租赁合同解除中的若干问题|姜强法官
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加快,房屋租赁合同纠纷案件的数量也呈现出逐年增长的趋势。
这些案件的审理涉及到多方面的法律问题,对于法官来说,需要具备扎实的法律知识和敏锐的判断能力。
本文将就房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答,以期对相关从业人员提供一定的参考和帮助。
一、房屋租赁合同的成立1. 什么是房屋租赁合同?房屋租赁合同是指出租人将其拥有的房屋出租给承租人使用,承租人支付租金的合同。
根据《合同法》的规定,房屋租赁合同应当采用书面形式,并签订正本和副本。
同时,出租人应当向承租人提供房屋的真实情况,包括面积、用途、装修等信息。
2. 房屋租赁合同的成立条件是什么?房屋租赁合同的成立需要满足以下条件:(1)当事人的意思表示要达成合同;(2)合同的内容合法、真实、明确;(3)合同的形式符合法律规定。
在签订房屋租赁合同之前,出租人应当向承租人提供房屋的真实情况,包括面积、用途、装修等信息。
如果出租人故意隐瞒房屋的真实情况,导致承租人因此受到损失,承租人有权要求解除合同并要求出租人承担赔偿责任。
二、租金的支付和调整1. 租金的支付方式有哪些?租金的支付方式主要包括现金支付、银行转账、支付宝、微信等电子支付方式。
无论采用何种支付方式,出租人应当向承租人提供租金发票或收据。
2. 租金的调整应当如何处理?在签订房屋租赁合同之后,如果出租人需要调整租金,应当与承租人协商一致,并采用书面形式进行确认。
如果出租人未经承租人同意擅自调整租金,承租人有权要求出租人恢复原有的租金标准,并承担因此产生的费用。
三、房屋维修和保养1. 出租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任?出租人应当承担以下房屋维修和保养的责任:(1)对房屋的结构、屋面、墙体、地面、门窗等进行维修和保养;(2)对房屋的水电设施、管道、热水器、空调等进行维修和保养;(3)对房屋的公共设施、绿化、卫生等进行维修和保养。
2. 承租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任?承租人应当承担以下房屋维修和保养的责任:(1)对房屋内部的日常维修和保养;(2)对房屋内的设施、家具、电器等进行维修和保养;(3)对房屋内的卫生、绿化等进行维修和保养。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释-法释[2009]11号
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释正文:----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[2009]11号为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。
但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
租赁合同解除中的若干问题|姜强法官
租赁合同解除中的若干问题|姜强法官作者:姜强,清华大学法学博士,最高人民法院民一庭法官作者说租赁合同的特征在于,租赁期间这个时间因素在合同履行上居于重要地位,租赁合同的总给付内容取决于租赁期间的长短,亦即,随着租赁期间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。
[1]“其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位,总给付之内容系于应为给付时间的长度”。
[2]因此,在合同法理论中,租赁合同属于“固有意义的继续性契约关系”。
例如,随着履行期间的经过,会产生租赁物的维修义务、保养义务,在租赁物为厂房之场合, 还可能会产生消防义务、安全保障义务等等.这些义务在签订合同之时,当事人往往没有约定或者即使约定也难以确定此类义务的具体内容,这也成为租赁合同容易产生纠纷的原因之一.其二,租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。
在租赁物为动产场合,租赁关系相对简单。
而在不动产场合,不动产价值相对较大,租金相对较高,其位置、状态以及不动产所在的土地使用权的状况往往比较复杂,同时又由于承租人租赁不动产的目的多种多样,从而产生纠纷的可能性也相应增大。
其三,我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态,其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。
这也成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。
本文拟依据对租赁合同纠纷案例的综合和分析,就审判实务中出现的租赁合同的解除问题进行探讨,以期得出逻辑圆满、理论自洽、实体公平的解决方案。
租赁合同在履行过程中,出租人往往会因承租人拒付租金、延付租金而解除合同,承租人会因租赁物未办理消防验收等手续导致其合同目的不能实现而解除合同。
于此场合,以下问题值得探讨。
租赁合同解除权的除斥期间承租人在租赁期间拖欠租金的行为经常表现为几种类型:第一,未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金,但是在诉讼前已经全部支付.换言之,诉讼时,迟延履行行为已终止.第二,未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金,并且一直持续到诉讼中。
房屋租赁合同中的合同解除与违约问题
房屋租赁合同中的合同解除与违约问题合同解除与违约是房屋租赁合同中一项重要的法律问题,在租赁过程中,双方需明确各自的权利和义务。
本文将就房屋租赁合同解除与违约的相关问题进行探讨,并分析相关案例。
一、租赁合同解除的条件和程序根据《合同法》相关规定,当租赁当事人一方未履行合同约定的义务或者履行义务不符合合同约定的质量标准时,对方有权解除租赁合同。
解除合同应当书面通知对方,通知应当包含解除合同的事由、依据和解除的意向。
在房屋租赁合同中,当出现以下情况时,租赁当事人有权解除合同:1. 房屋存在严重质量问题,导致无法正常居住;2. 出租方未按时提供经卫生检查合格的房屋;3. 出租方私自调整房屋租金;4. 租赁当事人一方未履行支付租金的义务或者违反合同中的其他重要约定。
在解除合同后,双方应当协商处理房屋使用期间的费用、押金等问题,并及时办理房屋移交手续。
二、租赁合同的违约问题及处理方法1. 违约责任的承担当租赁当事人之一违反合同约定,给对方造成损失时,违约责任应由违约方承担。
根据违约的情况,可采取以下方式处理:(1)返还对方已支付的租金及押金,并承担违约金;(2)按照合同规定的方式进行违约赔偿;(3)解除合同,并向对方支付违约金。
2. 违约方的救济措施当一方违约时,对方可采取以下救济措施:(1)要求违约方履行合同;(2)要求违约方支付违约金或损害赔偿;(3)解除合同,要求违约方退还已支付的租金和押金。
3. 违约的证明和举证责任当一方主张对方违约时,应提供确凿的证据证明对方的违约行为。
在违约纠纷的争议中,证明责任在原则上应由主张方承担,当主张方提供证据后,违约方可提供相反的证据进行辩解。
三、相关案例分析案例一:租户A在租住期间未按时支付租金,拖欠两个月后无音讯。
房东B 通过书面通知解除租赁合同,并要求A退还押金和已支付的租金,并支付违约金。
经过协商后,A同意支付违约金并退还押金和一个月的租金。
案例二:租户C发现房屋内存在严重漏水问题,导致墙面破损和家具受损。
民法典合同解除权存在的问题及对策建议
民法典合同解除权存在的问题及对策建议干这行这么久,今天分享点关于“民法典合同解除权存在的问题及对策建议”的经验。
先说问题啊。
我觉得这民法典里的合同解除权啊,在实践中有些条文抠起来特别麻烦。
就好比一个租赁合同,租客和房东发生矛盾了,租客说想解除合同,就援引解除权的条款。
但是呢,这个条文的适用就不那么清晰。
为什么这么说呢?比如说,条文中规定一方违反合同约定达到“根本违约”才能解除合同。
可这“根本违约”的界限真的很模糊。
有些鸡毛蒜皮的事儿租客觉得是根本违约了,房东觉得不是。
像有一次,房子的一扇窗户有点难开合,租客就说房东没有提供适宜居住的房子,这算违约要解除合同。
但房东觉得这就是个小毛病,根本算不上让合同没法履行的根本违约。
哎,这时候就很头疼。
另外一个问题就是解除权行使的程序有时候很绕。
有些客户过来找我,说自己要解除合同,我一问才知道,他们根本没按照规定的方式通知对方。
在法律上这通知的程序是很重要的,但这程序又没个特统一又简单易懂的规定。
我感觉这就容易让很多人误入雷区。
再说说对策建议。
我觉得对于这个“根本违约”界限模糊的问题呢。
咱们可以借鉴一些之前类似案例的判断标准。
我通常会去找找所在地区法院的判决案例。
你看啊,有个类似情况的案子是甲卖给乙一批货,结果有小部分货有轻微瑕疵,但整体不影响使用,法院判定这不属于根本违约。
这就给我们一个参考方向。
哦对了还有,如果合同能在开头定好什么情况算根本违约就好了。
就像盖房子得先打好地基一样,合同签订的时候双方明确这个违约的界限。
比如把房子哪些设施如果损坏算根本违约,哪些不算写清楚。
对于解除权行使程序复杂的问题呢,我觉得相关部门可以出一个统一的指南或者范本之类的。
像那种官方的填报指南,一步步告诉你怎么按照法定程序行使解除权。
我知道这想法可能有点理想化,毕竟法律条文解释和管理是个复杂的事儿。
但至少可以从简化或者标准化通知形式开始呀。
再一个啊,就是大家在签订合同的时候可以加个条款,约定如果要解除合同,通知的方式和模板。
房屋租赁合同中的合同解除问题
房屋租赁合同中的合同解除问题房屋租赁合同纠纷中,合同解除问题非常重要。
在违约情形较为轻微的情况下,房屋租赁合同涉诉的概率较小。
换言之,涉诉的房屋租赁合同一般矛盾较大,常常伴随合同解除问题。
而合同解除问题关系着合同效力、过错认定、违约责任等一系列问题,是纠纷处理的核心。
但另一方面,房屋租赁合同纠纷多是“老百姓的纠纷”,当事人的法律知识较为缺乏,因此较难判断租赁合同能否解除、是否解除,易在判断错误的情况下不当采取措施进一步扩大损失。
本文拟就合同解除的一般方式作简要梳理,并结合《九民纪要》(即《全国法院民商事审判工作会议纪要》)及《民法典》的相关内容就违约方解除合同的问题作简要介绍。
01.协商解除意思自治是合同法的基本原则,合同是合同双方对自身权利义务的约定,因此合同双方可以通过合意解除的方式解除合同。
按常理来说,协商解除合同意味着合同双方已就纠纷解决、损失承担形成了一致意见,之后涉诉的可能性较低。
但实务中常有一方当事人利用自身的优势地位或相对方法律知识的欠缺,以强迫、忽悠等方式与相对方“协商”解除合同并签署相应文件。
上述情况因符合协商解除的外观,而双方当时的真意难以探究,如果事后再行起诉想要推翻协商解除的外观、重新主张违约责任难以获得支持。
因此,在纠纷发生前、签署类似解除合同确认书等文件前,建议向专业人士咨询,了解自己真正享有的权利、需要承担的义务,在此基础上再决定是否协商解除合同以及以何种条件解除合同。
02.约定解除与协商解除类似的是,约定解除的法理依据同样是意思自治原则。
一般情形下当合同约定的解除情形出现时,享有解除权的一方可以解除合同。
但是九民纪要出于维护交易安全等方面的考虑,否定了部分合同解除条款的效力。
此类合同解除条款的特点是约定的违约情形较为轻微,对合同目的的影响不大。
如合同约定承租人迟延支付租金达3日的,出租人有权解除合同。
此时合同完全可以继续履行,解除合同是对社会资源的浪费。
相同地,合同一方违反合同次要义务的,守约方无合同解除权。
房屋租赁合同解除的相关法律问题
房屋租赁合同解除的相关法律问题第1篇:房屋租赁合同解除的相关法律问题1、房屋租赁合同解除时,房屋租赁物上的添附物或其残值如何处理?《合同法》第二百二十三条第二款规定:“承租人未经出租人同意,对房屋租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
”因此,房屋租赁合同解除时,添附物可以取回的,由添附人取回,不能取回的,房屋租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定,没有约定的,可以视不同情况分别处理:一、未经房屋租赁出租人同意,承租人自行决定添附的,承租人应当自行将添附物除去。
如不能除去的,房屋租赁出租人一般不必补偿。
因为在这种情况下,如果要求出租人给予补偿,对出租人而言,该补偿将构成强制得利的补偿。
而依照不当得利的规则,强制得利是不应补偿的。
二、经过房屋租赁出租人同意的添附,在房屋租赁合同解除后,由于该添附物不能取回,已经成为添附方的损失。
对于这种损失,原则上按照过错承担赔偿责任。
如虽系承租方违约,但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,可由出租方酌情给予补偿。
2、房屋租赁合同当事人约定,房屋租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。
现因一方当事人违约而致合同提前被解除的,添附物归属如何确定?如果房屋租赁双方约定合同终止时添附物归出租人的,则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。
即以房屋租赁合同正常履行完毕,作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。
因此,根据附条件法律行为的规则,如因出租人违约而致条件不能成就的,则承租人取回添附物;添附物不能取回的,承租人可以参照上条,要求房屋租赁出租人赔偿。
如果因房屋租赁承租人违约导致合同解除的,视为阻止条件成就的行为,应当确认添附物归出租人所有;同时,房屋租赁出租人也不必给予承租人赔偿。
但是,所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,参照上条规定处理。
第2篇:房屋租赁合同解除纠纷的法律分析房屋租赁合同一旦签订,租赁双方必须严格遵守。
合法租房合同的终止一般有两种情况:一是合同的自然终止,二是人为终止。
租房协议中的解除和争议解决机制
租房协议中的解除和争议解决机制一、协议解除机制在租房协议中,当一方出现违约或其他不可抗力情况时,协议解除是必要的。
下面将详细介绍租房协议中的解除机制。
1.1 解除条件租房协议的解除通常需要满足一定的条件,包括但不限于以下几种情况:(1)合同期满。
(2)租赁双方协商一致解除。
(3)当一方严重违反合同条款,影响另一方正常使用房屋时,另一方有权要求解除合同。
(4)因不可抗力因素,如自然灾害、房屋受损等,无法继续履行合同时。
根据不同情况,双方可以选择解除协议或协商其他解决方案。
1.2 解除程序(1)解除通知:一方欲解除租房协议,应提前书面通知对方,明确解除协议的原因。
(2)协商解决:双方可以在解除通知后进行协商,商议解除后的房屋交接、退还租金等事宜。
(3)解除生效:经双方协商一致,解除协议即生效。
协议生效后双方应按照约定执行后续步骤。
1.3 解除责任与赔偿在协议解除后,双方应根据实际情况承担相应责任和赔偿:(1)合同期满的解除:双方无需承担违约责任。
(2)当一方严重违反合同条款,导致解除协议的,违约方应承担相应的责任和赔偿。
(3)不可抗力因素导致协议解除,双方应协商确定相应的赔偿方式和金额。
二、争议解决机制在租房协议中,当发生争议时,争议解决机制能够帮助双方合理、公平地解决问题。
下面将详细介绍租房协议中的争议解决机制。
2.1 协商解决在发生争议时,双方应首先进行协商解决。
协商解决能够通过友好、平等的方式处理问题,避免矛盾进一步升级。
在协商解决中,双方应充分表达各自的诉求和意见,寻求共同的解决方案。
2.2 第三方公正机构如果双方不能就争议达成一致,可以选择通过第三方公正机构进行调解或仲裁。
第三方公正机构应独立、中立、公正地处理争议,并出具调解或仲裁结果。
2.3 法律诉讼作为最后的手段,当协商和第三方公正机构都无法解决争议时,双方可以选择通过法律途径解决纠纷。
在此情况下,双方将需要通过法院提起诉讼,接受法律的裁决。
合同解除权行使的三个时间问题:除斥期间、解除时间和溯及力
合同解除权⾏使的三个时间问题:除斥期间、解除时间和溯及⼒ 魏冬冬 北京炜衡(成都)律师事务所 审判研究ilawtalk 合同解除是合同权利义务终⽌的情形之⼀,从作出意思表⽰的合同主体出发,合同解除可以分为协议解除和单⽅解除,其中单⽅解除是⼀⽅⾏使解除权,包括约定解除权(《合同法》第93条后半段)与法定解除权(《合同法》第94条)两种。
单⽅⾏使合同解除权的过程和结果涉及到三⼤时间问题:⼀是合同解除权应于什么期间内⾏使,即除斥期间问题;⼆是合同于什么时间解除的问题;三是合同解除后,已履⾏部分是否应恢复原状,也就是溯及⼒问题。
考察现⾏法律、司法解释等相关规定,就上述第⼀、第三个问题尚有未予明确之处,理论和实践中也多有争议,本⽂结合相关理论和最⾼院裁判案例试作分析论证。
⼀、合同解除权的除斥期间 相关法条:《合同法》第95条 法律规定或者当事⼈约定解除权⾏使期限,期限届满当事⼈不⾏使的,该权利消灭。
法律没有规定或者当事⼈没有约定解除权⾏使期限,经对⽅催告后在合理期限内不⾏使的,该权利消灭。
解除权作为形成权的⼀种,受到除斥期间的制约,因⾏使解除权会废⽌现有的法律关系,“破坏”现有的法律秩序,故⽽确定除斥期间⾄关重要。
根据上述法条并结合司法实践,解除权的除斥期间分为以下四种类型:1 . 法律规定的除斥期间;2 . 当事⼈约定的除斥期间;3 . 既⽆法定也未约定,经催告后的合理期限;4 . 既⽆法定也未约定,亦未催告的。
对于第1、2类均已有所明确。
对于第3类,“既⽆法定也未约定,经催告后的合理期限”中的“合理期限”该如何确定呢? 检索现有法律和司法解释,唯有最⾼法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)作出了规定,其中第15条明确:“根据《合同法》第九⼗四条的规定,出卖⼈迟延交付房屋或者买受⼈迟延⽀付购房款,经催告后在三个⽉的合理期限内仍未履⾏,当事⼈⼀⽅请求解除合同的,应予⽀持,但当事⼈另有约定的除外。
房屋租赁中的解除和续租问题
房屋租赁中的解除和续租问题在房屋租赁中,解除合同和续租都是常见的问题。
租房一事事关生活居住,因此了解解除合同和续租问题的相关法律规定是非常重要的。
本文将从法律角度探讨房屋租赁中解除合同和续租问题,以帮助租房者和房东更好地维护双方的权益。
一、解除合同1. 合同条款规定的解约方式在签订租赁合同时,双方应当明确约定解约方式。
一般来说,合同中会约定具体的解约条款,包括解约的条件、提前通知期限等。
按照合同约定解约可保障双方的权益,因此履行合同规定将是首要的解约方式。
2. 合同违约解除在特定情况下,当一方违反租赁合同的规定,给另一方造成了实质性损失时,受损害方有权提出解约要求。
这需要满足以下条件:违约方确实存在违约行为,并且违约行为对另一方造成了实质性损失。
此时,受损害方可以通过法律手段解除合同并要求违约方承担相应的法律责任。
3. 法定解约事由根据我国《合同法》和相关法律法规的规定,包括但不限于以下情况,租房一方可以依法解除租赁合同:(1)一方当事人丧失民事行为能力、民事行为能力受限或者限制民事行为能力;(2)合同因不可抗力无法履约;(3)出租人提前承诺的租赁用途发生变更等。
当发生上述情形时,租房一方可以根据法律规定解除合同。
二、续租问题1. 合同约定的续约机制在租赁合同到期之前,双方可以约定续租的条件和方式。
通常情况下,续租合同会有具体的条款约定,包括租金调整、续约期限、提前通知等。
若合同中已经明确约定了续约机制,双方可以按照约定继续租赁关系。
2. 协商一致的续租安排即使合同没有约定续租条款,双方可以在合同到期前协商一致进行续租安排。
在租赁关系即将到期时,双方可以进行租金、期限、租赁条件等方面的协商,达成一致并签订新的续约合同。
3. 法律规定的权益保护如果双方无法达成一致的续租安排,可以根据相应的法律规定行使权益。
根据我国《合同法》的规定,当租赁合同期满后,承租人享有优先租赁权。
即可与房东协商续租或者优先购买租赁物。
房屋租赁中的解除和违约责任
房屋租赁中的解除和违约责任在房屋租赁过程中,不可避免地会涉及租赁合同的解除和违约责任问题。
解除合同涉及双方当事人协商一致或根据合同约定解除租赁关系,而违约责任则是当一方未履行合同约定的义务时所需要承担的责任。
本文将就房屋租赁合同中的解除和违约责任进行探讨。
一、合同解除房屋租赁合同解除是指当事人在合同履行期限内,依法或者根据合同约定,经双方协商一致解除租赁合同。
房屋租赁合同的解除可以有多种情况,如双方协商一致解除、租赁期满到期、房屋严重损坏等。
1. 双方协商一致解除当租赁双方在租赁期间遇到无法继续合作的情况,可以通过协商一致的方式解除合同。
双方应当公平合理地协商解决合同解除事宜,并签订解除协议,明确解除日期、解约责任等相关事项。
2. 租赁期满到期在租赁期满到期后,合同自然解除,不需要另行通知或协商。
当期满后,租赁双方可以自行决定是否续签合同或寻找新的租赁机会。
3. 房屋严重损坏如果房屋在租赁期间发生严重损坏,使得无法正常居住,租赁双方可以协商解除合同。
在此情况下,解除合同时,甲方应退还乙方已支付的租金及押金,同时承担房屋维修费用。
二、违约责任房屋租赁合同中,当一方未履行合同约定的义务时,将需要承担相应的违约责任。
违约责任的由来主要基于契约法相关法律法规的规定以及租赁合同中的约定。
1. 房东违约责任若房东未按照合同约定的时间将房屋交付给租户使用,房东将承担违约责任。
在此情况下,租户有权要求房东支付违约金或提起诉讼要求赔偿。
2. 租户违约责任如果租户未按照合同约定的时间支付租金,租户将承担违约责任。
房东有权要求租户支付违约金,甚至可以解除合同并要求赔偿。
3. 双方违约责任若双方违约,即租户与房东都未履行合同约定义务,双方都应承担相应的违约责任。
在此情况下,违约方应支付违约金,并承担因违约行为所产生的损失赔偿责任。
三、争议解决如果在解除合同或违约责任问题上产生争议,可通过以下方式进行解决:1. 协商解决当事人可以通过友好协商的方式解决纠纷。
租赁法中的租赁解除问题解读
租赁法中的租赁解除问题解读租赁合同是指当事人为了一方以对价取得他方不动产临时使用权并且承担一定义务,而订立的协议。
在租赁合同中,有时租赁解除问题可能会出现,因此本文将对租赁法中的租赁解除问题进行解读。
一、租赁解除的前提条件在租赁法中,租赁解除有一定的前提条件。
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定,当事人可以协商一致解除租赁合同,但需遵循合同自由原则。
此外,根据《中华人民共和国合同法》第七十五条和第七十六条的规定,当事人一方违反合同的约定,严重影响到合同目的的实现,另一方可以要求解除租赁合同。
二、解除的程序与方式在租赁法中,解除租赁合同的程序与方式也是需要注意的。
当事人可以书面形式协商一致解除租赁合同,并达成解除协议。
当事人也可以向人民法院提起诉讼,请求解除租赁合同。
法院根据实际情况判决是否解除合同。
三、解除后的返还和赔偿问题当租赁合同解除后,返还和赔偿问题是需要考虑的。
根据《中华人民共和国合同法》第一百七十一条的规定,当事人解除合同后,应当返还对方已经履行的合同义务,并赔偿对方因解除合同所受到的损失。
另外,《中华人民共和国合同法》第十七十三条还规定,当事人违反合同约定,致使对方解除合同的,应当赔偿其因解除合同所受到的损失。
四、租赁解除争议的解决方式租赁解除问题往往容易引起争议。
解决争议的方式主要有两种:调解和诉讼。
当事人可以自行协商解决纠纷,也可以通过仲裁机构进行调解。
若双方无法达成一致,任何一方可以向人民法院提起诉讼,请求法院根据合同法的相关规定判决解除租赁合同。
五、案例分析为了更好地理解租赁解除问题,下面举例进行案例分析。
甲方出租给乙方一套商业房产,按照合同约定,乙方每月支付租金。
然而,乙方未按时支付租金,并且未在合理期限内补交。
甲方在与乙方多次协商无果后,请求解除租赁合同并要求返还已经支付的全部租金及赔偿损失。
法院经审理认为,乙方未履行合同义务,严重影响到合同目的的实现,因此判决解除租赁合同,并要求乙方返还已支付的租金,并赔偿甲方因解除合同所受到的损失。
租赁中的解除与违约责任
租赁中的解除与违约责任在租赁合同中,解除与违约责任是双方合作的重要组成部分。
当租赁合同出现问题,解除合同或违约时,双方应遵循相应的法律规定和约定,并承担相应的责任和后果。
一、租赁合同的解除条件1.1 合同期满:在租赁合同规定的期限内,当双方均履行合同义务,租赁合同自然到期,双方无需继续履行。
1.2 协商解除:在租赁期间,当双方协商一致,同意解除合同,可以提前终止租赁合同。
解除合同需要以书面形式通知对方,并得到对方书面回复确认。
1.3 违约解除:当一方未履行或严重违反租赁合同的约定,对方可以要求解除合同。
二、租赁合同的违约责任2.1 租户的违约责任2.1.1 未按期支付租金:租户履行租金支付义务是基本条件之一。
若租户未按时支付租金,房东可以要求违约金或解除合同。
同时,租户应承担逾期支付租金所产生的滞纳金、利息等相应责任。
2.1.2 擅自转租:租户未经房东同意,将租赁物擅自转租给第三方,构成违约行为。
房东有权要求违约金或解除合同,并有权采取法律措施追究租户的法律责任。
2.1.3 损坏租赁物:租户在使用租赁物过程中,若出现损坏,应及时向房东报告,并按照约定进行修复或赔偿。
若租户严重损坏租赁物,房东有权要求违约金或解除合同,并追究租户的相应民事赔偿责任。
2.2 房东的违约责任2.2.1 房屋交付不符合约定:房东在租赁开始时,应按照约定向租户交付合格的租赁物。
如果房屋和设施存在严重缺陷,影响租户的正常使用权益,租户可以要求修复、降低租金、要求违约金等。
2.2.2 未及时维修:在租赁期间,若发生需由房东负责维修的问题,房东应及时响应并维修。
若房东未履行维修责任,导致租户无法正常使用租赁物,租户有权向房东要求修理、降低租金等相应赔偿。
2.2.3 违反约定提前收回租赁物:在租赁期间,房东未经租户同意提前收回租赁物,构成违约行为。
租户可以要求租金减免、违约金等相应赔偿。
三、解除与违约的程序3.1 解除程序:解除租赁合同应由一方向对方发出书面解除通知。
房屋租赁中的解除与违约责任
房屋租赁中的解除与违约责任在房屋租赁过程中,由于各种原因,租户或房东有可能需要解除租赁合同。
然而,一旦解除租赁合同,必然涉及到违约责任的问题。
本文将就房屋租赁合同中解除与违约责任的相关事宜进行探讨。
一、合同解除的情况1. 多数原因下的合法解除在房屋租赁过程中,存在一些正当合法的解除情况,如双方经协商一致解除、在租赁期满后未能续签、发生重大瑕疵等。
在这些情况下,解除合同是受法律保护的合法行为,双方无需承担违约责任。
然而,双方在解除合同前仍需主动沟通,协商解决相关问题,确保解除过程合法合规,既保护了租户的合法权益,也能减少房东的经济损失。
2. 特殊情况下的解除在一些特殊情况下,房屋租赁合同的解除可能需要特殊程序或特殊约定,比如涉及到政府政策变化、房屋补偿等情况。
此时,双方应当根据相关法律法规和合同约定,按照特殊程序进行解除,并承担相应的违约责任。
二、违约责任的处理1. 租户违约责任若租户在租赁期内提前解除租赁合同,未经房东同意或未按照约定的程序执行,租户应当承担相应的违约责任。
违约责任包括但不限于支付违约金、赔偿因提前解除合同给房东造成的经济损失等。
租户应当理解,在解除合同时,若租户提前解约,可能会导致房东租金收入中断,或需要为此再次租出房屋而产生巨额的中介费用等费用,所以合理的违约金和赔偿金是合理合法的。
2. 房东违约责任房东作为房屋租赁合同的一方,也必须履行相关的义务。
若房东未能按照合同约定提供合格的住房、未能及时维修、未能提供必要的配套设施等,均属于房东的违约行为。
在此情况下,租户有权要求房东履行合同,包括维修房屋设施、进行赔偿等。
另外,租户也可以选择解除合同,并要求房东支付相应的违约金。
三、解决争议的途径1. 协商解决当房屋租赁合同发生解除或违约纠纷,双方应当优先选择协商解决。
通过双方沟通协商,可以有效地解决争议,并达成共识。
在协商解决过程中,双方可以重新商定合同条款,以达到双赢的效果。
2. 法律途径若协商解决无法达成一致,双方可以通过法律途径解决争议。
房屋租赁中的解除和违约责任
房屋租赁中的解除和违约责任房屋租赁是人们日常生活中常见的行为,租赁双方在签署合同之后,根据合同履行租赁协议。
然而,在一些特殊情况下,当一方违约或者需要解除合同时,解除和违约责任便成为亟待解决的问题。
本文将探讨房屋租赁中解除合同和违约责任的相关规定。
一、租赁合同的解除1.1. 自然解除租赁合同中,自然解除指的是合同因为一方或双方约定的解除条件已经达成而终止。
例如,合同期限到期、租户如期退房等情况。
此时,无需额外的解除手续,合同自动解除。
1.2. 协商解除当租赁双方在租赁期内或者合同到期前,双方通过协商一致决定解除合同时,应当签署解除协议,明确双方的解除意愿、解除日期以及其他相关约定。
双方应当按照约定履行解除手续,并支付协商一致的违约金(如果有的话)。
1.3. 违约解除在某些情况下,一方或双方未按照合同约定履行租赁义务,造成对方利益受损,另一方有权解除合同。
例如,房东未提供合适居住条件、租户严重违反承诺等。
解除时,解除方应当向对方发出书面通知,并按照法律要求履行相关手续。
二、违约责任2.1. 违约金当一方违反合同约定,给对方造成损失时,违约方应当支付违约金或者赔偿相应损失。
违约金的数额应当在合同中明确约定,一般是履行合同义务金额的一部分。
如果合同没有约定违约金,按照法律规定计算。
2.2. 赔偿损失除了支付违约金外,违约方还应当承担因其违约行为给对方造成的实际损失。
例如,因未及时维修导致房屋损坏,违约方应当承担修复费用或者赔偿房东因此而需要承担的其他损失。
2.3. 责任追究一方违约后,留下严重不良记录,可能会受到法律责任的追究。
根据合同法的相关规定,对于恶意违约、重大失职等行为,对方可以要求法院追究违约方的法律责任,如赔偿损失、支付违约金等。
三、特殊情况下的解除和违约责任3.1. 优先购买权在一些租赁合同中,房东可能会订立优先购买权条款。
当房东有意出售该租赁房屋时,他必须先通知租户,并给予租户优先购买的权力。
房屋租赁中的违约与解除问题法律规定与解决方法
房屋租赁中的违约与解除问题法律规定与解决方法租赁房屋在现代社会中已成为常见的居住方式之一。
然而,由于各种原因,出现违约以及解除合同的情况也时有发生。
本文将讨论房屋租赁中的违约与解除问题,包括法律规定和解决方法。
一、法律规定1. 违约行为的认定:在房屋租赁合同中,违约行为通常包括未支付租金、擅自改动房屋结构或用途、未经房东同意擅自转租等行为。
当租户违反合同条款时,即可认定为违约行为。
2. 解除合同的条件:根据相关法律规定,房屋租赁合同可以在以下情况下解除:(1)租户严重违反合同条款,给房东造成重大损失;(2)出租房屋严重影响租户健康、安全;(3)当事人约定的解除条件得到满足;(4)法律规定的其他情况。
3. 解除合同的程序:当一方要求解除合同时,应向对方发出书面通知,并按照法律规定的程序进行处理。
通常,解除合同的通知应提前一个月向对方送达,通知中需明确解除合同的原因并附上必要的证明材料。
4. 违约责任:根据违约行为的性质和情节严重程度,违约方可能面临的责任包括支付违约金、赔偿损失以及承担相关法律责任等。
具体的违约责任根据法律规定和合同约定来确定。
二、解决方法1. 和解协商:当出现租赁违约和解除合同的问题时,当事人可以选择通过和解协商来解决纠纷。
双方可以开展积极的对话,尽力达成共识,并在书面协议中明确约定各自的权利和义务。
2. 申请仲裁或调解:如若双方无法达成一致,可以考虑申请仲裁或调解。
仲裁或调解机构可以以公正、中立的方式来处理纠纷,最终给出公正的裁决或协助双方达成调解。
3. 起诉法院:在无法通过和解协商和仲裁解决纠纷的情况下,当事人可以选择起诉法院。
法院将依据法律的规定来审理案件,并做出最终的判决。
4. 预防措施:为了避免违约和解除合同的问题,租户应该遵守合同条款,及时支付租金并妥善使用房屋。
同时,房东也应提供符合安全、卫生标准的房屋,并履行合同中的义务,以确保租赁关系的和谐。
总结:在房屋租赁中,违约与解除合同是不可避免的问题。
房屋出租合同中的合同解除与违约问题
房屋出租合同中的合同解除与违约问题房屋出租合同是指出租人(以下简称“甲方”)将其拥有的房屋出租给承租人(以下简称“乙方”)使用并支付相应租金的合法协议。
然而,在长期合作中,可能会出现合同解除与违约问题。
本文将就房屋出租合同中的合同解除与违约问题进行探讨和阐述。
一、合同解除1. 合同双方协商解除在特定情况下,如租赁期满、甲方或乙方提前通知等,双方可以协商一致解除合同。
此时,应当确保书面文本清晰明了,并由双方签署确认以避免出现后续法律纠纷。
2. 法定事由解除根据《中华人民共和国合同法》相关规定,合同双方可以依法解除合同。
例如,房屋发生重大缺陷或不符合安全要求时,乙方有权解除合同并要求甲方退还已支付的租金。
3. 违约解除合同双方一方违反合同约定时,另一方有权解除合同。
违约解除时,违约方需承担相应法律责任,包括赔偿损失等。
二、合同违约1. 租金未支付在房屋出租合同中,甲方向乙方提供房屋使用权,而乙方则需按照约定支付租金。
如果乙方未按期支付租金,甲方有权采取法律手段追回欠款并解除合同。
2. 擅自转租乙方作为承租人,未经甲方同意擅自将房屋转租给第三方,将违反房屋出租合同约定。
在此情况下,甲方有权解除合同并要求违约方赔偿相应损失。
3. 损坏房屋乙方在使用期间对房屋造成损坏或破坏,未按合同约定进行维修和赔偿时,甲方有权解除合同并要求赔偿损失。
4. 违规使用乙方未经甲方同意,将房屋用于非法经营、违法活动或违规用途等行为,违反了合同约定,甲方有权解除合同并要求违约方承担法律责任。
三、解决合同纠纷的途径1. 和解协商在发生合同解除与违约问题时,双方可以通过和解协商解决争议。
通过友好沟通,双方可以共同商定解决方案,避免法律纠纷的发生。
2. 起诉法院如果和解协商无法取得满意结果,双方可以诉诸法律手段,在合同纠纷方面向有管辖权的法院提起诉讼。
四、防范合同纠纷的建议1. 合同文本明确在签订合同时,合同双方应明确约定各项权利义务,并采用详细的合同条款,以避免产生歧义和纠纷。
房屋出租合同中的合同解除与终止问题
房屋出租合同中的合同解除与终止问题合同解除与终止是在租赁房屋过程中可能会出现的一种情况。
本文将就房屋出租合同的解除与终止问题进行探讨,包括解除与终止的定义、解除的原因和方式,以及终止的条件和程序。
一、解除的定义合同解除是指合同双方根据约定或法律规定,经过同意或一方请求,提前终止合同关系的行为。
在租赁房屋合同中,解除通常是出于一方当事人违约或发生其他特定情况的情况下进行。
二、解除的原因和方式1. 违约行为:当一方当事人违反合同约定,未履行合同义务时,对方当事人可以要求解除合同。
2. 协商解除:当双方当事人在自愿、平等的基础上协商一致,达成解除合同的意向时,可以解除合同。
3. 一方请求解除:当一方当事人发生重大变故,无法继续履行合同义务时,可以请求对方解除合同。
4. 法定解除:根据相关法律法规的规定,合同发生特定情况时,可以解除合同。
例如,当房屋发生严重损坏无法居住时,租赁合同可以解除。
解除合同应当通过书面形式进行,包括解除合同的原因、解除日期以及解除后的各方权责等内容。
一旦解除合同,双方当事人应及时履行解除合同后的义务,如退还押金、返还租金等。
三、终止的条件和程序合同终止是指合同双方在合同履行期满时,自动终止合同关系的情况。
在房屋出租合同中,通常存在以下几种终止条件和程序:1. 合同到期:合同约定的租赁期限届满后,合同自动终止。
2. 双方协商:在租赁期限届满前,双方当事人可以协商终止合同,但需要达成书面一致意见。
3. 一方解除:当一方当事人在合同期限届满前提前解除合同时,应按照合同中的约定进行操作,并承担相应的违约责任。
4. 法定终止:在合同期限届满前,根据法律法规的规定以及特殊情况下,合同可以终止。
例如,房屋被征收、房屋所有权发生变更等情况。
终止合同不像解除合同那样需要书面形式,而是根据约定或法律自动终止。
在合同终止后,双方当事人应及时执行返还押金、清理房屋等相关事宜。
四、争议解决在解除和终止合同的过程中,可能会发生一些争议。
租赁解除协议书中的争议解决方式和法律适用
租赁解除协议书中的争议解决方式和法律适用尊敬的各位阅读者:本文旨在探讨租赁解除协议书中的争议解决方式和法律适用。
在租赁解除协议中,争议的解决方式和法律适用是确保各方权益的重要内容。
下面将从如何解决争议、法律适用的原则和注意事项等方面展开讨论。
一、争议解决方式租赁解除协议书中的争议解决方式包括诉讼解决和非诉讼解决两种途径。
1. 诉讼解决诉讼解决是指通过法院诉讼程序进行争议解决的方式。
当发生争议时,任何一方可以向法院提起诉讼,由法院根据相关法律进行裁决。
在选择诉讼解决方式时,需要注意以下几点:1)选择适当的法院:根据法律规定,争议款额超过一定金额的案件应当由中级人民法院或基层人民法院审理;2)提起诉讼的时效性:根据租赁法的规定,提起诉讼的时效一般为起诉之日起一年内,超过该时限将无法提起诉讼;3)准备相关证据材料:在提起诉讼前,需准备充分的相关证据材料,以支持自己的主张。
2. 非诉讼解决非诉讼解决是指通过调解、仲裁等非法院途径解决争议的方式。
调解是指当事人通过自愿协商达成一致,由调解组织或专业人士进行调解,以达到争议解决的方式。
调解相对于诉讼来说,具有快捷、灵活等优点。
在选择调解解决争议时,当事人应选择正规、权威的调解机构来进行调解,以确保调解的效果和合法性。
仲裁是指当事人通过选择仲裁委员会或仲裁机构,由仲裁员根据双方的意见进行判断并做出裁决。
仲裁一般相对于诉讼来说,具有程序简便、费用较低等优点。
在选择仲裁解决争议时,当事人应选择正规、独立、公正的仲裁机构,以确保仲裁的效果和公正性。
二、法律适用原则和注意事项在租赁解除协议书中规定的法律适用原则和注意事项主要包括以下几点:1. 法律适用原则在解决租赁解除协议争议时,应依法适用相关法律。
一般来说,适用的法律主要包括以下几种:1)合同法:对租赁双方的权利义务、违约责任等进行规范;2)租赁法:对租赁合同的订立、解除、履行等进行规范;3)民事诉讼法:对争议解决方式、诉讼程序等进行规范。
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租赁合同解除中的若干问题|姜强法官作者:姜强,清华大学法学博士,最高人民法院民一庭法官作者说租赁合同的特征在于,租赁期间这个时间因素在合同履行上居于重要地位,租赁合同的总给付内容取决于租赁期间的长短,亦即,随着租赁期间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。
[1]“其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位,总给付之内容系于应为给付时间的长度”。
[2]因此,在合同法理论中,租赁合同属于“固有意义的继续性契约关系”。
例如,随着履行期间的经过,会产生租赁物的维修义务、保养义务,在租赁物为厂房之场合,还可能会产生消防义务、安全保障义务等等。
这些义务在签订合同之时,当事人往往没有约定或者即使约定也难以确定此类义务的具体内容,这也成为租赁合同容易产生纠纷的原因之一。
其二,租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。
在租赁物为动产场合,租赁关系相对简单。
而在不动产场合,不动产价值相对较大,租金相对较高,其位置、状态以及不动产所在的土地使用权的状况往往比较复杂,同时又由于承租人租赁不动产的目的多种多样,从而产生纠纷的可能性也相应增大。
其三,我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态,其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。
这也成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。
本文拟依据对租赁合同纠纷案例的综合和分析,就审判实务中出现的租赁合同的解除问题进行探讨,以期得出逻辑圆满、理论自洽、实体公平的解决方案。
租赁合同在履行过程中,出租人往往会因承租人拒付租金、延付租金而解除合同,承租人会因租赁物未办理消防验收等手续导致其合同目的不能实现而解除合同。
于此场合,以下问题值得探讨。
租赁合同解除权的除斥期间承租人在租赁期间拖欠租金的行为经常表现为几种类型:第一,未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金,但是在诉讼前已经全部支付。
换言之,诉讼时,迟延履行行为已终止。
第二,未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金,并且一直持续到诉讼中。
第三,完全拒付租金,一直持续到诉讼中。
在承租人出现上述情况,且满足约定解除权或法定解除权的产生要件之前提下,出租人要求解除合同的,首先需要解决的问题是,解除权的除斥期间为多长?该期间是否已经经过?根据《合同法》第九十五条的规定,除斥期间分为四种类型:第一,法律规定的期间;第二,当事人约定的期间;第三,对方当事人催告后的合理期间;第四,对方当事人无催告情形下的期间未作规定。
上述第三、四种情况较为困难。
如果承租人未按约付租金(包括未按期和未按数额给付)满足了约定解除权的产生要件或法定解除权的要件,且承租人作出催告通知[3],该合理期间可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,确定为三个月。
如果没有催告的,类推适用同条款的规定,确定该期间为一年。
其原因在于:第一,一般而言,商品房买卖合同的标的远高于同面积的房屋租赁合同,后者类推适用前者的除斥期间,应该说符合“举重以明轻”规则。
第二,《合同法》第五十五条、第七十五条规定的撤销权的除斥期间也为一年,将解除权的除斥期间定为一年,符合相同情况相同处理的形式正义理念。
[4]第三,根据《民法通则》第一百三十六条之规定,延付或拒付租金的诉讼时效为一年。
如果将未经催告的解除权的除斥期间确定为一年以上,可能会出现出租人的违约责任请求权、给付租金请求权已经罹于诉讼时效,但出租人仍然有一个有效的解除权的奇怪现象。
如果将除斥期间定为一年,会避免上述逻辑不一致的情况。
需要解决的另外一个问题是,承租人在租赁期间存在迟延履行或部分履行的行为,但是后来又都全部给付租金,出租人也已接受。
在双方又依约履行一段时间后(在迟延履行发生后不到一年),出租人又以该迟延履行为理由要求解除合同的,如何处理?根据《合同法》第九十四条,承租人的此种迟延履行难以使出租人产生法定解除权。
但是,如果出租人的迟延履行满足了合同约定的解除权条件,[5]则仍然会存在上述问题。
笔者初步认为,此时原则上应当否定出租人的解除权。
原因在于:第一,从当事人的意思表示来看,接受履行且并未要求解除合同本身可以解释为出租人以该行为修订了解除权产生的条件或者宽恕了承租人的迟延履行行为,至少存在着这种解释结论的可能性;第二,承租人迟延后的履行行为、出租人在违约行为发生后的一定期间内未行使解除权的状态、双方在后来期间内的适当履行等事实,在客观上会使承租人产生出租人不再行使该解除权的信赖;根据诚信原则,此种信赖值得保护。
基于“权利失效”理论,此时出租人不得再主张行使解除权;[6]第三,这个结论在某些现实情况下更具有合理性:某些出租人此时提出解除合同的重要或者唯一理由在于,租金水平提高,出租人找到或者认为会找到更高的出价者。
在此情况下,支持出租人的解除权更不利于建立诚信的市场环境;第四,即使否定出租人的解除权,也并不妨碍其请求承租人迟延履行的违约责任,从而使出租人的损失得到弥补;第五,从比较法的观点来看,有台湾地区学者亦认为,不履行之瑕疵业已补正的情况下,解除权即告消灭,而不履行之瑕疵可补正的情况仅限于给付迟延及能补正的不完全给付。
[7]第六,有一种观点认为,履行迟延后,债务人继续履行的,债权人原则上是不能够拒绝受领的。
这样,作为履行迟延的后果,直接允许填补赔偿的请求,并不妥当。
[8]如果这个观点成立,更加证明,承租人迟延后补正、出租人受领的,出租人不能再行使解除权。
当然,上述结论仍然是相对的,判断解除权在此情况下能否行使,需要综合考虑以下因素:第一,承租人迟延履行的程度或数额;第二,承租人嗣后恢复履行的时间和程度;第三,出租人在此过程中的反应;第四,合同目的实现的程度;第五,促使出租人解除合同的原因等等。
关于该除斥期间的起算点,也需要区分类型加以判断:在承租人催告场合,三个月的除斥期间应当从催告通知到达出租人之次日起算;[9]在承租人未催告场合,一年的除斥期间应当从解除权产生之此日起算。
租赁合同解除的时间对于该问题,在实践中有三种做法,分别是:解除权行使之时为合同解除之日;法院判决生效之时;判决认定起诉之日为合同解除之时。
本文先分别从解除类型进行讨论,再检讨上述做法。
在合意解除场合,依据《合同法》第九十三条,租赁合同解除的时间为双方达成解除的合意之时。
但是,对于对簿公堂的双方当事人而言,往往会对对方提出的合同已协商解除作出否认。
[10]在此情况下,判断合同是否解除,需要考虑:第一,双方是否已作出解除的意思表示;第二,双方是否已就解除达成意思表示的一致;第三,在不少案例中,双方当事人发生争议的可能并非是合同解除与否,而是对解除后的法律效果未臻一致。
于此情形,则不应认定合同已解除。
原因在于:首先,作为非法律专业人士,双方当事人并不能区分解除与解除后的法律后果之间的区别与联系,因此,从双方的意思表示来看,当事人更关注的是合同不再履行后该怎么办的问题,换言之,即解除后的法律后果问题。
如果该问题未协商一致,则当事人会认为合同并未解除。
此时,合同效力的持续往往成为双方当事人合意解除时的一种讨价还价的砝码。
其次,在合意解除场合,当事人是以一个新的合同消灭既存的合同关系。
因此,需要当事人关于合同解除的主要内容达成完全一致,其中包括合同解除后已履行义务是否需要返还、相关损失如何赔偿等。
如在这些问题上未臻一致,则原来的合同关系难谓消灭。
[11]最后,结合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第一条的规定[12],关于合同解除后的返还义务的范围、相关损失的数额宜认定为该条规定中的“标的”和“数量”,如果这些事项未达成一致,难以认定,则解除合同的协议是否成立则不无问题。
在约定解除权和法定解除权场合,第一个难点在于,如果一方当事人对另一方当事人行使解除权有异议的(《合同法》第九十六条),该异议是否阻止解除的效果发生?一种观点认为,在违约方对于合同解除提出异议,并请求裁判机构确认解除合同的效力的情况下,在这些机构尚未确认合同是否已经被解除的期间,违约方可以抗辩解除权人关于恢复原状、采取其他补救措施的请求,以维护裁判机构的权威,使《合同法》第九十六条第一款后段的规定具有价值。
不过,裁判机构一经确认合同解除,则解除的效力应当自解除通知到达违约方处之时发生,而非确认合同解除之日发生,以便防止违约方利用异议权达到不正当的目的;在违约方既对合同解除提出异议,又不请求裁判机构确认解除合同的效力的情况下,因解除权系形成权,其行使的方式不以诉讼为必要,所以,解除权人关于解除的意思表示一经到达违约方即发生合同解除的效力,不能因违约方的异议而受影响;在违约方对合同解除提出异议,又不请求裁判机构确认解除合同的效力,但拒绝履行因合同解除产生的恢复原状义务、采取其他补救措施义务、拒绝赔偿损失的情况下,解除权人可以直接诉求该违约方履行恢复原状、采取其他补救措施的义务,承担赔偿责任,尽管他未请求裁判机构确认合同解除的效力,它们也应当先确认合同解除,再支持该诉求,除非解除权不存在或者解除权行使的条件不具备。
于此场合,《合同法》第九十六条第一款后段的规定对于解除权人不起作用。
[13]在违约方对合同解除提出异议,又不请求裁判机构确认合同解除的效力,而守约方为了寻求一个确定的法律状态,诉求法院确认合同解除的效力,应予准许,此时合同解除的时间仍然是解除权人通知到达对方之时,而非判决生效之日。
[14]上述观点可资赞同。
需要补充的是,如果当事人并未向对方发出解除合同的通知,而是直接向法院起诉要求解除合同,并且恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的,该诉讼是形成之诉、确认之诉还是给付之诉?合同解除的时间如何判断?如果当事人仅起诉要求解除合同,而未要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的,在诉讼程序上如何处理?解除时间又如何判断?上述问题与如何从程序法上的角度理解《合同法》第九十六条、第九十七条的规定密切相关。
从实体法的角度看,当事人可以以通知的方式,也可以以诉讼的方式行使解除权。
如果认定当事人以诉讼的方式行使解除权从而构成一个形成之诉的话,很明显,合同的解除时间应当以判决生效的时间为准。
而这明显与上述以通知的方式行使解除权的解除时间差距甚远。
如果仅以解除权人是否通知对方就产生如此大的差异,难以理解。
所以,必须理解作为实体法的《合同法》与程序法观察现象的视角的不同。
实体法强调实体权利的行使及其后果,从而权利的构成要件、权利的行使方式、行使权利的法律后果在实体法的层面就表现为若干个不同的问题,所以需要几个条文来规定。
但是从程序法的角度观察,解除权的存在、解除权的行使与行使后的后果是一个纠纷的不同侧面。