成都应龙湾别墅项目可行性分析报告

应龙湾别墅项目可行性研究报告

目 录

一、 总论 (3)

二、 项目概况 (4)

（一） 地理位置 (4)

（二） 区域环境 (4)

（三） 项目参数 (5)

（四） 设计理念 (5)

（五） 总体布局方案 (6)

（六） 社区配套规划 (6)

三、 成都别墅和高档住宅市场 (8)

（一）成都别墅市场的形成 (8)

（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10)

（三）高档物业销售分析 (14)

（四）城东、外东房产分析

（五）华阳房产分析

四、 经济分析和财务评定 (19)

（一） 建设总投资 (19)

（二） 建设规模 (19)

（三） 项目建设进度计划 (20)

（四） 资金来源及筹措计划 (20)

（五） 项目销售计划及销售收入预测 (20)

（六） 项目盈亏计划分析 (21)

（七） 项目现金流量分析和经济效益指标计算 (21)

五、 结论 (22)

六、 附件 (23)

（一）项目分年销售收入 (23)

（二）项目分年投资计划表 (24)

（三）项目损益预测表 (25)

（四）项目现金流量表 (26)

一 总论

改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。

在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，

更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。在市场细分 的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体 的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。

成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生 态环保”与“人文环境”相结合。本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。

二 项目概况

（一）地理位置

本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点1.5公 里；双流国际机场12公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重 镇，区位优势突出。

（二）区域环境

本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：

已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；

已建成占地面积5972平方米的府河街；

已修筑占地面积14亩的府河专业市场；

已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座；

已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座；

已建成日供气量达6万立方米的配气站一座；

已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2000户。

完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。

中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅10公 里。同时，本项目拟投入1000万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅20分钟的车程，交通十分便利；成都市化工市场迁入中和 镇后，又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。

社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。

（三）项目参数

项目名称：暂定“应龙湾•山水丽景”

性质：别墅及高档住宅区（即：高档物业）

总占地面积：580亩

总建筑面积：20万平方米

容积率：0.52

绿化率：70%

总投资：2.2亿元人民币

建设工期：4年

（四）设计理念

追求人居、建筑、自然、山水浑然天成，和谐完美。

1、结合山地坡度，地面高差，结合平面和立体绿化，设计出高低错落的立体轮廓，打破常

规设计的单调形象。

2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有阴影变化的立面效果。

3、每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景、水景，并呼吸清新洁净的空气，充分利用浑然天成的自然条件，造就天然氧吧的居住环境。

4、设计充分挖掘“苏杭名居”特色，成都本地文化特色，结合立面上的三段式处理，色彩明快，加上规划设计的横跨湖面、连接南北半岛的曲径“廊桥”，水边的柳树依依，整个小区将具有浓郁的江南水乡情调。

（五）总体布局方案

在规划思想的指导下，根据用地指标要求，初步拟定三个方案（即三种格调），基本分为单体豪华别墅、联体别墅及高档住宅。

单体豪华别墅：拟建24套，每套320平方米左右（建筑面积），拟建二层；

联体别墅 ：拟建296套，每套200平方米左右（建筑面积），拟建四层；

高档住宅：拟建1060套，每套132平方米左右（建筑面积），拟建五层；

布置原则按功能分区法，采取高级与一般级住宅之间由配套公共建筑及服务设施分割，豪华级与高级住宅以公共绿地分割。

（六）社区配套规划

1、停车场：社区内修建专用停车场。以保障居住区内无汽车的噪音和废气污染，社区内的交通将由大量的电瓶车完成。

2、高级会所：使业主享受社区内的综合服务，体味贵族人生。

⑴社交会所：设置茶房、休闲、咖啡厅、宾馆，适合于业主与亲朋好友倾谈、聊天，联络友谊；

⑵商业会所：设置会议室、餐厅等，适合于业主进行各类商务活动；

⑶康体会所：健身中心、乒乓球室、台球室、桑拿室、游泳池等，为业主提供一个强身健体的场所；

⑷家庭休闲娱乐会所：设置棋牌室、书吧、小超市等，适合业主全家娱乐休闲；

⑸自由会所：拟设置为影音室、形体课室、大型PARTY、讲座等，适合于业主自由租用和社区小型活动；

⑹泛会所：设羽毛球场、健身中心、网球场、老年晨练场、儿童游戏场等；

3、医疗保健：拟与四川省石油总医院合作，开设绿色健康通道，建立医疗健康服务中心，组织专家定期询诊、检查、常规化验等保健服务。

4、电子保安：拟建中央电视监控中心，红外线周界报警系统，电子巡逻系统、设置紧急求救按钮，与监控中心联网等等。

5、超市：拟引进知名超市大户，彻底解决小区购物问题。

6、公交专线：拟开通成都市区至本社区的公交专线，进一步缩短本项目与市区的距离。

7、学校：本项目教育配套齐备。中和镇现有省级重点中学——中和中学一所；设施齐全的重点实验小学——中和实验小学一所；有全封闭的高级幼儿园——佳佳幼儿园一所、这些将彻底解决未来业主的后顾之忧。

8、晨练跑道：拟在整个小区外围修建一个曲形晨练跑道，进一步提升小区的健康社区形象。

9、拟在晨练跑道的外侧建花墙。透绿化设计，将进一步改善小区空气质量，社区环境，提升楼盘的品质。

三 成都别墅和高档住宅市场