郑州市管城区市场调研报告

周边配套：创新街小学、六十三中、商业广场、文化
活动中心等 项目动态：仅剩1套，
方圆创世停车场
典型项目分析四:源升金锣湾
项目概况
投资商：郑州丰益置业有限公司 项目地址：航海路与紫荆山路交叉口 项目规模：占地约7642.55㎡ ，总建面约5.2万㎡ 2 # 1 # 3 # 4 #
物业类型：高层（欧式经典人文建筑）
10.6%
9.2%
根据最新公布的2014年郑州市公 报表上半年全市实现地区生产总值 (GDP)2895.8亿元，按可比价格计 算，比上年同期增长10.6%。其中， 第一产业增加值60.2亿元，增长 2.8%；第二产业增加值1642.4亿 元，增长10.0%；第三产业增加值 1193.2亿元，增长9.5%
南北的区位价值，周边交通发达，扼守城市南大门，具备独一无二的文化价值，这些 都为区域地产崛起提供了有利的条件。
规划价值：新商城组团的建设，将使得管城区跟深入地融入中原城市群建设的战略
规划中，城市迎来历史性大发展机遇。随着区域城市地位快速提升，为房地产业的繁 荣奠定基础。
经济角度：契合地产发展规律的GDP增长速度，超大的地产固定投资比例，成为地
紫 荆 山 路
城 东
未 来
中 州
郑汴商 圈
紫荆商 圈
路 路
火车站商圈
大 陇 海 东 路
道
航
海
东
路
航东商 圈
启示——
新商城组团的发展，使管城区未来将进一步融入郑州都市区建设，区域地位伴随中原城市群建 设逐步提升，对于区域地产业的发展来讲，应充分预期未来区域价值，前瞻性的看待房地产发展。
经济 基础
GDP—2014年上半年管城区生产总值累计160亿元，同比增长9.2%；按照GDP 与地产发展关系可以看出，区域房地产已经进入高速发展时期，总体上具备一定 的经济发展条件。
众多知名房企进入，拉升了居住档次，置业人群更是趋势若骛， 管城区作为郑州老城区，设备较齐全，占尽先天优势，未来区域 居住档次提高。
A. 置业看准政策，买房跟着政府走。毋庸置疑，当下购置房产首选管城区，享大规划、大交通、大配套、大未来 B. 郑州向东、南发展，有郑东新区、经开区、新郑、中牟、开封多个积极性很高的城市，广大先富起来的企业家和人群有希 望融入大郑州的迫切愿望
土地 供应
管城区近几年土地供应逐渐旺盛，土地供应量逐年增加， 这为地产行业的发展提供坚实的基础。
郑州各区土地总供应量 单位：公顷 郑州各区土地住宅供应量
图：2013年郑州土地分布区域
300 250 200 150 100 50 0
年度 最热 区域
12年土地分布图
13年土地分布图
14年土地分布 图
置业 热点
产快速发展的基础保证。
0
片区自身的优越为未来房地产行业提供了良好市场发展环境， 天时地利因素并存。管城区现已经成为郑州房地产最热区域。 再通过政府规划以及政策好，已被市场客户广泛认可。
Part2
管城区楼市调研
楼盘区域分布
本次市调主要以管城区项目为主，通过以下11个在售或待售项目， 了解区域房地产市场供应及主流产品、价格走势、客户来源等相关信息。
2895.8亿元
160亿元
郑 州 市
管 城 区
管城区生产总值累计160亿元，同 比增长9.2%；固定资产投资累计 123亿元，同比增长20%；规模以 上工业增加值累计48.5亿元，同比 增长5%；社会消费品零售总额累 计145.5亿元，同比增长12%；城 镇居民人均可支配收入13410元， 同比增长10%；农民人均纯收入 9834元，同比增长10.9%
未来 规划
规划价值——随着郑州市城市框架的不断拉大，之前“北移东扩”的发展战略受到制约，
《郑州市城市总体规划（2008-2020）》明确了东、南、西三向并举的发展模式，未来城 市经济增长将更加丰富，为管城老区换新颜带来机遇。
城市发展格局 两轴一带，七片多中心
两轴：东西向是城市发 展的核心区域，南北向 是城市中心和外部区域 的主要联系轴带。 一带：以京珠高速公路、 107国道改线工程、四 港大道、高铁客运枢纽 站、铁路集中箱中心站、 干线公路物流港和新郑 国际机场等为依托，形 成一个以现代制造业为 主的产业发展带。 七片：根据主要交通走 廊和自然绿化的间隔， 中心城区形成七大片区。 多中心：优化和分解城 市中心职能，形成区域 级—城市级—片区级三 个层次的多中心体系。
容 积 率：4.999 绿 化 率：30.1% 项目配套：四层底商、5所幼儿园、小学、地下车库 周边配套： 创新街小学、六十三中、商业广场、文
化活动中心、会所、健身房等
项目均价：暂无 项目推售：未开盘（预计8月底）四栋30层高层，二 梯四户，900多套
销售情况：排号量一千多组 综合分析： 1、项目位于航海路与紫荆山路交叉口，周边教育、商业、娱乐休闲、银行 配套齐全； 2、项目分地块、分期开发，便于后期营销推广； 3、地理位置优越，地铁2号线、地铁5号线环绕而过，对内外交通极为便利；
三向并举的发展模式
城市中心区 逐渐东移
管城区特殊的地理位置，使其在发展过程中的优势日益明显。
房企 云集
万科、恒大、正商、鼎盛等知名房企云集管城区， 管城区已成各大房企战略要地。
A. 闻讯而来的地产商包括众多国内地产 大鳄，比如万科、恒大、正商、鼎盛 等 B. 郑州地铁1号线的开通，它的运营扩大 了出行范围，提高了出行效率，因此 也改变了很多购房者的置业选择。随 着地铁网络的构建，地铁沿线成为置 业热点，同时催生更多的价值和机遇 。
站马屯遗址位于河南省郑 州市南郊管城区十八里河 镇站马屯村南约0.5公里, 南距郑州市南四环0.5公里, 东距107国道0·25公里,北 距大河村遗址19公里,西北 距西山遗址29·2公里。南 北向的站马屯沟将遗址分 为东、西两部分。遗址为 市级文物保护单位。
启示——
挖掘区域独有的文化价值，成为制造差异化竞争的一个优势所在。
郑州市管城区 市场调研报告
2014年8月
目录
Part1 管城区区域概况 Part2 管城区楼市调研 Part3 区域竞争价值分析
Part1
管城区区域概况
走进 管城
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区域概述——管城回族区地处郑州的东南部，是商城遗址所在地， 属老城区，是郑州市少数民族相对集中的区域。
管城回族区位 于河南省郑州 市老城区东南 部，京广铁路 东西、陇海铁 路南北的交汇 地带，东临中 牟县、南连新 郑市，北与金 水区相接，西 和二七区并肩。 全区总面积 143.43平方公 里，城区面积 32.60平方公里。
区域 价值
区位交通——管城区位于郑州市的绝佳地位，京广铁路东西、陇海铁路南
北的交汇地带，为经济发展提供了基础，也促进了商贸物流的发展，管城区 已成为中原地区的区域性物流中心。
管城区地处京广铁路东 西、陇海铁路南北的交 汇地带，交通便利，管 城区利用区位优势，紧 紧围绕“加快发展、维 护稳定、为民谋利”的 总体要求，不断优化经 济结构，转变发展方式， 突出商贸特色，以紫荆 商圈和五大市场群区构 建的“一圈五区”商贸 格局带动全区经济迅猛 发展。
典型项目分析三：方圆创世
项目概况
开发商：河南中信中原置业有限公司 项目地址：紫荆山路和陇海路交汇处 项目规模：占地10万平方米，总建面33万平方米 容积率：2.6 绿化率：36 %
物业类型：物业形态涵盖高层住宅、大型集中商业、
写字楼等多种物业形态。 项目配套：学校,医院,大型超市（大润发）、大型车 库和商业中心
永威翡翠城
永恒理想公元
方圆创世
清华城
永恒理想世界 源升金锣湾 正商新蓝钻
万科美景龙堂
阳光城
待售
在售 销售末期
七里香堤
正商华钻
典型项目分析一：正商新蓝钻（三期）
项目概况
开发商：河南正商置业有限公司 项目地址：航海路与未来路交汇处
项目规模：占地130亩，总建面30万平米，分三期开
发 容积率：2.97 建筑风格：现代主义 项目配套：幼儿园、会所、地下停车场、水岸生态居 住环境 销售均价：12000元/平米 交房时间：2015年年底 客源分析 ：航海路沿线及辐射到管城区和二七区的企、 事业单位员工和火车站附近专业市场商户等 房源：基本售罄 绿化率：43% 物业类型：住宅为主、高层、小高层、多层花园洋房
1 # 2#
SOHO
LOFT
曲面流线
项目配套： 幼儿园、小学、地下车库
周围配套：六十三中、商业广场、游乐场、 文化活动中心、会所、健身房等 销售均价：预计8700元/平米
交房时间：待定
管城区
启示——
管城区地处老城区，生活配套相对完善，与二七区、金水区比邻，东临中牟，南接 新郑，向东、向南都具备一定的发展空间。
文化 价值
管城区古文化资源丰富，分布商城ห้องสมุดไป่ตู้址、站马屯遗址几大古文化遗址； 郑州商城遗址是郑州成为中国八大古都的标志，管城也成为郑州文化积 淀最为深厚的一个区。
郑州商城遗址是商代前 期城市遗址，距今已有 3500年左右的历史， 目前仍保存着一座周长 为7公里的商代城墙。 在这个城内出土的两件 铜方鼎，是商代前期铜 器中罕见的王室遗物。
管城区是郑州市具
有3500年历史的老 城区,旧城区面积达 10.57平方公里。根 据郑州市总体规划, 管城旧城区被定为 郑州商贸城建设的 重点区,将以商贸、 金融、信息、会议、 博览、管理为主要 功能,并将在中心城 市的经济活动中发 挥极其重要的作用。
发展 价值
金三角商圈
新商城组团——新商城组团就是大商城遗址和商都新区板块之和，五大商圈、 六个功能区域的超强组合，管城区全力深化区域发展，主动融入郑州都市区建 设。
小于4% 萎缩
4%—5% 停滞
5%—8% 稳定发展
大于8% 高速发展
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
启示——
尽管管城区作为老城区在经济增速上明显低于郑州市整体平均值，但 是已经超过了8%，对发展地产行业也是一个有利因素。
小结
区域整体角度：管城区是郑州市老城区，占据商务中心位置，具有承东启西、连接
日访客量：20-30组 主要以路过、朋友 介绍获取信息；
B1/B1b（88㎡） 南北通透，全明设计， 南北观景大阳台，生活休 闲两相宜
C1（89㎡） 空间布局合理，动静分 区明显，实用，客厅连接 大阳台，南向卧室带飘窗，
好的户型对销售 起到积极的影响
典型项目分析五：清华城
项目概况 开发商：河南省清华房地产开发有限公司 项目地址：中州大道与货站街交汇处西 项目规模：占地4万㎡，总建面约35万㎡， 容积率：6.4 绿化率：10% 物业类型：LOFT SOHO 高层
任何区域，为区域发展奠定了良好的基础。另外，郑州地铁1号线的开通,它的运营扩大 了出行范围,提高了出行效率,因此也改变了很多购房者的置业选择。
未 来 路
中 州 大 道
郑州市地铁线路图
BRT：BRT公交及二 环环线均通过管城 区，公共交通便捷
启示——
管城区地处城市南部核心，是连接东部、南部发展区域和二七、金 水成熟发展区的纽带，位置优越，随着地铁网络的构建,地铁沿线成为 置业热点,同时催生更多的价值和机遇。
金水区
郑东新区
中原 区 二七区
连 接 承东 管城区 启西 南 北
新东站
经开区
启示——
独特的城市地位，便捷的交通优势，老城崛起指日可待，趁发展东风，地产发展机遇难得。
区域 价值
紫 荆 山 路 商城路 郑汴路 陇海路 航海路 城 东 路
区内交通——管城区内交通便利，四横四纵的立体交通体系，可便捷到达其他区域的
优惠活动：
按揭优惠3个点，全款优惠6个点 。
典型项目分析二 ：永恒理想公元
项目概况
开发商：河南永恒万通置业有限公司
项目地址：郑汴路与建业路交汇处 项目规模：占地10万平米，总建面60万平米 容积率：4.1 绿化率：25%
6 #
物业类型：塔楼 高层
建筑风格：都市主义 项目配套：幼儿园、三层商业店铺、带空中花园 周围配套：项目紧邻郑汴、二七、紫荆山三大商圈。 小区有5A光合写字楼和五星级酒店，商务会所尊贵配 套 项目定位 ：紧邻郑东CBD，地铁3号线与4号线交汇， 紧邻地铁6号线，BRT快速公交。 交房时间：2015年年底 优惠方式：目前 排号优惠5个点 住宅均价：9000元/㎡ （商铺，预计8月 底将开盘） 推售房源：7栋售罄，另一栋仅剩7、13、15层有房， 欲推体量：2栋高 目前销售90%以上；现以写字楼为主。 层,2015年开售