100万的房子,你的成本是1000万--转自端宏斌博客

投资指数基金能保证每年11%的长期收益吗？
很多人不相信投资股票能赚钱，就好比我们现在正处在史无前例的大牛市之中，可照样有很多人亏了无数钱。其实投资股市毫无风险可言，最大的风险就在于自身。所有亏钱的人都是在高位套牢，低位割肉，这些人想做波段，结果就是亏钱。至于如何从股市赚点钱，已经离题太远了，可以参考本专栏之前的文章，在此不多作说明。
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100万的房子，你的成本是1000万--转自端宏斌博客 2008-11-12 10:31 | (分类:默认分类)
这个帖子很长很经典，颠覆了一般的想法，因为论述的东西很多，在此我就摘录一部分，原文附链接。
著名地产商冯仑近日在一次企业家年会上发表了这样一个观点，他认为中国的房价问题与未婚女青年的择偶观有很大关系，因为绝大多数女性会将男方是否拥有住房看作是主要的考虑因素，虽然该观点一出口就受到了网民的讨伐，认为是转移问题，但笔者认为这一说法是有其深刻道理的。
买房与户口
有人觉得买房有个很大的好处，例如有了户口之后，孩子上学不用出借读费了，笔者不太清楚买房子和户口有多大的关系，就拿上海来说，以前房地产低迷，政府出台一条政策：凡是在上海买房的外地人，都可以办理上海市蓝印户口，这个户口和本地人享有同等权利。但是很快这个政策就取消了，也就是说，想通过买房得到上海户口是不可能的。其他城市也是类似的情况，很多人可能不知道，当初你只要去炒股就能得到深圳市的户口，就因为当年没人炒股，政府才出台这种怪异政策。
至于借读费倒是大可放心，不久前上海出了个事情，政府公开抢学生，把民工子弟学校的学生抢到公立学校念书，表面上说这是因为民工子弟学校办学条件太差，不如公立学校，其实是因为由于生育低峰，公立学校收不到更多学生了，以前上海的小学一个班有50多个学生，现在只有20-30个学生。要在这个世界上生存，必须学会判断趋势的发展，现在的趋势是，婴儿越来越少，以前教育资源的瓶颈已经解除了，所以千万不要把“借读费”看得太重要。虽说这个判断是基于上海的情况，但我相信这是全国的趋势，即：老年人越来越多，年轻人越来越少。经济发展的最大副产品就是妇女生育率的降低，因为经济的发展提供了妇女更多的机会，而不需成天呆在家里养孩子。
让我们来做一个头脑体操，某人告诉你，要解决住房困难，你有两种选择，第一种选择是每个月交房租，就和一般的租房一样，你想租就租，想换就换，想退就退；另一种选择比较复杂，你先交几十万的定金，说明你租房的诚意，然后每个月交比正常情况多的房租，一直交满三十年，到三十年之后房子就送给你了，从头到尾，房子一经选择无法更换。两种情况下，你会选择哪一种？
由于买家之间竞争激烈，夫妻双方马上拉来后援团，于是男方父母宣布参战，把养老的钱贡献出来，但你能这么做别人也能，于是房价又涨，然后女方父母也宣布参战，贡献出自己的养老金，房价又涨了，紧接着银行也宣布参战，可以贷给你80%的钱。直到最后，六个人的钱勉强能付一个首付，这时候房价已经夸张得不能再夸张了，成了一个标准的“失控选择模型”。
人们对环境的变化速度估计严重不足，想象一下，当甲夫妻终于还清贷款的时候，其女儿也快要出嫁，女儿问母亲：“为什么你当年出嫁一定要买房子呢？”还没等母亲回答，外婆接话道：“外婆当年出嫁还要求男方出身要好，又红又专呢，你知道什么叫做又红又专吗？”
笔者的话：写完这篇文章之后，我感觉背后一阵阵的冒凉气，因为发现绝大多数人从来就没做过以上这个简单的小分析。100万的贷款，其机会成本是1000万，这一差别是非常巨大的，足以让未来的孩子生活在两个不同的世界里，这难道就是父母的期望吗？但是要让我们摆脱“失控选择模型”又是不可能的，所以未来必定是贫富差距越来越大的社会，其他问题不敢下定论，但对于贫富差距的扩大，笔者完全坚信。
假设有两对夫妻，甲夫妻用六个人的钱付一个首付，然后供房20年；乙夫妻用同样的钱投入指数基金，现在正好是5000点，然后租房生活。二十年后情况会如何？前者刚好付清房贷，还给银行的钱是借款的一倍，借他100万就要还200万（如果再加息就更多了），总算过上了无债的生活。后者呢，指数只要每年能涨11%，那时候就已经超过了40000点，不包括分红的收益就是八倍，包括分红的话能超过十四倍。现在100万的房子，对我们来说其机会成本已经超过了1000万，因为他为了房子放弃的东西实在太多了，在接下来的长达二十年中，所能选择的投资方式极为有限，贫富差距就是这么拉大的。更可怕的是，乙夫妻的子女会拥有远比甲夫妻子女多得多的资源优势，在未来的竞争中，乙夫妻的子女又将占据优势地位。这难道就是穷人越来越穷，富人越来越富的根源吗？
谁都知道，租房的房客要是不给房租，房东有理由把他赶跑，买房也一样，如果你几个月不还按揭，银行完全可以把房子没收，然后拍卖。最大的区别在于，租房的话，你不用一开始就给几十万的定金，只要给一个月的押金即可，而买房子的话，你还要给几十万的首付。定金和首付只是名称不同，本质完全一样。更重要的是，你每个月还的房贷远远高于这套房子的租金。有人担心房租会涨价，但你可别忘了，银行利息也会涨，如果签了长期租房合同，房东是不能随意提价的，而银行要提高利率根本不需要和你商量，你想找人论理都无门。
原文地址：/blogger/post_show.asp?idWriter=0&Key=0&BlogID=659306&PostID=12058210
关于“房价一百万，成本一千万”的答网友问：
买房？真的是买房吗？
很多人认为租房子太不稳定了，而买房则稳定得多，一个是借别人的东西，一个是自己的私产。这不得不让笔者想起“朝三暮四”的故事，一人养猴，早上给它吃三个果子晚上吃四个，猴子不开心；早上给它吃四个，晚上给它吃三个，于是猴子很开心。如果某人钱很多，买房的钱一次付清，那没什么可说的，如果此人不得不借三十年的债去买房，这和租房有区别吗？
对于广大老百姓，房产投资是不可能了，连房产投机也做不到，因为你就这么一套房子，要是把现在的房子卖掉，还能住哪里呢？因此，既然买了房子就不应看到房价涨了而沾沾自喜，因为是不可能卖掉的。任何一笔买卖，只有一进一出才算一次交易，只进不出可算不上是交易。
还有一个重要原因说明了买房不属于房地产投资。供人居住的只是房产而不是地产，学过会计学原理的人肯定知道，地产是不能进行折旧的，而房子必须折旧。老百姓买的房子距离地面还要好几十米（假设是高层）呢，土地是看不到了，而房子还在逐年折旧，只是折旧速度比较慢而已。退一步说，即使这块地是你的，那也是和几十户人家共同分享，每家只能分到几个平方米。
以上是从生物学角度分析，下面谈谈经济学角度。雄鹿的鹿角好歹只长在自己脑袋上，还没影响到别人，但人类的“鹿角”可是长在了六个人的脑袋上，如果贷款30年就意味着一长就要长30年，这需要耗费的资源是我们所无法想象的。在这段时间里，意味着四位老人不能生大病，否则就没钱看病；意味着夫妻两人不能没工作，任劳任怨好歹也要有一份工作，即使失业，最多也不能超过3个月；意味着两人的小孩未来可供发展的资源支持有限，因为资源都投入到房子上了。
以上这些话看似浅显，但内涵可以很深远，为什么私有产权的资本主义必定比公共产权的共产主义富有？道理就在于此。想起一个故事，话说张五常在八十年代和中*共的官员交流，张五常说中国要想发展，必须要允许私产，中*共官员听完把脑袋摇得像拨浪鼓一样；于是张五常又说，中国要想发展，必须要得把产权做清晰的界定，中*共官员听完纷纷点头同意。其实允许私产和产权清晰界定就是一回事，换了一个说法给人完全不同的感觉。讲这个故事是为了说明，人类不应该笑话猴子，人类社会的朝三暮四比猴子还不如。
对于中国股市11%的长期年收益率，这是笔者最低的估计，理由是，连中国的GDP都能达到11%的增长率，难道股市都达不到这个数字吗？一定一定要记住，股市从长期看确实能够反映国民经济的增长，很多人不相信这个，所以他们也赚不到钱。当然现在中国A股明显高估了，要找到低估的股票很难，但从长期看，股票指数肯定是涨的，只要你相信中国经济会长期增长。
回过头再来说租房和买房，之所以买房给人感觉良好，是因为它暗示你有了私产，这是租房所不能提供的。但你必须记住的是，等你把银行的钱还清之后才真正是你的私产，否则你可能只有部分产权。
看到这里必定会有人不以为然，因为很多人觉得买房子是投资行为，租房肯定不是投资行为，这个问题很好，所以请接着看。
房子绝对不可能只涨不跌，事实上我觉得目前的房价已经差不多到头了。看过此前专栏的朋友肯定知道笔者对房产长期看好，但笔者此前做出的预计也只是每年涨15%左右。刚才手头正好有一本去年的《上海楼市》，翻了翻，发现去年9000块钱的楼盘，今年竟然卖19000块钱，每平米多了一万块钱，这种疯狂现象实属罕见。这种价位，老百姓根本就无力接盘，只是那些投机的家伙炒来炒去而已。所以王石才会说，房价的拐点出现了。
如果你是租房，对房租或房子不满，完全可以换一家，遇到职业变动之类情况，很容易搬家；如果你是买房，你想换也换不了，假设你想卖掉现在的房子再买一套，你要交的税就让你受不了，因为谁知道你是不是炒房的投机客想抛楼？
如果是租房，房屋的维修费都是房东的事情，房子出了点什么问题，你完全可以找房东解决；如果是买房，一切都要你自己花钱解决，没人会帮你。
买房是房地产投资吗？
对于现在绝大多数人来说，买房肯定不属于投资。我们先要将房产投资和房产投机做个区分，所谓房产投资是指，当你买完房子之后，即使你不出手，每年这个房子也会给你带来正的现金流，简单的说就是房租收入超过每年的按揭贷款，很明显现在是不可能发生这种事的；房产投机是指，当你买完房子之后，一定要找到下家出手才能赚到钱，否则就烂在自己手里，现在所有炒房客都属于这个思路。
很多人相信房价会永远上涨，却不相信股市会长期上涨，这是个很有意思的现象，值得我们研究。
买房可以贷款，买股不能贷款，所以买房更好？
买房能够靠银行，买股票不能靠银行。其实在多数市场，买股票也可以贷款，这就是保证金交易，但这种交易风险太大了。保证金交易就是杠杆放大，如果买房子首付是20%的话，那么杠杆比例就是4倍，即借了四倍的钱。在期货市场上采用10%的保证金，也就是说采用九倍杠杆，所以做期货赔个精光的人比比皆是。因为大家都只想到赢的情况，却忘了输的情况。一旦房价下跌，那些高位套牢的朋友连哭都来不及，因为你采用四倍杠杆，下跌的损失也要放大四倍。有朋友问我股市和楼市哪个会先崩盘，这个我无法预料，但我相信楼市的泡沫远比股市大，就因为楼市可以用杠杆，股市则不能。