如何写好物业发展建议

通常包含两方面的指标： 一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标， 确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构 成与比例
一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬 如“面积必须大于XXX，才叫……”，“当前市场至少做到了XX”…… 这些是我们需要告诉给开发商和设计师的
合合 理理性性等等方方面面优优化化户户型型布布局局
压压缩缩无无感感知知尺尺度度：：从从居居住住者者的的感感受受角角度度出出发发，，满满足足实实用用的的需需求求，，
尽尽 量量缩缩减减感感知知不不到到且且功功能能性性不不强强空空间间的的尺尺度度
赠赠送送实实用用面面积积：：赠赠送送面面积积不不能能是是无无用用多多余余的的面面积积，，而而是是需需要要与与实实际际
户型精致化的基本原则、核心理念与关键 动作
基本原则 户型设计核心理念
将将居居住住合合理理性性和和舒舒适适度度综综合合考考虑虑，，在在户户型型尺尺寸寸和和布布局局上上体体现现““精精度度” ”
张张弛弛适适度度的的精精准准设设计计带带来来的的合合理理节节省省
关键动作
优优化化户户型型结结构构：：从从整整体体户户型型面面宽宽进进深深合合理理性性，，内内部部功功能能空空间间布布置置
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案例户型与长沙市场主流户型比 较
总面积（平米） 总开间（米） 总进深（米） 厅面积（平米） 厅开间（米） 厅进深（米） 主卧面积（平米） 南向卧室开间（米） 主卫面积（平米） 次卧面积（平米） 公卫面积（平米） 入户花园（平米） 景观阳台（平米） 实际面积（平米）
社区标识物
Rein Tower
集合多条动线的社区广场
Rein Plaza
标识性的销售中心或商业主力店
Rein Street
充满活力的风情街区
莱茵城镇中心的原型再现： 街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化……
设计要点原则
• 突出社区入口的标识性
• 延展商业面，考虑商业经营的需求 •与住宅部分形成有效的区隔，减少 相互干扰
压缩无感知尺度
赠送实用面积
本报告是严格保密的。
9
同功能两房户型比较：
金地梅陇镇77.06平米 V.S. 绿城桂花城114平米
金地梅陇镇
绿城桂花城
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各功能空间压
缩，减去大而
无价值面积：
×
客厅： 25.6→17.6
主卧： 18.9→15.9
次卧： 11.9→9.7
删减一个卫生间，优化空间结构
► 展示的强武度汉·金地格林小城 ► ► 丰富的层次性 ► ► ► 人、情、景综合氛围营造
逸树家 塞纳河谷
大连·万科城花
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欧洲城镇中心的典型元素成为风情展示原型
悠闲的商业氛围 醒目的城邦中心标志
放射型街道与小广场 独特丰富的标示
开放的公共空间
曲折多元的街道意向
7
充分利用地块的城市界面，整合各要素作集中的风情展 示
9.9
-
8.4
-
17.6
-
3.9
-
4.5
-
12.4
3.5
3.3+2.7
-
-
-
9.7
-
4.3
-
-
-
9.6
-
89
绿城桂花城 二居114 8.7 12.3 25.6 4.5 5.7 18.9 4.2 6.9 11.9 6.9 7.4 -
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11
同功能三房户型比较：
金地梅陇镇114.32平米 V.S. 绿城桂花城140平米
“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作 “点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启 发作用 譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的 “要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”
2、怎么体现产品策略的价值感？
案例说明问题、对比产生力量、数字展示专业
Actor 1
——“意向”
“意向”表达得准确、精彩、动人
准ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Actor 2
——“指标”
“技经指标”给得合理、实现性强 “市场指标”案例丰富、总结精当
实
Actor 3
靓
——“点子”或“要点”
“点子”提得有新意、有操作性 “要点”总结得清晰、指导性强
狠
5
重点打造风情示范区，市场突破性的精彩亮相
阿尔卡地亚
购购买买空空间间良良好好结结合合，，便便于于居居住住使使用用，，增增强强业业主主购购买买性性价价比比，，并并增增添添空空间 情间趣情趣
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8
户型设计要点建议
优化户型结构
11、、对对于于少少居居室室户户型型，，削削减减非非必必要要功功能能间间，，如如主主卫卫生生间间、、独独立立餐餐厅厅等等 22、、将将各各功功能能空空间间环环绕绕布布置置，，高高效效率率使使用用交交通通面面积积 33、、适适当当增增加加进进深深，，合合理理安安排排非非居居住住空空间间
金地梅陇镇
绿城桂花城
2
1
3
3
2
1
进深：开间=1.4：1
进深：开间=0.8：1
金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深：
1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；
2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面 宽
3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间
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案例户型与长沙市场主流户型比 较
总面积（平米） 总开间（米） 总进深（米） 厅面积（平米） 厅开间（米） 厅进深（米） 主卧面积（平米） 南向卧室开间（米） 主卫面积（平米） 次卧面积（平米） 公卫面积（平米） 入户花园（平米） 景观阳台（平米） 实际面积（平米）
金地梅陇镇
二居77.06
送13.9
1、产品策略写些什么？
产品策略三要素
Actor 1
——“意向”
Actor 2
——“指标”
Actor 3
——“点子”或“要点”
描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征 表达方式： 1、直接给出同类可参考的案例 2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合 3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于 某一概念准确的联想
如何写好物业发展建议
形成产品策略的“三个筛子”
相对于“市场”，住宅才由“建筑”而获得了“产品”属性。 从市场出发，是世联为客户提供产品建议的基本视角。
客户
基于目标客户需求和特质的 全产品方案
竞争
基于竞争环境的、策略化的 竞争性产品方案
成本
基于开发能力和开发效率的 实操性产品方案
我们的工作，就是要提供——在开发主体的能力范围之内、更有效率的、 比竞争对手更容易让目标客户感受产品价值的——产品策略或方案。