深圳工改政策
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.03.06•【字号】深府办[2008]35号•【施行日期】2008.03.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见（深府办〔2008〕35号）各区人民政府，市政府直属各单位：为推进我市工业区升级改造试点项目的实施并加强后续管理，根据市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号，以下简称《若干意见》），结合我市实际，提出以下意见：一、工业区升级改造工作是化解我市“四个难以为继”、促进产业结构调整、提升城市功能的重要举措。
工业区升级改造工作涉及土地政策、资金扶持、市场操作等问题，情况比较复杂，在全市范围内选取若干不同区域、不同类型的工业区进行升级试点，有利于探索积累经验，制定完善相关政策，逐步在全市铺开推进。
试点项目的成功与否对于全面开展工业区升级改造工作具有重要意义，各区人民政府、市政府各相关部门必须高度重视，进一步解放思想，加大工作力度，保证试点项目的顺利实施。
工业区升级改造应坚持以符合城市规划为原则，以符合土地产权政策为核心，以带动产业升级为目标；必须坚持“工改工”的原则，改造后的工业园区以自用为主，严格控制出租，不得转让；应按生态工业园区关于绿色环保节能等方面的要求进行规划建设。
二、天安数码城厂房公寓区、福田燃机电厂、金地工业区、水贝国际珠宝交易广场、特力吉盟黄金首饰产业园区、马家龙工业区、永新工业区、福永第一工业区、黄阁坑工业区、太平洋工业区、茶光工业区（扣除政府储备用地部分）等11个工业区升级改造项目（总用地规模约88公顷）列入试点项目予以推进。
三、各区人民政府应尽快就试点项目用地和建筑物权属情况征求市国土主管部门意见；根据试点项目实际，结合全市工业布局规划，组织编制试点项目产业规划和升级改造专项规划，分别报市贸工局和市规划局审批。
深圳工改工资料
工改工概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。
并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。
同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。
规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。
根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。
工改工未来政策与趋势解读1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。
由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。
城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。
大量的开发商进入旧改领域。
新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。
对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)
关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。
二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。
（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。
（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市关于新形势下加快工业企业技术改造升级的若干措施的通知
深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市关于新形势下加快工业企业技术改造升级的若干措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府办公厅•【公布日期】2023.11.28•【字号】深府办规〔2023〕6号•【施行日期】2024.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业正文深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市关于新形势下加快工业企业技术改造升级的若干措施的通知深府办规〔2023〕6号各区人民政府，市有关单位：《深圳市关于新形势下加快工业企业技术改造升级的若干措施》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
深圳市人民政府办公厅2023年11月28日深圳市关于新形势下加快工业企业技术改造升级的若干措施为深入贯彻中央及省委、市委关于加快推进新型工业化和工业企业技术改造的工作部署，充分发挥技术改造在稳增长、调结构、促转型中的重要作用，引导企业以高端化、智能化、绿色化、融合化为主攻方向实施技术改造，结合我市实际制定本措施。
一、加大技改项目投资支持1.推动落地一批重大技术改造项目。
以更大力度吸引有新增投资意向的工业企业在深布局落地一批优质产能、重点项目，推动企业增资扩产、提质发展，对工业企业在深实施的总投资额达到5亿元及以上的重大技术改造项目，按照不超过项目审定总投资建设费用的10%给予资助，单个项目资助上限为1亿元。
〔责任单位：市工业和信息化局、市发展改革委，各区政府（大鹏新区、深汕特别合作区管委会）。
以下均需各区政府（大鹏新区、深汕特别合作区管委会）负责，不再列出〕2.鼓励企业加大设备更新力度。
支持工业企业围绕扩大产能规模、提升生产效率、提高产品质量、促进技术装备和产品更新换代、改善生产环境等方面加大技术改造投入，采用先进、成熟、适用的技术设备，淘汰老旧设备，对总投资额达到2000万元及以上的技术改造项目，按照不超过项目审定总投资建设费用的10%给予资助，单个项目资助上限为1000万元。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
深圳市人民政府办公厅印发关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资若干措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资若干措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府办公厅•【公布日期】2017.12.21•【字号】•【施行日期】2017.12.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】工业和信息化管理其他规定正文深圳市人民政府办公厅印发关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资若干措施的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资的若干措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅2017年12月21日深圳市关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资的若干措施为贯彻落实《深圳市关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资的行动方案（2017—2020年）》（深府办〔2017〕22号），全面提升我市工业综合实力和可持续发展能力，制定如下措施。
一、全面优化政策支持体系（一）强化技术改造项目投资补贴支持。
1．实施企业技术改造投资补贴“零门槛”申报。
鼓励企业进行技术改造，对符合国家、省、市产业政策和产业导向鼓励类和允许发展类的项目，统一按照不高于企业上年度实际完成技术改造投资额的10%给予资助，单个企业最高不超过1000万元。
（牵头单位：市经贸信息委）2．推动我市制造水平全面智能化。
开展“机器换人”，建设数字化、智能化工厂、实施工业互联网改造等具有应用示范效应的项目，对技术改造投资额中智能化部分给予不超过20%的资助，最高不超过2000万元。
（牵头单位：市经贸信息委）3．实施重大项目同步奖补。
编制重大工业项目和技术改造项目导向目录，引导企业投向智能制造、绿色制造、服务制造、时尚制造、安全制造等重点发展方向。
对经市政府确定的重大工业项目和技术改造项目按照固定资产投资额的20%给予同步奖补，最高不超过5000万元，资金结合项目实际投入进度分期同步拨付。
（牵头单位：市经贸信息委，配合单位：各区政府、新区管委会）4．实施产业链垂直整合扶持计划。
大湾区拿地策略及工改系列(二)深圳市工业用地、工改项目操作指引
大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价（一）投资趋势及风险评价2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。
一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。
值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
（二）核心法规梳理1.“1+6” 文件2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。
（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）二、工业用地分类及建筑用途、功能要求（一）工业用地分类2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：（二）建筑用途及功能要求2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：三、工业用地项目与工改项目差异分析（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让法规参考：《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府办公厅•【公布日期】2016.10.15•【字号】深府办〔2016〕32号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见深府办〔2016〕32号各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》），经市政府同意，制定本实施意见。
一、总体目标落实市委全面深化改革领导小组工作部署，进一步推进城市更新领域强区放权，强化市级统筹和区级决策，通过职权调整实现审批提速提效，推动城市更新加快实施。
二、基本原则（一）依法依规原则。
各区（含新区，下同）应当遵守相关法律、法规和规章，执行我市城市更新政策、规划、标准。
各区开展政策创新的，应当报请市政府批准后实施。
（二）权责对等原则。
各区应当遵循权力与责任对等原则，对市政府授予、市规划国土委及其派出机构委托以及市住房建设局调整下放的行政职权，承担相应的法律和行政责任。
（三）提质提效原则。
各区应当提高办事效率及服务质量，推动城市更新实施。
市政府定期对各区下达工作任务并进行相应绩效考核。
（四）平稳过渡原则。
市有关部门要加强对各区的业务指导和培训，各区要尽快提高业务能力。
市有关部门、各区政府（含新区管理机构，下同）要各司其职，确保城市更新工作有序衔接。
三、主要内容（一）关于市规划国土委职权的调整。
原由市规划国土委行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理事项外，调整至各区行使。
包括：1．负责城市更新单元计划审查。
2．负责城市更新单元规划审查、报批或者审批。
2019年深圳市城市更新政策分享.ppt
Chapter
01
数据看趋势
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约 16K㎡
200
十三五： 35-50K ㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
? 截至2017年底，已供应土地的 16.27K ㎡； ? 从意愿公示到计划立项平均需要 0.8年； ? 从列入计划到规划批复的平均需要 1.73 年； ? 从规划批复到实施主体确认平均需要 2.16 年； ? 从实施主体确认到用地审批完成平均需要 1年。
周期（年）
用地审批
拆迁及实施主体确认
规划审批
40.0 5
20.0
0.0
0
宝安区
光明区
龙华区
龙岗区
坪山区
南山区
福田区
深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见-深府规〔2018〕8号
深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见各区人民政府，市政府直属各单位：为加强我市棚户区改造工作，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）等规定，制定本实施意见。
一、基本规定（一）棚户区改造政策适用范围。
本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：1．存在住房质量、消防等安全隐患；2．使用功能不齐全；3．配套设施不完善。
使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。
符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。
鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。
（二）搬迁安置补偿和奖励标准。
棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。
各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。
货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定。
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
深圳城市更新工改工专题研究报告
“1+6”文件要点解读
深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
第九条： 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
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“1+6”文件要点解读
第二、三条： 市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、 需求信息收集及信息共享等工作。 根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产 业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在 该平台上公布。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价； （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。
“1+6”文件要点解读
深圳市创新型产业用房管理办法（试行）
第十五条： 创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。
深圳最新旧改方案终于确定了！（附红头文件）
深圳最新旧改⽅案终于确定了！（附红头⽂件）深圳城市更新“⼗三五”规划终于定稿了！昨晚（11⽉21⽇），深圳市规划国⼟委发布《深圳市城市更新“⼗三五”规划的通知》。
长达55页的⽂件稿，楼校长为⼤家提炼了7个重点，⽅便⼤家阅读。
1规划期内，争取全市完成各类更新⽤地规模30平⽅公⾥。
其中，拆除重建类更新⽤地供应规模为12.5平⽅公⾥。
推进以城中村、旧⼯业区为主要对象的拆除重建。
旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新⽅式，审慎开展拆除重建。
2规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。
3完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项⽬。
完成约20个城中村住宅改造项⽬，满⾜50万⼈的现代化住房需求。
4争取在城市更新单元规划阶段新增⼀批公共配套设施中⼩学不少于100所，综合医院不少于8家，幼⼉园不少于215所。
5规划期内⼒争完成 100 个旧⼯业区复合式更新。
⼯业区块线内的旧⼯业区更新⽅向原则上应为⼯业⽤地功能，严格控制“⼯改商”“⼯改居”，保证2020年全市⼯业⽤地⽐重不低于30%。
6通过更新配建⼈才住房和保障性住房约650万平⽅⽶，配建创新型产业⽤房总规模约100万平⽅⽶。
配建13万套⼈才住房和保障性住房，以轨道站点周边区域为重点改善建设区位。
⼤部分都在关外，龙岗4.6万套全市最多。
关内的话则是南⼭区最多，为0.9万套。
以下为各区指标↓Q2新增保障房有什么要求？改造⽅向为新型产业⽤地的更新项⽬，规划不少于开发建设⽤地⾯积15%且不超过20%的独⽴⼈才住房和保障性住房⽤地。
轨道站点500⽶范围内的旧⼯业区可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设。
关于新增配套Q1交通会有啥变化？市政交通基础⽀撑条件好的加强加快更新推进，城市中⼼区，重点产业发展区，交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不⾜地区等范围的，划⼊优先拆除重建区。
道路加快推进光明、坪⼭、龙华、⼤鹏等新区主、次⼲路⽹络建设，持续完善原特区外道路基础设施，适时启动新湖路-镇海路、布罗通道等通道设施建设，强化原⼆线关周边区域联系。
6+1政策解读
产业用房 （ ≥ 70%）
其他转让方式
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工改政策研判—增值税上缴方式
工业楼宇以及配套设施首次转让增值税缴纳方式不同。
《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（2014.8.8） 三、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评 估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规 定的方式缴交， 第十四条 城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：
限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回
企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限 届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。
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配套部分（≤30%）
增加建筑面积：按 照公告基准地价的 50%补缴 产业用房（≥70%）
整体转让：按照工业 用地基准地价补缴
持有：工业用地基准 地价*50%
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工改政策研判—地价补缴
非城市更新项目，按照以下方法补缴地价
销售形式 创新性 产业用房 节约集约 存量挖掘
销售比例限制、销售对象限制、转让补缴地价
城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比 例不低于50%的比例；工业楼宇销售对象必须是符合产业标准条件的准入企业；商品性质工业楼宇转让 按照市场评估地价补缴地价
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产业地产有哪些政策？
工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐 步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。
n时间：2008年9月26日 n《深圳市人民政府关于印发深圳市
工业楼宇转让暂行办法的通知》
n 2013年1月7日 n《深圳市人民政府关于优化空间资源配
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土 地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1
（八）对城市更新项目作出特别规定 对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益： 1. 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工
转让限制
再转让
特殊分割 转让
5年内不得再转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完 成转移登记之日起5年内不得再转让
确需5年内再转让：增值收益100%计提
2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 实施细则》解读规定：回迁房无再转让限制
u当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权 u对拟上市企业，可以申请购买
- 扣减总额 ＝
销售价格
（取合同成交价和计税参考价高者）
（工程造价）
登记价 +
（地价）
取得工业楼宇 相关税费
+
转让工业楼 宇相关税费
+ 补缴地价款
（含印花税、契税、登记费、 交易服务费）
（含营业税（增值税）、印花 税、城建税、教育费附加、地 方教育附加、土地增值税、个 人所得税、交易服务费）
① 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配； ② 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
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“非城市更新工改工项目”首次转让增值收益收缴方法
——《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》 20140808
二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：
（一）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的， 免缴增值收益；
以旧工业区升级改造为代 表的土地二次开发 逐步成为深圳土地供应的 主要部分
工改项目 进入房地产开发市场
政策产生：随着深圳市土地管理制度改革以及产业升级转型步伐的加快，推进了近年来深圳 市工业升级项目落地与发展，产业地产热潮在深圳土地上逐渐扩散。为进一步规范产业地产 的发展方向，实现产业升级转型目标，深圳市出台了关于相应工业用地的一系列政策，规范 工业用地开发。
销售条件 及方式
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售 2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则解读 规定：城市更新重建的工业楼宇允许预售
交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
分割转让条件
可以分割转让的工业楼宇，具体包括以下三种：
1. 用地批准文件、土地使用权出让合同明确约定可以分割转让的工业楼宇； 2. 用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有《办法》第四
M1与M0的区别
此处所说的M1与M0的区别,主要是建筑规范上的区别，不包含其他任何政策影响部分。
对比维度
M1用地
M0用地
层高设计
2-6层有一定产品附加值（层高上线为5.4m）， 其他楼层同办公产品（层高上线4.5m)
同办公产品 （层高上线4.5m)
产权划分
按照建筑设计规范，需按工业厂房大开间（宜 ≥500㎡）形式划分；灵活度低
土地合同已作约定：按照土地合同约定
工业用 地项目
非城市 更新类
城市更 新类
土地合同 未作约定
自用部份≧50%
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可分割 转让的旧工业区升级改造项目，工业区已 完成改造且改造主体自用建筑；面积比例 不低于总建筑面积百50%的，非自用部份 可以分割转让。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
产权单位面积划分不受限，较为灵活。
建筑布局
配套不能与厂房组合布局，需满足消防间距要 求
无限制
容积率
≤4
≤6
注：实际上此处所指的主要是非城市M1与M0用地的区别，二者均受相同的工改相关政策影响；因城市更新项目一般为M0用地，城市更新M0与非城市更新M0 在政策上区别较大。
工业用地项目分类
工业用地按照改造形式不同，可划分为城市更新类和非城市更新类（即除城市更新以外的其他 工业用地项目），其中非城市更新工业用地包括已批未建类（实践中主要包含增容及转变性质 为新型产业用地M0)和其他特殊类型项目。
工业用地 项目类型
用地性质不变
城市更新工业 用地项目
用地性质改变
非城市更新工 业用地项目
净地开发 已批未建 其他特殊类型
工改工
工改居 工改商 工改综
增容 改为M0
拆除重建类 （M1改M0）
综合整治类
此处需特别注意： ① 目前市场上所出现的工改项目基本均为工改工类型； ② 目前市面上出现的城市更新类工改项目大多为拆除重
M
M1
普通工业用地
以生产制造为主的工业用地
M0
新兴产业用地
融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及 相关配套服务活动的用地
来源于《深圳市城市规划标准与准则》（2014.1）
政府为优化土地配置，提高产业用地效益，实现土地集约利用，提出了新型产业用地M0。自2014年深圳市新型产业 用地（M0)诞生到近两年招拍挂出让的工业用地（含留仙洞总部基地等）均以新型产业用地为主，普通工业用地（M1） 进行城市更新改造后大多为新兴产业用地（M0) 。
情形外，所有工业楼宇转让都应缴交增值收益（包 括初始登记后首次进行转让）； 2. 计算增值收益的扣除项目包括： ①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业 楼宇分摊的地价和工程造价）
2. 增值收益的收缴程序。工业楼宇转让增值收益，在 相关部门依法征收房地产转让相关税费后，由房地 产登记机构按照《办法》及细则的规定代为收取。 房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的 3%列支；
业楼宇配套设施首次转让的； 2. 用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的
②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税 费;
③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税 费;
④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。
（九）细化转让增值收益收缴规定 1. 应缴交增值收益的情形。除城市更新项目中的两种
3. 收缴的增值收益的使用。工业楼宇转让取得的增值 收益应纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用 于土地整备等项目的资金需求。
——《<深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)>实施细则》解读 2014-01-09
增值收益额计算
增值收益额及扣减额计算方法说明
——《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》
增值收益额 ＝ 交易价格
置促进产业转型升级的意见》（即1+6
文件）
n 时间:2013年12月6日 n《关于印发<<深圳市工业楼宇转让
管理办法（试行）>实施细则>的通知》
工业地产 主要政策
n 2014年8月8日 n深圳市规划和国土资源委员会关于工 业楼宇转让管理有关事宜的通知
n 2017年1月1日 n深圳市政府正式实施新一版的《关于
注：工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配套办公、配套单身宿舍以及小型 商业服务设施）；配套物业类型限定为配套办公、配套单身宿舍、小型商业服务设施。
可售比例
非城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50％：50％；纳入城市更新项目 的工业楼宇可分割转让，可售比例不再受限于50%，最大可实现100%销售，工改工走城市 更新路线将成为主流。
Ø在存量土地中，深圳的工矿仓储用 地占比达到存量面积的30%以上，这 个规模远高于目前世界发达国家的比 例(纽约，它的工矿用地只有不到8%), 这就意味着未来深圳工业用地必将释 放大量的建设用地。
深圳工业地产政策产生背景
深圳可开发用地资源紧缺 （优化空间资源配置，促 进产业转型升级和城市的 发展）
土地空间的匮乏，限制了城市的发展和产业的转型升级，从2013年到2020年间，深圳可用的 新增建设用地仅剩59平方公里，而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下，但旧有的 工业用地仍大量的存在。
居住用地 工业用地
Ø深圳市规划国土委公布了《深圳市 土地利用总体规划（2006-2020 年）》，到2020年，深圳建设用地比 例控制在市域面积的50%以内，即建 设用地总规模控制在976平方公里以 内，深圳可用地逼近“红线”；
条第二款规定的九种情形之一； 3. 城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
可分割转让的情形 企业破产清算 法院实施强制执行 主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产 企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分 产业转移后的非自用部分 单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分 租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分 准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇 其他情形
注：最新的城市更新送审稿提出“占地面积超过3000但不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更 新计划申报”。
产权划分及销售条件
新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇只能现售（城市 更新重建的工业楼宇可以预售），交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、 间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书