长沙地铁调研报告

长沙地铁调研报告

一、长沙地铁建设的可行性分析

地铁交通工具是城市化发展到一定阶段的产物。是在地面交通工具已经无法满足不断增

长的城市人口的需求情况下，寻求地下空间缓解交通压力。同时，地铁作为一项先进的科学技术，项目建设规模庞大，投入资金较多。因此，目前已有地铁城市都具有人口数目大、年财政收入较多的特点。

国家有关部门已经规定地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万人以上可以建设地铁。

2008年，长沙市总人口达到659万，其中城镇人口395.15万。全市实现国内生产总值3001亿元，地方财政收入342亿元，其中一般预算收入205.6亿元。长沙建设地铁项目的基本条件已经达到。

在与其他城市初建地铁时期的人口、财政等情况进行比较来看，长沙市各个数据都达到并且超过了其他城市当时的水平，长沙市已经具备了建设地铁的条件和能力。

全国部分城市建设地铁时期的主要数据

二、长沙市地铁的规划

2009年1月15日，国家发改委

正式批准长沙快速轨道交通近期建

设规划，要求长沙按照经济、实用、

安全的原则，在2008—2015年，首

先建成轨道交通1号线一期工程和2

号线一期工程。

其中，1号线一期工程：自汽车

北站至万家丽路站，线路长22.77

公里，建设期2010年-2015年。设站17座，自汽车北站，经由伍家岭、芙蓉广场、侯家塘、省政府，至环保工业园。与株洲、湘潭城际轨道对接。

2号线一期工程：自河西高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年-2013年。其中设站16座，自麓谷大道，经由汽车西站、溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、长沙火车站、

体育新城，至新长沙火车站。与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。

三、地铁建设对沿线楼盘的影响

3.1地铁的三个效应

由于地铁作为交通工具具备大量、高效、准时等特点，地铁的建成将会带来三个较明显的效应：时间换空间效应、交通舒缓效应、人流聚集效应。

3.1.1时间换空间效应

时间换空间的概念，即许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。具体来说就是：一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分，但地铁建成后情况不同了，而是以时间为考量单位，比如A楼盘位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需要25分钟，而另一个B楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差较大，如果地铁一通，B楼盘与A楼盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。

因此，地铁建成后受益最大的将是距离市中心较远的郊区。在地铁建成后，郊区至市中心的时间缩短。市区的空间优势变弱，而郊区相对健康的环境将使一部分居民选择到郊区居住。因此，位于远郊的

地铁站口附近的楼盘升值空间较大。

3.1.2交通舒缓效应

由于地铁具备强大的客运能力，因此能够较大的缓解地面的交通压力。特别是对于交通相对较拥挤的中心地区及客运终转站。对于因受交通压力影响的楼盘，会有一定的升值空间。

3.1.3人流聚集效应

地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就形成了商业发展的基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。

在吸纳了较大的目的人流量和休闲人流量下，在配合区域自身的商业状况。很可能形成新的、具有较大影响力的商业中心。该地区的楼盘也能得到较大的升值空间。

3.2地铁对沿线楼盘的影响

地铁作为城市的重大项目，其便捷的交通能力，能够改变城市的格局。对于“地段”较依赖的房地产项目，受其影响较大。

下面针对长沙市地铁2号线的客运路线，对沿线各版块楼盘的影响进行分析：

地铁2号线路线：

3.2.1麓谷版块

河西作为长沙市先导区，这几年有了较快发展。而作为河西的核心部分，麓谷版块发展的相对较好。但是，相对于河东地区来说，仍有一定差距。制约其发展的主要两个因素为：商业和交通。由于河西缺少较成型的，规模较大的商业中心。居民一般都前往河东进行购物，再加上居民的工作地点有大部分在河东。所以，交通需求较大。但是目前，河西的交通能力尚不够发达。典型的就是湘江一桥经常出现堵塞现象。

地铁2号线的建设，将会很大程度的提升河西的交通能力。在时间换空间效应的影响下，河西交通能力差的劣势将会改善，而其环境较好的优势将得到提升。此外，位于汽车西站站附近的集商务、商业、会展、科研、居住等多种功能于一体的新的城市中心——梅溪湖的建设，也对河西未来的发展起到很大的推动作用。

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