(完整版)房地产企业商业模式解析(高金平)

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根据财税(204)134号:拆迁补偿费需补交契税
出让金、拆迁补偿费、契税共同构成700亩的成本。
第二讲合作开发
1、合作方成为房地产企业股东——风险共担、利益共享。新设、增资、股权转让(无论股权转让价格是多少的,土地成本都是不变的)
房地产公司股权的价格低于净资产评估价
工业等企业股权的价格高于净资产评估价
2、不要零资产,出资1元控股合并
3、集团公司无偿赠送30%股权给原公司的高管,作为股权激励;企业所得税前要纳税调增
4、资产损失报备
5、与银行签订债务重组协议,豁免8000万元
6、高价拍地(因为周围有1500亩地,可以提高成本)如果是不出售的物业,就要低价拍地
7、变更名称、股东、经营范围,注册两家分公司(为了使亏损不被浪费,因为主营业务收入不可能一下子盈利)
全国各地居住
泰康人寿(2年卖200亿元卡)中投发展
B、销售(优惠)、服务、去世后房产无偿收回
健康产业:医疗、康服、养老
高尔夫地产(名义上叫乡村俱乐部)
高尔夫球场公司承租闲置土地周边可出让土地价格低
人力成本(劳动密集型)、球场维护成本高、营业税20%、城镇土地使用税由于占地面积大,税收高
会员卡,有很好的现金流盈利不多,只能维持运转
案例:某研究院拥有土地1000亩,被政府收回700亩,拍卖给甲房地产公司,甲缴纳了出让金,同时甲公司、国土局、研究院签订三方协议:甲公司无偿为研究院另外300亩地上建筑一幢综合写字楼(具体标准略)
请思考:甲为研究院建筑写字楼的支出能否计入700亩的成本?建筑业发票抬头应开给甲还是研究院?
分析:三方应当签署拆迁补偿协议,同时研究院与甲签订委托代建协议。写字楼以研究院名义办理报建的各项手续,所有发票抬头应开给研究院,由甲单独装订原始凭证,竣工决算后,整体移交给研究院作固定资产管理,同时研究院给甲出具一份拆迁补偿收据。
拆迁安置
房地产企业土地是从国土局受让的,政府应当承担拆迁补偿费,实际工作中,政府要求房地产企业代政府支付补偿费
拆迁安置是指开发公司将商品房销售给业主,销售款抵偿拆迁补偿费
或理解为:现金补偿给业主,然后业主用现金购房
开发公司需与业主签订拆迁补偿费,并收取收据。
开发公司城与业主签订商品房销售合同,并开具销售不动产发票。
第四,如何防范风、水、虫、旱等自然灾害
第五,超市高额的流转税,财税(2011)137号(对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税);企业所得税
一个方案解决上述一揽了问题:“3+1”、即:注册三家公司,成立一个部门
1、注册农业技术服务公司:免征营业税(增);免征企业所得税
2、注册饲料生产公司:免征增值税;免征企业所得税
工业用地出让引进工业企业入驻
基础设施建设、区域经济发展、百姓就业、增加GDP TAX
国有企业牵头,提供配套:园区物业服务、开发商业地产(自持出租、经营)
(2)工业龙头企业主导
龙头企业入驻、成立工业地产开发公司受让工业用地开发(标准厂房、以研发名义开百度文库的写字楼)、转让、出租给上下游企业,完善产业链。
房车(森林河)
财税(2012)82号:凡业主支付补价仅对补价的部分,缴纳契税,凡业主没有支付补价,免征契税。
财税(2010)94号:以家庭为单位唯一的一套普通住宅减半征收契税,其中90㎡(含)以下,按照1%征收契税。
财税(2005)45号:个人取得的拆迁补偿费免征个税
个人独资企业取得的拆迁补偿费,并入个体工商户的生产经营所得征收个税。
三、旅游地产
1、以居住为目的旅游地产
(1)依托自然景观
(2)打造旅游景观
(3)房景结合(原木)
2、度假、养老为目的旅游地产
(1)产权酒店、酒店公寓
销售、租回、经营、如三亚等
(2)退休养老
销售、委管、回购(受托出售)
(3)养老养生(自营+加盟)
A、持有、发展会员(会员制、收费)、服务费(包含健身、养生、护理、特殊包含需求等)
背景:食品安全
注册公司:江苏田禾生态农业发展有限公司
设计LOGO
方案:承包2000亩土地,50年
功能:示范区、形象展示、宣传窗口
概念:
1、旅游:观光农业
2、庄园:80栋别墅100匹马名贵果树
货源:与全国各地村委会、合作社,需要解决系列问题
第一,如何调动农民积极性
第二,如何保障稳定的货源、稳定的价格
第三,如何控制产品质量
按月计提,按期缴纳
本月应纳=全部占地面积*(1-已交付建筑面积/总可售建筑面积)*单位税额/12
建筑面积是指可以办理房产证的建筑面积。
省会,国企工业,近5年连续亏损5亿元,资不抵债,工业用地500亩,职工4000人
解决方法:转让给民企;破产
资产评估:1、存货损失;2、固定资产报废;3、应收账款坏账核销;4、安置职工1000人,支付3000人的安置费。完成上述工作后,又亏5亿元。
(1)商贸,经营范围:钢材、水泥等建筑材料
功能:融资、税收
(2)销售代理,经纪人资格
功能:整个集团所有工程公司的营销中心,引进2位高级人才
8、注销两家分公司,签订股东协议,修改公司章程,公司法35条,按约定分配,不按出资比例分配。
应政府要求:红线外各项投入-大市政配套费,最好写入国有土地出让合同,如果合同不行,就签补充协议,约定是与地一起的,从而计入土地成本。
请思考:关于乙出资、分成,双方的会计与税务。
操作程序:
根据合作框架协议,设计操作方案(利益相关者的交易结构);根据操作方案,编制经济合同;根据经济合同,履行义务,行使权利,并据此记账,然后申报纳税。
注意:
一份合作框架协议,可以设计出若干种方案;一个方案需要一组经济合同实施。
29000=20000+利息+劳务报酬+其他名义的(卖猪粪给开发公司作为绿化肥料,免增值税和企业所得税)
1、不支付补价
拆迁补偿费=商品房的市场价
2、房地产企业向业主支付现金补价
拆迁补偿费=商品房的市场+补偿
3、拆迁补偿费=商品房的市场价-现金补偿
依据:国税函(2010)220号
土地增值税、企业所得税收入、成本与会计处理一致
营业税按市场价格发票,按照成本价核定征收营业税
依据:国税函(1995)549号
应纳营业税及附加=成本*(1+成本利润率)/(1-5.6%)
2、合作方以非股东身份参与
案例:合作开发协议(合作框架协议、合作意向书、合作备忘录)
房地产(甲方):提供土地一块,负责立项、开发、销售
合作方(乙方):提供该地开发所需资金,派出管理人员,以非股东身份参与开发经营
以甲名义设立共管账户,开发资金按照开发进度分期到位。按照该地块实现利润的6:4分成。
假设乙累计出资2亿元,应分回2.9亿元
房地产有两种业态:
商贸型:发财
工业型:发展
商业模式的多维视角:
1、决策与执行层面:
商业模式=战略+战术+技术
董事会高层管理部门职员
战略战术技术
决策执行
决策与执行的关系:
决策正确+执行力强=成功
决策错误+执行力强=完蛋
执行力决定成功、失败的速度!
战略——高度
战术——广度
技术——深度
2、经营战略
商业模式=资产经营+资本经营
1、借款合同:注意利率,按工程进度投入资金,按实际使用期间计算利息
2、服务合同:注意服务内容、收费标准(要计入开发成本,内容必须是为工程服务的,最好签三方协议)
团队建设企业文化资本运营企业内控财务管理等等
三、商业设计与创新内容
1、组织架构与股权结构的安排与重组
2、业务流程与交易结构的设计与创新
四、商业模式设计工具
1、经济交易工具:买卖、劳务、租赁、借贷、许可
2、资产重组工具:新设、增资、减资、合并、分立、转让、清算
3、两类特殊工具:捐赠、豁免
五、商业模式设计的基本思路
企业家的发展历程:
生意人-商人-企业家-资本家-慈善家-政治家-哲学家
生存发财发展基业长青(回馈)社会国家研究人类发展的规律
原始积累规范
(低成本,偷税漏税)
企业家:公司的创始人,从无到有,从小到大,在业界有知名度,有可持续盈利能力。
资本家:公司是我的,我是股东,CEO是其他人(经营团队)
做企业要循序渐进,要不断转型。
3、收购种子公司(免征增)、成立种子种苗培育公司(免征增值税、企业所得税)
4、成立有机食品检测部
交易结构:
一级土地开发二级土地开发
BT
省会市中心180亩商业用地,市价楼面价5000元/㎡公开招标价2004元/㎡
土地出让(000961):整体受让,分别定价(工业用地、教育用地、体育用地分别确定价格,与政府签订补充协议,把体育用地的价格降下来,其他用地价格提高,达到降低土地增值税和企业所得税的目的)捐赠给政府【2006】187号,节税;公开拍卖出租1元,房产税0.12(节省房产税);成立分公司或出租给香港公司,合同约定前三年由出租年补贴承租方租金300万,房产税是负数了,-36万(搞娱乐)与国土局沟通,约定交付土地日期,确定土地使用税的开始日期【财税(2006)186号】终止日期:交付的次月【财税(2008)152号】。
以企业战略为宗旨,以商业模式的构成要素为基础,以现行相关的法律、法规为依据,以普遍性与特殊性相结合为原则,以案例为载体,综合运用商业模式设计工具,对各种交易结构进行定性和定量的分析判断,大胆设想,小心求证,设计并选择最优方案。
六、房地产开发企业的商业模式
1、商业地产
商业(运营)+住宅
保理
案例:江湾大市场(吴),每亩地3万,首期融资6亿,但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕,且不交税;条件:关闭售楼部;打广告
潜在收益:搬迁收益
评估结果:净资产-4700万元
政府改制政策:零资产兼并;安置员工不少于1000人,签订3年以上劳动合同;500亩地出让金全额作为搬迁补偿费(用于建厂房、调协更新、员工安置等)
某房地产集团(专业化)紧邻本公司1500亩
前期调研:1、国企高管;2、银行行长(债务重组)
方案:
1、零资产兼并(吸收合并、控股合并)不要搞吸收合并,否则要还债;公司一注销,就不能弥补亏损10亿,抵减企业所得税2.5亿。
案例:工业简易厂房配件代工
普瑞特酒庄
1、地下部分卖酒庄(100㎡、40年产权的酒窑,购买后自动成为会员)税收:营业税一次性,房产税、企业税按40年分期确认(国税函【2010】79号)
2、地上餐饮出租,按营业额的比例收取租金
3、复制,全国建设
案例:农业地产
战略规划:全国连锁经营有机食品超市
概念:有机、绿色、无公害、生态、健康
商业模式
(战略:企业价值)
管理模式投融资模式
(经营绩效)财务杠杆
3、工程定位
商业模式=产业前景+市场定位+团队素质
选产品找客户招人
天时地利人和
4、操作运营
商业模式=组织架构+资产布局+运营方式
5、企业管理
商业模式=企业文化+公司制度+领导艺术
二、商业模式构成要素
企业战略客户群体客户价值产品研发质量控制营销渠道品牌打造
(3)房地产企业主导
专门从事工业地产开发销售、出租
案例:广告公司——广告产业园3000亩商业用地
服装区、食品区、电子区等
产品展销中心()
产品交易中心
金融、中介、咨询、培训、酒店
工业地产
通过合资、股权交易退出等进行合作
租赁房产税12%
多对一
小商品城
三对一
房东——租赁合同
物业——物业服务合同
经管——经营管理服务(信息)
方案:个体户拿个营业执照登记,商铺登记可以免费使用五年。政府形象工程,配套建设住宅,定向招排牌出让。
商业资产运营部、预约登记费
把借款利息转嫁到施工方,改变付款方式,由按形象进度付款,改为工程两年竣工后一次付清,加大工程款,利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。
2、工业地产
(1)政府主导——工业园,如苏州工业园区、中关村产业园区,向国家申请相关产业优惠。
收到会员费,计入预收账款,一次性缴纳营业税,在服务期内分期缴纳企业所得税
国内盈利高尔夫公司:东方高尔夫举办赛事(广告费)全国连锁
通过高尔球场的品牌投入,能积累很多的人脉资源(会员),是房地产强大的客户群体。
财税(2008)137号:个人转让别墅免征土地增值税
财税(2011)12号:个人购买五年销售,按差额征收营业税。个人转让差价不再征收企业所得税,只征收个人所得税,且国税发(2006)108号:个人转让住宅采取核定征收方式征收个税,征收率1%-3%
房地产企业商业模式解读
税收问题是以企业的商业模式作为基础的,虽然是同一个行业,商业模式不同,税负就不同。
一、商业模式的概念
狭义:商业模式是指利益相关者的交易结构。
广义:商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。
企业的商业模式不是一成不变的,而是随着企业的战略调整不断创新的。
转型升级(战略调整)
企业战略:企业在各个发展阶段的奋斗目标。
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