和设计阶段，充分结合市场需求和投资回报预期，进行成本控制和精细化管理。
4. 法规政策不明朗：商业地产开发涉及到土地规划、建设审批、环保等多方面的法律法规，遇到政策不明朗或变化频繁的情况，将增加项目投资风险。
对策：应积极了解和遵守相关法规政策，加强对政策变化的预判和应对能力，降低法律风险。
5. 品牌附加值不高：商业地产开发项目缺乏引领性、品牌化的设计和运营理念，导致品牌附加值不高。
对策：应注重打造与市场匹配的品牌形象，提升商业地产的附加值，增强自身竞争力。
1. 租金收益下滑：受市场因素和竞争因素影响，商业地产的租金收益存在下滑的风险，影响企业盈利能力。
对策：应该不断优化商业地产的租户结构，提升商户的核心竞争力，增加租金收益。
2. 经营费用居高不下：商业地产的经营费用包括物业管理费、维护费等，通常较高，影响了企业的盈利水平。
对策：应采用高效的管理模式，优化成本结构，降低经营费用，提高利润率。
3. 高会员留存难度大：商业地产在运营过程中，尤其是商业综合体，往往存在会员流失的问题，难以维持稳定的客流量。
对策：应考虑定期举办各类活动，增强会员粘性，提高会员留存率。
4. 管理水平不高：商业地产管理存在一定的局限性，缺乏国际化的管理水平，导致经营效率低下。
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决商业地产经过这几年大跃进式的高速发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，很多城市大量的商业地产物业处于空置、闲置状态。
开发商建好的商业地产项目既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境甚至资金链断裂导致企业破产。
前几年流行的产权式商铺销售模式【返租】在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。
但即便大资本进入，也需要项目先成功招商并正常经营。
招商运营难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。
分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：一、供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。
商业地产的供给远远超过了市场发展的需求，供求关系已经严重失衡，造成空置闲置是必然的结局。
当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业空置、闲置，一方面大量优质商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
二、没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。
这个定位的外部基础是对周边区域详细的市场调查、研究。
但现在很多项目已经建好却难以招商而找上门来的开发商，商业地产医生林海彬发现这些项目基本未做任何专业的前期市场调研（或者调研不专业）就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万㎡的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁？谁来消费？这些消费能否养活经营商家？往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入空置、闲置状态实在是太正常了。
三、业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚各业态商家在选址扩张开店时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿及需求，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性的。
最新-商业地产开发招商经营管理问题及对策 精品
商业地产开发招商经营管理问题及对策摘要近年来，国内各大、中、小城市为提升城市品牌和影响力，极力在不同层次领域打造城市核心商业圈，建设各种形态的地标性商业建筑，商业地产开发蓬勃发展。
由于国内的商业地产起步较晚，且各投资机构、开发商大多从住宅开发转型而来，开发理念和思路习惯性套用住宅的开发思路，即采用先开发、再招商、后经营的流程管理模式，从而产生开发、招商与经营等环节脱节，对后期的经营管理造成极大影响。
文章从商业地产开发、招商及经营管理存在问题的表现特征为出发点，深入分析商业地产开发、招商及后期的运营管理产生问题、原因及由此带来的后果，并提出了目前市场上几种常见和有效的解决方案和建议。
关键词商业地产；开发；招商；经营管理1商业地产概念介绍商业地产包括商业和地产两个概念。
商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。
从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。
商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。
由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着成功的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭拿地—规划—设计—建设—销售住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用先开发、再招商、后运营的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。
由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
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招商运作存在的主要问题
一、招商难究竟难在哪里
招商难,已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互E依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。
于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”,才能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。
为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店
临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四,给钱就让进”的做法,看似为开发商投资收益着想,多拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。
“招揽什么样的商家进店”,看似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:其一,购物中心的商品和服务到底“卖给谁”(目标消费群体以及商圈范围?居民社区型的购物中心,招
商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物中心,则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
这是购物中心招商运作的基本要求。
其二,本项目区别于其他同行的经营特色是什么?不同的经营特色,有不同的商户阵列,就有不同的招商蓝图。
打算强化购物中心中高档商品,应以知名品牌为招商重点;以休闲娱乐为特色的购物中心,则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。
不能见别人上什么,你就上什么。
“跟风”往往造成与他人的雷同,抹煞自身特色。
其三,项目自身的建筑特点有哪些?建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。
有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。
其四,购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。
对这种消费文化问题,招商工作是无法回避的。
比如,国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉,但在许多地区,国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香;地方品牌虽不大,可具有独特性和顾客忠诚度。
最有名的,不一定适合列入招商蓝图。
其五,市场消费的未来发展趋势是什么?比如近几年,欧美国家新建购物中心反映出强化娱乐设施的趋势。
据资料称,2001年英国新建的购物中心,有38%把主要的娱乐设施(电影院、保龄球场、夜总会、少儿游乐场等集于一身。
而在前五年,这个比例仅是25%。
目前,某些新潮且极富特色的“形象店”(比如新潮服饰店、家庭装饰品店、登山攀岩运动品店等将成为业界新宠。
“形象店”对吸引青少年、突出购物中心商品花色的立体感和前卫化很有效果。
招商计划只有顾及消费流行趋势,才能更加强化购物中心的品牌形象。
综上所述,“招揽什么样的商家进店”,实际在很大程度上决定购物中心“卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要问题。
它关联着购物中心这个复杂系统的各方
面、全过程。
所以,招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入,根据总体定位,进行全方位的业态、业种规划,并把蓝图交给建筑设计师进行平面、立面布局,赋予有生命和个性的创意设计,才能形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
三、如何定租金才恰当
如何定租金,事关项目招商的成败,总让开发商们挠头,也是招商争议
的焦点。
其实,定租金的难处主要来自于3方面的矛盾。
一是投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾;二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。
我们认为,第二方面(价格政策与承租商要求之间的矛盾是最主要的矛盾。
因为,价值(价格在根本上是由市场决定的,最终由承租商说了算。
营销魔方一时能掀动价格,但改变不了市场的价值规律。
商家们不买账,开发商再急也没用。
周围同类项目之所以能够保持租金的高价位,大多是同行各方面努力工作的结果,是“熬炼”出来的旺铺。
倘若盲目攀比照搬,企图一蹴而就,最终往往碰壁而归。
如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分3个方面:整体价位;租金形式;付租时间。
目前,业内招商操作大多偏重于第一方面(价位。
其实,后两者(尤其是不同形式租金的各种组合同样是招商成功的有效杠杆。
比如,为加强对“形象店”的招商拉力,可采用“定额租金(低十百分比租金(中十补贴返还(中”的组合设计。
为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的“定额累退”方式:“第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/ 平方米”等。
不同形式租金的不同组合,有着不同的作用,可以延用到购物中心的长期经营(完善业态业种,降低铺位空置率等中去。
“租金越高越好”,是目前内地开发商为尽快收回投资而普遍采用的价格政策。
然而,现代购物中心目前在内地尚在成长阶段,要使跑惯了百货商店、超市的广大消费者接受这种崭新的购物场所和消费习惯,还需一定时日。
我们认为,在这种情况下,购物中心在招商中相应地采取租金“低门槛”策略,是比较恰当的。
当然,门槛“低”并不是绝对的,在一定条件下可以向“高”转化。
这种转化的“条件”有二:一是在“低门槛”之后再设“保护性门槛”,如正当费用摊销,合法费用收取,年营业额的要求,服务质量的标准,业态业种的保护等等。
二是眼下放水养鱼引导市场,努力搞好经营管理,待把生地“煨”成熟地,将给开发商带来更大更长久的投资收益。
四、招商租约中的三大痼疾
有些好项目,承租户看中了,却老是犹豫磨蹭着不敢签约,甚至今天签了,明天就毁约推翻。
这到底是为什么?
对开发商的不信任,是其主要心态之一。
如前文典型表述:“谁知道美好蓝图将来能不能兑现”。
商业信誉不好,是另一种社会“环境污染”。
究其渊源,地产开发业“责无旁贷”。
其中,商业租约就是一种集中体现。
正如商户所说:现在的合同,还不如买个家电的说明书写得清楚和明白。
目前购物中心的招商租约,在开发商方面主要存在着3方面的问题:
1、主观上有意地利用信息不对称,在租约某些条文中做文章。
或笼统,
或简约，或避而不谈，或偷换概念，以图给承租商多加一些责任，给自己多留一些权利。
轻者是为己多留些回旋缓冲余地，重者则属于暗下圈套，攫取不义之利。
无论哪一种，都是对承租商权益的不正当侵害。
我们认为，把租约制定得详详细细、清清楚楚、明明白白，不仅利于改变地产商业界的信誉形象，使整个产业更好地发展，而且，对开发商自身的近期利益和远期利益，都有莫大的好
处：一会获得广大商家的信任，有力地推动项目招商，尽快回笼资金；二会大大降低商户不信任给招商带来的高额成本费用，大大提高工作效率，减少招商工作量；三是为开发商与承租商的战略合作结盟，奠定了一个良好的信任基础，获得长远发展效益。
2、陈旧的思维定势，导致租约的内容简单笼统、残缺不全。
出了问题往往无案可稽，后遗症较多。
常遗漏（或笼统模糊）的合同要点试举几例： * 承租商想更改店牌及商品主打品牌，有没有自主权？有多少？ * 承租商想转租或分租，租约的责任义务（包括权力）由谁承担？ * 承租商每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？ * 承租商可以在周围开设同类分店吗？可在多远以外开店？* 空场后如果商家店内起火，管理员可以强行破锁进店吗？有哪些紧急情况可以这样做？其损失由谁来承担？等等。
3、开发商对承租商，普遍重视合同的制约功能，忽视合同的激励、引导功能，只强调“必须做什么，不能做什么”，缺乏“鼓励做什么，奖励做什么”。
这是强制性管理习惯在招商租约方面的反映。
租约激励性的弱化，不利于购
物中心的核心竞争力——“1+1＞2”的系统整合效能的成长和发挥。
如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？以租金为例，比起定额租金，百分比租金更能强化双方“利益同享、风险共担”的共同体意识。
“定额累退”（商户达到一定营
业额后，开发商降低抽成百分比），则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。
再如，给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与，变相降租，这都是有效的招商举措。
以商品服务结构为例，可以用优先、优惠等条件引导商家，来帮助购物中心完善业态业种。
如购物中心招标新项目，在同等条件下，对入驻两年以上的商户给予优先中标，最初两年的租金还可优惠 20%。
提高承租商的服务水准，同样可以租约来引导。
如把购物中心的《服务规范》和商家各自的《服务标准》都作为合同附件。
“合同意味着制约，也意味着激励”，仅一词之差，却反映了商业经营管理的两种不同的理念，产生着两种不同的效果，倡导着两种不同的企业文化。