2019年地产资产证券化分析框架、购房尾款ABS、供应链 ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs
房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点
房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点房地产ABS的底层资产主要可分为三个大类，包括：租金类、物业费类、购房尾款类，据统计2017年物业费类ABS在发行数量共11只，规模超130亿。
本篇着眼于以物业费为底层资产的房地产ABS。
目录一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构二、物业费类房地产ABS 的信评要点三、物业费类ABS 信用分析案例案例1—某双SPV资产支持专项计划案例2—某单SPV资产支持专项计划物业费ABS 类由物业公司发起，以物业费收入为底层资产。
交易结构上，该类ABS 主要有单SPV和双SPV两种架构。
信用分析方面，物业费类定性分析可从底层资产、交易结构和参与方资质方面来看；且由于物业费ABS 的特殊性，业主中关联方的占比和关联方作为外部增信方的资质也需要额外关注。
而定量分析中加压点主要在于损失率增加、收缴率减少、入池物业面积减少等，其中是否是关联方、有无回售赎回机制需要分类讨论。
一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构1.1物业费类房地产ABS 的主流交易结构物业费ABS 以物业管理公司为发起人，物业费及其他附属收入（包括场地服务费、车位管理费、家政服务费、绿化养护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他业务收入等）为底层资产。
构建物业费类ABS 的基本流程如下：◾融资人（物业费收取方）以物业合同债权为质押物从原始权益人处获得信托贷款；◾资产支持专项计划向投资者募集资金；◾原始权益人（物业公司）向专项计划转让信托受益权；◾物业费收入通过专项计划流向投资者。
物业费ABS 既可采用信托贷款+专项计划的双层架构，也可采用直接转让应收债权的单层架构。
但需要注意的是，单SPV 架构中的基础资产是既有的物业合同，包括前期物业服务合同和物业服务合同，这使得资产证券化的发行期限不能突破合同期限，可能导致产品的期限较短；而双SPV 架构通过信托计划将债权特定化，因此不受此限制。
资产证券化业务(ABS)定义及操作流程手绘
资产证券化业务(ABS)定义及操作流程手绘一、资产证券化的定义首先，您进入百度搜索ABS，居然有一个解释，叫做“防抱死系统”，这个概念，指的是汽车的防抱死系统。
而在资产证券化领域，ABS 是英文Asset Backed Securitization的缩写。
指“企业将其资产进行资产证券化的过程”；也可以做名词(Asset Backed Securities)，即“通过资产证券化发行的资产支持证券”。
通常是将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。
目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券提供的。
资产证券化是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。
（欢迎关注ladylian公众号）大家感兴趣可以去看看《大空头》的书和电影。
男主角通过发现房屋贷款中存在的商机，而与银行、券商联名发行了新型信用贷款产品。
里面可以看到一些类ABS化资产规划内容。
（一）如果从广义化分析资产证券化的定义：它包括以下四类：1）实体资产证券化即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2）信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。
3）证券资产证券化即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4）现金资产证券化是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
（二）狭义的资产证券化是指信贷资产证券化（上ladylian手绘图，对不住，5555555）简而言之，就是将能够产生稳定现金流的资产出售给一个独立的专门从事资产证券化业务的特殊目的公司（SPV：special purpose vehicle），SPV以资产为支撑发行证券，并用发行证券所募集的资金来支付购买资产的价格。
房地产相关ABS案例整理
房地产相关ABS案例整理一、购房尾款ABS1.概念传统意义上，购房尾款就是指银行按揭尾款。
购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准与支付，此时开发商未收到得银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。
因此，这一类型也被称为“合同收款权ABS”。
从历史经验来瞧，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在较为普遍得逾期现象，但逾期时间不长。
例如碧桂园2期初始资产池历史逾期率在5%左右，已逾期得部分中，50%得初始资产逾期不超过2个月，75%得初始资产逾期不超过5个月。
但在不出现房屋价格大幅下跌得条件下，由于购房人已经缴纳了不低比例得首付款且通常具有真实得购房需求，购房尾款违约率较低，就是一种风险较低得收益权ABS资产。
2.案例以“博时资本-增城碧桂园购房尾款”（附件1-1）例：3.基础资产（附件1-2）世茂项目得基础资产为南京海峡城、厦门湖滨、厦门翔安3个项目，初始基础资产为427份购房合同（住宅）所对应得按揭尾款。
基础资产中，95%得已付款比例高于30%，大多数分布在30%-50%之间，对于购房人得违约具有较强得约束作用。
循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目得二期、三期等得购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池得资质提供了较好得保障。
碧桂园两期项目得基础资产为碧桂园全国多个项目公司得尾款，其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同，2期初始资产池含64个项目4000余份购房合同，资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。
循环购买条件方面，碧桂园1期项目规定已付款比例不低于30%，逾期天数不高于92天；碧桂园2期项目规定首付比例不低于25%，从单个基础资产层面对循环期资产池资质进行了保障。
二、类REITs得ABS1.概念类REITs产品，就是指标得物业得产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益与物业增值收益得ABS产品。
房地产企业ABS全解析正式版
购房尾款
操作要点—监管对原始权益主体资质有很高要求
（2）通过对《监管函》的解读，AA评级是起码的门槛。
（3）关于排名，虽说《监管函》对于非上市、非央企国企的房地产企业只要求排名前100，但是排名40左右的房地产企
资产托管
监管银行
资金划转
托管银行
律师事务所
会计师事务所
挂牌、交易
流通场所
资产支持证券 认购资金
登记、托管、结算 本息划转
资产支持证券所有人
本息兑付
登记托管结算机构
评级机构
行为
资金划转
购房尾款
交易结构—2017年发行情况
项目名称
华西-佳源购房尾款资产支持专项计划 平银-中山-万科购房尾款资产支持专项计划第二期
发行总额(亿元)
17.00 10.17
次级占比(%)
2.94 2.65
发行公告日
2017-12-18 2017-12-01
流通场所
上海 深圳
平安-新湖中宝购房尾款资产支持专项计划 万科-平安-融元第三期购房尾款资产支持专项计划 平银-中山-万科购房尾款资产支持专项计划第一期
招商创融-首开股份购房尾款资产支持专项计划 联储-平银-卓越购房尾款第二期资产支持证券专项计划
招商固收-新城控股购房尾款资产支持专 项计划
新时代-阳光城购房尾款资产支持专项计 划
柏瑞爱建-联储证券花样年购房尾款资产 支持专项计划
渤海汇金-天房集团购房尾款资产支持专 项计划
项目状态
计划发行金额(亿) 交易所
地产企业资质情况（排名以2017 年房地产协会排名为准）
【CAS干货】地产业ABS融资渠道必备知识
【CAS干货】地产业ABS融资渠道必备知识[CAS干货]是结构金融研究推出的特色专栏，普及资产证券化相关知识，开阔眼界。
我国地产企业主要的资产证券化融资方式为企业资产证券化。
目前监管要求较宽松。
只需要符合法律法规规定，权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单即可。
目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS （商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。
房地产企业通过资产证券化融资有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。
房地产企业的外部融资渠道现状房地产企业属于资金密集型企业，保障资金的连续供给对企业发展具有至关重要的作用，加强融资管理势在必行。
国庆伊始，地产调控升级，全国一线城市、重点二线城市开始了自2010年以来的新一轮限贷限购。
另外，交易所、发改委、银行间交易商协会也明显加强了对于地产企业融资的监管。
那么，房地产企业到底还有哪些外部融资渠道呢？房地产企业常见的融资渠道有：权益融资、开发贷款、非标融资、债券融资（海外发行和国内发行）、资产证券化。
权益融资主要包括IPO和增发，定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一，对上市公司无盈利能力要求，亏损企业也可申请发行，相较而言，定向增发是发行条件最低的股权融资方式。
但是目前通过定增融资也趋于严格，今年11月份上市公司通过定增募资总额骤减，项目审核更加严格，速度也有所放慢。
银行的开发贷成本和门槛都比较低，一般是房地产企业最为稳定和主要的融资模式，但是开发贷需要企业拿到四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）之后才可以办理，而且开发贷款的额度是受抵押物价值的限制，难以满足房地产企业扩张的需求，也存在现金流错配等问题。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
LF_Kai Times New Roman
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
页码 17
9
典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
房地产资产证券化系列(二)——购房尾款ABS
房地产资产证券化系列(二)——购房尾款ABS房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
cmbs账务处理
cmbs账务处理观点指数ABS(Asset-Backed Securities）融资模式凭借着可以降低流动性资产转化为高流动性证券的特性，近年来越来越受到房地产企业的青睐。
观点指数获悉，截至2020年12月31日，房地产行业资产证券化产品累计发行规模超过1.4万亿。
从根本属性来看，资产支持证券无疑是负债类的，但在实际会计操作中，根据不同区域的会计政策以及不同的融资种类，房企的会计处理并不一致。
不同的会计处理将会决定该项融资的类别，可能出现ABS的隐藏，从而实现显性负债率的降低，企业有息负债规模的低估。
自2020年以来，房企ABS的审批制度愈加严格。
结合如今的“三道红线”政策对融资渠道的管控，ABS模式下的基础资产创造了更大融资空间同时，也让房企隐性债务压力日益凸显。
以往对ABS较为依赖的企业，会面临更大的再融资压力。
房地产ABS基础资产解析当回答房地产ABS是如何影响房企财务报表这个问题之前，需要弄清资产支持证券的资产具体是指什么。
观点指数认为，基础资产可以先按照时间将其分类为“未来资产”与“现时资产”。
未来资产是指收益发生在未来期间的类资产，诸如收益权、未来债权等，此类并不会确认在原始权益人财务报表中，只可以用于抵押与融资。
典型的如购房尾款ABS（未来债权）、物业费ABS（收益权）就是资产负债表中未记录的资产。
相对而言，现时资产便是存在财务报表中被记录的资产，包括银行贷款、应收账款以及投资性房地产等，目前市场上被大家熟知的主要是CMBS和类REITs的底层资产。
数据来源：观点指数整理类REITs涉及将底层不动产出售给SPV，可能涉及所有权或控制权的变更，是5类房地产ABS中唯一需要判断是否出表的类别，不出表类型REITs则视为一项新的负债。
不同企业的会计处理及影响目前，我国资产证券化的会计处理依据两个准则，分别为《企业会计准则第23号——金融资产转移》与《企业会计准则第33号——合并财务报表》。
房地产资产证券化系列购房尾款ABS
精品文档房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS 2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读 2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管.精品文档5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
31、房地产(物业费)ABS
20180806房地产开发企业下属物业管理公司与业主签订的物业服务合同，约定物业管理公司就其提供的物业服务向业主收取物业管理费。
物业管理费作为物业公司的未来债权，其现金流具有稳定、可持续、属性同一、便于管理等特点，是房地产企业进行资产证券化活动可以选择的非常合适的一种基础资产。
以物业管理费作为基础资产发行ABS产品也是近几年房地产企业扩宽企业融资渠道的一种。
随着房地产行业不断洗牌，行业发展也越来越需要服务理念与服务价值的提升，很多房地产行业的龙头企业都选择将物业管理公司独立发展以作为整个发展战略的重要方向，此举为以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理提供了更好的发展空间及有利帮助。
物业管理费证券化产品（简称物业管理费ABS）未来将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。
2. 物业管理费用作ABS基础资产的分析根据物业服务合同的约定，业主应当按时交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。
物业服务合同通常以年度为单位进行签订，物业服务费用一般需遵照国家法律法规及行政管理规定在合理范围内根据双方协商确认的标准予以收取。
因此物业管理费作为合同之债具有持续、稳定、可预测、独立等特点，符合ABS基础资产的标准。
物业管理费用同购房尾款一样都属于企业应收收入的一种，但其与购房尾款却有明显差异。
首先，根据物业服务合同约定的缴纳物业服务费时间节点的不同，物业管理费既可能是应收账款也可能是“未来债权”。
理论界目前对“未来债权”分为三种：一是附生效条件或附初始期限的法律行为所构成的未来债权，此种合同债权已经成立但尚未生效，必须待特定事实产生才能成为现实的债权；二是已有基础法律关系存在，但必须在将来有特定事实的添加才能发生的债权，如受委托将来为委托人处理事务支出费用请求偿还的债权、将来的租金债权等；三是尚无基础法律关系存在的未来债权，被称为纯粹的未来债权。
物业管理费应属第二种，当物业管理公司与业主方签订物业服务合同时，物业服务合同已经成立并生效，即基础法律关系已经存在，但此时物业管理公司尚未提供具体服务，物业服务合同作为双务合同，只有在物业管理公司后续提供了物业管理服务的条件下，方才产生对业主的“合同之债”。
房地产企业轻资产运营模式及实施路径研究
1引言受经济下行压力加大、前期政策整体保持严调控以及风险释放等因素影响，需要大量资金沉淀的房地产开发业务面临融资吃紧，自2009年起高速扩张的房地产开发市场加速进入深度调整期，传统的重资产运作模式的弊端不断显现，“高杠杆、高负债、高周转”重资产模式积累了大量的债务风险、产品风险、交付风险、管理风险，在市场下行期逐渐暴露，越来越多的房地产企业在向轻资产运营模式转型，以品牌和管理服务为输出要素的轻资产运营模式日益受到关注。
本文在深度分析典型运营模式的操作流程、实践和适用情景的基础上，结合实践明确轻资产转型存在的问题，并提出房企轻资产转型的路径。
2房地产企业轻资产转型典型模式轻资产运营是指企业以少量的固定资产和存货等方面的资金投入，集中自身优势资源专注于品牌服务、客户管理、产品研发等价值链高端环节，同时通过整合外部资源、加强企业协作，完善价值链条，利用资本杠杆实现资源的优化配置、降低自身营运成本和风险的资产运作模式。
轻资产业务由于资金占用量少，有利于扩大企业规模，平衡好现金流和发展扩张的关系，降低企业经营风险，已逐步发展成为众多房企实现突破发展的重要方式。
当前国内房地产企业在发展中形成两大方面五大典型轻资产运营模式。
2.1从内部优化拓展业务2.1.1处置非核心资产①操作模式：房地产行业深度调整，部分房企资金紧张，处置非核心资产可以加速回笼资金，实现资产“轻”化。
房企处置非核心资产能带来现金流及利润，实现现金“回血”，缓解债务危机，降低负债率，进一步盘活存量资产，优化资产结构，实现资产价值最大化。
处置非核心资产形式包括股权转让和资产出售等。
②实践和适用范围：从处置固定资产企业来看，大型央国企和民企均加大力度处置非核心资产，包括万达、融创、凯德、大悦城、华侨城、碧桂园、万科等。
从交易标的类型来看，商办资产出售热度最高，当前商业不动产价格低迷，未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较大的升值空间，对投资方吸引力大，且商办资产由于回报周期长、资金成本高，加快相关资产处置已成为房企的主流共识。
房地产企业融资方式研究
房地产企业融资方式研究孔文举(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４０００)摘㊀要:房地产行业作为我国的支柱产业ꎬ对经济和民生有着重要的影响ꎮ近年来ꎬ受疫情㊁降杠杆等因素的影响ꎬ房地产企业融资形势异常严峻ꎮ随着大型房企债务重组㊁债务危机等问题的暴露ꎬ房地产企业融资问题已经成为社会各界关注的重点ꎮ文章通过对房地产企业的融资现状进行分析ꎬ结合资产证券化的融资方式ꎬ探讨房地产企业融资渠道ꎮ关键词:房地产企业ꎻ融资方式ꎻ资产证券化中图分类号:Ｆ８３０.５７２㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１７－０１１６－０４㊀㊀融资问题是房地产行业面临的一个共同问题ꎬ从自身方面来看ꎬ房地产行业由于其存货的特殊性ꎬ对融资有着较高要求ꎬ主要表现为资金量占用大㊁时间长ꎮ从行业环境来看ꎬ近年来政府加紧对房地产行业调控ꎬ其中包括对房价的调控及融资的控制ꎬ使得融资问题日益凸显ꎬ而疫情的暴发更使得房地产融资问题不断加剧ꎬ如何解决房地产融资问题对整个行业起着至关重要的作用ꎮ一㊁房地产企业融资的理论基础(一)房地产融资的概念房地产企业融资是指房地产企业在其经营管理过程中通过一定的渠道进行融资的过程ꎮ融资方式可分为内部融资和外部融资ꎬ也可按性质划分为债务性融资㊁权益性融资及混合融资ꎮ区别于其他行业ꎬ房地产企业融资具有以下特点:①融资额度高ꎬ因为行业的特殊性ꎬ融资额度通常都高达数亿ꎮ②融资期限长ꎬ存货周转速度较普通行业长ꎬ资金回笼速度较慢ꎬ从风险角度考虑ꎬ需进行较长期限的融资ꎮ③融资差异大ꎬ不同城市房地产行业市场行情差异较大ꎬ抵押物质量也有所区别ꎬ融资风险㊁方式等都存在一定的差异ꎬ因此对融资方式提出了更高的要求ꎮ(二)房地产企业融资的重要性基于房地产行业在国民经济中的重要性ꎬ而融资问题又是房地产在经营管理过程中的核心环节ꎬ贯穿于企业的整个生命周期ꎬ因此房地产企业的融资不仅决定着企业的生死存亡ꎬ甚至影响国家长期发展ꎮ一般来讲房地产融资包括以下过程:①测算融资金额ꎬ根据项目的大小ꎬ较准确地测算融资金额ꎬ当然不同的筹资方式考虑的因素将有所区别ꎻ②考虑筹资方式ꎬ不同的筹资方式将产生不一样的影响ꎬ综合企业情况ꎬ选择适合的筹资方式ꎻ③考虑筹资风险ꎬ风险即不确定性ꎬ企业应结合宏观微观环境考虑筹资风险ꎬ做好事前事中事后的风险控制ꎮ(三)房地产企业融资的影响因素１.资本成本资本成本是影响房地产企业融资的主要因素之一ꎬ融资成本的计算公式为:Ｋ＝用资费用/(筹集资金总额－筹资费用)其中用资费用是指企业在使用资金时发生的费用ꎬ筹资费用总额是指在筹集资本的过程出发生的费用ꎮ涉及债务筹资中ꎬ用资费用主要是利息ꎬ其计算公式如下:Ｋ＝Ｉ(１－Ｔ)/Ｌ－Ｆ其中Ｉ为利息ꎬＴ为所得税税率ꎬＬ为筹集资金总额ꎬＦ为筹集费用总额ꎮ权益筹资中ꎬ用资费用为股利ꎬ其计算公式为:６１１作者简介:孔文举(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖南浏阳人ꎬ硕士ꎮ主要研究方向:会计实务与理论ꎮＫ＝Ｄ/Ｐ－Ｆ其中Ｄ为股利ꎬＰ筹集资金总额ꎬＦ为筹集费用总额ꎮ通过比较以上两种资本的计算公式ꎬ可以看出前者资金成本比后者资金成本低ꎮ但在企业实际筹资过程中由于股利水平不是法定义务ꎬ股利偏低甚至不支付ꎬ导致与上述相反的结果ꎮ２.企业融资结构不同的融资结构带来不一样的风险ꎬ债务资本较高的房企面临较高的违约风险ꎬ而权益资本较高的房企虽然没有还本付息的法定义务ꎬ但却面临着丧失控制权的风险ꎬ同时也需要支付大量的股利ꎬ因此在融资的过程中需要考虑企业现有的融资结构ꎮ３.盈利能力盈利能力与企业融资能力存在很大的相关性ꎬ企业盈利能力较强ꎬ那么就具备较强的还本付息㊁支付股利的能力ꎬ并且可以通过自身经营活动产生足够的现金流来满足企业对资金的需求ꎬ对外部融资依赖性将会降低ꎮ４.宏观政策宏观政策一般属于系统风险ꎬ房企对宏观政策的变化较为敏感ꎮ近年来国家加强了对房地产行业的管控ꎬ同时证监会也提高了房地产企业股权融资的要求ꎬ特别是人民银行㊁住建部颁布的 重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ꎬ即 三条红线 成为房企继续大量利用负债进行筹资的 紧箍咒 ꎮ二㊁目前融资方式存在的问题(一)融资方式较少目前房地产企业主要是融资结构不合理ꎬ根据人行为房地产企业设立的新的融资规则ꎬ即三条红线ꎬ分别为:剔除预收款后的资产负债率上限为７０％ꎬ净负债与股本之比的上限为１００％ꎬ现金与短期债务比的上限为１ꎮ文章通过选取以下几家大型上市房企对目前发昂地产行业融资方式进行研究ꎬ详见表１ꎮ表１㊀２０２１年上市房企相关指标项目ＷＫＬＤＨＸＸＦＨＤ剔除预收款后的资产负债率０.８１０.８９０.８１４.９２净负债０.０２０.８７１.２２１.５９现金短债比０.０４０.０４－０.０８０.０７㊀㊀房地产企业要正常运转就需要保持充足的资金ꎬ通过以上数据可以看到目前房地产企业杠杆水平较高ꎬ且现金对短债的保障水平很低ꎬ房地产企业流动性不强ꎬ不少房企已经跨越三条红线ꎬ风险不容低估ꎮ(二)融资渠道较少目前房地产企业融资结构中债务融资特别是银行借款占整个融资规模比重较大ꎬ债券融资较少ꎬ股权融资最少ꎬ对传统融资方式依赖性高ꎮ债券市场发展尚不成熟ꎬ流通性较弱是造成债券融资较少的主要原因ꎬ而房地产市场股权融资的要求一直以来都较高ꎬ所以房地产企业只能主要依赖银行贷款融资ꎮ近年来ꎬ一方面国家针对房地产企业限购令的出台ꎬ使得房地产企业的销售收入大幅缩水ꎬ严重影响了自有资金的来源ꎮ另一方面ꎬ为了防范信贷风险ꎬ政府实施一系列宏观调控政策包括控制贷款规模ꎬ调整资本金比率ꎬ银行贷款门槛的逐步提高㊁利率的不断上升势必会增加房企的贷款的难度和贷款的成本ꎬ这将意味着房地产行业主要依靠银行贷款进行融资的模式将结束ꎮ因此房地产企业无论是内部融资还是外部融资都面临着较大的挑战ꎮ(三)融资风险大受宏观经济环境㊁行业环境㊁信用环境叠加多轮疫情影响ꎬ目前房地产企业债务资本水平比较高ꎬ上市房企中ＨＸＸＦ债务重组偿还超过两千亿的负债ꎬＨＤ负债高达２万亿ꎬ深陷债务危机ꎮ多家房企也相继违约ꎬ流动性危机集中爆发ꎬ整个房地产行业负债水平居高不下ꎬ财务风险不断攀升ꎮ因此ꎬ传统的融资方式已不能满足房地产行业的需求ꎮ正是在这一背景下政府与市场逐渐推动房地产资产证券化ꎬ为房地产企业突破传统筹资方式瓶颈ꎬ开拓新的融资方式带来了契机ꎮ三㊁房地产融资方式创新 房地产资产证券化(一)房地产资产证券化的定义与优势资产证券化(Ａｓｓｅｔ－ｂａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓꎬＡＢＳ) 是指将不具备交易条件的基础资产转变为现金流的一种金融工具行为ꎮ这里的资产就包括房地产ꎬ即通过房地产资产证券化ꎬ房地产将可以转化为股票㊁债券等有价证券ꎬ房地产资产证券化对整个房地产融资来７１１讲具有重要意义ꎬ不仅能拓宽融资渠道ꎬ还能进一步降低融资成本ꎮ特别是针对基础资产质量高但企业出现一定问题的房企ꎬ融资效果尤为明显ꎮ房地产资产证券化主要由发起人㊁特殊目的机构/公司(ＳＰＶ)㊁信用增级机构㊁信用评级机构㊁投资银行㊁服务人㊁受托人和投资人组成ꎮ目前房地产资产证券化主要包括ＡＢＳ模式㊁ＣＭＢＳ模式和ＲＥＩＴｓ模式ꎮ相较传统筹资方式资产证券化的优势有以下几点:拓宽企业融资渠道ꎬ由于传统融资方式受到了严格的筛查和监管ꎬ权益类新型筹资将会成为房地产融资的必然选择ꎬ而发行股票等传统权益筹资渠道不断对房地产企业收紧ꎬ毫无疑问房地产资产证券化将成为主流融资方式ꎮ不受发行债券净资产规模４０％上限的限制ꎬ资产池募集资金规模较大ꎬ且融资期限较长ꎮ特别是ＲＥＩＴｓ产品和ＣＭＢＳ产品这类型产品ꎬ期限能长达２０年ꎬ满足企业长期融资的需求ꎮ结合资产特点ꎬ盘活企业存量资产ꎬ加速存货周转速度ꎬ突破传统融资模式ꎬ优化企业资产结构ꎬ降低综合资本成本和财务风险(通过引入特定目的载体ꎬ使资产出表和破产隔离成为可能)ꎮ资金用途更加灵活ꎬ募集资金不受限制ꎬ企业根据需要自主安排ꎬ资金可用于项目建设ꎬ也可用于增加流动性ꎬ调整资本结构㊁并购重组等ꎮ(二)我国房地产资产证券化产品分类我国房地产资产证券法虽起步较晚ꎬ但随着证券市场和房地产市场的不断发展ꎬ２０１５年开始ꎬＳＭ㊁ＢＧＹ㊁ＨＸＸＦ等多家房地产企业开始使用资产证券化地进行筹资ꎻ２０１６－２０１７年ꎬ井喷式增长ꎮ随着资产证券化产品不断涌现ꎬ基础资产基本覆盖了整个行业的每个环节可能产生的现金流ꎮ针对房地产行业ꎬ这些基础资产主要包括保理应收账款债权㊁购房尾款㊁物业费收入㊁抵押贷款㊁商业地产租金收入㊁公寓租金收入等ꎬ同时资产证券化的过程中如何评估底层资产的质量㊁完整性ꎬ确认资产是否存在权利限制和负担等是该新型融资方式目前面临的主要问题ꎮ１.保理应收账债权房地产企业在项目结算中会形成大量应付账款ꎬ而材料㊁服务提供方会形成大量应收账款ꎮ以Ａ房地产企业供应链保理ＡＢＳ为例ꎬ原始债权人为Ａ公司上游材料㊁服务提供商ꎬ债务人是Ａ房地产集团ꎮ就供应商而言ꎬ其基础资产就是大量的应收账款债权ꎬ将应收账款整体转卖给中间的保理商ꎬ保理商通过将该基础资产证券化ꎬ最终投放到投资市场ꎮ投资者认购后将在产品到期日获得收益兑付ꎮ房企保理以大企业为主ꎬ但相对其他类型的证券化产品ꎬ其缺陷就是时间较短㊁融资期限受限ꎮ２.购房尾款ＡＢＳ购房尾款是房地产项目公司向购房人销售商品房而对享有的应收账款债权ꎮ该类型产品于２０１５年首次出现ꎬ由于其具有便于管理㊁现金流稳定㊁持续性强㊁复制性强等特点ꎬ已经逐渐整个房地产行业备受青睐的融资方式ꎮ购房尾款的形成过程为:客户签订购房合同㊁贷款合同 房产局备案㊁银行信贷审核 银行发放贷款ꎮ房地产企业作为原始权益人ꎬ以其持有的权利㊁权益为基础发行证券ꎮ该资产证券化的基础资产(图１)ꎬ其实质就是其应收账款权益ꎬ应特别关注尾款的违约率㊁购房者集中程度㊁资金池的后续供应ꎮ图１㊀购房尾款ＡＢＳ基础资金池３.物业管理ＡＢＳ物业费ＡＢＳ资金池主要是收取物业费的权力ꎬ符合资产证券化中对基础资产的要求ꎮ其基础资产现金流受物业管理公司物业合同类型㊁单位管理费用㊁管理面积㊁收缴率㊁交付率㊁物业合同期限等因素的影响ꎮ物业管理公司所持有的基础资产依赖于物业公司品牌㊁运营ꎬ如果物业公司运营出现问题ꎬ比如物业费收缴延迟ꎬ那么势必将影响基础资产的质量ꎮ８１１此外ꎬ物业管理ＡＢＳ作为重要的资产证券化产品ꎬ融资期限较长ꎬ能有效改善房地产公司融资问题ꎮ４.商业房地产抵押贷款支持证券(ＣＭＢＳ)商业房地产抵押贷款支持证券ꎬ基础资产核心是指向借款人发放贷款而形成的债权ꎮＣＭＢＳ采用信托计划＋资产支持计划的ＳＰＶ结构ꎮＣＭＢＳ偿付能力的保障主要是基础资产物业资产的租金收入ꎬ常见的商用房地产均可以作为基础资产入池ꎬ为产品现金流的产生提供足够支撑ꎬ其结构如图２所示ꎮ图２㊀ＣＭＢＳ基本结构５.房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ＲＥＩＴｓ通过发行股份或其他凭证汇集资金ꎬ由专门的托管机构进行不动产的管理ꎬ资金管理人对投资标的有严格要求ꎬ因此风险较低ꎮＲＥＩＴｓ的收益除了来自资产经营的收益ꎬ还可以来自资产的升值部分ꎮ其结构图如图３所示ꎮ图３㊀ＲＥＩＴｓ基本结构图以上房地产资产证券化产品均通过不动产的非完全销售补充了房企的流动性ꎬ能够很好地解决了从房企存在已久的融资问题ꎮ(三)房地产资产证券化风险点值得注意的是ꎬ房地产资产证券化融资方式的风险与传统融资方式有所区别ꎬ应特别加强在以下环节的风险控制:１.特殊目的机构ＳＰＶ作为一个整个资产证券化过程中的纽带ꎬ在房地产企业融资过程中起着关键作用ꎮ虽然其没有注册资本要求ꎬ但应该在整个产品证券化的过程中防止关联交易产生ꎬ保持其中立的地位和高信用等级ꎬ真正起到 破产隔离 的作用ꎮ２.房地产价值评估机制房地产行业区域差异较大ꎬ而目前评估机构市场发展善不完善ꎬ水平参差不齐ꎮ评估机构应充分考虑到基础资产相关影响因素ꎬ并持续关注其现金流的稳定性ꎬ确保估值的准确性ꎬ降低房地产资产证券化的金融风险ꎬ保障投资者利益ꎬ促进证券市场的健康发展ꎮ３.现有相关法律法规尽早地扫除资产证券法过程中的法律制度障碍ꎬ借鉴国外证券化发展经验ꎬ结合我国资产证券化市场的特点和现状ꎬ在现有法律法规中进一步规定资产证券化的具体规则㊁内容ꎬ从而构建多层级融资系统㊁投资市场ꎬ从而为解决房地产企业的资金来源提供新的方案㊁对策ꎮ四㊁结语融资是企业重要的管理活动之一ꎬ房地产企业如何走出融资困境亟须破题ꎮ资产证券化这种新兴金融工具的发展无疑成为破解房地产融资难问题的关键ꎬ我们期待房地产企业资产证券化能够取得进一步的长远发展ꎬ帮助房地产企业更好地解决融资问题ꎬ从而为房地产企业的发展创造更好的条件ꎮ参考文献:[１]刘畅.房地产证券化融资绩效评价体系构建研究[Ｄ].厦门:福州大学ꎬ２０２１.[２]刘珊珊.房地产业的融资方式选择的影响因素研究[Ｊ].经济研究导刊ꎬ２０１６(１２):２３.[３]袁嘉.企业资产证券化中国式发展路径研究以实证分析为视角[Ｄ].北京大学ꎬ２０１２.[４]吴玲.我国房地产资产证券化相关问题研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０１９(２２):２.９１１。
ABS 购房尾款证券化交易结构及实操要点全解析
ABS | 购房尾款证券化交易结构及实操要点全解析2016-12-23目录- - - - -1. 购房尾款资产证券化的交易概述2. 商品房销售业务的法律框架3. 购房尾款的法律界定4. 购房尾款证券化的法律实务要点5. 购房尾款证券化案例梳理本文旨在探讨以购房尾款债权为基础资产的证券化交易, 首先以购房尾款证券化交易模式为核心, 分析购房尾款证券化的交易结构、交易步骤及交易动因; 其次, 从法律规定出发, 就购房尾款证券化业务的相关法律规定进行总结归纳; 再次, 我们拟从购房尾款的基本概念界定出发, 分别对购房尾款的定义、类型及其形成和法律性质进行研究; 最后, 从专项计划层面, 就购房尾款证券化业务的基础资产遴选和交易机制进行梳理和分析; 最后, 从实践角度出发, 对市场上发行的购房尾款证券化产品进行对比。
1购房尾款资产证券化的交易概述1. 交易结构2. 交易流程(1) 专项计划设立资产支持证券认购人与管理人签订《认购协议》, 将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理, 管理人设立并管理专项计划, 认购人取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人。
(2) 基础资产认购管理人以募集资金向原始权益人购买基础资产。
(3) 基础资产管理管理人委托原始权益人作为资产服务机构, 对基础资产进行管理, 包括但不限于现金流回款的资金管理、现金流回款情况的查询和报告、购房合同的管理、资料保管等。
资产服务机构在每个应收账款归集日将基础资产产生的现金划入监管账户/专项计划账户, 并将该现金流回款与原始权益人的自有财产、原始权益人持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。
(4) 现金流的管控监管银行根据《监管协议》的约定, 在回收款转付日依照资产服务机构的指令将基础资产产生的现金流划入专项计划账户, 由托管人根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。
(5) 专项计划收益分配在相应的分配日, 管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定, 向托管人发出分配指令, 托管人根据分配指令, 进行专项计划费用的提取和资金划付, 并将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。
房企ABS会计核算
房企ABS会计核算房企ABS的底层资产有两类：⼀类是收益权；另⼀类是债权，具体来看，主要有购房尾款、物业服务费、商业物业租⾦、类REITs、CMBS、长租公寓、供应链应收账款等。
本⽂主要对购房尾款ABS、供应链ABS以及物业费ABS的会计核算作梳理。
出表问题判断对于房企ABS的会计核算，最先要弄清楚的是是否可以出表。
（毕竟关乎资产负债表的表现，是件⼤事，不可忽视）我国资产证券化的会计处理依据主要还是《企业会计准则第23号——⾦融资产转移》和《企业会计准则第33号——合并财务报表》，关于会计出表判定逻辑如下：资料来源：新世纪评级上⽂提到，房企ABS主要有收益权和债权两类。
对于收益权，是指未来能带来收益的资产，⽽根据资产定义：资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期经济利益的资源。
收益权作为⼀种未来债权，不符合资产的定义，不能确认为资产。
既然没有⼊表，也就不存在出表的问题了。
关于ABS出表⽅⾯的会计处理，可参考公众号“读懂ABS”《ABS“出表”会计处理与具体操作》，本⽂就不再多⾔了。
（毕竟下⾯要介绍的房企ABS恰恰好⽆出表问题）购房尾款ABS⾸先⼤致了解下购房尾款形成过程：①房屋出售：项⽬公司和购房⼈签订《商品房认购书or认购协议》，并交付认购定⾦；②⽀付⾸付款：认购协议签订⼀段时间（7-15天）后，项⽬公司和购房⼈签订购房合同，⽀付⾸付款（其中定⾦结转为⾸付款）；③申请贷款：项⽬公司操作完成合同⽹签并完成合同备案后，购房⼈签订贷款合同，申请购房尾款的贷款资⾦；④贷款转付:银⾏/公积⾦中⼼根据购房⼈的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进⾏审核，这个审批⼤概需要3-6个⽉，审核通过后将贷款转付给项⽬公司。
资料来源：公开资料整理扯了这么⼀⼤堆，简单⽽⾔就是：你买房⼦，前期只是付了⾸付款（包括定⾦），后续还要付的那些钱就是“购房尾款”。
（全款⽀付是⼟壕⼲的事，就莫得好谈了）这时候你就通过银⾏or公积⾦中⼼申请贷款，但是呢这个贷款不是马上下来，还要⼏个⽉，可是房企急啊，于是就把这个未来才能收取的购房尾款（现⾦流）证券化，从⽽提前拿到了钱。
房地产ABS系列（三）——购房尾款
房地产ABS系列（三）——购房尾款写在前面房地产行业产业链条上形成的应收账款主要有两类，一是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对开发商形成的工程款和贸易款；另一类是开发商因其下游销售房产而形成的购房尾款。
对于工程款和贸易款，房企一般通过供应链金融ABS延长付款账期来实现变相融资，而对于下游销售房产形成的购房尾款一般通过购房尾款证券化形式实现快速回款。
本期为房地产企业资产证券化系列第三篇——购房尾款证券化。
（第一篇传送门、第二篇传送门）本文纲要一、购房尾款的形成过程二、原始权益人及基础资产准入标准三、交易结构四、增信措施五、购房合同网签及备案六、现金流截流风险七、交易商协会特别审核要求一、购房尾款的形成过程购房尾款的形成环节主要包括：购房合同的签署及购房贷款的申请。
具体而言，可以细分为如下六个环节：1.认购：购房人与项目公司签订《商品房认购书》或《商品房认购协议》，并交付认购定金，同时约定购房合同的签订日期，前述认购定金将在购房合同签订后结转为购房人的部分购房首付款。
2.合同草签：《商品房认购书》或《商品房认购协议》签订一段时间（通常为7-15 天）后，购房人与项目公司签订购房合同，并支付首付款，认购定金同时结转为购房首付款。
3.合同网签及备案：购房合同草签后，由项目公司登录当地国土资源局和/或住房和城乡建设委员会网上办公系统，操作完成合同网签，并在网签一定工作日内完成购房合同的备案。
4.申请贷款：购房人与银行或住房公积金中心签订贷款协议，申请购房尾款的贷款资金。
5.贷款审批：银行或住房公积金中心根据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核，贷款审批流程大概需妥几个月的时间（根据银行信贷额度或长或短，目前各银行放款时间一般为3-6个月，甚至更长）。
6.放款：银行或住房公积金中心在通过贷款审批后将贷款直接支付至相关项目公司的指定银行收款账户中。
二、原始权益人及基础资产准入标准（一）原始权益人准入标准对原始权益人的要求，基本上可以参考2016年上海和深圳证券交易所发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》采取的“基础范围综合指标评价”作为判断标准。
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2019年地产资产证券化分析框架、购房尾款ABS、供应链 ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs
正文目录
房地产资产证券化概览 (4)
资产证券化介绍 (4)
地产资产证券化分析框架 (5)
企业资质 (5)
基础资产 (6)
产品结构 (6)
购房尾款ABS (9)
产品结构 (9)
信用分析要点 (9)
主体信用资质对购房ABS偿付有哪些影响？ (10)
对基础资产定性与定量分析相结合 (10)
产品结构分析 (10)
案例分析 (11)
供应链ABS (12)
产品结构 (12)
信用分析要点 (12)
基础资产难以确认真实性、资产处置价值未知 (13)
供应链ABS信用分析侧重主体信用分析 (13)
物业费ABS (14)
产品结构 (14)
信用分析要点 (15)
主体信用资质是偿债能力的底线 (15)
底层资产的质量定性与定量分析相结合 (16)
CMBS (17)
产品结构 (17)
信用分析要点 (17)
关注现金流不确定性风险 (18)
红博CMBS违约的启示 (18)
类REITs (19)
产品结构 (19)
信用分析要点 (19)
基础资产质量是类REITs信用分析的核心要素 (19)
结合交易结构分析主体信用资质 (20)
风险提示 (20)
图表目录
图表1：通过ABS融资的模式 (4)
图表2：房地产企业融资渠道比较 (5)
图表3：ABS产品的主要需求方 (5)
图表4：地产资产证券化分析框架 (5)
图表5：主要增信方式 (7)
图表6：ABS分层结构 (7)
图表7：发生加速清偿事件后的还款顺序 (7)
图表8：资金归集的路径 (8)
图表9：购房尾款ABS交易结构 (9)
图表10：购房尾款ABS分析框架 (9)
图表11：某购房尾款ABS基础资产情况 (11)
图表12：供应链ABS交易结构 (12)
图表13：应收账款ABS分析方法 (12)
图表14：房企偿债能力分析框架 (13)
图表15：单SPV物业费ABS交易结构 (14)
图表16：双SPV物业费ABS交易结构 (14)
图表17：物业费ABS信用分析要点 (15)
图表18：关注物业费收入质量分析 (16)
图表19：CMBS交易结构 (17)
图表20：CMBS分析框架 (17)
图表21：不同物业主要关注的因素 (18)
图表22：类REITS与CMBS比较 (19)
图表23：类REITS交易结构 (19)。