商业地产基础知识招商流程等
最全最完整商业地产招商策划方案
最全最完整商业地产招商策划方案一、项目概述1.项目位置：位于我国某大城市核心商圈，交通便利，人流量大。
2.项目规模：占地面积xx平方米，建筑面积xx平方米，共有xx 层，包括地上xx层，地下xx层。
3.项目业态：涵盖购物中心、步行街、餐饮、娱乐、办公等多种功能。
二、市场分析1.竞争分析：周边有xx家购物中心，其中xx家与我们项目规模相当，竞争对手的优势与劣势分别是什么。
2.客群分析：目标客群年龄、性别、职业、消费水平等特征。
3.招商方向：根据市场分析，确定招商方向，如引进知名品牌、特色商家等。
三、招商策略1.品牌引进策略：筛选优质品牌，确保项目品质。
2.招商优惠政策：制定租金优惠、装修补贴等政策，吸引商家入驻。
3.营销推广策略：通过线上线下渠道，扩大项目知名度。
四、招商流程1.招商筹备：成立招商团队，明确招商目标、任务、时间节点等。
2.招商渠道拓展：通过网络、展会、行业交流等多种渠道，寻找潜在商家。
3.商家评估：对有意向的商家进行评估，包括品牌知名度、经营实力、信誉度等。
4.商家谈判：与评估通过的商家进行谈判，达成合作意向。
5.签约入驻：签订正式合同，商家开始装修入驻。
五、运营管理1.商家服务：提供一站式服务，包括政策解答、手续办理等。
2.项目推广：通过活动策划、媒体宣传等手段，提升项目知名度。
3.租金管理：根据市场行情，调整租金价格，确保项目盈利。
4.物业管理：提供优质物业服务，确保商家和消费者的满意度。
六、风险防控1.商家信誉风险：对商家进行严格筛选，确保其信誉度。
2.市场风险：密切关注市场动态，及时调整招商策略。
3.法律风险：确保项目合法合规，避免产生法律纠纷。
七、项目评估2.项目运营评估：对项目运营情况进行评估，找出问题，制定改进措施。
注意事项：1.招商定位要清晰别看商业地产招商听起来挺简单，但定位不清可是大忌。
你得分清楚自己要引进的商家类型，是高端品牌还是亲民路线，是潮流新锐还是传统老字号。
招商专业知识
有请尹经理讲解
Thank You
王璐 2015.9.6
社区商业：是一种以社区范围 内的居民为服务对象，以便民、 利民，满足和促进居民综合消 费为目标的属地型商业。
商业地产概念、商业与住宅的区别
几个必要概念： 区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位臵。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、 洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸 纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）
调研注重的内容： 1、项目周边商业环境 2、项目周边常住人口组成 3、项目周边人均消费水平 4、项目未来规划指引 5、同类竞争对手的详细情况 调研报告的出具。
南部潜在商圈——高端居住区、社区商业聚集区
提起南部,人们除了想到山区，还想到高品质的居住。自济南提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的 城市发展战略，有着“济南后花园”之称的南部片区更是渐渐受到重视。随着大型商务地产祥泰广场、中海 环宇城、鲁能商业综合体和华润五彩城等商业地产项目拔地而起，南城商业终于开始摆脱“配角”地位，迅 速崛起，新的济南商圈格局即将形成。
B、谈判技巧：明确客人意向，善听善问，集中谈判，多次肯定，落实筹码，先易后难，大胆
还价，引导清晰 C、谈判中的异议 产生异议的原因： 客人面对决定时，感到不安，希望延迟作出决定； 客人未 能充分了解自己的情况或对你推荐的物业是否合适自己抱有疑问，表示客人充分表现自己。 D、解决异议的方法：询问法 ，条件交换法，预知未来法 。 E、 签约：签约时合理安排客户时间，签约时间应缩至最短，
商业地产规划和招商知识
商业地产规划和招商知识观点(1) 思路决定出路(根本的创新是思想的创新)(2) 资源决定策略(实事求是,务实是操作的出发点,整合须有基础,有局限性)(3) 战术决定战略(执行力是关键,三分战略七分执行)(4) 专业决定品质(专业分工的重要性)(5) 过程决定结果(节点推进与中间操作的重要)(6) 地段决定定位(在正确位置作正确的产品,地段即地脉,项目要顺应地脉,顺势而为)(7) 客户决定形象(按照客户的期望去塑造项目形象).(8) 落差决定性价(三星级成本,四星级产品, 五星级形象)第一篇商业地产的规划第一章商业地产的系统性规划一、商业建筑的外部人流系统规划商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。
1、便利的交通交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。
位于公交换乘站点或地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；而道路或其它障碍物阻隔的街道两边，通过设置人行天桥或地下通道进行连接，将能有效地把街道另一边的人流导入商场；另外，可在商场各楼层分别设置人流导入口，直接将地面或地下人流导入各个楼层，从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。
2、停车体系对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。
从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。
3、广场许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。
商业招商流程
商业招商流程一、确定招商目标。
在进行商业招商流程前，首先需要确定招商的具体目标。
这包括确定招商的规模、范围和目标客户群体。
只有明确了招商的目标，才能有针对性地进行后续的招商工作。
二、制定招商策略。
在确定了招商目标后，接下来需要制定相应的招商策略。
这包括确定招商的方式、渠道和时间节点。
在制定招商策略时，需要充分考虑目标客户群体的特点和需求，以及竞争对手的情况，从而制定出最有效的招商策略。
三、准备招商材料。
在进行商业招商时，招商材料是至关重要的。
招商材料包括公司介绍、产品介绍、市场分析、财务数据等内容。
这些材料需要精心准备，以便能够清晰地向潜在合作伙伴展示公司的实力和潜力。
四、寻找潜在合作伙伴。
一旦招商材料准备就绪，接下来就是寻找潜在的合作伙伴。
这包括通过各种渠道寻找潜在客户、合作伙伴或投资方，例如参加行业展会、举办招商活动、利用社交媒体等方式。
五、展开招商谈判。
一旦找到了潜在的合作伙伴，接下来就是展开招商谈判。
在谈判过程中，需要充分展示公司的实力和优势，同时也需要了解对方的需求和利益，以便能够达成双赢的合作协议。
六、签订合作协议。
最后，当双方达成一致后，就需要签订正式的合作协议。
合作协议需要明确合作双方的权利和义务，以及合作的具体内容和方式。
同时，合作协议也需要充分考虑双方的利益，以确保合作的顺利进行。
总结。
商业招商流程是一个复杂而又重要的过程，需要充分的准备和策划。
只有在明确了招商目标、制定了有效的招商策略、准备了完备的招商材料、找到了潜在的合作伙伴，并最终达成了合作协议后，才能算是成功完成了商业招商流程。
希望以上内容能够对您有所帮助，谢谢！。
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识(精华版)商业地产全程策划案纲要商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直接洽如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种生意业务形式，可定义为将商品或劳务直接出卖给最终消费者的贩卖举动，也是向消费者提供贩卖商品的一种商业举动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接干系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
批发：也是一种生意业务形式，零售的对称，是专门从事大宗商品生意业务的商业举动。
商业批发是生产与零售之间的中央环节。
通过商业批发举动，使社会产物从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地域之间商品流通的作用。
商业地产招商流程
商业地产招商流程ﻫ2、商业地产如何定位ﻫ3、成功招商五要素ﻫ2、商业地产招商策略ﻫ５、如何管理招商团队ﻫ6、商业地产术语一、招商工作流程１、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分ﻫ2、确定招商对象;ﻫ3、确定经营模式：投资经营；委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营;ﻫ4、制定招商优惠策略；ﻫ5、商业项目部进行客户招商月计划实施;ﻫ6、招商主管制定客户招商周计划;ﻫ7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽;9、商业项目部进行客户分类、确定重点；１０、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表１1、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金;ﻫ１3、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；ﻫ１４、开发商、客户双方正式签定招商协议；ﻫ二、商业地产项目定位ﻫﻫ波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务,满足了哪些群体的消费需求,分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位,分析竞争对手将来做什么,还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。
PＥST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political）、经济(Economic)、技术（Tｅchnolｏgiｃal）和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言,称之为PＥＳT分析法。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业地产商管公司招商流程制度
组建招商团 队
确定招商方案 政策及招商推 广策略
确定项目规划定 位
招商策划流程
确定项目可行性
项目可行性 分析
市场调研
全面开展招 商工作
拟定招商工作 进度计划
市场调研、项目可行性分析
第一部分 地块开发背景 1、开发背景 2、基本情况 3、经济指标 第二部分 宏观经济分析 1、宏观经济走势 2、宏观调控基调 3、宏观经济政策 4、楼市调控政策 5、商业地产前景
招商团队人员要求
三、人员素质
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄 ，败不妥。具体表现为要具备
（1）崇高的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新 ，具有执著的奉献精神；
（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头 ，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事， 不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。
三、人员素质
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 （1） 商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、 社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新 知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电 ，才能更好做好招商。 （2） 商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理 层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层 人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。 （3） 招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通 过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞 和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力
11、商业资源管理 12、客户进驻 — 形象控制 装修方案审核 进场计划 装饰计划检查 装修备案 13、协助开业
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商业地产基础知识1、商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2．商业地产的类型3、商圈:是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
零售业态：是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。
5、CBD ：全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
6、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。
特点1、由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。
2、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
3、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
根据销售面积，设相应规模的停车场。
4、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
5、商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
6、设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
7、目标顾客，以流动顾客为主。
8、根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。
9、步行街：（1）露天步行街。
上空无顶棚，空间开敞的步行街；（2）回廊式步行街。
步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（3）室内步行街。
步行街在室内，完全遮盖；10、商业街：商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。
主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。
特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。
11、主题商场：从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。
主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。
整个商场的商品只突出一个主题。
主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。
在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。
12、商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
13、商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
14、市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
15、社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
16、住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
17、. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
18、商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
19、交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
20、商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。
21、商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
22、租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
23、转租：指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
24、产权式商铺：产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。
当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。
投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
25、招商：招商其实就是招商引资。
招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。
招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。
26、返租卖铺：返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。
为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。
由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。
因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。
27、虚拟产权式商铺：在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。
这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。
28、大卖场：一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。
大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。
在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。
29、物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
30、一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
31、二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
32、渗透营销：是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。
33、SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。
指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。
34、集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。
35、市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
36、营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
的过程。
37、差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。
38、市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为"异质市场"和"同质市场"39、商业招商招租为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。
40、商业经营管理根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。
41、商业市场调查对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态及市场定42、商业业态定位根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
43、楼层定位根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
投资回报：是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。
1、年回报率的设计：现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6%~10%。
2、年回报率的操作形式投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价=6%~10%预估年租金收益=预估月租金收益*12个月风险期损失=月租金*2个月举例说明第二章招商人员的礼仪和形象一、仪表和装束二、名片递接方式三、微笑的魔力四、语言的使用五、礼貌礼节1、房地产招商行业：它是一个精彩、特殊的、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。