东莞_城区商业_市场_商业调查报告

商家数量：519家（有2家服装城）
商铺面积：服装城内以10-20平为主，外街铺面积较 大，大部分均在40平以上
租金水平：300-500元/平
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东湖广场 分析
42 29 58
东湖广场以沃尔玛为主力店，内铺数量较多，品种 丰富，主要以服装、珠宝和美容美发为主
东湖沃尔玛业态分析
6 2 1
12 23 18 5 13 3 25
环境的落后严重制约商业的发展，商业档次较低
要以社区型消费为 主。
以本区域周边的社区消 费为主。
鸿福商圈属新商圈， 发展迅猛，但租金 水平较低，主流租 金在每平方米60－ 200元间。 大东泰商圈依托周 边住宅区自发形成， 以嘉荣超市为主力 店。商圈消费群体
东纵大道商圈内主力店 以超市、百货及专业市 场为主，较少有餐饮及 休闲配套，区内商场停 车位较为紧张，商业以 点状分布，较零散，街 区形象较差。区域人流 众多 本商圈一带集中了众多 中高档楼盘，具有较强 的消费力支撑，从雍华 庭到星河传说整条东城 中路是东莞新商业物业 最集中的一条路，是目 前最为完善的一个商圈。
11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上 40-50㎡
服装、鞋帽 个人护理
通讯 银行
眼镜 家居风水
五金 彩票
建材 超市
7, 9% 22, 27%
商家数量：111家 商铺面积：约55%集中在30平米以下，档次不高
租金水平：35-50元/平
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女人街 分析
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莞城商业 分析
莞城商圈主要以西正路和花园路商业街为核心， 各商业街形成自己的特色
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西正路 商圈
西正路商圈
作为历史最悠久的成熟商圈，是目前城区资金回报率最高 和人气最旺的商业区之一，发展前景向好
09年片区典型商业项目销售情况
西城楼大街
项目 销售面积（平） 09销售金额（元） 均价
10㎡以下 30-40㎡ 11-20㎡ 40-50㎡
58, 31%
20-30㎡ 50-8Hale Waihona Puke Baidu㎡
租金水平：400元/平
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新芬路 分析
新芬路邻近人民公园，商业氛围较弱，有多家旅行社、东 莞宾馆及新华书店聚集此路
新芬路业态分析
3 8 2 18 19
5 11
12 8 9 9 8
餐饮 美容美发
服装、鞋帽 饰品
眼镜店 饰品 茶叶店 文具
婚纱摄影 个人护理 面包店 彩票
新风路店铺面积分析 49, 9% 39, 8% 32, 6% 70, 13% 40, 8%
10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡
73, 14%
136, 27% 80, 15%
20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
眼镜 个人护理
向阳路店铺面积分析 1, 1% 5, 3% 37, 25%
8, 5% 2, 1% 20, 13%
29, 19%
商家数量：159家 商铺面积：主要以20-40平米为主 租金水平：300-350元/平
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48, 33%
10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
花园新村、市桥运河、东纵大道、东城大道、鸿福路、万 江商圈形成“六国争霸”格局
本商圈缺乏大型购物场 所，主力店单一，随着 其它商圈的崛起，花园 新村商圈影响力日趋下 降。商圈消费群体主要
东莞商业的发源地。周边有众多休闲活动场所，西正路－市桥 路一带，商铺租金每平方米可高达400－1200元。但周边交通
万江商圈 规模渐成、较成熟
城市级商圈:
西正-运河路商圈
2.东莞有5个大型商圈，
莞城-东城两大商圈最 为成熟，万江商圈和 鸿福商圈处于发展中。 3.本项目商业不处于东 莞现有各商圈之内， 也不是处在商业发展 带，但周边大型社区 较多，具有成为社区 商圈的潜力
南城富 民商圈 华南mall商圈
规模大、成熟度高
1
餐饮 家私 个人护理 电器 冷饮
便利店 五金 面包店 文具 养生
书店 建材 工艺品 复印店 保险公司
眼镜店 美容用品 酒店 特产批发 拍卖行
通讯 饰品 药店 烟酒店 儿童爱婴店
酒楼 美容美发 银行 旗帜店 宠物店
运河路店铺面积分析 9, 7% 35, 29% 2, 2% 4, 3% 24, 20%
30, 17%
40-50㎡
租金水平：800-1000元/平/月
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运河路 分析
运河东路莞城二中一带以体育用品店为主，妇幼医院附近 以孕妇用品店为主；运河西路业态较杂
运河路业态分析
16 4 5 12 3 11 15 1 3 5
5 2 21 22 10 3 2 3 2 2 2 2 3 7
5 9
（元）
西城楼大街
2315.91
82412939
35600
所在区域
区域名称 面积 （平方公里） 常住人口 （万人） 外来人口 （万人） 莞城 13.5
香港街
香港街
1350
11814964.66
9496
经营形式
15.2
商圈内只有一家集中型 百货商业，其余均以街 铺形式经营，没有统一 经营管理；
西正路商圈 特点
257
餐饮 饰品 饰品
服装、鞋帽 皮具 个人护理
珠宝 药店 银行
通讯 婚纱摄影 影音
眼镜店 美容美发
23, 0 24, 0 32, 0 50, 0
4, 0 1, 0
230, 0 210, 0
商家数量：494家 商铺面积：80%以上商铺面积在20平米以下
租金水平：50-0元/平，三楼15%商铺空臵
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主要以本区域周边 的社区消费为主。
大东泰商圈
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商业市场 格局
1.东莞城区目前商业总 量为约300万平米，
东莞商业总量大、人均多；莞城、东城为最成熟商圈，本 项目商业不处于现有商圈之内；
城区人均商业量已经
超过2平方米（国际 城市人均商业面积标 准为1-1.5平米）。
花园新村商圈
区域级商圈:
新风路分 析
新风路是传统的服装街，主要以中档品牌服装品牌店为主， 沿街有1个面积较大的书城和2所学校
新风路业态分析
2 38 4 25 15 10 15 366 5 2 3 1 2 3 1 36 2 3 2 2
餐饮 皮具 药店 电器 宠物店
服装、鞋帽 五金 书店 冷饮
通讯 美容美发 数码影像 小百货
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东城：以新型业
态的时尚、个性 化消费为特色， 集聚新型商业。 东纵大道、东城 中路及东城大道 等以中高档主题 消费为主，形成 时尚购物区。
东莞城区 商圈现状
60万平米代表作华 南MALL大量空臵。 正在调整业态，部 分区域做工厂直销 中心，招商情况并 不理想，进驻商家 寥寥无几。当前主
消费人群
主要以青年学生为主， 平日人流量大
业态分布
10
货品档次
08年零售额全市排名
1
经营货品档次中偏低 档，近年某些高档品 牌逐步撤出，档次愈 见低下；
以服装、鞋帽、钟表、 手机通讯为主，缺少餐 饮，休闲等业态，车位 少；
租金水平
35-1000元/平米
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西正路 分析
2 4
西正路是东莞最繁华的商街之一，以中高档服饰、钟表手 饰和精品店为主
10㎡以下 50-80㎡
11-20㎡ 80-100㎡
20-30㎡ 100㎡以上
30-40㎡
40-50㎡
地王广场 分析
地王广场主力店为彩怡百货，驱动力有限。业态以零售为 主，主题不鲜明，空臵率较高
地王广场业态分析
6 8 1 2 1 2 1 1 5
3 12
1
87
餐饮 饰品 家电
服装 个人护理 网吧
珠宝 药店 琴行
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8, 8% 71, 74%
10㎡以下 50-80㎡ 11-20㎡ 80-100㎡ 20-30㎡ 100㎡以上
香港街 分析
香港街位于八达路，主要以服装店和餐饮店为主，面积较小， 租金较低，目前招商免租6个月
香港街业态分析
3 15 3 2 3 4 15
2
10
8 45 1
餐饮 美容美发
香港街店铺面积分析 3, 4% 4, 5% 4, 5% 8, 10% 33, 40%
珠宝 鲜花店
通讯 宾馆
眼镜店 化妆品店
皮具 书店
新芬路店铺面积分析 8, 7% 2, 2% 8, 7% 12, 11% 13, 12% 25, 22%
17, 15% 10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡
27, 24% 20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
商家数量：112家 商铺面积：主要是20-40平街铺，书店和宾馆面积较大
东纵大道商圈
东城大道商圈
区域级商圈:
CBD鸿福商圈 规模渐成、较成熟 东泰社区 型商圈
社区商圈
繁华商业街道 大型商场/超市
社区商圈
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东莞商圈 发展沿革
莞城为传统中心，后转移至东城、南城，万江发展缓 慢
商业中心首次形成：上世纪80年代至90年代，莞城商圈为东莞核心商圈，辐射 圈东莞，东城商圈尚未兴起 中心第一次转移 城市中心东移：上世纪90年代后期至今，莞城日益没落，城市中心东移，东城 商圈兴起、繁荣，成为东莞最繁华商圈。万江商业起步，发展缓慢。 双中心即将形成 双中心即将形成：本世纪初至今，城市中心随市政府移至南城，新兴城市商圈 在南城形成，目前尚未发展成熟，东莞商业将逐渐形成东城、南城两大中心的 格局。
通讯 鞋店
眼镜店 美容美发
地王广场店铺面积分析
10, 8% 6, 5% 6, 5% 15, 12% 17, 14%
10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡
9, 7% 31, 25%
29, 24%
20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
东莞商业市场调研报告
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报告框架 1 2 3 4 5
东莞商圈分析 莞城商圈分析 东城商圈分析 南城商圈分析 集中商业分析 社区商业分析
6
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东莞商业 网点规划
《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》商业远期规划： 东莞将形成“一主八副”的商业格局。
一主：建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。
面积较大的租金水平：100-200元/平
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向阳路 分析
向阳路是手机专营一条街，集中了多家手机专卖店和手机零 配件店铺，同时餐饮店数量也较多
向阳路业态分析
3 3 5 2 2 3 35
8 10
4
29 12 35 8
餐饮 玩具 药店
服装、鞋帽 数码影像 银行
珠宝 音响 茶庄
通讯 美容美发 书店
北正路业态分析
1, 1% 2, 2% 2, 2% 2, 2% 7, 6% 7, 6% 1, 1%
2, 2% 25, 21%
68, 57%
餐饮 美容美发
服装、鞋帽 饰品
珠宝 鞋类
婚纱摄影 医院
皮具 日杂
北正路店铺面积分析
6, 6% 2, 2% 7, 7%
3, 3%
商家数量：117家 商铺面积：70%左右集中在10平米以下，档次较低 租金水平：街头约800元/平，街中约600元/平，街尾约 400-500元/平
万江：重点以华
南MALL和麦德 龙等大型商业项 目为主形成购物 中心，与旅游、 休闲、娱乐等相 结合，体现多元 化服务特色。
莞城：商业网点
建设要展示东莞 特有的商业文化 与历史内涵，使 购物和旅游融会 贯通，创新消费 方式，振兴传统 特色商业街。
南城：以鸿福路
和东莞大道为景 观主轴，展示新 型政企形象和现 代商业、产业风 貌，重点体现商 务功能特色。商 业以综合百货和 综合超市为主。
西正路业态分析
5 8 3 4 2 17 2 16
4 14 112
餐饮 眼镜店 饰品 超市
服装、鞋帽 婚纱摄影 个人护理
珠宝 皮具 药店
通讯 美容美发 银行
西正路店铺面积分析 16, 9% 26, 15% 3, 2% 34, 19%
商家数量：193家 商铺面积：集中在40平米以上，档次较高
30, 17% 38, 21% 11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
女人街位于迈豪路，主要以经营女人用品为主，商铺数量多， 品种丰富，价格适中
女人街业态 12 1 3 8 5
167
餐饮 美容美发 服装、鞋帽 饰品 婚纱摄影 化妆品店
女人街店铺面积分析 1, 1% 16, 8% , 0% 54, 29%
商家数量：196家 商铺面积：主要以10-30平米为主，商铺较密
60, 31%
24, 20%
11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡
23, 19%
30-40㎡ 100㎡以上 40-50㎡
商家数量：131家 商铺面积：集中在40平米以上，档次较高 租金水平：80-100元/平/月， 塞纳河畔街铺80元/平
本报告严格保密
北正路分 北正路是通往西正路的交通要道，人流量较大。业态主要 以小面积的服装店为主，档次不高 析