世联北京中信建国门项目定位报告

•7
•主力户型170-200
•2 •1
11
东长安饭店
•1 1
•1 2
12
北京电视台 •CBD内已经没有住•宅万豪类国公际寓公项寓目的供给量
13
•京项伦目饭店销售价格和速度，明显与•均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
•主力户型160-230
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
序号
资源名称
1
国贸中心
2
中国大饭店
3
建国饭店
•新城国际2期
•均价18000元
•主力户型180-200
•8
4
贵友商店
5
嘉里中心
6
嘉里饭店
7
温特莱饭店
8
京广中心
9
第一使馆区
10
中央电视台
•温莎大道 •均价16000元 •主力户型233-388
•9
•4
•3 •1
3
•1 0
•6 •5
•金地国际公寓
•均价14000元
燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配 套资源聚集地
序号
资源名称
1
长城饭店
2
亮马河饭店
3
燕莎友谊商城
•北京花园 •均价20000元 •主力户型260-290
4
凯宾斯基饭店
5源自文库
德国大使馆
6
光明饭店
世联北京中信建国门项 目定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•必须明确的4个前提 •Q1：北京东部商务带的发展趋势？
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》， 首次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划
„在此之前，北京的 东部商务区一直为 “点式分布”；
95%
外国银行驻北京分行
90%
最大的10家会计师事务所
8家
5大咨询公司
全部
知名的市场研究公司
90%
•作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
CBD在强化之后必然要外扩
•CBD发展阶段：
•城市中心功能 聚集期
•CBD功能升级 分化期
主导功能型 SUB-CBD
金融主导型
商务办公型 文化旅游型
会展型 科技型 国际贸易型 零售商业型
实例
纽约巴特利花园城、 北京建国门
巴黎拉德方斯 东京上野
莫斯科会展中心 东京大崎 东京临海 东京涩谷
•燕莎涉
•东直门 国门商
外商务 区
务区•以CBD为核心的东部商
务带形成，并成为北京
商务区的“代言人”；
•由区域功能区上升为城
•建国 门金融 商务区
市•C功BD能规区
划区域
•低档 商务
区
•面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
•必须明确的4个前提
•Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会
•Q2：竞争格局与地位？
学习改变命运,知 识创造未来
•国兴观湖国际 •均价15000元（毛坯
） •主力户型200
•公园大道 •均价18000元 •主力户型160-170
学习改变命运,知 识创造未来
•北京城市高档公寓的•棕标榈杆泉型国市际公场寓
•均价18000元
•公园南、西、北侧的开发基本完毕，•主未力来户只型1能76向-21东6 侧四环外扩张
世联北京中信建国门项目定位报告
•更高层次的中 心集中
•外扩的表现：
• 周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥 补其因空间约束而不能提供的功能
•典型案例： •巴黎拉德芳斯
•东京的SUB-CBD群
•纽约巴特利花园城
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
朝阳公园区——城市景观资源价值明显
„朝阳公园为北京市 内最大的公园，有“ 城市绿肺”之称；
„朝阳公园的价值认 知经历了由北到南 再到西的过程；
„2008年奥运会的 部分水上项目将在 此举行
•九号公寓 •均价20000元 •主力户型266-286
•北京GOLF公寓 •均价18000元 •主力户型273
•建外 SOHO项 目一期开 盘销售
•北京电 视台新址 开工建设
•中央电 视台新址 开工、普 华永道落 户北京财 富中心
•地标性 建筑国贸 三期开工 建设
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世联北京中信建国门项目定位报告
从动态指标看，CBD的强化势不可挡
„2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村 的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%7%，且逐年下降； „CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； „CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； „CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项 目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/ 平方米； „近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边
•2003 年
•2004 年
•2005 年
•国务院批 复的《北京 城市总体规 划》，首次 提出规划建 设北京商务 中心区
•蓝图阶段
•《北京市 中心地区控 制性详细规 划》，北京 商务中心区 规划范围调 整
•首届朝阳 国际商务 节胜利召 开，正式 推出CBD 概念
•炒作阶段
•实施阶段
•第一个标 志性项目 ——北京 财富中心 正式开工
„在总体规划，首次 提出在东二环—长 安街—东三环—东 直门外斜街围合的 区域内建设北京商 务中心区
•东直 门
•燕莎
•朝 阳门
•建国 门
•京广 •国贸
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
•北京CBD发展历程
•1993 年
•1998 年
•2000 年
•2001 年
•2002 年
世联北京中信建国门项目定位报告
北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻” ，得资源者得天下
•燕莎使馆区
•东直门区域
•朝阳公园区
•四惠沿线
•长安 街
学习改变命运,知 识创造未来
•建国门区域
•CBD规划区域
•两 广 路 东 延 长 线
世联北京中信建国门项目定位报告
CBD区域内部——城市资源集中在长安街北 侧
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现 了“强者恒强”的必然规律
„ CBD发育的 初级阶段，主 要为功能的集 聚化阶段
•中心 •未来 区 核心区
类别
所占比例
高档写字楼
70%
来京的世界500强
90%
跨国公司驻中国代表处
65%
跨国公司驻北京代表处