长阳半岛楼盘分析报告

长阳半岛楼盘调查分析报告
中粮万科长阳半岛的概况
中粮万科长阳半岛位于京良路南侧，距京石高速长阳出口约3公里，紧邻轻轨交通，房山线可与地铁9号线实现换乘，方便抵达丽泽商务区、公主坟、中关村等市区热点区域。

容积率为2，绿化率30%，占地面积500000平米。

生活配套目前还很不完善，但第一批业主入住后会有些小型配套，可以解决业主日常所需。

物业类型：普通住宅规划面积：500000平米
建筑类别：板楼,塔楼,高层建筑面积：1050000平米
装修情况：精装修规划户数：7000 户
开盘时间：2011-06-11入住时间：2013-10
开发商：北京中粮万科房地产开发有限公司产权年限：70年
投资商：北京中粮万科房地产开发有限公司...车位数：7000个（1:1）
物业公司：北京万科物业服务有限公司绿化率：30%
中粮万科长阳半岛1号地的祥云湾目前在售的户型为135平米3居、135平米4居，均价18000元/平米，板楼。

目前剩的户型为10多套84平米2居和90-100平米3居，均价为18000-18800元/平米，全款97折，贷款99折，2013年10月底入住。

项目内的幼儿园2013年9月份开始招生，小学和中学则到2014年才开始招生。

中粮万科长阳半岛项目介绍
中粮万科长阳半岛为万科在长阳的第一个项目，也是北京市楼市新政出台后第一个试水低价入市的楼盘，事实证明了其决定，该项目创造了屡次开盘屡次售罄的神话，并且在2011年新国八条出台后再次开盘，首日也出售60%。

项目1号地和5号地为住宅用地，建筑面积80多万平方米，3号地多为商业用地，建筑面积25万平米。

中粮万科长阳半岛区域介绍
中粮万科长阳半岛位于房山长阳地块，这里将建成中央购物中心，而且项目的，3号地块为商业用地，将配有小学、幼儿园和大型商业。

周边有京良路和京周路，距离京石高速长阳出口约3公里，从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里。

中粮万科长阳半岛周边交通
周边地铁：房山线- 长阳镇；
公交线路：933、993、646、黄向专、房28、房47
高速公路：京石高速
中粮万科长阳半岛紧邻已经开通的房山轻轨，房山轻轨2012年与9号线交汇后将彻底与市区地铁线路相连，届时去往市区丽泽商务区、公主坟、中关村、国贸等热点区域将非常的方便；项目为万科开发，品质比较有保障。

中粮万科长阳半岛附近的公交站为“军留庄”站，有646，、993、房山42路等公交线路经过。

其中646路公交车由前门开往良乡闫村桥，军留庄距离前门约30公里，搭乘646路公交车，大约需要一个半小时。

993路公交车由北京西站南广场开往窦店汽车站，军留庄距离北京西站南广场约26公里，搭乘993路公交车，大约需要一个小时十五分钟。

中粮万科长阳半岛周边配套
中粮万科长阳半岛在第一批业主入住后会有些小型商业，但只能解决业主日常生活，大型配套得等到2013年以后。

教育
项目将引进优秀的幼儿园、小学、中学，提供全程教育资源。

与宣武区教委共同签署了战略合作协议，创造性的共建“名校+名企”合作新路径。

中粮万科校舍等硬件设备与宣武区优质教育资源和先进教学理念结合，不仅为业主提供更方便、更完善的生活服务，更推动了社会力量办学，有利于实现区域教育均衡发展。

长阳半岛即将建设的中学正处于设计师招标阶段，将以节地、节能、节水、节材为理念，邀请具有丰富建筑理论及实践经验的著名中青年建筑师参与设计竞标，在众多作品中，选择对学校设计理念最好、最优秀的来担纲学校的设计师。

国际名牌小学、重点中学、双语幼儿园，众多优质教育资源将为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学的梦想，为孩子带来在家享受启蒙教育的无忧生活，接受一步到位优质教育的滋养。

医疗
长阳半岛将进一步深化区域医疗合作模式，引进知名医院，使居民享受到高端医疗设备所带来的优质医疗服务。

项目还将建设社区医疗服务中心，使居民置身于一个新型城区完备的医疗服务体系之中。

专业化医院的引入，必将促进医疗质量和卫生服务水平全面提升，实现区域内医疗水平均衡发展。

与社区医疗服务中心的资源整合，提供全方位、全生命周期的医疗系统，使所有居民享有更安全、便捷、经济的医疗服务，为健康保驾护航。

配套
Outlets（奥特莱斯）是房山CSD引进的第一个大项目，项目选址于CSD核心区长阳镇，是华北最大规模的Outlets购物中心。

项目将吸纳国际品牌300余家，规划建设成为集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。

项目还将自建18万平米商业配套，包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等，营造浓厚的国际休闲氛围。

居住、办公、休闲、娱乐、健身……多种生活需求全部满足，其特色服务及多元消费概念的融合，成为更具亲和力的繁华商区。

区域发展
南城发展
2009年11月，《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式发布，未来3年，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，计划将以轨道交通等基础设施建设、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重点，打造“一轴一带多园区”的新格局，由此，南城发展将掀起城市建设新高潮。

房山规划
房山是山水文化名城，拥有得天独厚的旅游资源，并被联合国批准为世界地质公园。

作为南城“一轴一带多园区”战略规划的重点区域，房山区将以长阳镇为核心，重点打造房山CSD中央休闲购物区，政府规划及资金投入将更好的促进城市和谐发展，提高人们的生活质量，建设新型卫星城，一个崭新的城市新中心即将成型。

CSD建设
长阳镇是北京向西南发展的第一站，房山将在此重点打造CSD中央购物区，旨在建成一个可以购买世界名品的花园小镇。

CSD将以华北最大的Outlets（奥特莱斯）为经济引擎，并陆续建设高尔夫、网球、游泳等户外体育产业，以及会展中心、特色旅游等，打造出北京新的多功能商业综合体。

CSD规划项目已正式启动，房山CSD十年战略规划从根本上加速了区域内房产、交通的建设，将强势拉动当地新型旅游、观光、度假、购物产业链的长效发展，辐射整个京津冀地区，更将带来巨大的经济效益。

而CSD核心区的健康生态社区——中粮万科?长阳半岛已彰显出新城建设下的宜居生活雏形，焕发出勃勃生机。

中粮万科长阳半岛部分户型
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∙01号地C户型（3室2厅2卫）参考面
积：135.00平米
∙户型分析：
∙该户型为三室两厅两卫，尅他那个和餐厅
完全通透，厨房的窗户和尅他那个的阳台正对，
通风性好，而且南向的客厅和两个卧室均带有阳
台，观景效果好。

厨房紧邻餐厅，用餐较为方便。

卫生间为明卫，而且干湿分区，生活较为方便且
舒适度高。

01地块A户型（2室2厅1卫）
参考面积：90.00平米
户型分析：
该户型为动静分区，主次卧分离，私密性强
且居住舒适度高。

E户型（2室2厅1卫）
参考面积：85.00平米
户型分析：
E户型的设计和D户型基本上差不多，客厅和卧室均有阳台，观景效果好，而且户型为南北通透，主卧为4.1米宽，舒适度相当高。

不过该户型在餐厅的处理上稍好，面积没有D户型大，节约面积。

F2户型（2室2厅1卫）
∙参考面积：83.00平米
∙户型分析：
∙两个卧室分离，私密性较强，
主卧、次卧和客厅均朝南，采光和通风
性较好.卫生间位于入户口一侧，且为
暗卫，门口异味较重重复昂门口正对入
户口，使用不方便
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∙D2户型（2室2厅1卫）
∙参考面积：97.00平米
∙户型分析：
∙D2户型动静分区，私密性较强，且主卧和
次卧用卫生间隔开，居住舒适度较高。

书房位于卧
室内，且没有窗户，这样的设计使用起来却不怎么
方便。

客厅带有阳台，观景效果较好。

厨房门口正
对入户口，基本上客人进门闻到的第一个味道便是油烟味。

B2户型（3室2厅2卫）
∙参考面积：100.00平米
∙户型分析：
∙三室两厅一卫，整个户型仅主卧朝
南，采光和通风性不好客厅和次卧朝西，
夏天西晒严重厨房门口正对入户口，使用
不方便。

卫生巾紧邻主卧，业主使用较方
便。

三个卧室均带有飘窗，使其显得宽敞
一些。

D户型：85平米
户型分析：
该户型动静明确分区，私密性强且居住舒适度高，休
息时不必担心客厅的吵闹会影响到你，而且主卧赠送开敞式
阳台，客厅带有飘窗，观景效果不错，生活空间也加大了不
少。

餐厅紧邻厨房，用餐较为方便，主次卧用卫生间隔开，业主的私密性更强。

中粮万科长阳半岛价格分析
中粮万科长阳半岛公寓参考价格：18000元/平米，房山板块二手房均价 13471元/平米。

可见长阳半岛的优势之所在。

以下为中粮万科长阳半岛价格走向趋势图：
4期板楼与6期板楼价格变动之分析
按照建筑面积计算：
一、4期板楼（96.5平，11地块）：
5号楼单价18264/平，实际成交价99折后为18081.36；
6号楼单价18404/平，实际成交价99折后为18219.96；
7号楼单价17686/平，实际成交价99折后为17509.14；
二、6期板楼（135平和102平，01地块）：
1号楼单价18352/平，实际成交价97折后17801.44；（计入装修差后价格：16801.44）
2号楼单价18561/平，实际成交价97折后18004.17；（计入装修差和价格：17004.17）
分析（以建筑面积来计算的每平米均价）：
6期比4期板楼各降低279.92/平（4期5号楼和6期1号楼比较；），215.79/平（4期6号楼和6期2号楼比较）；
因4期为C级装修，1000元/平，6期为B级装修，2000元/平以上，将装修价格差计入，则6期比4期板楼各便宜1279.92/平和1215.79/平；
按套内面积来计算的：
一、4期板楼（96.5平，11地块）：
经过换算，5号楼套内均价为22595.85/平；99折后套内均价为22369.89；
6号楼套内均价为22769.05/平；99折后套内均价为22541.36；
二、6期板楼（135平和102平，01地块）：
经过换算，1号楼套内均价为21424.23/平，实际成交价97折后20781.50.；（计入装修差后价格：19781.50）
2号楼套内均价为21668.22/平，实际成交价97折后21018.17；（计入装修差和价格：20018.17）论坛分析（以套内面积来计算每平米均价）：
6期比4期板楼各降低1588.39/平（4期5号楼和6期1号楼比较；），1523.19/平（4期6号楼和6期2号楼比较）；
因4期为C级装修，1000元/平，6期为B级装修，2000元/平以上，将装修价格差计入，则6期比4期板楼各便宜2588.39/平和2523.19/平；
如果按4期板楼最高均价的6号楼和6期板楼最便宜的1号楼比较的话，6期比4期板楼最高降幅达到了2759.86元/平！！也就是说6期比4期板楼最高降幅达到了2759.86元/平
中粮万科长阳半岛所处位置与周边项目的价格比较图
中粮万科长阳半岛楼评
优势：
1：中粮万科长阳半岛紧邻房山轻轨长阳站，2011年与9号线交汇后将彻底与市区地铁线路相连，届时去往市区丽泽商务区、公主坟、中关村、国贸等热点区域将非常的方便。

2：项目为教育大盘，目前已有许多知名学校和项目签约了，对于有小孩的业主这绝对是个喜讯。

3：整个房山区的规划很好，且项目位于长阳CSD的中心，未来商业配套极其完善。

4：项目户型以小户型为主，适合刚需者购买，同时推出部分小户型，以满足部分改善型住宅的需求。

户型选择性大。

劣势：
1：项目紧邻京良路，周边有许多大型车辆路过，非常容易发生车祸，安全性没有保障。

2：目前房山线并没有和9号线接通，且公交也并不方便。

交通上是个问题。

3：紧邻房山轻轨，即使是目前的轻轨技术有所提升，没有了多少噪音，可是震动仍然是个不可小觑的问题。

现实pk未来
1：项目未来的发展可以说是非常好，从居住方面来说，完善的商业配套，雄厚的教育资源、便利的交通均为居住创造了有力的条件；从投资的角度来说，项目从第一次开盘的12500元/平米，在项目的配套和交通还没有完善的情况下上涨至目前的17500元/平米，从这些方面便可直接断定项目的投资潜力还是不错的。

2：换个角度，虽然中粮万科长阳半岛项目未来发展情况很好，但从目前来看要真正完善起来，起码也得2-3年，在这同时还得忍受2-3年的灰尘，这样的居住环境还真不敢恭维，而项目周边的安全隐患似乎并没有好的解决方法，等项目入住如果还是没有好的方法的话，这个隐患只会更加凸显。

3：要是从长远角度来看，项目非常值得购买，但如果真忍受不了中间那段时间，建议大家慎重考虑。

户型pk环境
其实这两个方面便是项目本身的舒适度和周边舒适度得对比，两者皆重要，两者皆不可费。

不可否认项目的户型的确不错，可是如果项目周边环境不行，做不到内外兼修，居住舒适度也是大打折扣的。

pk结果展示：隐患很大未来很完善。