黄金城道商业案例演示
大型超市商业布局和动线ppt课件
3、 卖场第三磁石点第三磁石点位于卖场的出口位置，第三磁石商品的陈列目的在于尽可能地延长 顾客在店内的滞留时间，刺激顾客的冲动购买。第三磁石商品主要以食品、日常生活用品、休闲类 的相关用品为主。第三磁石商品主要集中表现为以下特征：特价商品；自有品牌商品（商家开发的 品牌商品）；季节商品；购买频率高的日用品。出口处的商品陈列要考虑到述商品的有机组合。如 特价商品是毛利率很低的商品，而季节商品、自有品牌商品是相对毛利率较高的商品。因此，在第 三磁石商品的最佳组合上需要较高的经营技巧。
商业布局、动线
1.黄色入口 2.灰色共享空间 3.绿色电梯
商业布局、动线
小结： 商场的区域价值体现？ 1.入口 2.出口 3.电梯旁边 4.收银线外
商业布局、动线
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商业布局、动线
4 卖场第四磁石点 第四磁点位于卖场的中部。第四磁石商品的目的是诱导顾客向卖场中部货架密集区流动。对于面积 较小，陈列线较短的超市来说，第四磁石商品的效果并不明显。在大型超市中，第四磁石商品主要 集中于服装、杂货、家庭日用生活品等。第四磁石商品在卖场陈列中要突出以下特征：突出商品花 色品种的丰富性；有意利用平台、货架大量陈列；突出商品位置标牌；在道路两侧设置特价商品POP 广告。
商业布局、动线
四、磁石点在超市陈列设计中的作用 在百货店或超市购物的顾客，基本上是按照进入店内→走动→在商品前停留→审视→购物，这样一 个先后顺序选购商品的。据观察，进入超市的顾客中，有近半数的顾客只走动店内道路的30%。 商品陈列点也称作磁石点，在超市卖场的陈列设计中要特别注意以下四个磁石点的平衡设置以及磁 石商品的构成和摆放。 1.卖场第一磁石点 ：进入店内的绝大多数顾客都要通过店内的主道路。因此，主道路两侧的商品展 示不仅对销售产生很大影响，而且也往往决定商品的整体印象和信誉。主道路两侧的主要位置，我 们可以把它称之为卖场的第一磁石点。主道路两侧应该陈列什么样的磁石商品是卖场管理者应认真 加以思考的问题。所谓磁石商品就是尽可能吸引顾客注意的商品。 卖场两则吸引顾客的磁石商品应该是：顾客消费量高的商品；顾客经常使用，购买频率高的商品； 商店极力向顾客推荐的商品。 卖场的主道路顾客的流动量大，因此在商品展示中要特别注意保持主道路的宽幅不少于1．8米，这 样才能使顾客在挑选商品时不妨碍其他顾客的通过。另外，主道路两侧的陈列切忌使用过多、过密 的模特，保证店内良好的通透性。
滨湖商业街区优秀案例
滨湖商业街区优秀案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：滨湖商业街区是位于城市湖边的一个繁华商业区，吸引了大量消费者和游客前来购物和休闲。
在这个商业街区中，有许多优秀的商户和商业模式，为这里增添了活力和魅力。
本文将介绍几个滨湖商业街区的优秀案例，希望能够给读者带来启发和思考。
第一个优秀案例是一家名为“湖滨书店”的文化主题书店。
这家书店位于滨湖商业街区的中心位置，占地面积达1000平方米，内部装修典雅，书籍琳琅满目，种类丰富。
除了传统的书籍销售之外，这家书店还提供文化沙龙、读书会、签售会等各种活动，吸引了大量文艺青年和读书爱好者前来参与。
书店还与当地艺术团体、文化机构建立合作关系，定期举办各种文化活动，为滨湖商业街区增添了浓厚的文化氛围。
第二个优秀案例是一家名为“湖畔咖啡馆”的特色咖啡馆。
这家咖啡馆紧邻湖边，环境优美，装修雅致，提供各种特色咖啡和小吃。
与传统咖啡馆不同的是，这家咖啡馆还提供DIY咖啡课程，让顾客亲身体验制作咖啡的乐趣。
咖啡馆还经常举办各种主题活动，吸引了大量年轻人和情侣前来消费。
这家咖啡馆成功地将咖啡文化与创意活动相结合，吸引了更多顾客，成为滨湖商业街区的一大亮点。
第三个优秀案例是一家名为“湖景餐厅”的高端餐饮店。
这家餐厅位于商业街区的高处，拥有绝佳的湖景，每天都吸引了大量游客前来消费。
餐厅以提供精致美食和优质服务著称，拥有一批专业的厨师和服务人员。
除了传统的餐饮服务之外，餐厅还经常举办各种主题晚宴、美食节等活动，吸引了更多食客前来品尝。
餐厅还与当地旅游机构合作，推出特色的旅游套餐，吸引了更多游客前来消费。
这家餐厅成功地将美食与景观相结合，成为滨湖商业街区的一处热门景点。
滨湖商业街区拥有许多优秀的商业案例，这些商户们以创新、服务和品质为核心竞争力，为商业街区带来了独特的魅力和竞争优势。
希望更多商户能够借鉴这些优秀案例，为自己的商业模式注入新的活力和灵感，共同打造一个更加繁荣和美好的商业街区。
商业街案例研究 ppt课件
创意LOFT：9*9*9的BLOCK，亦商亦住可分可合的组合。
艺术仓库； 展示中心； 画廊； 创意家私展销中心； 个人工作室
飘带形商业街，连接LOFT之间的灰空间，既可以作为商业体也可
以作为展示空间
可以是创意工作者跟公众接触的地方，例如画廊、表演场 地、传媒公园、演奏厅等等功能性空间，与区域的文化特质 相结合；
院落，由三十多个现代院落组成， 院本身包含环绕的概念，由一层 环绕至二层，创造出连选变化的 屋顶空间，创造新的院落形态。
借鉴因素
街区 商业街区设计，BLOCK街区设计
空间
商业街区价值的提升 街空间尺度，8－12米的步行空间 街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能
院落 院落形成街区，更多的铺临街
商场 首层商场 半地下停车场 半地下商场 地下停车场
下沉广场
现代时尚的地下商场
下沉广场示意
传统停车场
若干家小美术馆创意血拼
美术馆、博物馆、写真馆、互动艺术中心，以创意为严选重点。并预见最受瞩目的设 计美术展
都江堰的设计大书店
都江堰的诚品书店在哪里？设计在哪里找才快、准、狠？（贩卖设计、建筑、时尚、 艺术与摄影类的专业书店）
玩具盒里玩家具
设计无所不在，快把名家设计的经典座椅入盒带回家（ ■VITRA.设计缩小版的设计 师座椅，欧洲最大的迷你家私品牌■RE-MENT。。。。。。）
万科运河东一号以商业启劢迅速建立项目的城市观感案例借鉴沿运河路320米长的外街铺具有醒目的商业昭示性临街大铺2层实现二层商铺街铺化在一楼预留独立客户电梯位临街大铺采用独特的退台式设计步行街铺多条人流通道3个主题广场个性化的建筑小品绿化商业亮点组团式商业铺公园式情景街区首层商铺81米层高东莞市场平均价格16400元平米外街均价25000元平米三大风格主题广场文化艺术休闲商业趣味商业街以相对有序的block商业体实现商业街的在分不合中对人流的引导通过业态的设置加大游客的参不度商业规划以艺术公园的一个个block为依托形成一个个集散点发散到整个商业街形成人流的聚不散
10个经典商业街景观设计案例
10个经典商业街景观设计案例景观设计人员必须具有丰富的专业技巧、充足的市场信息及跨学科知识，研究人的视觉、触觉、听觉、味觉及心理等要求，从形式美感、空间美感、时空美感和意境创造中去进行步行商业街景观设计。
商业街景观是街道路面，街道设施和周围环境的组合体，如今商业街不再只是狭义的买卖商品进行货物流通的场所，而是更注重综合，使商业街成为人们社交、娱乐和休闲的公共场所。
在现代的商业街设计中更强调空间的体验性，使人们在享受购物快感之时更重要的是享受这种现代商业空间所带来的新奇有趣的体验。
因此小编整理了10个国外商业街案例。
1、美国樱桃溪北户外商业街运用创新标识、行人照明、公共艺术等元素打造了丰富的的购物公共空间，成为科罗拉多州首屈一指的户外购物区。
2、美国盐湖城中心区商业街美国盐湖城有一座倒闭的购物中心，最近经过再开发后重新开放。
这座名为“城市溪流中心”(City Creek Centre)的购物中心服务12个城市街区，占地23英亩，是美国几年来最大的零售兼办公居住的购物中心项目。
购物中心有一条长一公里的人造溪流，沿着步行为主导的绿色空间蜿蜒成“S”形，让人回想起1847年盐湖城成立的历史。
3、美国牛顿Chestnut Hill购物中心步行街马塞诸塞州牛顿第9路沿线Chestnut Hill购物中心的步行街建筑都是新建和修复而来的，但因其户外空间成为零售空间建造的一个成功案例。
4、美国斯科茨代尔区商业街作为城市灵感的区域，Scottsdale Quarter是一个户外混合使用环境，提供高档购物与办公室，住宅和独特的餐饮和娱乐体验。
狭窄的街道，多层建筑和一个称为Quad的大型公共空间，季度已成为斯科茨代尔的首要目的地。
5、比利时圣尼古拉商业街Stationsstraat是圣尼古拉城市中心的商业街，它位于Grote Markt市场和火车站之间的中轴线上。
为了改善交通状况和居民生活质量，材质的选用、绿化区的设计、旧地块的改造成为本次街道景观设计的重点。
黄金城道商业案例演示
本项目作为居民社区的一个商业配 套，周边以居民小区为主，步行街形式 的商业功能以服务于居民为主。
古北新区集中代表了长宁区“人口密度大”“第三产业为主导”、“国际化程度高”等特点。
古北位于虹桥开发区西南侧; 新区范围：西起虹许路，东至姚虹东路，北起延安 路与虹桥路，南至古羊路;
古北新区从1986年起发展至今，是上海第一个高标准国 际居住区。
古北新区强势突出了长宁区具有的“人口密度大”“第 三产业为主导”、“国际化程度高”的特点。
古北新区共规划为三个部分: 古北一期、二期均已居住功能为主， 三期则是古北商务区，用于发展第三产业 古北新区汇聚有来自32个国家及地区的人居住，素 有小联合国之称。
1 PART 基础背景
古北黄金城道（GOLDEN AVENUE）
步行街宽60m-80m，长约670m，景观大道沿线串联了7个集中绿地与广场。 黄金城道(二期)是古北国际社区内一条集城市公共空间，广场、绿地、休闲、购物于一体的城 市人文景观步行街。
一层、二层 一层 一层
一层、二层
主力承租面在二层、需良好展示面 靠近住宅区入口
社区中间位置、购买频次高 新兴小区过渡业态、无特殊位置要求
地产中介
干洗店 打印店
其他
30-100
10-20 10-20 10-40
一层
一层 一层 一层
新兴小区过渡业态、租金承受力高， 位置较优越
靠近住宅区入口
不要求靠近住宅入口、目的性强烈
社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化， 一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
社区商业类型--按照交通时间分类
本案商住比例7%， 属于从中间型向辐射
型过渡。
社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。俗称“5、10、15”，即居民出家门步行5 分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。
上海古北黄金城道步行街景观设计(SWA设计)
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步行街位于人口密集的古北新区，它为市民提供了一个独特的露天场地，它 是这座繁忙城市的一处桃源胜地。古北路是一条大型的商业街，和步行街道西口 交叉。交叉处有一个雄伟的广场，上面有一个大型喷泉，这个广场是步行街和商 业街之间的缓冲区。
步行街的景观设计中融入了现代元素和法国古典风格。高大的银杏树沿着商 店前的街道排成一排，让住宅大厦自然地过渡到街道花园；四季常青的樟树和城 市的硬边环境形成鲜明的对比，这些树木组成了一个全年的迎客“天篷”；而每 年落叶的樱树能让你欣赏四季不同的景色。为了能刺激人们的各种感觉，景观设 计师在设计中也采用了一些芬香植物，如桂花树，细小的黄色花朵能散发出成熟 桃子和杏子的香味。
这次景观设计也非常注重细节，铺路材料使用了中国庙宇的屋顶砖。一些华 丽美的丽。建设筑计像给玻人璃的宝整石体一感样觉座就落是在摩每精天一选楼个pp群区t 中域的的舒中适央之—地—。这些地方不仅实用，而且 2
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成都IFS国际金融中心案例分析ppt课件(共36张PPT)
业态分类 服装
鞋、箱包
L2业态配比
数量 28 7
百分比 80% 20%
主力店：
Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier
三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Crawford (连卡佛)是其继香 港、北京、上海之后开始的全新门店。
数量
从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求。
百分比
差异化战略：IFS所处商圈内多为中低端产品，而IFS定位于该商圈最高端的购物中心。 服装
30
79%
主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接进入1F。
3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼
➢ 地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。
地面交通
红星路广场北站
红星路口站
地铁
纱帽街北站
春熙路站
纱帽街站
外部动线
➢ IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 ➢ 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。
1层
2层
3层
4层
内部水平动线
➢ 负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。 ➢ 采用“回〞字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。
5层
6层
负1层
负2层
地铁
出入口
地铁 出入口
特色商业街5大开发模式(文化时尚历史艺术主题)及12个成功案例详解
核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。
一、时尚+商业1、三里屯village定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。
艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。
不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。
（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。
）业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。
南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。
领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。
配比：业态比餐饮等。
北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。
品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。
品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。
2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。
定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。
品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店；o MissSixty/Energy 北京旗舰店；o FUBU北京唯一店；o直营概念店Adidas Heritage；o法国流行品牌promod 北京第一家店；o SJSJ北京第一家店；o美国时尚品牌GUESS北京旗舰店；o美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店；o法国品牌Lilith 北京第一家店；o西班牙鞋具皮具品牌Patricia 的北京第一家店；o德国女装品牌MARCCAIN 的北京第一家店；o高级服装订制台湾品牌GIOIA PAN 的中国第一家店；o雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等；o别具特色的爵士乐酒吧CJW；o北京第一家外文书店Chater House；o韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；o GoldBo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等。
这5个创新案例，代表了社区商业的未来！
这5个创新案例，代表了社区商业的未来！随着消费升级，顾客对于商业的需求也越来越多元，商业地产行业的发展也在逐步精细化，「社区商业」已经成为众多体量商业项目改造的选择。
今天，小编就跟大家分享5个来自日本或曼谷，定位各异的案例。
这最关键的，是要我们能打破固有认知，将「经营思维」融入设计中。
有限空间×无限创意塑造具有视线艺术的开放场所气质猿乐Sarugaku购物中心位于东京代官山，由一栋栋供出租使用的建筑体组成。
由于日本法律的使用规范，业主只能在窄小的基地上建造许多小型建筑物，而这也让建筑物间的空间产生了如同山谷的空间，人群和店面的展示物就在这个山谷中不断流动，每个店面也借着这种山脉状的建筑物得到了扩大的视觉效果。
基于纹理的陡坡与缓坡并存，建筑师将建筑物的形体融入等高线的变化，顺应景观同时也提醒了人们建筑外还有自然的存在，在密集的都市里将阳光与风带入人群与建筑之间。
夜晚的猿乐Sarugaku和白天又不相同，逐渐热闹起来。
空间连结六栋看似分开的独立建筑体、及每层有大致相同的出租空间、在各层不同的出租空间、来呼应有意承租者所可能需要的空间大小，在均质中的空间中有着微妙的不均质特色、看似分离的建筑物其实相互连结互通、上下左右关系产生出奇特的空间感。
动线影响在各类型百货商场中、在设计者角色最需要注意的是商场的配置与消费者的动线。
好的动线规划可以让消费者从空间的多层次中体会到多元性的商店与空间的存在性，上下与互相连通之间让消费者无形制造出心理上此商场如大型商场般的趣味错觉、这就是设计者的功力呈现。
视线的艺术建筑师在设计上除了思考了空间配置与动线之外、更纤细的思考到消费者之间与店员之间的视觉感官。
在需要区隔每个所需要的单元空间之间、自然产生了许多隔间墙、这些隔间墙上一定需要有开窗。
才容易让消费者可窥视入商店内贩卖何种商品、引发好奇心前往店内。
开窗位置与窗户数量也都影响到整体外观至店内呈设商品方式的可能性。
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一层、二层 一层 一层
一层、二层
主力承租面在二层、需良好展示面 靠近住宅区入口
社区中间位置、购买频次高 新兴小区过渡业态、无特殊位置要求
地产中介
干洗店 打印店
其他
30-100
10-20 10-20 10-40
一层
一层 一层 一层
新兴小区过渡业态、租金承受力高， 位置较优越
靠近住宅区入口
不要求靠近住宅入口、目的性强烈
本案的档次、客群定位提示 档次定位： 中高端偏高路线 客群定位： 居住在国际社区内的大部分 外籍人士、部分有较强消费 能力的本地客源及一定比例 的外区客源。
虹桥上海城
商业体量 上市时间 与本项目距离
定位
63,000㎡ 2002年 1.4KM 中高端
万都中心
20,000㎡ 2002年
1KM 高端
虹桥友谊商 城
A
E
a
D
CB
消费人数
古北地区消费水平受价格影响示意图
——受价格波动的影响很小
价格水平
A
E’
a
Dቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
C ’ B 消费人数
上海一般地区消费水平受价格影响示意图
——受价格波动的影响较大
2 PART 角色分析
2 PART 角色分析
社区商业定义：
社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及设施，具体指能满足和支撑不 同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。
LVMH大厦
金虹桥国际 中心
14,000㎡ 1994年
36,000㎡ 2012年
70,000㎡ 2012年
1KM 高端
1.2KM 高端
1.5KM 中高端
业态
零售、餐饮、 休闲、娱乐
餐饮、休闲
零售、餐饮
零售
娱乐、休闲 零售
消费客群 交通情况
白领、外籍 人士
女性、白领
高端白领、 外籍人士
高端白领、 外籍人士
3 PART 特征分析
规划布局形式：
御翠豪庭底商部分实行产权销售模式，目前空置率较高，商铺无统一招商及经营管理，对目标业 态入驻掌控率较低。
思考一个问题： 放水养鱼和杀鸡取卵， 二者孰重孰轻？
3 PART 特征分析
规划布局形式：黄金城道项目中业态业种布局特点
业种
指标 经营面积（平米）
经营楼层
描述
——
3 PART 特征分析
人流动线规划：
在黄金城道的人流动线中，人流集散主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。 人流焦点是人流的集散地，具有唯一性，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升 人流流动频率。
1、人流动线应简单易达，增强商业的便利性。 2、人流焦点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，
古北新区共规划为三个部分: 古北一期、二期均已居住功能为主， 三期则是古北商务区，用于发展第三产业 古北新区汇聚有来自32个国家及地区的人居住，素 有小联合国之称。
1 PART 基础背景
古北黄金城道（GOLDEN AVENUE）
步行街宽60m-80m，长约670m，景观大道沿线串联了7个集中绿地与广场。 黄金城道(二期)是古北国际社区内一条集城市公共空间，广场、绿地、休闲、购物于一体的城 市人文景观步行街。
古 北 路
城市主干道 城市次干道 城市支马路
城市公交 城市地铁
80 65 68
60 40 20
40 27
28 35 24
7 13
13 9
0
单位：（万人次/天）
1 PART 基础背景
周边商业：
以虹桥上海城、LVMH大厦、万都中心虹桥友谊商城形成的商务聚集金三角、以娄山关路地铁 站为核心的天山路商业街与本项目均存在共享客源情况，这就要求本项目在商业主题包装及业态上做 出差异化调整，以此提高目标客户的捕获率。
3 PART 特征分析
社区商业类型：
社区商业类型--按照建筑载体分类
底商型商业 裙房型商业 独立型商业
社区商业类型--按照布局分类
散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业
3 PART 特征分析
规划布局形式：
本案中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。
类型
天山路 商业街
金三角 高端商务区
古北 黄金城道步行街
1 PART 基础背景
周边商业：
周边存在的竞争项目，均走“办公+商业配套”模式，主要依托高档写字楼，以百货、零售、餐 饮为主要业态，服务商务人士及区域常驻居民，与本项目的直线距离均在1-2公里范围内。
从业态业种比例来看，区域 零售业比例较大，主要原因为竞 争项目中多百货类商业形态，零 售业态竞争较为激烈。
整个社区商业。
商业较分散，在一定程度上方 便居民的购物。
缺点
商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街铺空置的情 况，对社区的整体形象有较大
的负面影响。
一定程度上限制了商业的规模 扩大，且展示面不长，可视性
不强。
商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居
民的购物消费。
商业较分散，难以形成规模效 应。
项目名称
发展商 总建筑面积
御翠豪庭 古北国际花园 古北瑞仕花园
华丽家族 金色贝拉维 古北强生花园 古北国际广场
总计
和记黄埔 中华企业 城建集团 华丽家族 虹康集团 强生集团 中华企业
156,540 116,200 116,200 97,800 105,200 10,412 106,136 708,488
1
城市商业中心
同类对应
区域商业中心
2
2 PART 角色分析
是什么决定了社区商业的角色？
2 PART 角色分析
社区商业的特征：社区商业的特征决定了黄金城道的角色
顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲和性 赢利稳定性 需求依赖性 商圈扩展性
2 PART 角色分析
黄金城道的角色是什么？
1 PART 基础背景
古北黄金城道（GOLDEN AVENUE）
黄金城道二期被7个高档居住社区包围，黄金城道二期底商商铺约180套，总计商业面积逾5万平米。
御翠豪庭 古北强生花园
古北国际花园
古北瑞仕花园
金色贝拉维
华丽家族
古北国际广场
1 PART 基础背景
住宅情况：
黄金城道二期由六家发展商的七个楼盘组成，以其4066的总户数，通过基础数据标准（户均 2.7-3人）推断，成熟后的项目区域至少拥有12198名常住公民。
1 PART 基础背景
1 PART 基础背景
长宁区：
是上海中心城区辐射西郊、上海辐射长三角的核心城区。 是高品质、多样化的现代化城区，是体现上海一流城市建设风貌和生活居住水平的示范地区。
长宁区
长宁位于上海市中心城区的西部，行 政区域面积37.19平方公里，2010年末常 驻人口69.05万人，人口密度17,4人/平米， 是全上海市的6倍。
限制性业态： Ⅹ 美容、美发、美体、美甲 Ⅹ 无烹饪、简单加热无油烟各类餐饮 Ⅹ 银行、保险、证券 Ⅹ 超市、卖场、便利店
4 PART 招商实践反思
限制条件：
古北国际花园及金色贝拉维部分，商铺内部存在建筑结构先天设计缺陷。同时工程配套条件也存 在局限，供电、上下水，空调安置等先天工程配置不足。
红色圈出部分为黄金城道楼盘 住宅核心筒在底层裙房部分形成的 剪力墙，在实际经营中，过多剪力 墙的存在限制了商户内部经营空间 的展示及利用。
休闲餐饮 休闲餐饮
时尚零售品牌 时尚零售品牌
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4 PART 招商实践反思
一、主题定位描述：关键字——国际家庭生活馆
描述一
描述二
社区商业自然以家庭消费为首，而 作为国际化社区其消费档次应该是中高 档的层次。
高端顶级消费只适合个别富人，低端 消费则无法满足消费群体 的需求。
长宁是上海最早的涉外贸易区，上海 最早的涉外聚居区，区域内汇集了众多国 家的领事馆。
从第三产业角度再看长宁，它地处上 海市中心城区第三产业发展主轴线的西段， 拥有全国唯一一个以第三产业为主的经济开 发区——虹桥经济技术开发区。
1 PART 基础背景
古北新区：
整个古北新区占地1.41平方公里，共有29个自然小区，外籍人口占总人口的60%左右。（碧云 国际社区为50%）。
古北新区集中代表了长宁区“人口密度大”“第三产业为主导”、“国际化程度高”等特点。
古北位于虹桥开发区西南侧; 新区范围：西起虹许路，东至姚虹东路，北起延安 路与虹桥路，南至古羊路;
古北新区从1986年起发展至今，是上海第一个高标准国 际居住区。
古北新区强势突出了长宁区具有的“人口密度大”“第 三产业为主导”、“国际化程度高”的特点。
本项目作为居民社区的一个商业配 套，周边以居民小区为主，步行街形式 的商业功能以服务于居民为主。
社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化， 一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
社区商业类型--按照交通时间分类
本案商住比例7%， 属于从中间型向辐射
型过渡。
社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。俗称“5、10、15”，即居民出家门步行5 分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。
白领及周边 高消费力人 群
公共交通、 出租车、 步行
出租车、自 备车、步行
出租车、 自备车
出租车、 自备车