某开发区项目调研报告

聊城开发区商业地产项目市场调研报告

第一部分项目概况

一、项目区位分析

项目位于聊

城市经济开发区，

宁庄村西邻，四周

有城市道路环围，

西部不远为开发

区南北向城市主

干道——中华路；

南部紧邻开发区

城市主干道——

东昌路；项目距离开发区管委会1.5公里，距离开发区繁华区相对较远。项目距离市中心区（市政府）约6公里，距离聊城市火车站约10公里，距离聊城市汽车站约8公里。城市交通非常便利，交通区位较佳。

二、项目自身基本情况

（一）项目地形地貌

该项目地面较为平整，南部盖有工地简易房，无其他建筑物，比较利于开发。（二）项目土地指标

项目共约500亩，四

周需要退还城市公共绿化

带，约115亩；项目南部

紧邻东昌路有商业用地

6.3万㎡（约94.5亩），其

余为工业用地约290.5亩。

商业用地规划容积率：

1.0-

2.0。

据合作方介绍，如果前期的商业用地开发得力，后期北部的工业用地可想办法变更为商住类或者住宅类用地。

三、项目周边环境与配套

（一）项目周边环境

项目北边是开

发区工业厂房；东边

是紧邻的宁庄村和

农地；东南方向为农

田；南部有居民安置

区和厂房；西南方向

为中国国电职工居

住项目（在建）和居

民安置房；西部紧邻

中国国电办公区，以

及开发区CBD商务

区项目（在建）。

（二）项目周边生活配套情况

中小学：世纪园学校、东昌高级中学；

大学：聊城大学东昌学院；

医院：胸科医院、聊城人民医院、聊城中心血站、东城医院等；

行政配套：开发区人民法院、开发区管委会等；

超市：百佳超市、龙炘购物中心、慧丰超市、御润万家超市等；

酒店：昆仑大酒店等；

银行：农行、建行、工行、信用社等；

其他：会展中心（在建）、蓝海五星级酒店（在建）等；

小结

交通较为便利。项目位于聊城市经济开发区繁华区偏东位置，南边紧邻开发区城市主干道东昌路，开发区东扩规划势在必行，随着会展中心和CBD商务区的建设和不断发展成熟，则该项目的区位优势会更加明显。

目前周边的商业和生活配套目前较为缺乏，但项目四周都是城市道路，距离开发区繁华区车程较近，繁华区的商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上弥补了我项目周边配套缺乏的不足。

第二部分城市发展背景分析

一、烟台社会经济指标分析

（一）聊城市近5年GDP总量和人均GDP变化

聊城市近5年GDP年均增长12.9%，增长速度高于全国平均速度。2011年，聊城市的GDP总量1905亿元，在山东省排名13位，处于下游水平；人均GDP为32902元，在山东省

排名15位，仅高于临沂和菏泽。聊城市的经济发展水平不高，经济实力有待进一步加强。（二）聊城市近5年社会固定资产投资变化

聊城市社会固定资产投资快速增长，尤其是2007年-2009年，增长率直线上升。2011年的固定资产投资额增长变缓，增长率下滑到17.3%。主要原因是第二产业固定资产投资明显减少，房地产开发投资仅增长了0.9%。

（三）聊城市近5年城镇人口人均收入和人均消费支出变化

聊城市城镇人口的人均可支配收入和消费性支出逐年增长，但整体情况仍落后于省内平均水平。并且收入和支出的差值有拉大趋势，2011年表现最为明显。说明聊城市城镇居民

的消费意识还略显保守。

（四）聊城市近5年城镇人均住房面积变化

聊城市近5年来城镇人口人均住房面积不断增加，5年内增长了2.7㎡。2008年和2010年人均住房面积增加比较明显。城镇人均住房面积的不断增加显示出聊城市城镇居民对改善住房条件的迫切需求。也有力的支撑了聊城市的房地产市场的开发。

（五）聊城市近5年户籍人口变化情况

聊城市的户籍人口增长速度很快，年均增长约6万人。大量户籍人口的增加也大大刺激了聊城市的住房消费，相信未来几年仍是聊城住房消费需求旺季。

（六）2011年家庭户均人口以及年龄结构

1、家庭户均人口

聊城全市常住人口（第六次全国人口普查）中，共有家庭户175.38万户，家庭户人口为556.12万人，平均家庭户规模为3.17人，三口之家是主要家庭单位，高于全省（2.98人）和全国平均家庭户规模（3.10人）。另外家庭户规模逐步缩小和家庭户的增多也相应增加了人均住房需求。

2、常住人口年龄结构

聊城全市常住人口中，0-14岁的人口为98.24万人，占16.97%；15-64岁的人口为430.27万人，占74.31%；65岁及以上的人口为50.48万人，占8.72%。老龄化水平总体低于全省（9.84%）和国家的平均水平（8.87%）。

按照65岁以上老年人口占总人口比重为7%这一国际上划分老龄化社会的标准，聊城市已经进入老龄化社会，老年人口的居住需求会逐渐增加。

小结

聊城市的经济总量、人均可支配收入、消费支出水平一直处于山东省的下游行列，经济发展增速缓慢，房地产市场开发处于慢热状态，居民的消费意识不高。但是聊城市的人口增长较为迅速，人均住房面积增加较为明显。说明聊城市居民的居住消费需求市场潜力非常大，房地产市场开发前景看好。

二、聊城市城市建设发展简介

聊城市以山东省加快鲁西经济发展战略为契机，定位：鲁西欠发达地区经济发展中的中心城市、重要的交通枢纽城市、商贸物流中心、旅游休闲城市。特别是近几年，聊城大力提高城市品位，精心打造“江北水城”城市品牌。聊城市在城市建设与发展中突出“水城”特色，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，统一水位标高，进行两岸绿化，形成“城中有水，水中有城，城河湖一体”的城市布局。

聊城市2011年三次产业结构调整为13.8：58.2：28，第三产业所占比重提高了4.1个百分点。“十二五”规划中， 2015年的三产结构是：10:54:36；明确了加快提升第三产业比重的战略思路。

聊城市规划一个大区（东昌府区）、一个省级经济开发区、一个县级市、六个县。东昌府区是聊城的核心城区，第三产业比较发达，特别是物流业和旅游业，东昌湖景区是东昌府区的最为著名景点。第二产业以轻工业为主，主要包括农副产品加工、机械电子、纺织服装、化工建材等产业。经济开发区位于聊城市东部，突出发展先进制造业和高新技术产业，形成