商业地产招商业态定位基础
某置业公司商招商定位方案
某置业公司商招商定位方案某置业公司商招商定位方案一、背景分析随着城市化进程的加快和人们对生活品质的不断追求，房地产市场的发展也愈发火爆。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，置业公司要取得优势地位并吸引更多的商家入驻，必须有精准的招商定位方案。
本文将针对某置业公司，提出一份具体的商招商定位方案，以引导公司在商招商过程中更加高效和有针对性。
二、定位目标1.做好市场定位。
根据市场需求和消费者的购房需求，准确定位自家楼盘的产品类型、品质、规模，同时要考虑到楼盘所处的地理位置以及周边配套设施等因素，以确保找准目标商户，并吸引合适的商户入驻。
2.树立优势品牌形象。
通过有效的宣传推广策略，塑造公司的品牌形象和美誉度，提升品牌知名度和认可度，以吸引更多商户入驻。
3.提供全方位的服务。
为商户提供全程服务和支持，让商户在入驻过程中感受到公司的专业水准和关爱，以建立长期合作关系。
三、定位策略1.明确客户群体。
分析目标客户的消费习惯、消费能力、购房需求等，以找到合适的商户进驻。
例如，对于以年轻白领为主的购房群体，可引进健身房、咖啡厅、餐饮店等商户；对于家庭购房群体，可引进超市、母婴店、幼儿园等商户。
2.突出特色定位。
根据楼盘产品特点和周边环境，确定特色定位，吸引符合特定需求的商户进驻。
例如，如果楼盘位于商业中心区域，可以定位为高端品牌商业中心，引进国际知名品牌商户；如果楼盘位于居民区附近，可以定位为便利型商业中心，引进便利店、小吃店等商户。
3.创新营销策略。
通过创新的营销策略，吸引目标商户的注意力，增加他们对该项目的兴趣。
例如，可以组织商业洽谈会、品牌发布会等活动，邀请目标商户参加，同时在宣传媒体上进行广泛报道，增加项目的曝光度和吸引力。
四、推广手段1.网络营销。
通过公司官网、微信公众号、微博等社交媒体渠道发布广告、推送产品信息，以吸引目标商户的关注。
2.线下活动。
组织商业洽谈会、品牌发布会等线下活动，邀请目标商户参加，与商户面对面沟通并进行商务合作。
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
商业地产定位业态规划与招商管理
商业地产定位业态规划与招商管理商业地产定位业态规划与招商管理一、引言商业地产是指通过投资、开发和运营等手段，将物业转化为能够吸引消费者和租户的商业用途，并能够带来稳定收入和增长的不动产。
商业地产作为一个具有潜力和回报的投资领域，对于定位业态规划和招商管理都需要有清晰的战略和有效的执行。
二、商业地产定位业态规划商业地产定位业态规划是指通过对市场调研和分析，确定商业地产在业态水平上的定位和发展方向。
以下是商业地产定位业态规划的几个关键步骤：1. 市场调研与分析：对目标市场的消费者需求、竞争对手、经济环境、交通便利性等因素进行全面的调研和分析，以获取市场的潜力和特点。
2. 地产特性评估：对商业地产的地理位置、面积、建筑结构、人流等特性进行评估和分析，以确定其适用的业态类型和规模。
3. 业态策略确定：根据市场调研和地产特性评估的结果，确定商业地产的主导业态和辅助业态，以及相应的业态策略和发展重点。
4. 租户定位与招商规划：根据商业地产的业态策略，确定目标租户的类型和数量，并制定相应的招商计划和渠道。
5. 创新亮点设置：通过引入创新亮点和特色，提升商业地产的吸引力和竞争力，如充分利用周边资源、打造主题购物中心等。
商业地产定位业态规划的目的是根据市场需求和地产特性，选择适合的业态，从而提升商业地产的盈利能力和投资回报。
三、商业地产招商管理商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优质租户入驻商业地产，并进行合理的租赁和管理。
以下是商业地产招商管理的几个要点：1. 招商准备：在招商之前，需要充分准备招商材料，包括商业地产的定位、规划、业态特点、租户优势、招商政策等，以便向潜在租户传达商业地产的价值和优势。
2. 租户筛选：在招商过程中，需要对租户进行筛选，并评估其与商业地产的匹配度和商业价值。
筛选标准可以包括租户品牌知名度、运营能力、财务实力等。
3. 租赁合同谈判：在确定合适的租户后，进行租赁合同谈判，确定租金、租期、租金调整机制等具体条款。
某房地产项目商业定位与招商策略
某房地产项目商业定位与招商策略某房地产项目商业定位与招商策略在房地产开发中，商业定位和招商是至关重要的一环。
某房地产项目商业定位和招商策略的成功与否，关系到项目后续的投资回报和品牌认可度。
本文将从商业定位和招商策略两个方面来阐述某房地产项目的思路和实践经验。
商业定位商业定位是根据市场需求和房地产项目自身条件，制定的商业发展方向和目标。
某房地产项目的商业定位是基于对当地市场和商业氛围的深入了解，得出以下几个方面：1.社区商业配套——结合项目特点和目标人群，打造便利、品质和多样性的生活服务中心。
该项目位于城市的新兴区域，周边配套尚不完善。
因此，开发商在项目内规划了超市、餐厅、咖啡厅、药店、诊所等便利服务，打造时尚、多样的社区商业中心，为业主提供更加便捷的生活服务。
2.文化休闲——构建娱乐、文化、休闲多元化、个性化、前卫的消费和生活氛围。
该项目提供了运动健身、娱乐休闲、亲子教育、动漫游戏、音乐艺术等多元化的文化休闲服务，并聘请专业的服务团队提供高品质的娱乐和教育服务。
3.商务办公——开放的商业空间，构建多维的信息交流和服务平台，吸引创新创业人才。
该项目的商务办公用房将面向创新创业、知识经济等行业，打造开放、灵活、便利、高效的商务空间，以吸引和孵化高端人才和创新创业企业。
招商策略招商策略是指在商业定位的基础上，通过合理布局和定位，吸引具有品质、资金、资源和经营管理能力的合作伙伴，实现项目的共赢和提高整体竞争力。
某房地产项目的招商策略主要包括以下几个方面：1.差异化商业定位——基于商业定位，开发商对商户进行筛选和审核，挑选符合项目要求和客群需求的高品质商户。
同时，开发商还注重将商业配套与当地文化和氛围融合，打造出有别于其他社区的互动性与个性化，将客户粘性提高到最大化。
2.户型灵活、商业面积多元——开发商为商户提供不同面积的商业用房，使商户可以根据经营特点和市场需求选择合适的用房面积。
同时，开发商注重规划使用率，使商业用房的精打细算，给客户留下足够的经营空间。
商业地产招商策略要点 业态品类落位有讲究
运营管理与策略是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。
现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。
随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。
选择依据对于一个大型的商业地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业地产中一直呈上升趋势。
目前商业地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店……在确定了商业地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。
商业地产策划定位招商
商业地产策划定位招商商业地产策划定位招商随着经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业出现了蓬勃的发展态势。
在这样一个竞争激烈的市场环境中，商业地产策划定位招商显得尤为重要。
本文将分析商业地产策划定位招商的一般原则和关键步骤，以及一些成功案例。
商业地产策划定位招商的一般原则包括市场调研、目标客户群体确定、差异化定位、品牌建设等。
首先，进行市场调研是商业地产策划定位招商的重要前提。
通过分析市场需求及竞争对手的情况，了解市场规模、潜力和趋势。
其中，对目标客户群体的精确定位是商业地产策划定位招商的核心。
合理划分目标市场，确定主要顾客群体的特征和需求，以便有针对性地为其提供服务。
进行差异化定位可以帮助企业形成自己的独特竞争优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
最后，在商业地产策划定位招商的过程中，建立和传播品牌形象是至关重要的。
通过有效的品牌定位和营销策略，提高企业知名度和美誉度，从而吸引更多的顾客和投资者。
商业地产策划定位招商的关键步骤包括目标定位、项目规划、市场推广和客户招商。
首先，目标定位是商业地产策划定位招商的基础。
根据市场调研，确定项目的定位和定位的准确性。
其次，项目规划是商业地产策划定位招商的核心环节。
需要根据目标市场和客户需求，制定合理的项目规划和设计方案，包括项目的功能、面积、布局、配套设施等。
市场推广是商业地产策划定位招商的重要手段。
通过广告宣传、营销推广等方式，将项目信息传递给潜在客户，提高项目的知名度和关注度。
最后，客户招商是商业地产策划定位招商的最终目标。
通过招商、洽谈、签约等环节，吸引优质客户和投资者，实现项目的销售和租赁。
成功的商业地产策划定位招商案例有很多，例如温州财富广场。
温州财富广场位于温州市中心地段，是一个以商业、办公和住宅为一体的综合体项目。
在策划定位方面，温州财富广场明确将自己定位为“商务人士的首选”。
通过差异化的规划和设计，提供高端的商务办公和商贸配套服务，满足商务人士对便利性和专业性的需求。
商业铺位划分及部分业态招商条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15 提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 简单装修
部分业态招商 条件
服 经营楼层选择 （层） 结构层高要求 （m） 开间（m） 物业交付装修标 准 30－200
具体要求 80－150 1
≥4 4－8 10-20 提供接口，能保持稳定正常 裸露，最好不要有绿化带 不需要 提供接口，排污水管直径要宽 简单装修/毛坯
综合超市 社区标超 便利超市
餐饮
1层/2层
偏好社区商业街两端位置，临主干道
美容/美发 美容/
1层/2层
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 靠近主出入口，离居住区域较近 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 位置要求不高，可移动弹性较强
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择 （层） 结构层高要求 （m） 楼板承重（Kg/ ㎡） 给排水 供配电 电话线 物业交付装修标 准
具体要求 100-500 100-500 1
≥4.5
≥500 接驳到位 提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备 用电源 提供配口 毛坯
部分业态招商 条件
≥4.5
≥500 接驳到位，日供水量≥100吨； 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－ 150kw/1000㎡，并设置备用电源 提供与否需与发展商沟通 提供配口 配备管道煤气或瓶装煤气站 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-150 毛坯
商业地产项目的定位与招商经营管理-商业地产陈倍麟讲师概要
商业地产项目的定位与招商经营管理-商业地产陈倍麟讲师概要作为商业地产项目的招商经营管理方，必须具备清晰的项目定位和经营规划，以确保项目的投入产出比和运营效益。
而商业地产陈倍麟讲师在其演讲中阐述了商业地产的定位和招商经营管理的关键要素，本文将对其演讲内容进行概要。
一、商业地产项目的定位商业地产项目的定位为商业中心、消费指南、生活社区、娱乐场所等，需要投资者根据当地的经济发展情况、人口结构、消费水平等进行科学的市场调研。
1.1 市场调研市场调研是商业地产项目定位的前提，也是项目招商经营管理的基础。
需要进行对项目所在地区的市场环境、消费人群、同类商业地产项目的分析，确定项目的定位和经营策略。
1.2 商业地产项目的定位分类商业地产项目常见的定位有：•商业中心•消费指南•生活社区•娱乐场所商业中心是指依托商业资源，以商业服务为基础，以满足消费者需求为目的，为商家和消费者提供便捷的服务和交流平台。
消费指南是指以为消费者提供指导、建议、购买、使用、保养等全方位服务为基础，通过营造品牌形象、提升服务水平、创建消费环境等，吸引和保留顾客，满足消费者的需求。
生活社区是指以居民为主要目标群体，以为居民提供便捷的生活服务、活动和交流平台、社区环境建设等为核心目标，实现把消费和社交活动集中到社区内。
娱乐场所是指以娱乐、休闲、健身等为主要目标，以高品质的服务和活动为吸引点，实现集中消费和社交活动的场所。
二、商业地产项目的招商经营管理商业地产项目招商经营管理不仅涉及市场策略、规划设计和运营管理等多个方面，还需要在招商模式、商家管理和品牌建设上进行科学分析和规划。
2.1 招商模式商业地产项目的招商模式包括直营、特许经营、加盟等几种模式。
直营与特许经营模式的风险和控制较大，加盟模式较为稳定和节省成本。
2.2 商家管理商家管理是商业地产项目的经营核心，建立完善的商家管理制度是确保项目经营有序的关键。
商家管理包括入驻管理、运营管理、服务管理、市场推广等多个方面，需要投资者在招商前进行科学规划和管理。
商业地产的定位与业态组合分析
商业地产的定位与业态组合分析一、商业地产的定位商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。
而商业地产的定位是基于对国家政策的判断,对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。
（一）市场条件判断项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。
大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断.小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍,不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情.市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。
1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题:如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力,也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。
2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模.（二）商业地产项目选址在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作,而且要站在商家的角度来看。
事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化,因而也就难保其科学性与合理性.如果将这项工作交给专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。
1．商业地产项目的选址是项目能否成功的关键因素商业房地产项目的位置选择问题对于商业房地产项目的成功将是决定性的。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
某房地产公司商业定位及招商策略
某房地产公司商业定位及招商策略一、商业定位商业定位是指一个企业或者项目在市场中的地位和角色，是为了确定目标消费者、市场竞争力和核心竞争力等方面而制定的一系列策略和方案。
在商业定位中，房地产公司应该首先明确自身的发展规划和定位目标。
根据公司实际情况和市场需求，可以选择以下几种商业定位方式:1.高端定位：将项目定位为高品质、高服务的商业综合体，以提供奢华消费体验为卖点。
主要针对高收入人群，如购物中心、高端餐饮品牌、豪华住宅等。
2.多元化定位：开发多元化的商业项目，包括零售、住宅、办公、娱乐等功能，旨在满足不同消费者的需求，并提高项目的市场竞争力。
3.地铁商圈定位：选择地铁周边的优质地段开发商业项目，以便捷的交通条件吸引消费者，打造交通枢纽和商业中心，如地铁商务区、购物中心等。
4.特色定位：从特色文化、地域特点等方面突出项目的独特性，吸引目标消费者。
如可以打造艺术街区、文创园区等特色商业项目。
5.创新定位：通过创新的商业模式和服务方式，满足市场的新需求，打造创新型商业综合体。
如互联网+商业、智能商业等。
二、招商策略招商策略是指为了吸引优质商家入驻项目，提高项目的商业价值和经营效益而采取的一系列策略和措施。
1.梯度引入商家：根据项目的整体规划和商业定位，确定入驻商家的分类和数量，并根据商家在市场上的知名度和影响力进行排序。
首先引入知名度较高的商家，增加项目的美誉度和吸引力，然后逐步引入其他商家。
2.策划精彩活动：通过策划各种精彩的促销活动，吸引消费者增加到项目中消费，从而提升商家的经营收益。
可以组织特色展览、演出、主题活动等，为消费者带来新鲜感和消费乐趣。
3.引入大型连锁商家：引入大型连锁商家是提高商业项目知名度、稳定流量的有效手段。
可以与大型品牌商家合作，提供优惠政策和支持，让其选择入驻项目。
4.优化购物环境：提供良好的购物环境是吸引消费者的关键因素之一、可以通过引入高品质的商家、改善店铺装修、提供舒适的停车场等手段，提升项目的整体品质和吸引力。
某房地产公司商业定位及招商策略
满足不同商户的需求。
招商渠道
直接拜访
通过主动拜访目标客户，了解其经营需 求，邀请其参观商业项目，达成合作意 向。
参加展会
参加相关行业的展会或活动，与参展商 和观众进行交流，推广商业项目，达成 合作意向。
网络招商
利用互联网平台发布招商信息，吸引目 标客户主动联系招商人员。
委托招商
委托专业的招商咨询机构或个人进行招 商，利用其资源和经验，快速引进优质 商户。
2023
《某房地产公司商业定位 及招商策略》
目录
• 商业定位 • 商业分析 • 招商策略 • 商业规划 • 招商计划 • 风险控制
01
商业定位
定位概述
商业定位是在市场分析、竞争对手研究以及目标客群需求的 基础上，对商业项目的整体规划和设计。
定位概述包括对商业项目所处市场环境、竞争优势、目标客 户和商业类型的明确，以及对项目整体形象和品牌塑造的规 划。
06
风险控制
定位风险控制
01
风险识别
对于项目定位可能出现的风险因素进行预测和识别。
02
风险评估
对预测的风险因素进行量化和评估，制定相应的风险应对措施。
03
实时监测
对项目定位实施过程中可能出现的风险因素进行实时监测和预警。
招商风险控制
招商渠道多样化
采用多种招商渠道，如线上招商、线下 招商等，以降低单一渠道的风险。
招商对象筛选
严格筛选招商对象，确保其信誉和实力 可靠，降低合作风险。
合同管理
制定完善的招商合同，明确双方权利和 义务，降低合同风险。
招商进度监控
对招商进度进行实时监控，及时发现和 解决潜在风险。
市场风险控制
政策风险应对
《商业招商业态定位基础》PPT模板课件
易居集团
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
易居集团
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概
念提出 的源泉
理性恰
恰起源 于感性
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
易居集团
初步市场调查做什么
易居集团
商业地产规划运营体系结构
易居集团
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
商业规划
易居集团
商业规划
1 是项目框架构建的重要行为过程 2 解决项目的经营定位和发展定位 3 研究并寻找解决投资回报的策略 4 包括但不限于一系列的理性工作
易居集团
商业规划的涵义
商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本 质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念
开间与总体布局
商铺 开间
开间的策略
与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场
开间与租金平效
涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深
获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍
浅谈商业地产的业态定位
浅谈商业地产的业态定位一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。
遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位，仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。
经常可以听到某某老总：这个项目应该可以做个超市，某某策划总监说：可能做个家电卖场好一点，我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段，这样做自然很容易出现定位偏差，结果会是，你照百货的结构做了，百货招不来，改招超市，超市又嫌结构不合理，改，动作太大，费用又成了问题。
结果超市、百货都来不了，招商成问题，成了市场上常见的“问题商业”。
实际上，大部份企业通常都有自己的选址标准，定位只有符合该业态的选址标准，商家才会来。
所以，商业项目的业态定位是一套科学的，系统的工程，需要大量务实的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该项目经营的业态。
商业地产市场调查的内容很多，包括经济环境分析，生活结构研究，城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。
其中，核心是商圈调查。
至少要做以下三个方面的调查：（一）、商圈人口状况调查。
1、人口基数（城镇人口数量）2、人口密度。
3、人均可支配收入（富裕程度）。
4、购买力：人均生活支出、人均食品支出等5、商圈内常住人口、流动人口、工作人口的数量与比例6、客流走向7、商圈人口职业组成结构。
8、千人轿车拥有量9、商圈内人口消费习惯与需求调查。
10、商圈内人口年龄结构与消费群的变化。
（二）、商圈内商业环境调查和行业调查。
1、商圈的零售饱和指数（IRS）调查。
2、商业街的业态组成。
3、商圈内各行业的规模、数量、经营状况及品牌调查。
4、商圈街道的交通状况，交通运输是否顺畅、项目跟前是否有车站。
是否最接近购买力。
5、各行业相互关联性：如果在同一地区有过多的同行业商店，势必影响下同来的经营效果，例如电玩、KTV等行业，这是商业的趋异性；但另一方面，有的行业趋于扎堆，例如服装、鞋帽等行业，这是行业的趋同性；同时商圈的某些商业又能带动其它的商业，例如百货、超市业通常能带起餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性。
商业地产的定位与业态组合分析
商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位是指商业地产项目在市场上的定位和差异化特点。
通过市场调研，分析目标客群的需求、消费习惯和购物行为，了解竞争对手的优势和劣势，确定项目的目标客群和定位。
定位包括商业地产项目的核心价值主张、目标市场细分和品牌形象等。
例如，商业地产可定位为高端购物中心、主题商业街、社区商业中心或者综合体。
确立清晰的定位有助于项目的宣传推广和经营管理，提高项目的竞争力和知名度。
业态组合是商业地产项目中各种业态的配置和组合。
通过市场调研和竞争对手分析，确定项目需要包含的主力业态、引进的特色业态和支持性业态。
主力业态是项目的核心业态，通常占据较大面积和销售额。
特色业态可以是独特的主题店铺、特色餐饮或者文化创意区域等，用于吸引目标客群和增加项目的特色与吸引力。
支持性业态包括超市、便利店、娱乐设施等，为项目提供基础配套服务。
合理的业态组合有助于提升项目的吸引力和影响力，增加客流量和销售额。
在商业地产项目的定位和业态组合分析中，以下几个因素需要考虑：1.市场需求：了解目标客群的需求，包括消费水平、消费习惯、消费心理等。
同时还要分析市场的供需关系和潜在竞争对手，确定项目的市场空间和竞争优势。
2.地理位置：商业地产项目的地理位置对项目的定位和业态组合有重要影响。
不同地区或城市的消费习惯和消费需求有所不同，需要结合地理位置来确定项目的定位和业态组合。
3.目标客群：明确项目的目标客群，包括年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。
根据目标客群的需求和消费习惯，确定项目的定位和业态组合。
4.竞争对手：分析竞争对手的优势和劣势，了解他们的定位和业态组合。
通过竞争对手分析，确定项目的差异化特点和竞争优势，进行市场定位和业态组合的策略选择。
5.资金预算和风险：商业地产项目的规划和设计需要考虑资金的投入和回报。
根据项目的规模、定位和业态组合，评估项目的收益率和风险，并进行合理的资金预算和风险控制。
商业地产_社区商业定位与招商
4,760
16,660
18,000
1.08
中间型
阳光棕榈园 蔚蓝海岸
2,946 5,119
10,311 17,917
9,000 15,500
0.87 0.87
祈福新邨
7,464
26,124
19,800
0.76
皇御苑
3,690
12,915
5,940
0.46
内向型
万科四季花城
4,700
16,450
6,000
2021/9/11
6
社区商业类型--人均商业面积比指标
类型
案例 美丽365花园
户数 1,799
人口 6,297
商业总面积 （㎡）
16,000
人均商业面积 （㎡/人）
2.54
辐射型
招商海月花园 锦绣江南
4,199 4,400
14,697 15,400
28,000 25,000
1.91 1.62
海滨广场
2021/9/11
19
社区商业与整体住宅区关系
楼盘名称
万科四季花城 中海阳光棕榈园
波托菲诺 桃源居
主题风格
欧洲小镇风情 都市闲情+地中海生活情景
意大利风情山海小镇 世外桃源
表现形式
➢ 建筑外观、线条 ➢ 地方代表植物 ➢ 景观小品点缀 ➢ 与住宅风格统一
➢ 建筑外观、线条 ➢ 地方代表植物 ➢ 景观小品点缀 ➢ 与住宅风格统一
0.36
风和日丽
3,600
12,600
1,980
0.16
星河湾
10,330
36,155
5,000
0.14
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产自身物业的增值
1、城市发展地段增值 2、社会经济进步增值 3、时间推移物业自然增值 4、房地产是商业承载的躯壳
易居集团
商业地产运营的理念基础
品牌 创建
强互 动性
资源
整合
价值理
要持
念体系
续的
高附 加值
几何 增长
资本 吸引
持续经营 是关键
商业地产运营的理念应从 萌发投资项目的那一刻甚 至更早便建立并贯穿始终
何谓商业地产的商业规划
商业地产的商业规 划可以在商业内涵 流通交易、持续经 营以及品牌塑造等
层面来诠释
1.
何谓“规” “规”的本性？
“规”是限制，是 被动的
2.
何谓“划” “划”的本质？
“划”是突破，是 能动的
易居集团
商业规划是一个理性工作
科学机械理性不容主观臆断
收罗原始数据 统计分析评估 推敲模拟研判
博弈
水与油如 何混合
商客户 经营商客户是
油，油轻浮面
你要和商户交朋友 你教商户做生意
客户关系管理 谁贴近市场谁就有发言权
商户不是你的朋友 商户教你做生意
客户资源管理 灌输商业规划理念给商户
易居集团
知万变应万变
以不变应万变 以万变应万变 知万变应万变
商业地产 没有一剑 封喉的必 杀技，只 有随需而 动的组合 变化
定定位定模型
根据深度调研确 定项目概念定位 和发展定位 项目业态、档次、 模式以及最终定 位建议审核 深度市调侧重微 观市场现状和一 手资料搜集
易居集团
市场摸查和测试
市场试探 获取反应
定位建议 商业模型
前期招商 招商前奏
预测修正 营销准备
定价部署 预测依据
易居集团
市调阶段实战操作
商圈 界定
市调的规矩就是因应不同的商业地产 项目所处的区域位置进行画圈和比较
功能布局方法
好的布局不但必须适应项目定位和 市场需求，更富于效率和成本的性 价比控制
处理好项目定位和业态组合的点线 面之间的关系，全面均衡总体格局
上的空间营造和共享等等
易居集团
神经脉络：交通组织动线
动线设计准则
动线必须可以随时配合定位和 布局，没有绝对的标准和固定 的指标
内部与外部动线
组织 动线
组织动线策略
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
易居集团
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
易居集团
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
易居集团
开业养商是关键
商业地产需要养商已成共识，不同业态和行业 以及地段成熟度养商期各有长短
• 杀鸡派和养鱼派 • 养商到底养谁？ • 养商期主要做什么？ • 养商期宣推怎么做？怎样和运营配合？ • 养商开始的一两年是关键
2年
1年
开业
3年
易居集团
客户关系状态：水乳交融
运营者 运营管理者是
水，水重沉底
开间与总体布局
商铺 开间
开间的策略
与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场
开间与租金平效
涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深
获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍
易居集团
商业规划硬指标和建筑设计
五脏六腑：业态组合选择
行业与业态选择
围绕定位来进行行业和业态选 择以及不同行业与业态的组合
业态组合的选择
业态 组合
业态选择的标准
所有行业业态只有一个选择标 准：与项目既定定位的符合程 度，而非租金的高低或者所谓
的品牌知名度来确定
业态组合的掌控
唯有定位以及细分的定位才是选择 编排各种类别业态组合的唯一尺度
业态选择和业态组合的评判一定要 由发展商亲自主导，不能假手于任
何中介代理
易居集团
骨骼肌肉：商业功能布局
何谓功能布局
商业布局是商业规划工作的一 个具体实物形的体现 布局是定位的具体化和表征化
功能布局准则
功能 布局
功能布局策略
布局恰如排兵布阵，最是讲究 环境地理，布局侧重大格局的
功能配套与核心商业比例
易居集团
商业地产规划运营体系结构
易居集团
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
商业规划
易居集团
商业规划
1 是项目框架构建的重要行为过程 2 解决项目的经营定位和发展定位 3 研究并寻找解决投资回报的策略 4 包括但不限于一系列的理性工作
易居集团
商业规划的涵义
商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本 质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念
商圈 研判
看商圈：看传统商圈的发展规律，预 测商圈的迁移趋势和新兴商圈的潜力
强弱势均匀
强势商圈
弱势商圈
相邻商圈之间交叉竞争关系
相邻商圈之间互相吸引排斥
易居集团
市调阶段实战操作
商圈 层次
项目所在商势圈的层次（核心点、核 心圈、次级圈和边际圈各层次比重）
商圈 势力
看商势圈的影响力差异和特征，也看 有没有创建强势商势圈的条件和机遇
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概
念提出 的源泉
理性恰 恰起源 于感性
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
易居集团
1
商业地产建筑设 计不同于普通住 宅地产建筑设计 的关键在没有划 一固定的指标
2
商业地产规划的 硬指标因应不用 的相态和业态组 合具有不同的参 考值
3
指标参考值有时 与建筑设计硬指 标相矛盾，怎样 求得两种指标的 合理均衡？
易居集团
理性指标决定感性设计
所谓商业规划实际上就是要学会在理性和感性之间进行 一系列的合乎商业目标的取舍协调工作
商业地产的特征模式
一种商 业运营 管理和 房地产 投资开 发相结 合的复 合模式
易居集团
商业地产的灵魂核心所在
资本市场溢 价的增值
开发运营 品牌的增值
品牌力：……不断开发和成功运营带来品牌力 服务力：……不断积累经验和资源带来服务力
商业流通经营的增值
商家自身经营良性发展增值 商家生态利益链发展增值
狭义商业地产：
限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
广义商业地产：
除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
易居集团
中国商业地产的主要形态
站批百货 个体零售
批发市场 易居集团
商业物业常见的建筑形态：矩形、 正方形、回字形、凹字形、十字 形、L字形、T字形、线形、平行 线形、圆形、扇形、八卦形、簇 形、不规则形等等
类正方形
•城市综合体和 购物中心适合 且效率最高
线性组合形
•适用于邻里中 心和社区商业 以及区街商业
类圆弧形
• 利用率不高属 尽量避免的建 筑形态
不规则形
• 将主核心客户 商家合理布于 各不规则区
理性的指标
感性的设计
组合、布局、动线、开间章法
章法均属于硬指标，是理性的
理性指标循商业定律总结归纳
不同商业地产项目因其定位和 商业模式各具千秋，但理性硬 指标却是有章可循万法归宗的
感性常不计成本
感性的创意要在理性的指标面 前合理并和谐地妥协
创意是天马行空
建筑风格、轮廓、层高、平面 布局、电梯数量、照明、消防 以及后勤配套等均有明晰的套 用范围
易居集团
不同行业业态的规划特点
不同的行业和专业区分相对应出 现不同的业态乃至业态的组合， 差异需要因应不同的商业规划来 匹配
购物中心类
• 购物中心主题 专业化趋势的 把握
专业市场类
• 专业市场零售 综合化趋势的 把握
主题商场类
• 主题商场购物 中心综合化趋 势的把握
步行区街类
• 社区商业氛围 复合化趋势的 把握
初步市场调查做什么
掌握市场 竞争总量
定取向定范围
跟据项目概念和 商业目标确定初 步市调取向 跟据取向确定市 调要点、重点、 范围、区域和覆 盖率
定团队定任务
选择市场调查服 务机构 市调团队确立和 动员部署计划 市调开始及方法、 模型、进程的跟 踪反馈
定依据定工具
鉴定市场调查数 据代表性和分析 预测依据 评价市场调查的 分析结果 初步市调侧重宏 观层面和一二手 资料配合
商业布局与建筑平面
C
布局设计混淆
定位与经营商品品类
D
和经营环境档次混淆
易居集团
再好的规划蓝图也要付诸现实的可操作方法
运营管理
易居集团
商业运营
1 招商的成功就是痛苦运营的开始 2 市场无形之手拓展商机提升价值 3 无为而治的思维转化为有为而治 4 包括但不限于一系列的感性工作
易居集团
商业运营的感性工作
易居集团
商业定位评估分析模型
市调数据 统计归类
如何确立定位
•定什么，怎样使用市调资料 •用什么模型来分析评估数据
波士顿矩阵 波特五力 SWOT 价值发掘
易居集团