世联北京中信建国门项目定位报告
北京中信建国门商务区项目定位报告_57p_前期策划
NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700
第二使馆区
MOMA 均价18000元 主力户型148、245
海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100
内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代 受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望
所 有 城 市 资 源 与 这两个区域无关；
北京中信建国门商务区 项目定位报告_57p_前
期策划
2021年7月13日星期二
必须明确的4个前提 Q1：北京东部商务带的发展趋势？
1993年，国务院批复的《北京城市总体规
划》，首次提出规划建设北京商务中心区——
区域规划
在 此 之 前 ， 北 京的东部商务区 一直为“点式分
东直 门
燕莎
布”；
在 总 体 规 划 ， 首次提出在东二 环—长安街—东 三环—东直门外 斜街围合的区域 内建设北京商务 中心区
温莎大道 均价16000元 主力户型233-388
9
4
3
1
3
1 0
65
金地国际公寓
均价14000元
7
主力户型170-200
21
11
东长安饭店
1
1
1
2
12
北京电视台 CBD内已经没有住宅万类豪国公际寓公项寓目的供给量
13
京项伦目饭销店 售价格和速度，明显与均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
主力户型160-230
项目目标：
在保证资金安全的前提下实现价值最大化。
4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给 项目带来大机会
Q2 竞争格局与地位：在资源争夺 中，我们算是“中产”
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
北京国际中心某项目市场研究分析报告
北京国际中心某项目市场研究分析报告第一部分前言为深入明白得北京国际中心项目所在的区域市场情形，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情形进行了较为深入的市场调研工作。
1、区域市场界定依照北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情形，销售、租赁价格情形，客户情形。
3、调研范畴3.1存量项目国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财宝中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财宝中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心〔依斯特大厦〕、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二部分市场情形分析1、供应量分析1.1存量项目要紧现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细情形详见表1。
表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情形〔数据来源：中原地产市场研究部、部分进展商〕说明：❖航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。
❖标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估量值。
自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终出现平稳增长的态势，尽管依照CBD 区域的整体规划自2005年起差不多进入写字楼供应高峰期。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
(175P)-中信集团CLD豪宅战略定位报告
252％5％ 446600
116600㎡ ㎡以 以上 上 11887722
22003388,, 11（ 1（ 1331166%%880077） ）2不 2不,, 11含 含22%%
33772277,, 2244%%
5481 5481
境境外外户户籍籍
22000044年年东东莞
7943, 55%
5593
3700 3300
低档 中档
4000
中高档
4500
5000
高档
档次
300
总价（万元）
33
低档
90
60
72
40.7
中档洋房
中高档洋房
140
别墅及 低密度产品 物业类型
未来2年城区洋房价格水平变化趋势
2007走势线
6500
6500
5500 5500
5500
5000
4800 4800
4800
4500 4500
外省
7,728
28%
数据来源：东莞房管所
8,727
8,309
8,000
----
30 25.63
25
21.48
20
18.16
16.47
14.57 15
13.02
18.3
19.3
10
8.91
10.23
5
实际利用外资(亿美元) 增长率
0 1999 2000 2001 2002 2003
东莞外资利用统计
政府04年对高端低密度市场控制，使其开 始逐渐进入减速发展期
200-300平米
（ 世纪城二期） 均价：6500
180-250平米
世联北京中海城及安德鲁斯商业营销报告
3. 资源需求
06 分析项目所需的人力、物力和
资金，确保资源的合理配置和 有效利用。
06
预期效果与评估
预期效果
01
02
03
04
提升品牌知名度
通过营销活动，增加品牌在目 标市场的曝光度，提高品牌知
名度。
促进销售
通过营销活动，吸引潜在客户 ，提高项目销售量。
提升客户满意度
通过提供优质的服务和产品， 提高客户满意度和忠诚度。
世联北京中海城及安德鲁斯 商业营销报告
汇报人： 2024-01-09
目录
• 项目介绍 • 市场分析 • 产品定位与策略 • 营销策略 • 执行计划 • 预期效果与评估
01
项目介绍
项目背景
地理位置
世联北京中海城位于北京市朝阳 区，毗邻CBD和望京两大核心商 圈，交通便利，具有极高的商业
价值。
市场环境
营销推广
通过线上线下多渠道进行营销推广，提高项目知 名度和曝光率。
差异化策略
特色商业
引入特色商业业态，如文化创意、艺术展览等，打造独特商业氛 围。
会员制度
建立会员制度，提供专属优惠和服务，增加客户粘性和忠诚度。
社区文化
注重社区文化建设，举办各类活动和节日庆典等形式吸引消费者。
04
营销策略
品牌建设
增加市场占有率
通过营销活动，扩大市场份额 ，提高市场占有率。
评估方法
销售数据统计
通过销售数据统计，评估营销 活动对销售量的影响。
市场调研
通过市场调研，了解目标客户 对项目的认知度和满意度。
客户反馈
通过客户反馈，了解客户对项 目和服务的满意度和改进意见 。
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
世联北京复地元墅营销策划报告汇报稿
调整计划
总结词：持续创新
VS
详细描述：我们将不断进行产品创新 和升级，以满足客户不断变化的需求 。例如，我们可以根据客户的反馈和 市场需求，对项目的户型设计、装修 风格等方面进行改进和升级，以提高 项目的竞争力和吸引力。
风险控制
总结词：风险评估
详细描述：我们将进行全面的风险评估，以 识别项目中存在的潜在风险和挑战。这些风 险可能包括政策变化、市场波动、供应链问 题等。通过风险评估，我们将制定相应的应
市场数据
包括竞争对手销售数据、市场占有率等数据，用于分析市场趋势，制定
竞争策略。
相关案例参考
成功案例
介绍一些与复地元墅类似的项目营销 案例，提炼成功经验，作为本次营销 策划的参考。
失败案例
分析一些过去失败的营销案例，总结 教训，避免重蹈覆辙。
相关图表展示
销售曲线图
通过绘制销售数据曲线图，直 观地展示销售趋势，指导定价
根据市场供求关系和竞 品分析，制定更具竞争 力的价格策略，吸引更 多客户。
06
其他补充信息
相关数据资料
01
销售数据
包括历史销售数据、当前库存数据、销售速率数据等，用于分析销售趋
势，指导定价和推广策略。
02
客户数据
包括客户地域分布、年龄结构、职业构成等数据，用于深入了解客户需
求，优化产品配置。
03
制定销售计划
根据项目进展和市场需求，制定具体的销售计划，包括销售周期、 销售渠道、销售目标等。
实施销售计划
按照销售计划，通过各种渠道开展销售活动，积极推广项目特点， 提高项目知名度和美誉度。
销售渠道
1 2 3
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体等线上渠道，开展广 告宣传、网络营销等线上活动，吸引潜在客户关 注和咨询。
北京写字楼项目目标客群定位与描述营销策划
北京写字楼项目目标客群定位与描述参照以上对区域内客群特征与需求取向分析，并结合本案产品特性，现在，让我们对本案写字楼及底商的目标客群作一初步评判与描述。
一、写字楼目标客群定位与描述1.朝内“本土化”企事业单位或投资客群它们，对朝内区域社会、人文、市场、城市发展认知度高，商务半径和商务区域及协作关系单位集中；它们，多以租赁方式在朝内一些形象、档次较差的老式低端写字楼内办公，亟需改善办公环境、提升企业形象，以实现置业升级与商务升级。
2.东二环商务带（朝内、朝外、东直门、建国门）内中小企事业单位或投资客群它们，多为服务类企业，如文化传播业、教育培训业、咨询顾问业、广告公司、律师行、会计师事务所、贸易公司等，也有少量政府转制企事业单位、行业协会、外地驻京机构等，规模不大，多为在东二环商务带高档写字楼的大企业公司提供配套服务；它们，原在该区域高档写字楼租赁，租金压力大，一直在寻求档次及价位水平相对较低，但产品功能完善的新式办公场所。
3.大宗购买型客群它们，是规模较大的客户，亦将有整层、多层甚至整栋租售的可能；由于本项目规划和产品特征，单体体量小，相比于周边项目可实现整栋整单元销售，虽然市场机会小，但售出一栋，即占总体量的20-30%,所以此类客群占有比例亦不可小觑，但是多为关系购买，受政策影响大、市场难度大，将影响项目价格和利润。
4.个人投资型客群它们，从存款到投资商业、到投资证券、到投资住宅、到投资写字楼，投资行动正步步升级。
由于国内投资类品种稀缺，加之目前国内经济过热压力，投资及金融领域问题较多，整个投资风险增大，风险意识增强，而房地产投资相比于金融、证券、期货投资显示出风险小、增值、保值能力强的优势，将更受人关注。
而目前住宅投资过多，回报较低。
在此背景下，由于市场供给有限，商务环境的复制力差，商业投资和小型商务写字楼投资将会受人追宠。
二、底商目标客群定位与描述1、它们从哪里来？周边商业街（朝内、朝外、东直门、东单、王府井、以及崇文区、朝阳区等）原有客户将成主力，此类客群多为进一步拓展业务开展连锁式经营，以实现置业升级；泛区域（项目周边以外区域，北京市范围之内）客群亦将占较大比重，此类客群或租赁或购买，可能性均等，其中不乏以进军“城市内核”为目的而实现投资升级者；少量外埠有实力的潜在客群，主要为投资性购买。
05-世联地产北京房地产市场研究成果汇报---商业配套类型
1、学校设置： 学校设置： 日韩产业转移带来对子 女教育的需求逐年增加， 市场需求有较大空间； 2、学校意向及功能： 学校意向及功能： 花园式国际学校，容积 率在0.5左右； 提供国际化综合配套如 体育馆、艺术中心、小 剧院、学生宿舍等
体育馆 学生宿舍
艺术中心、剧院
本报告是严格保密的。
3.国际学校 3.国际学校
本报告是严格保密的。
案例总结
5.高尔夫练习场 5.高尔夫练习场
可以充分利用地块资源， 可以充分利用地块资源，通过高尔夫练习场在经济性和标定社区 档次间寻找平衡
1、高尔夫练习场设置 一个18栋标准高尔夫球 场需要占地1200亩，投入资 金1.5亿左右，同时后期每年 的维护费用需要数千万，练 习场的设置则可以根据需要 设定，且投入少、易维护； 2、高尔夫练习场需求 高端人群中高尔夫是较 为流行的一项绅士运动，练 习场可以帮助提高技术，同 时可以让更广阔人群体验高 尔夫的魅力；
9000-36000平米 1800-9000平米 大型住宅小区，人流集 住宅小区自发形成，配套 中交通便利 物业 5万以上 居住人口5000以上 小区内部及周边居民
世联_深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿_92PPT
套数比 例 13% 29.45% 15.8% 1% 39% 2% /
开盘时间：2006-10-28 总占地：27413 总建面：14000 容积率：3.78 总户数：863户 均价：9200 开盘销售率：71％
2房2厅1卫 3房2厅2卫 4房2厅2卫 复式 单身公寓 1房公寓 合计
大 户型
1% 2% 5% 2%
海语西湾
3房 4房
富通城3期
3房
1T
海景房临主干 泳池、广场、 道海滨大道 一部分能看到 海景 临区间路，安 中央园林景观 静
本项目
————————————
南北
——
本报告是严格保密的。
4房
本项目大户型定位——差异化
复式140-144平米4房：一梯一户错层复式，价值感更高 平面120-130平米4房：补缺者
3 2 1
地块 价值
四至：目前处于被空地或在建项目包围之中
正北面空地，远处恒生医院 东北面为阳光海湾在建项目
西北面住宅空地，远处为 派出所、变压站、消防中 队
泰华阳光海 富通城 湾 二期 本项目 富通城三 期2组团 富通城 富通城 四期 三期1 组团 西南面为富通城4期空地 富通城一期
北
南面为富通城3期工地
居家户型价值最大化需要通过地块价值最大化利用实现
地块 价值
1
地块周边道路情况：兴业路通达性最为确定，昭示性 最佳，可为主入口方向
兴业路：双向4车 道，在建，邻本地块 段已建好，2007年4 月竣工； 2 悦和路：双向2 车道，临近地块路段 已建好； 规划中城市支路， 3 目前未建；
本报告是严格保密的。
宝安 南山
君逸世家：客户群体以宝安本地人为主，购房多 用来自住，经济实力较高
世联北京丰台区中海城及安德鲁斯商业营销报告
环境问题
部分设施使用年限过长， 需要更新换代或维修保
养。
随着商业竞争加剧，需 要不断创新和提高服务 质量以保持竞争优势。
部分细分市场已趋于饱 和，需要寻找新的增长
点或拓展新的市场。
存在一定的环境问题， 如噪音、空气质量等， 需要采取措施加以改善。
下一步计划
01
02
03
04
设施升级改造
计划投入资金对老旧设施进行 升级改造，提升客户体验。
客户在购买商业房产时，最关注 的是地段、开发商品牌、商业设 施配套以及未来发展前景等因素。
客户建议
部分客户建议开发商应进一步完 善商业设施配套，提高物业管理 水平，以吸引更多租户和投资者。
销售亮点
地理位置优势
中海城及安德鲁斯商业位于北京市丰台区核心地段，交通便利， 周边配套设施完善，具有较高的商业价值和投资潜力。
开发商品牌
作为知名开发商，世联地产在商业地产领域拥有丰富的经验和良好 的口碑，为项目销售提供了有力保障。
营销策略
项目采用了多种营销策略，包括线上线下的广告宣传、客户见面会、 特价促销等，有效提升了销售业绩和市场知名度。
05 总结与展望
成功经验
精准定位
项目定位为高端商业区，吸引 了特定消费群体，提高了品牌
竞争分析
竞争对手
区域内其他高端住宅和商 业项目，以及邻近区域的 类似项目。
竞争优势
中海城及安德鲁斯商业在 地理位置、品牌口碑、配 套设施等方面具有优势。
竞争策略
通过差异化定位、提供优 质服务和加强品牌营销来 提升竞争力。
市场趋势
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对高端 住宅市场有一定影响，但优质项目仍 受追捧。
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•建外 SOHO项 目一期开 盘销售
•北京电 视台新址 开工建设
•中央电 视台新址 开工、普 华永道落 户北京财 富中心
•地标性 建筑国贸 三期开工 建设
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
从动态指标看，CBD的强化势不可挡
„2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村 的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%7%，且逐年下降； „CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； „CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； „CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项 目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/ 平方米； „近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边
主导功能型 SUB-CBD
金融主导型
商务办公型 文化旅游型
会展型 科技型 国际贸易型 零售商业型
实例
纽约巴特利花园城、 北京建国门
巴黎拉德方斯 东京上野
莫斯科会展中心 东京大崎 东京临海 东京涩谷
•燕莎涉
•东直门 国门商
外商务 区
务区•以CBD为核心的东部商
务带形成，并成为北京
商务区的“代言人”；
•由区域功能区上升为城
„在总体规划，首次 提出在东二环—长 安街—东三环—东 直门外斜街围合的 区域内建设北京商 务中心区
•东直 门
•燕莎
•朝 阳门
•建国 门
•京广 •国贸
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
•北京CBD发展历程
•1993 年
•1998 年
•2000 年
•2001 年
•2002 年
朝阳公园区——城市景观资源价值明显
„朝阳公园为北京市 内最大的公园，有“ 城市绿肺”之称；
„朝阳公园的价值认 知经历了由北到南 再到西的过程；
„2008年奥运会的 部分水上项目将在 此举行
•九号公寓 •均价20000元 •主力户型266-286
•北京GOLF公寓 •均价18000元 •主力户型273
•2003 年
•2004 年
•2005 年
•国务院批 复的《北京 城市总体规 划》，首次 提出规划建 设北京商务 中心区
•蓝图阶段
•《北京市 中心地区控 制性详细规 划》，北京 商务中心区 规划范围调 整
•首届朝阳 国际商务 节胜利召 开，正式 推出CBD 概念
•炒作阶段
•实施阶段
•第一个标 志性项目 ——北京 财富中心 正式开工
•更高层次的中 心集中
•外扩的表现：
• 周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥 补其因空间约束而不能提供的功能
•典型案例： •巴黎拉德芳斯
•东京的SUB-CBD群
•纽约巴特利花园城
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
•国兴观湖国际 •均价15000元（毛坯
） •主力户型200
•公园大道 •均价18000元 •主力户型160-170
学习改变命运,知 识创造未来
•北京城市高档公寓的•棕标榈杆泉型国市际公场寓
•均价18000元
•公园南、西、北侧的开发基本完毕，•主未力来户只型1能76向-21东6 侧四环外扩张
世联北京中信建国门项目定位报告
95%
外国银行驻北京分行
90%
最大的10家会计师事务所
8家
5大咨询公司
全部
知名的市场研究公司
90%
•作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
CBD在强化之后必然要外扩
•CBD发展阶段：
•城市中心功能 聚集期
•CBD功能升级 分化期
燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配 套资源聚集地
序号
资源名称
1
长城饭店
2
亮马河饭店
3
燕莎友谊商城
•北京花园 •均价20000元 •主力户型260-290
4
凯宾斯基饭店
5
德国大使馆
6
光明饭店
•7
•主力户型170-200
•2 •1
11
东长安饭店
•1 1
•1 2
12
北京电视台 •CBD内已经没有住•宅万豪类国公际寓公项寓目的供给量
13
•京项伦目饭店销售价格和速度，明显与•均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
•主力户型160-230
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
世联北京中信建国门项目定位报告
北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻” ，得资源者得天下
•燕莎使馆区
•东直门区域
•朝阳公园区
•四惠沿线
•长安 街
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•建国门区域
•CBD规划区域
•两 广 路 东 延 长 线
世联北京中信建国门项目定位报告
CBD区域内部——城市资源集中在长安街北 侧
序号
资源名称
1
国贸中心
2
中国大饭店
3
建国饭店
•新城国际2期
•均价18000元
•主力户型180-200
•8
4
贵友商店
5
嘉里中心
6
嘉里饭店
7
温特莱饭店
8
京广中心
9
第一使馆区
10
中央电视台
•温莎大道 •均价16000元 •主力户型233-388
•9
•4
•3 •1
3
•1 0
•6 •5
•金地国际公寓
•均价14000元
•建国 门金融 商务区
市•C功BD能规区
划区域
•低档 商务
区
•面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
•必须明确的4个前提
•Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会
•Q2：竞争格局与地位？
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现 了“强者恒强”的必然规律
„ CBD发育的 初级阶段，主 要为功能的集 聚化阶段
•中心 •未来 区 核心区
类别
所占比例
高档写字楼
70%
来京的世界500强
90%
跨国公司驻中国代表处
65%
跨国公司驻北京代表处
世联北京中信建国门项 目定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•必须明确的4个前提 •Q1：北京东部商务带的发展趋势？
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京中信建国门项目定位报告
1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》， 首次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划
„在此之前，北京的 东部商务区一直为 “点式分布”；