第七章 房屋及设施设备管理

第七章房屋及设施设备管理

第一部分：考试目的与基本要求

考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理房屋及设施设备管理知识的掌握程度，重点考察应考人员对房屋及设施设备管理的基本内容、方法和要点，以及相关计划、制度的制定、执行等方面知识的掌握程度。

掌握：房屋及设施设备管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设施设备运行管理的实施。

熟悉：房屋及设施设备的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设施设备运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行、外包控制，几种典型设备的管理。

了解：房屋及设施设备管理的目标，设施设备的节能管理。

第二部分：复习要点

一、房屋种类

房屋按建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；

按房屋承重受力方式可分为墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重；

按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑；

按房屋的用途可分为居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

二、房屋的组成部分

房屋的组成部分包括：结构部分、装修部分和设施设备部分。

设施设备主要包括：供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道煤气系统、给排水系统、电梯系统、电讯和智能化系统等。

三、房屋及设施设备管理的基本要求

（一）基本要求

1．做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。

2．开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。

（二）评价参考主要指标

房屋及设施设备评价参考的主要指标包括：房屋完好率、危房率和设施设备完好率。

1．房屋完好率、危房率

（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。

（2）危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。

2．房屋完好等级的评定方法

根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类：

完好房：房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。

基本完好房：房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。

一般损坏房：房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。

严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。

危险房：房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。

3．设施设备完好率

设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。

四、房屋及设施设备管理的内容与方法

（一）使用管理

房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备寿命。

（二）维修保养

维修保养包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。

（三）安全管理

1．通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定；

2．建立健全各类安全管理制度并严格遵守；

3．提供必要的安全和防护装置装备。

（四）技术档案资料管理

房屋及设施设备相关技术资料归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

（五）采购和零备件管理

一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

（六）工量具和维修用设备的管理

工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。普通的工量具和维修用设备要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。

（七）外包管理

外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。

（八）技术支持

技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养人才的有效方法。

五、房屋及设施设备维修养护计划的制订

制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法：

（一）维修养护的方式与类别

1．维修方式

（1）预防性维修

按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。

预防性维修有以下几种方式：

计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修。

（2）事后维修

事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大寿命，单位维修经济性好。

（3）紧急抢修

紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。

2．修理类别

（1）大修：设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。

（2）中修：中修的工作量介于大修和小修之间。

（3）小修：设施设备的小修是维修工作量最小的一种计划修理。