项目策划市场产品定位

唐山项目市场产品定位

一、定位支撑点

１、总体市场状况

●房地产市场保持供需两旺势头,各种产品均有较好的市场表现。

２005年度,市场一片红火,各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。

●市场的时期性和成长性特征突出。

目前时期，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征,在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性进展。

●二次、三次置业需求增势强劲。

随着对国内经济运行过热的忧虑,国内目前现有的投资品种稀缺,投资风险相关于房地产投资而言较大，因此,二次、三次置业、投资置业升级趋热。

●价格平稳增长。

尽管有土地、金融、政策方面的诸多缘故使人们对房地产价格的涨落争论不休,但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。

●项目营销速度加快，推广力度趋缓,尤其是报广投放减少。

由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的阻碍,销售较去年有一定的增长,因此各个项目在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。

2、办公类物业市场状况

●商务形式多元化引发产品细分化

以后商务市场将出现写字楼办公、ＳOHＯ办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。

●商务职能协调化

即商务功能的群落化，众多相互关联、相互阻碍、相互依存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本,增强区域商务的专业性和竞争力。

●坚守市场青睐

为中小企业量身定做的写字楼越来越多,专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的,低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够

变化的，能够自由组合安排的。

综上所述，本项目特性有：

●区域地理位置相对优越，道路交通体系完善,为区域商务进展提供

了良好的交通区位优势；

●地处成熟商圈范畴,商业基础设施需求潜力较大,同时衍生的商

贸、商务办公物需求存在一定的空间；

●市场经济总体不断进展,市场汇合了专门多较有购买实力的潜在需

求主体;如,中小型煤矿主、私营企业主……；

●随着区域整体都市的进展,综合类项目将产生较大需求；

●综合类项目在项目所在区域供应量较小,存在市场空白。

二、项目市场定位

综合以上定位支撑点分析,同时依照项目地块用地类不,并依照通过多样化的产品类型，分摊市场风险,降低项目开发压力的项目操作思想，我司建议本地块产品进行如下定位:

以服务于项目所在区域整体市场的、改善办公、居住环境，提升企业、个人形象的服务型企业或投资个体为要紧目标客群,

集商务公寓、高档公寓、裙楼大商业和小商业相结合的、综合性的、多元化的、中档的商务矩阵建筑。

三、项目产品定位

1、产品策划思想与要点

竞争性产品策划思想

竞争的客观市场实现，要求产品策划不仅是建筑的艺术和技术,更是要以市场原则和塑造项目竞争力优势为核心,以此建立区域竞

争、项目竞争、产品竞争模型和分析。

针对性的产品设计思路

针对性设计，包括针对性的市场策划和针对性的产品设计。具体从以下方面实施:针对目标需求满足与需求成长，针对竞争对手(区域竞争、项目竞争、产品竞争),针对(项目自身）竞争弱项。

2、项目产品建议

通过以上简述及对开发整体风险操纵的考量,我司对本地块给出如下针对性产品建议。

总体产品形态建议：商务公寓 +高档公寓 + 商业

细化产品形态建议:

◆产品形式为双座塔楼,共高1８—2０层；

◆两座塔楼分不作为商务公寓和一般住宅；

◆综合性商业部分通过双塔间及双塔四周裙楼得以实现,其商业

裙楼为3层；

◆ 地下为两层设计;

◆ 商业临主路部分设计地上停车位；。

３、产品细化建议

3．1项目产品平面建议

◆ 双大堂设计并带精装修,以确保商务公寓与纯居住公寓的有效商业裙楼

商务公寓 居住公寓

透光井

分离；

◆为保证大面积平层建筑的采光，以及消除视觉上的压抑感,我司

建议在商业部分的中心位置设置中庭(即透光井)。

◆从地上4层至地上２0层,建筑主体为商务公寓、纯居住型公寓

的创作塔楼，双塔中,以核心筒(含电梯及楼梯）作为中心,客房

及写字间围绕中心核心筒进行布置排列,如此，可最大化的保证

各个隔间的通风与采光。

◆商业尽量采纳框架式设计结构,以方便布局和拆分。

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