2019宁波景瑞姜山地块故事线及传播推广案

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芙蓉水乡整合营销全案

“住信·芙蓉水乡”整合营销全案住信房产策划部2009-09-17§目录§第一部分：项目整体营销策略思路 (4)一、项目开发条件 (5)1.1项目位置 (5)1.2地块性质及规划设计指标 (6)1.3交通条件 (7)1.4景观资源 (8)二、项目SWOT分析 (8)2.1项目优势分析及对策（Strength） (8)2.2项目劣势分析及对策（Weakness） (9)2.3项目机会分析及对策（Opportunity） (10)2.4项目威胁分析及对策(Threat) (11)三、项目总体营销定位研究 (12)3.1项目定位目标 (12)3.2项目定位原则 (13)3.3项目定位思路 (13)3.4项目整体定位 (13)四、项目总体营销推广策略研究 (14)五、整体营销费用预算及分配 (15)5.1项目整体营销费用预算 (15)5.2各阶段营销费用分配 (16)第二部分：商业部分整合营销策略 (18)一、核心策略 (19)1.1我们做一条什么样的商业街？ (19)1.2我们是否具备打造成为“天府古镇第一街”的潜质？.-19-1.3我们如何打造“天府古镇第一街”？ (20)1.4商业街定位 (21)二、业态规划与组合 (22)2.1商业街分布及命名 (22)2.2商业街业态分布 (23)三、商业街的招商方案 (24)3.1招商模式 (24)3.2招商启动时间 (26)3.3招商办公地点设定 (26)3.4招商人员及组织 (26)3.5项目整体招商原则和目标 (27)3.6招商面临问题及解决办法 (27)3.7招商方式 (29)3.8招商费用预算 (30)四、商业街后期经营管理 (31)4.1项目有无必要实施统一经营管理？ (31)4.2项目如何实施统一经营管理？ (31)4.3后期经营管理服务模式 (32)4.4在项目前期销售中是否产生经营管理费用？ (32)4.5经营管理公司备选方案 (32)4.6经营管理详细方案 (32)五、前期商铺营销及推广方案 (33)5.1一期商铺推广阶段划分和工作内容 (33)5.2推盘时机 (34)5.3前期销售计划安排 (35)5.4前期推广计划（2009/10-2010/03） (35)第三部分：住宅部分整合营销策略 (36)一、住宅产品营销定位研究 (37)1.1市场定位 (37)1.2客群定位 (37)1.3形象定位 (37)二、项目第一阶段（2009/10-2010/02）推广策略 (38)2.1第一阶段营销推广总策略 (38)2.2第一阶段媒体投放计划 (41)2.3第一阶段公关活动策划 (44)2.4营销第一阶段工程支撑 (47)2.5第一阶段营销费用预算及分配 (48)第一部分：项目整体营销策略思路一、项目开发条件1.1项目位置项目地块处于平乐古镇核心保护区，福惠街与骑龙街交汇处。

天启开启2019年11月宁波市雅戈尔东吴地块推广企划提报

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1、活动营销
尽情采摘吧，普罗旺斯的花香
——鲜花样板段打造
利用项目河对岸空地，种植一整片郁金香或薰衣草，寓意着生活就象鲜花一样盛开。可以做推广画面用，花期来访客户可亲自采摘鲜花一束。
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普罗旺斯的天空充满了花香
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② 一起吧
通过不同场景，不同生活的分享，点出项目的卖点所在。生活在于分享，与家人分享，与自己分享，与朋友分享，还是与自己分享。
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“一亩三分地，赛过活神仙”
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▲ 采摘大赛 ▲ 种植大赛
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我的别墅生活
开始了一起吧
生活啦
1、以自白、生活式的语言道出了一群新晋别墅生活的上行阶层，生活梦想的实现，自我实现过程。
2、以轻松的生活解读产品价值
3、广告中从不出现效果图，却为消费者描绘了一Байду номын сангаас生活意向。
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对于项目，我们还有一种思考方式
1600万以上
雍城世家盛世天城卡纳湖谷九龙湖畔
400-800万，别墅市场空档
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•由总价空档，带来的是一波新鲜客群。
——提前进阶别墅生活的人
•由总价空档，催生的一种新的生活方式
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PART 3 客群领袖上形阶层的生活意向
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事业高速发展的中坚力量
他是鄞州外贸企业主，大学毕业就自己创业，十年功夫就打下了自己的一片天地。事业正处于向上发展期，年轻有为，孩子还小。拥有一套别墅，更多的是希望得到社会的肯定与别人的羡慕。”
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热爱生活品味的实力派
他是某事业部门局长，在这个行业打拼了半辈子，好不容易有了今天的成就。或许是时候换一种生活方式了，回到生活的院子里，种种花种种草，再在度度假用，说不定以后可以养老。

2019.7.16浩腾机构-“水印江山”宁波景瑞姜山地块故事线及传播推广案

户田芳树
日本当代三大著名景观设计师之一
1989年凭借“诹访湖畔公园”项目荣获东京农业大学造园大奖。 1994年凭借“科利亚庭园”获日本公园绿地协会奖。 1995年主创的修善寺“虹之乡”项目荣获造园协会奖。
“以山水之意，坐看行云流水”
重庆瑞安雍江御庭以“丘之大地与河川之水”、“山丘自然与河川都市”相互交织融合环境·居住·都市,
实现由“镇”到“城”的转变，打造宁波第九个卫星城市。
姜山卫星城市发展规划图
本案
双轴发展示意图
中心格局丨五大黄金商圈四大优质校区
商圈环伺，外享环球城、鄞州万达、印象城等城市级大配套，内有海港城、大润发；名校在侧，尽享鄞州区实验小学、姜山中学、姜山中心小学、姜山实验中学等名校资源。
大润发
万达广场商圈
走马塘村——中国进士第一村
胡文耀
陈子元
董延瑶
俞丽拿
一城江山半壁山水
姜山的山水传承
宁波的山水梦想
地脉
人脉
一脉相承山水人文气韵
现代的山水意境
景瑞的山水未来
一城江山半壁山水
姜山的山水传承
宁波的山水梦想
现代的山水意境
景瑞的山水未来
中心格局山水孤品
中心格局丨姜山，宁南中心正位
随着宁波2049规划制定，整个城市南拓，奉化撤市变区，鄞奉一体化已成为城市发展的新方向。加之姜山北与中心城区接壤，通过地铁3号线快速交流。南面通过地铁/城际铁路、高速等均可快速抵达奉化区，一跃成为宁南中心枢纽。
南京紫金山——“钟山龙蟠，石城虎踞”
香港半山——“自然山色、不离烟火”
一城江山半壁山水
姜山的山水传承
宁波的山水梦想
现代的山水意境

中国文化地产经典案例28页

中国文化地产经典案例一、龙湖·滟澜山楼盘简介龙湖〃滟澜山，位居杭州市政府重点打造的杭州东部中心金沙湖CBD板块核心位臵；距离杭州市中心仅17公里，地铁1号线下沙中心站就在家门口，零距离36万㎡的碧波金沙湖；与金沙湖创意产业集群、艺术中心、商业大世界、摩登时尚中心、商务群、大型卫生医疗机构为一体；紧临15所高校组成的杭州大学城，4所小学，3所中学，2所甲级幼儿园，学区氛围浓郁，生活配套一应俱全。

龙湖滟澜山[1]作为杭州首个“第三代都市豪宅”，在“商业+住宅+物业服务”的全驱动模式之下，重新整合交通资源，自然资源、城市生活消费资源、发展资源，四重资源并举，以打造杭州最宜居的世界城市生活体之下的全新主流生活模式！龙湖滟澜山，零距离地铁下沙中心站，20万㎡天街（FAMILYMALL）和国际五星级洲际酒店，是为滟澜山家庭提供一种“全家庭型”的私属高端配套，打造“3分钟生活圈”，真正实现：3分钟到IMAX影院欣赏大片，3分钟到冰场体验冰上芭蕾的乐趣，3分钟到shoppingmall尽享时尚，3分钟到金沙湖公园漫步，3分钟下楼喝杯咖啡买份报纸，3分钟到地铁站通达全城；这是一种全新的生活方式，提前享受国际化城市的生活模式。

其中2013年龙湖天街将华丽启航，2014年洲际酒店正式运营。

楼盘数据周围交通：地铁1号线：地铁1号线下沙中心站出口即为本案；德胜快速路：市中心经德胜快速下右转至新业北路直抵本案；艮山路：从武林广场经艮山西路、艮山东路、下沙路至新业北路畅达本案；沿江大道：从钱江新城走沿江大道至新业北路到达本案；快速公交：B1、B1区间。

物业：重庆新龙湖物业服务有限公司杭州分公司建筑面积：80万平方米占地面积：18万平方米绿化率：30%容积率：2.8土地使用年限：70年小区配套会所、恒温游泳池、健身房、儿童游乐室、网球场周边配套[2]内部配套：五星级酒店、商业综合体学校：学林小学、星河小学、下沙第一小学、杭州实验外国语学校（中小学）、下沙中学（杭四中初中部）、育才东南中学（规划中）商业配套：物美超市、高沙农贸市场、湾南农贸市场、新城广场、世纪联华（规划中）幼儿园：星河幼儿园（浙师大附属）、下沙实验幼儿园（甲级）银行：杭州银行、交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、民生银行邮政：杭州邮局下沙邮政支局医院：杭州市下沙医院(邵逸夫医院下沙院区建设中)、浙江省中医院下沙分院二、绿城御园楼盘介绍三山五园及大片绿化隔离带沿绿城御园[1]北、西、南三面环绕合围，四环路，五环路连通京城交通，正东向为中央警备局及中央六一幼儿园，居住人群构成将受到一定的限制，人群构成更显身份的独到与尊贵；居住环境是其它项目地域难以比拟。

宁波古林镇薛家DD地块定位报告

参考个案分析
个
案
分析
参数
发展商
盛世华城奥克斯置业
西城十二庭院冠华房产
建筑面积
18万平方米
18万平方米
发售日期
2005年7月
2006年9月
交付时间
2
1140
611（一期）
建筑形态
多层、小高层、高层、联排，单身公寓
小高层（一期）多层（二期）
成交均价
5241 / 5078
因此该部分群体的高档住宅需求
受到了抑制。
李立新浙江利时集团董事长
盛世华城客源分析情况
个
案
成
交
客户区域分析对比图
客
户
高桥
11%
集仕港 22%
海曙联丰周边 67%
海曙联丰周边集仕港高桥
整个项目的客户群体以海曙联丰为主要区域客户为主,集士港\高桥客户为辅。
个
其中中庭大面积户型，总价在100万元左右。推出后销售速度较快，
客
我们的目标客户区域来源：
户
定
以海曙老城区尤其是环城西路两侧的客源为主，集士港、高桥区域
最大31米。中庭高层栋距100米。
120平方米以上均三房朝南，
户型优势明显。全部双层中
空玻璃，多种开窗方式；阳
台、露台错层处理
配套
联丰路、环城西路城市动脉连接，15 15分钟到达三江口。生活、
分钟到达三江口。7路、820路等多条交通、购物、教育、医疗、
公交直达。附近好又多、农工商超市，商务消费都依靠联丰板块自
60
52.09
50
40
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20
10
0 供应量
去化量

房地产营销策划方案

篇一：房地产营销策划方案大全资料目录房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供年月房地产营销策划方案大全最新更新资料，以下为年月更新资料[年月更新]年月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案销售推广策略[年月更新]年月成都房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月创典市场信息简报页调查分析报告[年月更新]年月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告前期策划[年月更新]年月房地产预测绘知识分享专题研究报告[年月更新]年月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划营销推广方案[年月更新]年月玖珑城购物公园号楼商业项目认筹方案营销推广策略[年月更新]年月克而瑞咨询季刊页调查研究报告[年月更新]年月南京新街口海尚海百货商业项目分析调查研究报告[年月更新]年月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议前期策划[年月更新]年月山东临沂房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月上海松江市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月天津房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月天津土地市场月报页调查分析报告[年月更新]年月西安市房地产市场月报页调查研究报告[年月更新]年月下旬重点城市报广搜集页调查分析报告[年月更新]年月销策划浅析专题研究报告[年月更新]年月郑州楼市资讯月报页市场调查报告[年月更新]年月郑州市高新区市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月中国房地产市场研究月报页调查分析报告[年月更新]年月重点城市报广汇编调查研究报告[年月更新]年月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案营销策划战略[年月更新]年月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报前期策划[年月更新]年月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划销售推广方案[年月更新]年月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告前期策划[年月更新]年月房地产经营与管理土地一级开发项目运作管理制度[年月更新]年月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案营销推广策略[年月更新]年月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告调查研究分析[年月更新]年届时报世界华文广告奖作品鉴赏[年月更新]年月湖南怀化房地产市场情况分析报告页调查研究总结[年月更新]年月河南鹤壁浚县房地产市场报告调查分析总结[年月更新]年月安徽铜陵市房地产市场调研报告调查分析总结[年月更新]年月克而瑞咨询中心产品月报页调查分析报告[年月更新]年月安徽阜阳房地产市场情况页调查分析报告[年月更新]年月北京华润五彩城商业中心项目调研报告市场调查分析[年月更新]年月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告前期策划[年月更新]年月河北保定市商业地产市场专题调研报告调查研究分析 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[年月更新]年北京万商联行投资顾问有限公司简介页研究分析报告[年月更新]年北京星光耀广场城市综合体项目推广策划营销执行方案[年月更新]年碧桂园集团项目开发指引页前期策划[年月更新]年标准工程节点做法参考专题研究报告[年月更新]年常州路劲武进地块大盘项目营销策略报告页营销推广方案[年月更新]年车位车库与题研究报告页调查分析总结[年月更新]年成都保利春天花语商业项目定位及营销方案销售推广策划[年月更新]年成都博物馆项目聚集中心项目策划案营销推广方案[年月更新]年成都第届秋季房交会报告页活动流程[年月更新]年成都凯旋南城写字楼项目产品推广策略营销执行方案[年月更新]年成都民办博物馆聚集中心项目策划营销推广方案[年月更新]年成都亚特兰蒂斯高端商业项目服务建议书页前期策[年月更新]年成都住宅市场分析报告页调查研究总结[年月更新]年城市综合体现状与发展及案例解析页调查研究报告[年月更新]年创意地产项目深度研究页专题分析报告[年月更新]年大型商业物业租售运营机制页管理制度[年月更新]年德勤中国中国房地产投资手册页投资指导书[年月更新]年堤防工程设计规范页管理制度[年月更新]年地产公司与物业公司前期物业管理页管理制度[年月更新]年电子招标投标系统技术规范页管理制度[年月更新]年鄂尔多斯蒙西物流园综合体项目规划设计报告前期策划[年月更新]年梵卡客户服务工作指导手册工作指导书[年月更新]年房产策划写字楼营销模式写字楼策划方案页专题研究报告[年月更新]年房产策划写字楼营销模式写字楼策划方案页专题研究报告[年月更新]年房地产踩盘要点培训课件页教程课程[年月更新]年房地产行业报刊广告投放分析页市场调查报告[年月更新]年房地产基于城镇化的布局策略页专题研究报告[年月更新]年房地产调控的历程与效果培训课程教程[年月更新]年房地产项目投资决策与价值策划专题研究报告[年月更新]年佛罗伦撒小镇最新调研页市场调查报告[年月更新]年福建联发中央公园商业项目推广案营销策划方案[年月更新]年福州长乐三江口片区项目概念设计页总体规划方案[年月更新]年购物中心创新业态与题研究专题分析报告[年月更新]年购物中心体验式商业地产专题研究报告[年月更新]年广东容桂安置房旁地块分析报告页市场调查研究[年月更新]年广东汕头金凤半岛地块项目介绍前期策划[年月更新]年广东源东国际集团惠州丰湖商业项目分析页前期策划[年月更新]年广东增城市荔城街派潭镇高滩村亩商服地块可行性研究报告前期策划[年月更新]年广东湛江赤坎区某地块高端住宅项目发展战略页前期策划[年月更新]年广佛智城商业项目策划招商实施方案营销推广策略[年月更新]年广告把控技巧分享专题研究报告[年月更新]年广州祈福万景峰精英社区项目广告表现提案页营销推广方案[年月更新]年广州市产业用地指南页用地指导书篇二：房地产营销策划书凰城华府房地产项目营销策划书策划人员：余箫玲杨田田杨佳龚凤英策划时间：年月日蜜蜂创造了蜂巢，人类创造了城市。

杭州绿城桃花源项目营销策划推广计划提案

天岚村: 2009年存量房源5栋
琼台村: 2009年存量房源8栋
西锦园： 2009年存量房源4栋
云树村： 2019.3.25计划新推25栋
烟雨村： 2019.7.30计划新推8栋
西锦园： 2019.5.30计划新推5栋；2019.8计划新推10栋
琼台村: 2019.3.25计划新推3栋
正如各类体育赛事，为人们所牢记的往往仅是冠军，高端物业的销售与其项目品牌知晓度、美誉度的关联性更高，高端客户在选择项目时，并不特别在意几百万，甚至上千万的价格差，而更关注他所买到的是否是最好的产品。而这个评价，来自于权威人士的推荐、行业内的评比、推选，也源于各类广告宣传。
2009年，桃花源在网络、杂志、DM直投等方面作了更多的推介，但房交会、日常来电来访客户中，仍会接触到认为桃花源早已售罄的客户。从桃花源2009年成交客户区域分布情况来看：杭州：省内：省外：境外 = 41：33：15：11，省外客户占15%，境外占11%。这说明桃花源的品牌辐射虽已慢慢走出杭州，走向省内各个经济发达区、县，但仍有相当大的拓展空间。在绿城玫瑰系新品纷纷亮相之际，如何推高品牌价值，重塑人文大盘形象，巩固业界地位，已是当务之急。
数据来源：透明售房网、搜房网、案场调研
总价1500万元以上别墅重点竞争项目成交信息统计表
（2）别墅排屋重点竞争项目成交对比信息
① 总价2000万元以上重点竞争项目
一、销售工作汇报
杭州重点竞争项目成交情况对比
总价2000万元以上别墅重点竞争项目成交信息
2019年成交套数市场占比 2009年成交套数市场占比
注：本处认定老客户的标准为绿城其他项目业主
客户区域占比：杭州：省内：省外：境外 = 41：33：15：11

鄞州区JS-14-C2地块(姜山未来社区17回迁地块)勘察设计招标公告

鄞州区JS-14-C2地块（姜山未来社区17回迁地块）勘察设计招标公告本招标项目鄞州区JS-14-C2地块（姜山未来社区17#回迁地块），项目业主为宁波市鄞城集团有限责任公司，招标人为宁波市鄞城集团有限责任公司，招标代理人为浙江中瑞工程管理有限公司，建设资金来自自筹，项目出资比例为100%。

项目已具备招标条件，现对该项目的勘察设计进行公开招标。

2.项目概况与招标范围建设地点：宁波市鄞州区姜山镇。

建设规模：本工程总用地35637.30平方米，总建筑面积约163307平方米实施单元总投资：约165453万元。

工程费用：约71557万元服务期限：勘察15日历天，施工图设计30日历天。

招标范围：勘察；施工图设计及后续服务工作标段划分：1个。

3.投标人资格要求3.1 本次招标要求投标人须具有合法有效的企业营业执照，须同时具备①建筑行业（建筑工程）专业设计甲级资质或建筑行业设计甲级资质或工程设计综合甲级资质；②工程勘察专业类（岩土工程）勘察甲级资质（或工程勘察综合资质）；或具备上述①②资质的联合体，并在人员、设备、资金等方面具有相应的勘察、设计能力；3.2 本次招标接受联合体投标。

联合体投标的，应满足下列要求：联合体牵头人及成员总数不得超过2家。

联合体牵头人应具有建筑行业（建筑工程）专业设计甲级资质或建筑行业设计甲级资质或工程设计综合甲级资质；3.3 拟派主设计师须具备国家一级注册建筑师（且需提供投标人在2021年1月-3月连续为拟派主设计师缴纳的养老保险证明（以社保部门或浙江政务服务网出具的养老保险清单为准）（如为联合体投标的，由联合体牵头人派遣）；拟派勘察负责人须具备注册土木工程师（岩土）（且需提供投标人在2021年1月-3月连续为拟派勘察负责人缴纳的养老保险证明（以社保部门或浙江政务服务网出具的养老保险清单为准）（如为联合体投标的，由承担勘察工作的单位负责派遣）。

3.4 其他：（1）企业注册地在浙江省行政区域以外的投标人（联合体投标的，指联合体各方），须通过浙江省住房和城乡建设厅的登记；（2）投标人（联合体投标的，指联合体各方）及其拟派的项目主设计师、勘察负责人须按宁波市建筑市场信用信息系统要求完成录入。

某地产整合推广策略方案PPT(共 194张)

董事长总经理
初级豪宅
紫玉花园银亿东岸铂翠湾
指标1：20000-25000元/㎡；指标2：90/137㎡；指标3：部分精装；指标4：一定的景观资源，一定的城市资源；
副总经理总监
对应模型应用在本案上
豪宅级在售典型
别
个案
现阶段指标
生存类型
顶级豪宅
指标1：35000元/㎡以上；
新海景花园指标2：275/320/375/550㎡；
铂翠湾
本案
长岛花园
维科上院青林湾
世茂地块
港中旅
紫玉花园
苏园新海景花园城投莲桥第
鄞奉地块
银亿东岸万科江东府
东方一品宁波中心
嘉里泊璟廷
东海府明湖钰府
印象外滩
御玺园
宁波对应模型的案例
应用城市：宁波高端公寓时间：2013年5月
豪宅级别在售典型个案
现阶段指标
生存类型
顶级豪宅
中级豪宅
新海景花园泊璟廷
宁波绿地 · 海外滩整合推广策略
杭州捷群广告 2013-06-18
绿地首发宁波影响力作品
地段影响力
市场影响力
品牌影响力
绿地首发宁波影响力作品
地段影响力
市场影响力
品牌影响力
尊踞新三江口核心区，正南向姚江景观，城中心一线稀贵江岸线，拥享宁波母亲河、饮用水源
——姚江最宁静优雅的一段。对话璀璨河流文明，开启宁波国际滨水豪宅新篇章。
大纲市场机会客户分析价值梳理购买逻辑推广策略视觉表现
大纲市场机会客群分析价值梳理购买逻辑推广策略视觉表现
+板块机会城市向北生活向上

小型商业综合体招商方案范文四篇

小型商业综合体招商方案范文四篇第1篇:小型商业综合体招商方案综合体招商策划方案【篇一：城市综合体的招商及策划】城市综合体招商近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。

由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。

由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。

商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。

本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。

然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。

招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。

与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

（1）主力店群招商主力店群作用主要有四个：①有助于稳定整个项目的经营主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

②有助于整个项目的销售知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。

2019年常熟梅李良基项目提案85p

此处我们认为可适当牺牲部分商业指标，保证项目内部联排品质，就商业而言二层商业价值并不高。
布局说明纯底商打造人气内街
纯底商比2F商业至少高4000元每平
主题商业造新商核心
设置主题商业造区域新商业核心
利用入口促进商业
有道路更需人流入口设置保障人流动线
价值核算
区别传统商业打造
本司布局方式比较
2019年4季度～ 2019年1月
成交火爆，成交价格持续上扬
2019年2月～3月
成交持续低迷，成交价格较1月分略有下降
梅李楼市楼市2大影响因素
当地的土地供应情况其他楼盘的竞争因素
当地的土地供应情况
国有土地指标紧缺，预计2019 年、2019年土地供应量有限；
优
梅李的房价市区的房价有明显的差距
楼盘品质相对偏低
楼盘品质、立面处理、户型设计、景观配套成为竞争核心
本司对策
加快进程争取时间政策影响，量下跌
产品力及销售理念
打造区域最高性价比楼盘形象
保持整体销售平稳过渡并领导梅李价格
区域开发
梅李镇房地产开发量在所有乡镇中是最多的，目前在售项目为依云小镇、永新花园、天赐公寓
永新花园，小高层及别墅项目，共计别墅54套，公寓250套。
永新花园
共计56套别墅现在销售24套（已签约）余30套，中间套价格在 8500-9000元每平米，端套
11000左右，双拼、3-4联排，公寓售价4899-5300元每平米
立面处理不行
别墅面积290平米左右偏大，一期共22854平米，销售7547平米，总体情况并不佳
竞争对手
依云小镇（2期）
共计110套，总建面13107平米，共签约79套，余40套未签约，销售9327平米，价格在5000-5500元每平米。西班牙风格小区，纯公寓。

浙江宁波鄞州中基理想城项目市场定位及营销策划方案201

中轴景观3400平米城市生态长廊7400平米
项目产品价值
中小面积为主的户型规划，精准锁定首置、首换客户
面积范围 40-50M2 100M2以下
105M2 120-135M2
跃层
A1 A2 B3 C1 C2 C1' C2' C3 跃C1 跃A1 跃C1' 跃A2 跃B3 跃C2 跃C2' 跃C3
户型公寓
老百姓心目中最诚信房地产开发公司
多层公寓桂花城系列
高层公寓绿园系列
平层官邸御园、留庄系列
绿城的成功，其最核心的源于对品质的精心与执着
产品的价值力才是王道，是支撑品牌的核心
案例三
ART蓝海
公寓售价26000元/平方米售价高出同地段绿城项目约6000元/平方米
地处高新区腹地，周边配套匮乏
为区域带来时下最奢华的居住氛围
企业战略
学习榜样的力量让自己成为榜样
案例一
星河湾
2006-2008北京星河湾蝉联北京年度销售冠军 2009上海星河湾创造单日总销40亿的奇迹星河湾还在不断书写着品牌的奇迹
在全国，星河湾仅仅开发了三个项目却早已跻身一线品牌的翘楚
项目不在多而在于精，一个标杆足以承载品牌
案例二
绿城
2009中国房地产公司品牌价值TOP10 2004－2008中国房地产连续五年百强企业
商业中心
行政中心
商务中心
休闲居住中心
区域价值升级十大功能区域的落地，区域结束粗放型发展时代，转身迈
入向精致化、个性化阶段。
项目地段价值鄞州中心区腹地，配套完善，精品住宅聚集之地
钱湖北路
天童北路宁南路
繁裕社区
联盛商业广场

浙江宁波姜山头地块土地价值测算报告49PPTXX年

长岛花园 ART蓝庭荣安公馆
237600 76084 34789
雅戈尔甬港度假村
荣安地产
高层/别墅别墅/高层高层/多层/别墅
香榭丽州新海景花园鄞州区四明西路鄞州联心3c地块
300000 74713 122102 118099
中建雅戈尔置业布利杰置业雅戈尔置业
高层/别墅/小高/洋房
浙江宁波姜山头地块土地价值测算报告49PPTXX年
销售面积成交量下跌，但价格坚挺，市场依旧看好
从销售走势来看，2010年2月的成交量有所下降，整个走势线自10月份开始持续走低，进入2月成交量跌至最低，相比较去年同期来看成交量下降明显。这主要由于春节长假，及进入2月以后国家宏观调控政策出台的影响开始有所显现。
浙江宁波姜山头地块土地价值测算报告49PPTXX年
地方楼市宁波规范商品房预售，房源须一次性公开销售
从4月1日开始，《关于规范商品房预售管理的通知》将正式开始实施。“与之前有关商品房预售的规定相比，新通知要求在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。”
根据通知，商品住宅项目一般不得分层、分单元申请商品房预售许可。“确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。”
大规模的拆迁将带来更大规模的住宅需求,这一需求是刚性的需求。
浙江宁波姜山头地块土地价值测算报告49PPTXX年
开发投资额达到历史新高，突破07年的最高水平
近年来宁波房地产业发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分，虽然08年市场委缩，但经过09年的裂变，房地产投资达到历史新高，业内人士估计，2010年开发投资仍将保持在高位运行。

房地产开发项目前期策划的案例分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

2019年2月舒城远大地块营销的方案厦门创智堂,含平面

解决核心问题
如序言所述，本次方案旨在寻找项目的灵魂，建立项目的市场形象和项目的核心价值体系，拔高项目的品质，树立开发企业的品牌美誉度，实现“企业和产品双赢”的目标！通过我们专业的营销包装和推广执行，使项目的价值最大化！
核心问题1：市场形象定位
核心问题2：营销包装和推广执行
形象定位思考
配套万福庄园已有的商业街及即将开建的五期住宅商业街评价本案推售时间跨度较大，难以形成整体的规模概念及效应，让人以
为是单独的小盘，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑风格
市场个案透视
5、九溪江南
开发商位置规模
产品类型面积构成
价格景观设计销售状况后续推售
卖点配套
评价
六安明都房地产开发有限公司舒城分公司舒城县鼓楼北街与花桥路交叉口往东
花桥路向东
周边生活配套较为成熟，高档住宅小区林立，居住氛围较好，北侧万福庄园五期万福庄园五期
正对春秋路
花桥路向西
春秋路向南
项目本体分析
3、项目SWOT分析
1、主干道春秋路与花桥路交汇处，交通便捷； 1、项目北面为即将新建小区，
2、项目商业规模较大，自身配套优越；
城市区位显赫、大合肥经济圈之内、城市发展潜力巨大
宏观市场研究
周边城市云集、交通便捷、城市区位优越
2、舒城县交通状况
项目所在地
城关镇，是舒城县政治、经济、文化中心。地处皖中腹地，江淮之间，大别山东麓、巢湖西滨；
距合肥市54公里，1小时省会生活圈；
3小时内经济圈有南京、武汉、徐州、南昌；
W
T
1、市场在售商业项目较多，未来竞争压力较多。
2、国家调控楼市政策频繁出击，整体市场受到一定影响；