房地产销售的影响因素分析

合集下载

房地产经济的影响因素分析

房地产经济的影响因素分析

房地产经济的影响因素分析房地产经济的影响因素有很多,下面是一个对房地产经济影响因素进行分析的简要介绍。

1. 宏观经济因素:宏观经济因素对房地产市场有着重要的影响。

如经济增长率、通货膨胀率、利率水平、货币政策等。

经济增长率是房地产市场需求的重要指标,通货膨胀率会影响人们资产的保值增长预期,利率水平直接影响房地产市场的投资成本,货币政策是货币供给的调控手段,也会对房地产市场起到影响。

2. 人口因素:人口规模和分布状况对房地产市场产生重要的影响。

人口规模的变化会直接影响到房地产市场的供需关系,人口的流动和分布也会导致各地房地产市场的变化。

3. 政策因素:政府对房地产市场的政策也会对房地产经济产生重要的影响。

政府的土地供应政策、楼市调控政策、贷款政策等都会对房地产市场供需关系、价格水平以及开发商和购房者的行为产生影响。

4. 土地因素:土地是房地产经济的关键要素,土地供应的量和质量对房地产市场的影响非常大。

土地供应的不足会导致房价上涨,土地质量的差异也会导致不同地区房价的差异。

5. 城市化进程:城市化进程的加快会导致城市人口的快速增加和房地产需求的增加,从而推动房地产经济的发展。

城市化也会导致城市土地供应的紧张状况。

6. 社会因素:社会因素也会对房地产经济产生影响。

如人们对房地产投资的预期、收入水平、居住需求的变化等。

人们预期房地产价格的上涨会导致投资需求的增加,而人们收入水平的提高会增加购房需求。

7. 供求关系:供求关系是房地产经济的核心。

供需关系的变化直接影响到房地产市场的价格和交易量。

当供大于求时,房价可能会下跌,交易量可能会减少;当供小于求时,房价可能会上涨,交易量可能会增加。

房地产经济的影响因素是多方面的,涉及到宏观经济、人口、政策、土地、城市化进程、社会以及供求等多个方面。

了解这些影响因素,可以帮助我们更好地理解和分析房地产经济的发展和行情。

房地产市场波动的原因及其影响因素分析

房地产市场波动的原因及其影响因素分析

房地产市场波动的原因及其影响因素分析房地产市场一直是国民经济中的重要部分,对于GDP的贡献率、就业率、物价水平等方面都有着重要的影响。

然而,房地产市场也是一个波动性较强的市场,经常出现热潮和调整周期。

本文将从市场供求和宏观经济因素两个方面对房地产市场波动的原因以及影响因素进行分析。

一、市场供求因素市场供求是引起房地产市场波动的一个重要因素。

供求关系决定着市场价格和需求量的变化。

当需求量大于供应量时,房地产市场价格会上涨;当供应量大于需求量时,房地产市场价格则会下滑。

而房地产市场波动也主要是在需求和供应两个方面发生。

1、需求因素需求因素主要是人口总数和人口结构的影响。

随着中国经济不断发展,人民消费水平不断提升,以及户籍制度的放宽,城市人口逐渐增多,这些都直接促进了房地产市场的需求。

另外,人口的年龄结构也会对房地产市场需求产生影响。

年轻人在刚刚开始独立生活时往往需要购买房产,而随着年龄的增长,人们的房屋配置需求也会发生变化,从而影响房地产市场的需求情况。

2、供应因素供应因素主要是土地的供应和房屋建设的影响。

国家对土地和房屋的政策和规划,以及国家宏观经济的发展水平,都会对土地和房屋建设产生影响。

如果土地资源短缺,土地的价格和成本较高,就会影响房地产市场整体的价格和供应量。

而如果国家对房地产市场控制政策过于严格,会导致房地产市场供应量不足,价格上涨,甚至出现爆涨。

二、宏观经济因素宏观经济因素是引起房地产市场波动的另一个重要因素。

宏观经济环境的变化,对于房地产市场的投资、销售等方面都会产生影响。

下文将介绍宏观经济中影响房地产市场波动的两个方面。

1、经济发展水平经济发展水平是影响房地产市场波动的一个重要因素。

当经济发展处于较好的状态时,居民收入水平会有相应提高,从而促进人民对于房地产市场的购买行为。

然而,当经济不景气时,往往伴随着经济总量缩小、投资萎缩、生产率下降等诸多问题,就会影响人民对于房地产市场的购买能力和购买意愿,从而导致房地产市场出现波动。

影响房地产营销策略因素分析

影响房地产营销策略因素分析

影响房地产营销策略因素分析1. 引言房地产行业是一个竞争激烈的市场,如何制定有效的营销策略对于房地产开发企业的发展至关重要。

本文将分析影响房地产营销策略的关键因素,旨在帮助企业了解市场环境,调整策略,提高竞争力。

2. 市场需求因素2.1 人口结构变化人口结构的变化对房地产市场需求产生重要影响。

例如,年轻人追求独立生活的需求增加,对小户型、低价位、便利交通的住房需求增加;而老年人口增加,则对养老地产、高级社区等特殊需求的房地产产品提出更高要求。

2.2 经济发展水平经济发展水平直接影响人们的购房能力和购房意愿。

当经济不景气时,人们购房需求减少,营销策略需要侧重于倾听客户需求、降低价格等;相反,当经济繁荣时,人们的购房能力增加,需求更加多样化,营销策略可以更多关注产品差异化和服务质量。

2.3 政策环境政策环境是影响房地产市场的重要因素。

各级政府的调控政策直接影响市场供需关系。

例如,调整购房政策、土地供应政策等都会对营销策略产生影响。

市场营销策略制定者要密切关注政策变化,及时调整策略以适应新的环境。

3. 竞争因素3.1 同类产品竞争房地产市场竞争激烈,同类型房屋项目的竞争特别突出。

例如,相同区域内的多个开发商开发的公寓项目,他们的产品定位、价格、促销策略等都会对营销策略产生重要影响。

企业应通过市场调研分析对手产品特点和竞争策略,从而制定有针对性的营销策略。

3.2 地理位置竞争房地产项目的地理位置也是竞争的重要因素。

拥有良好地理位置的房地产项目价值更高,竞争力也更强。

因此,企业需要评估项目的地理位置优势,合理利用其特点,综合考虑交通、教育、商业等方面的因素,以制定相应的营销策略。

4. 消费者因素4.1 个人需求和价值观消费者的个人需求和价值观对购房决策产生重要影响。

有些人追求豪华和舒适,有些人看重环保和可持续发展。

知道消费者的需求和价值观,可以帮助企业制定合适的产品定位和市场推广策略。

4.2 信任和口碑消费者更倾向于选择值得信任的房地产开发商。

中国房地产市场的影响因素分析

中国房地产市场的影响因素分析

中国房地产市场的影响因素分析中国房地产市场是目前国内经济中的一项重要组成部分,并且对整个国家的经济社会发展产生了深远的影响。

随着房地产市场的不断扩大,行业环境也发生了很大的变化,其影响因素逐渐变得多元化和复杂化。

本文将从政策、金融、人口、城市化等角度探讨中国房地产市场的影响因素分析。

一、政策因素政策是房地产市场发展中不可或缺的影响因素。

政府的相关政策会对房地产市场产生直接或间接的影响。

政府对于房地产市场的调控是为了维持市场的稳定性和可持续发展,避免出现房价过快上涨等不利因素。

近年来,在整个行业迅速发展的背景下,政府出台了一些针对房地产市场的有力政策,如限购、限贷、调整土地供应等。

其中,限购政策的实施是房价上涨的直接原因之一。

在限制了二套房购买后,一些购房者的投资需求转变为投资房产,这就导致房价尤其是一线城市的房价不断上涨。

除限购外,调整土地供给也是政策调控的一种方式。

政府对土地资源进行合理规划和统筹安排,这样有利于房地产开发商和市场的稳定发展。

因此,政策因素对于房地产市场的影响是不可忽视的。

二、金融因素金融因素是影响房地产市场最为重要的因素之一。

从金融层面而言,房地产市场的发展必须与金融市场的健康发展相挂钩。

房地产市场的发展有赖于金融市场的金融产品、金融工具和金融渠道的完善。

然而,金融市场的变动及其可能引发的影响对房地产市场的影响也是客观存在的。

在房地产市场中,最关键的金融产品之一是房屋抵押贷款。

银行的资金缺口和房地产市场的发展密不可分。

在房屋抵押贷款市场中,银行的风险管理能力和信贷政策的制定对于房地产市场的发展至关重要。

对于购房者而言,存款利率、房贷利率等方面的多个因素也影响着他们的购房行为。

三、人口因素人口因素是房地产市场的重要影响因素。

如不断增长的人口规模会对整个市场产生直接的影响。

房源的供需格局直接决定了市场价格的走向。

当前我国城市化率和人口结构发生了明显的变化。

城市化程度不断提高,人口老龄化问题也越来越突出,这些因素将对房地产市场产生长期的、重大的影响。

房地产价格影响因素分析

房地产价格影响因素分析

房地产价格影响因素分析房地产价格影响因素分析作为人们最基本的需求之一,住房一直是社会关注的热门话题。

房地产市场作为经济发展的重要组成部分,其价格水平的波动对经济发展和社会稳定产生着重要的影响。

因此,研究房地产价格的影响因素,对于我们了解房地产市场和预测其发展趋势具有重要的意义。

一、政策因素政府的相关房地产政策一直是房地产市场变化的重要因素。

政策的出台和调整会直接影响到供求关系、土地价格、市场预期等因素,从而导致房价上涨或下跌。

例如,针对房价过快上涨的城市,政府会采取调控措施,如加强土地供应、调整房地产税等,以此来抑制房价上涨。

政策因素将继续成为影响房价的重要因素。

二、经济因素经济因素也是影响房地产价格的关键因素之一。

经济稳定和增长会增加居民收入,从而提高其支付房价的能力,同时也会增加其对房地产投资的需求,从而推高房价。

另一方面,经济不稳定和下行压力会导致房地产市场的买卖活动减少,从而引起房价下跌。

三、市场供需因素市场供需因素也会影响房地产市场的价格。

需求方的购房意愿、购买力和目的都会影响房价的变化。

供应方的供应量、产品质量、交通便捷程度、自然环境等因素都会影响到房价水平。

同时,市场预期也会影响到供需双方对于房地产市场的行为,从而引导市场价格的波动。

四、区域因素区域因素也是影响房价的重要因素之一。

由于各地的发展水平、资源禀赋、城市规划、文化底蕴等有着巨大的差异,所以区域性房价也有着较大的差异。

发达地区房价普遍较高,而欠发达地区房价相对较低。

同时,地区性的差异也会对购房人的决策产生影响,从而影响房价的变化。

结论通过以上对房地产价格影响因素的分析,我们可以发现,房价的波动不是一个单一因素的作用,而是由多种因素综合作用的结果。

因此,在买房和投资时,需要综合考虑房屋的质量、地理位置、经济发展前景、政策环境等各方面因素,以此来做出有利的决策。

同时,由于房价价格波动的原因复杂多样,房地产政策的制定和调整也要注意对各种因素进行全面考虑,以确保市场的稳定,为人民谋福利。

房地产市场内外因素影响分析

房地产市场内外因素影响分析

房地产市场内外因素影响分析房地产市场是国民经济的重要组成部分,其受到内外因素的影响具有显著性和复杂性。

本文旨在分析房地产市场受到的内外因素影响,并探讨其对市场的潜在影响。

一、内因素影响1. 政策调控:政府宏观调控政策对房地产市场有着直接的影响。

例如,调控购房政策会限制个人购房能力,从而使房地产市场需求减少,价格下降;而一些鼓励购房的政策则会刺激市场需求,推动房价上涨。

2. 土地供应:土地是房地产市场的基础,土地供应的变化直接影响到市场供需关系。

政府对土地的供应政策、土地出让方式等均会对市场产生重要影响。

土地供应紧张会推高房价,而土地供应充足则会使房价相对稳定。

3. 刚性需求:社会群体的基本居住需求是房地产市场存在的刚性需求。

人们无论景气与否,都需要解决住房问题,这种刚性需求对市场均衡起着决定性作用。

二、外因素影响1. 经济环境:经济的总体发展状况对房地产市场有着重要影响。

经济增长水平高、就业形势好的时候,人们的购房能力增强,市场需求旺盛,房价上涨的可能性较大。

而经济低迷、就业不稳定的时候,市场需求减少,房价可能下跌。

2.金融政策:金融政策的调控对房地产市场也会产生重要的影响。

例如,加息会提高购房成本,抑制购房需求,对房地产市场形成负面影响;而降息则有可能刺激市场需求,促进房价上涨。

3.人口因素:人口的流动和迁移对房地产市场具有直接的影响。

例如,大量人口涌入一个地区,将直接推动该地区房地产市场需求的增加,进而推高房价。

而人口外流则会导致市场需求减少,房价下跌。

综上所述,房地产市场受到内外因素的共同影响。

政府宏观调控政策,土地供应状况和刚性需求是内因素对市场的重要影响因素。

而经济环境、金融政策和人口因素则是外因素对市场的重要影响因素。

投资者、购房者和政府都需要密切关注这些内外因素,准确评估市场走势,以做出更加明智的决策。

房地产销售量的影响因素

房地产销售量的影响因素

房地产销售量的影响因素
房地产销售量的影响因素有很多,包括但不限于以下几个方面:
1. 经济因素:宏观经济状况、GDP增长、就业率、利率水平、通货膨胀率等会对房地产市场销售量产生影响。

经济繁荣时,购买力增强,人们更有能力购买房地产,销售量相对较高;经济衰退时,购买力下降,销售量可能下降。

2. 政策因素:政府推出的政策对房地产销售量也有重要影响。

例如,出台鼓励购房的政策、放松楼市调控等,会刺激购房需求,提高销售量。

3. 地理因素:地理位置、区域经济发展水平、城市规划等因素也会影响房地产销售量。

例如,经济发达的一线城市和核心地段的销售量相对较高。

4. 房地产市场供需关系:供需关系是影响房地产销售量的重要因素。

房地产市场供大于需时,销售量可能会下降;供小于需时,销售量可能会增加。

5. 购房者信心因素:购房者对经济前景、房地产市场走势的信心也会对销售量产生直接影响。

当购房者对未来的发展有信心时,更愿意购买房产,销售量相对较高。

6. 社会文化因素:人口结构、家庭结构、生活方式等社会文化因素也会影响房地产销售量。

例如,婚姻率上升、家庭人口增加等会刺激购房需求,提高销售量。

综上所述,房地产销售量的影响因素是多方面的,涉及经济、政策、地理、供需、购房者信心以及社会文化等多个方面。

不同因素的变化和相互作用会共同决定房地产销售量的水平。

房地产经济的影响因素分析

房地产经济的影响因素分析

房地产经济的影响因素分析房地产经济的影响因素分析有许多方面的内容,包括宏观经济因素、市场供求因素、政策因素、金融因素等。

下面将对这些方面进行详细分析。

宏观经济因素是影响房地产市场的重要因素之一。

宏观经济的发展状况对房地产市场有直接的影响。

经济增长速度的变化会导致人们对购房投资的信心和购买能力的变化。

经济增长快时,人们对未来的收入增长有信心,会倾向于购买房屋;而经济增长慢时,人们购房的信心较低,购买能力也会受到限制。

通货膨胀、失业率等宏观经济指标的变化也会影响房地产市场。

通货膨胀增加会提高房地产投资的预期收益,有利于房地产市场的发展;失业率上升则意味着购买力下降,会对房地产市场带来压力。

市场供求因素是另一个重要的影响因素。

房地产市场供求关系的变化会直接影响房价和交易量。

供求关系受到人口增长、城市化进程、土地供应等因素的影响。

人口增长快、城市化进程迅速的地区,房地产市场需求量较大,价格也会上涨;相反,人口流出、城市化进程缓慢的地区,市场供应过剩,房价可能下跌。

土地供应也会影响房地产市场的供给。

土地供应紧张会导致土地价格上涨,进而推高房价;而土地供应充足将对房价产生降低的压力。

政策因素是影响房地产市场的重要因素之一。

政府出台的宏观调控政策和相关法规对房地产市场有直接影响。

限购政策、限贷政策等都会对房地产市场需求量和价格产生影响。

政府对土地供应的控制也会直接影响房价。

税收政策、住房保障政策等也会对市场供求和价格产生影响。

政府的政策导向和调控力度对房地产市场的发展起着重要作用。

金融因素是房地产市场的重要支撑。

货币政策、利率水平等会对房地产市场的融资成本和购房需求产生直接影响。

低利率政策会降低购房成本,促进购房需求增加;而高利率政策则会加大购房成本,抑制购买力。

房地产融资渠道的畅通与否也会影响房地产市场的发展。

融资渠道紧张会制约房地产市场的交易量和价格上涨。

房地产经济的影响因素有宏观经济因素、市场供求因素、政策因素、金融因素等。

影响商品房销售的因素分析

影响商品房销售的因素分析

影响商品房销售的因素分析随着经济的快速发展和城市化的迅速推进,商品房销售已经成为了房地产市场的重要组成部分。

然而,随着行业的发展,商品房销售的市场竞争也越来越激烈,而影响商品房销售的因素也日渐复杂。

本文将从多个角度分析影响商品房销售的关键因素,并为卖方提供一些建议。

一、产品本身特征商品房本身的售卖特征是决定销售的重要因素之一。

通常来说,大多数购房者会选择有较高品质、良好环境、完善生活设施的房产。

在越来越激烈的市场竞争中,开发商应注重产品的品质和区别化特征,以此来吸引更多的购房者。

二、地理位置地理位置对进行商品房销售的影响非常大。

例如,房屋的区位条件、城市环境、运输设施都会对购房者的选择产生影响。

很多购房者会考虑到就近的工作、方便的交通以及好的环境等因素来决定购买的房产。

因此,对开发商来说,选择良好的地理位置是非常重要的。

三、开发商和销售团队的能力开发商和销售团队的能力也是影响商品房销售的重要因素。

一家开发商所提供的销售渠道和服务质量都可以对购房者产生重大影响。

因此,开发商必须致力于提高销售团队的能力,并不断完善售后服务的品质。

四、市场需求市场需求是影响开发商销售策略和销售价格的主要因素之一。

开发商应该通过研究市场需求来确定房产的定价、布局和营销策略,以确保满足购房者的需求。

五、政府政策政府政策也是影响商品房销售的因素之一。

由于不断变化的政府政策,开发商从业者必须时刻关注政策变化,并相应地调整其销售策略。

例如,在有些城市,最近出台了一系列房地产政策以控制房价,并对开发商推动限购和限价机制进行了一些限制。

六、经济形势经济问题是影响商品房销售的重要因素之一。

在经济增长的低迷期,很多购房者可能会选择观望,而不是购买房产。

因此,开发商必须采取灵活、有竞争力的定价策略和销售策略。

总之,影响商品房销售的因素是非常多样化的,而各个因素之间的相互作用也非常复杂。

对于开发商来说,必须对这些因素进行适当的研究和分析,并以此为指导来制定其销售策略。

影响中国房地产市场的因素分析

影响中国房地产市场的因素分析

影响中国房地产市场的因素分析中国的房地产市场一直是一个备受争议的话题,随着中国经济的蓬勃发展,房价在近年来也一路攀升,但是中国房地产市场的发展也受到众多因素的影响。

本文将从政策、经济、社会文化和自然环境四个方面分析影响中国房地产市场的因素。

一、政策因素政策因素一直是影响房地产市场的重要因素之一。

自2005年《房地产法》施行以来,政府先后出台了多项政策以控制房价,其中包括:限购、限贷、税收政策等。

这些政策的实施都在一定程度上抑制了房地产市场的过度繁荣,但同时也导致了部分人的购买力下降,一些开发商的营收受到了影响。

最近几年,随着中国政府进一步加强房地产调控政策,房价的上涨趋势得到了一定程度的遏制。

从人民币贷款利率、一二线城市购房限制政策到土地供应环节等方面,都表现出国家层面加强房地产调控的态度。

二、经济因素房地产市场是经济的重要组成部分,因此经济因素成为影响房地产市场的重要因素之一。

经济因素涉及到房地产市场的供求关系、经济增长、货币政策等复杂的问题。

目前,随着中国经济的稳定增长,人民收入水平的提高,不少人通过购房来维护自己的财富。

同时,随着市场竞争的加剧,开发商的利润也要求更高,并受到人民币贬值、国内外金融环境变化等多个影响因素的制约。

此外,当市场供需关系失衡时,房价的上涨(或下跌)将由此引发,从而可能会造成其他方面的影响。

三、社会文化因素随着消费观念和生活方式的发展,社会文化也成为影响房地产市场的重要因素。

在当下中国,像城市化、教育和医疗资源的差异等问题,都会促使买家、租户考虑房产的价值。

同时,不同文化对房产的看法也会影响人们的决策。

自身居住环境的舒适度、对子女教育的需求、面子和虚荣等心理因素也都会影响房地产市场的消费需求。

四、自然环境因素自然环境因素通常指从房地产的机理、物理性质到位置等多个方面,如地质环境、水、暴雨、地震等,都会直接或间接地影响着房地产市场的供给和需求。

在中国,大约有四分之三以上的大城市都位于潜在灾害区域,如地震和洪水等。

影响房地产经济发展的因素及对策分析

影响房地产经济发展的因素及对策分析

影响房地产经济发展的因素及对策分析房地产经济是一个涉及到土地、建筑物、金融等多方面因素的综合体系。

各种因素会对房地产经济的发展产生影响。

本文将分析影响房地产经济发展的主要因素,并提出相应的对策。

1. 宏观经济环境:宏观经济环境对房地产市场起着决定性作用。

经济增长、通货膨胀率、利率水平等都会间接或直接地影响房地产市场的需求和供应。

对策:政府应加强宏观调控,实施适度的财政和货币政策,保持经济稳定,并通过减税、降息等措施刺激房地产市场需求,促进经济发展。

2. 政策因素:政府相关政策对房地产市场发展起着重要作用。

包括土地管理政策、房地产开发政策、税收政策等。

政策的稳定性和透明度会直接影响投资者对市场的信心和定价行为。

对策:政府应加大政策的发布和执行力度,确保政策的稳定性和透明度,并加强监管,防止房地产市场出现泡沫。

3. 金融因素:金融机构的信贷政策和利率水平对房地产市场有较大影响。

较低的利率和容易获得的贷款将刺激购房需求。

对策:政府应引导金融机构制定合理的信贷政策,提高购房门槛,有效控制购房投资的杠杆效应,防止出现过热市场和房地产泡沫。

4. 城市规划和土地供应:城市规划和土地供应政策的合理性和严格执行程度对房地产市场的平衡和稳定有着重要影响。

土地供应不足或者不合理的规划会导致土地价格上升,推高房价。

对策:政府应加强土地调控,合理规划用地,增加土地供应,确保市场供需平衡。

5. 人口因素:人口增长和人口流动对房地产市场需求有较大影响。

人口的增加会推动住房需求的增长,而人口流动会导致房地产市场的供求失衡。

对策:政府应加强人口政策的规划,鼓励人口流动和城乡一体化发展,增加土地和房屋供给,提高住房保障政策的执行力度。

影响房地产经济发展的因素众多,并相互关联。

只有在宏观经济、政策、金融、土地供应和人口等方面都找到平衡点,才能保持房地产市场的健康发展。

政府应加强宏观调控,实施稳定的政策措施,加强土地调控和城市规划,提高住房保障政策的执行力度,以确保房地产经济的持续健康发展。

房地产销售的影响因素分析

房地产销售的影响因素分析

房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展,房地产业在国民经济中的作用日益突出,而房地产市场几经发展高峰后,也迎来新一轮的宏观调控。

在新形势下,房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性,销售更需技巧的阶段。

房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上,科学地分析影响项目销售的各种因素,在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略,并对其进行严格控制,最终实现企业的销售目标。

以下是对有关因素的简要分析。

一、影响房地产销售的宏观因素影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量,如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。

其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。

1.自然环境因素在房地产销售过程中,自然环境对房地产销售的影响非常重要,它可以给商品销售带来机会,也可以对商品销售造成威胁。

这里,自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。

包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。

自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施条件是人们对土地投资的物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施,服务于居民的日常生活。

现代社会随着生活水平的不断提高,人们越来越讲求生活质量,对居住环境的关注也日益增强。

据一份调查资料显示:消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件,排在前几位的因素主要是:环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。

显然,消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。

2.区域经济因素区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。

市场不仅是由消费者构成的,还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。

房地产市场的外部环境与行业分析

房地产市场的外部环境与行业分析

房地产市场的外部环境与行业分析房地产市场作为一个重要的经济领域,受到各种外部因素的影响。

本文将分析房地产市场的外部环境,并对行业进行深入解析。

一、宏观经济环境宏观经济环境是房地产市场的重要影响因素之一。

经济增长、通货膨胀、利率水平、货币政策等因素都会直接或间接地影响房地产市场的运行。

例如,经济增长和就业率的提高通常会带动房地产市场的需求增加,从而推动房价上涨;而通货膨胀和利率上升则可能导致购房者的购买力下降,对市场带来一定负面影响。

二、政策法规环境政府对房地产市场制定的政策法规也是影响该行业的重要外部环境因素。

政府的土地供应政策、房地产开发政策、调控政策等都会对市场产生直接影响。

近年来,为了遏制房价过快上涨和控制市场风险,许多城市出台了楼市调控政策,例如限购、限贷政策等,这些政策的出台对房地产市场带来重大影响,需引起行业从业者的高度关注。

三、人口变动与城市化发展人口变动和城市化发展也是房地产市场的重要外部环境因素之一。

随着城市人口不断增加和农村人口向城市的流动,对住房需求的增长提供了巨大的市场空间。

同时,城市扩张带来的土地资源有限,土地供应与需求之间的矛盾日益突出,对房价和市场结构产生重要影响。

四、金融环境金融环境也是房地产市场的外部环境因素。

金融机构的信贷政策对购房者的购买力有着直接的影响。

例如,金融机构收紧信贷政策、提高房贷利率或调整按揭政策,都会对购房者的购买能力产生重要影响。

此外,金融市场的波动也会对房地产市场的资金流动和投资行为产生重大影响。

五、社会因素和消费者行为社会因素和消费者行为对房地产市场同样具有重要的影响作用。

人们对居住环境、教育资源、社区设施等的需求,都会直接影响房地产市场的供求关系。

此外,消费者的购房行为也受到社会舆论、信心指数等因素的影响,这些因素都会影响市场需求的波动和变化。

综上所述,房地产市场的外部环境是一个综合因素所构成的复杂体系。

宏观经济环境、政策法规环境、人口变动与城市化发展、金融环境、社会因素和消费者行为等因素共同塑造了房地产市场的发展态势。

影响房地产市场发展的因素分析

影响房地产市场发展的因素分析

影响房地产市场发展的因素分析近年来,房地产市场成为了社会发展中备受关注的焦点。

随着城市化的不断加速,房地产市场的发展也愈加重要。

但是,影响房地产市场的因素却是相当复杂和多样的。

在本文中,我们将探讨影响房地产市场发展的因素,以及如何正确处理这些因素。

一、经济因素经济因素是影响房地产市场发展的主要因素之一。

在市场经济条件下,经济的繁荣和萧条对于房地产市场的影响非常大。

当经济处于繁荣时,人们的购买能力大大增强,进而使得房地产市场热度高涨,房价也呈现出不断攀升的趋势。

相反,在经济萧条时,人们的购买能力会减少,房地产需求会下降,市场也会不断降温。

因此,经济因素对于房地产市场的发展至关重要。

二、政策因素政策因素是影响房地产市场的另一个重要因素。

政府的政策调控对于房地产市场有着至关重要的影响。

政府出台的房地产调控政策,既要保证市场良性发展,又要保证人民群众的居住需求得到满足。

政策的过严或过松,都会对房地产市场产生不同程度的影响。

同时,政府对房地产市场的调控政策也包括了征收房地产税、保护民间投资者等方面,可以说,政策因素对于房地产市场的影响非常大。

三、社会因素社会因素也是影响房地产市场的重要因素之一。

随着社会经济的发展、人口的增长、城市化速度的提高,社会对于房地产需求的不断增加,特别是对于住宅需求的增加。

在强烈的住房需求的背景下,房地产市场的需求会进一步增加,进而使得房价不断攀升。

同时,人们对于房地产的投资需求也不断增加,对于市场产生了相当的影响。

四、金融因素金融因素是影响房地产市场的重要方面之一。

金融市场对房地产市场的影响可以从多个方面体现出来,如利率水平、信贷政策等。

当利率水平降低时,人们购房的成本也会降低,市场需求进一步增加,房价也会上涨。

同时,信贷政策的松紧程度同样会影响到房地产市场的发展。

当贷款比例增加,市场上的购房需求也会随之增加,推动房价的上升。

综上所述,影响房地产市场发展的因素是多样复杂的。

经济因素、政策因素、社会因素、金融因素等诸多变量,都会影响到房地产市场的形态和价格走向。

影响房地产的因素分析

影响房地产的因素分析

一、影响房地产价钱的因素1、自身因素自身因素就是那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。

包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。

当场理位置而言,越靠近市中心房价就越高;越到郊区房价就越低。

这就是为何大部份学校都位于郊区的原因。

2、环境因素影响房地产的环境因素是指对房地产价钱有影响的房地产周围的物理形状因素。

主要包括大气环境、言觉环境、水质环境、视觉环境和卫生环境。

3、人口因素房地产的价钱与人口数量的关系超级紧密。

人口数量增加时,对房地产册需求会增加,房地产价钱会上升,所以,在人口越密集的地方,房地产价钱越贵。

近几年来,中国沿海地域经济进展迅速,城市化建设不断增强,毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地域剩余劳动力的转移、外来做生意人员等因素都使沿海地域人口不断增加,人口的增加必将致使对住宅需求的日趋扩大。

除对需求总量的影响外,不同层次的消费者对房地产的要求也不相同,除带动住房的需求外, 中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加,而且部额外地精英人士的迁入,会带来大量资金,增加市场有效需求。

4、收入水平因素收入是影响消费行为的最重要的因素。

随着可支配收入的增加,对房地产的需求量会相应增加,而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构,随着收入水平的提髙,一方面人们对于居住标准的要求会不断提升,住宅会向面积更大、结构更合理、配真服务更全面的趋势进展;另一方面,部份原来没有购买力的需求通过收入的增加,转化为有效需求。

因此,可支配收入应该与房地产价钱呈显普正相关性。

同时随着可支配收入的増加,会增加人们的投资需求。

房地一种特殊的商品,既具有供人居住、商用的消费功能,也具有投资价值。

因此, 收入的增加应该致使房地产需求增加,房价上升。

其投资性决定了房地产价钱水平的转变,更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的转变。

5、消费者对未来价钱的预期消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价钱的估量、预测。

我国房地产市场影响因素分析

我国房地产市场影响因素分析

我国房地产市场影响因素分析一、导论:90年代初,房地产泡沫的崩溃,我国的房地产业一度陷入低迷。

最近几年,由于人们的收入水平的提高,以及政府的一系列优惠政策(如分期付款)。

我国的房地产业出现迅猛发展的势头。

因此我们想研究一下影响商品房销售的因素。

房地产的销售很大程度上取决于人们的收入水平,销售价格。

此外还受贷款利率,人口总数等因素的影响。

而衡量房地产的销售一个重要指标便是个人购买商品房住宅的面积。

对于人们的收入水平,由于城乡差异,我们将其分为农村人均收入和城镇人均收入。

对于贷款利率我们没有收集到数据,就没有再考虑。

至于人口总数我们用城镇人口来衡量。

因此我们可以建立如下计量经济模型:Y2=C!+C2*X2+C3*X3+C4*X4+C6*X6+uY2为被解释变量个人购买商品房住宅面积,X2为农村人均收入,X3为城镇人均收入,X4为单位住房平均价格,x6为城镇人口总数。

二、样本数据收集:我们从《中国统计年鉴》中得到如下数据,Y2表示个人购买商品房住宅(万平米),X2表示农村人均收入(元),X3表示城镇人均收入(元),X4表示单位住房平均价格(元/平方米),X6表示城镇人口(万人)。

obs Y2 X2 X3 X4 X61991 926.6 708.6 1700.6 786.18311023 312031992 1456 784 2026.6 994.646179673 321751993 2943.4 921.6 2577.4 1291.45785673 331731994 3344.5 1221 3496.2 1408.62884488 341691995 3344.8 1577.7 4283 1590.87466323 351741996 3666.8 1926.1 4838.9 1806.40119488 373041997 5233.7 2090.1 5160.3 1997.15466915 394491998 7792.6 2162 5425.1 2062.5694074 416081999 10408.5 2210.3 5854 2052.60426614 437842000 14464.38 2253.4 6280 2111.61391266 459062001 18250.77 2366.4 6859.6 2169.71863162 48064三、参数估计与检验:将上述数据导入Eviews进行OLS估计,得到如下结果:Dependent Variable: Y2Method: Least SquaresDate: 06/15/03 Time: 20:12Sample(adjusted): 1991 2001Included observations: 11 after adjusting endpointsVariable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.C -32610.51 2569.991 -12.68896 0.0000X2 -10.77352 1.610412 -6.689917 0.0005X3 3.536009 0.711907 4.966952 0.0025X4 -2.245833 1.741837 -1.289348 0.2447X6 1.176248 0.091146 12.90517 0.0000R-squared 0.996437 Mean dependent var 6530.186Adjusted R-squared 0.994061 S.D. dependent var 5631.574S.E. of regression 433.9795 Akaike info criterion 15.28683Sum squared resid 1130029. Schwarz criterion 15.46769Log likelihood -79.07755 F-statistic 419.4796Durbin-Watson stat 2.240656 Prob(F-statistic) 0.000000由上表我们可以看出,农村人均收入的系数为负,与经济意义不相符合。

影响楼盘销售的十大因素

影响楼盘销售的十大因素

影响楼盘销售的十大因素正象其它商品一样,楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。

正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响,对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标,具有至关重要的作用。

综观楼市,影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素:1、环境因素楼盘销售的环境因素一般包括两大类:一类是地区大工业环境,即楼盘所处城市区域的整体环境。

其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。

具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。

另一类则是指楼盘以外的小环境,包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。

从普遍的心理定势来看,大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向,而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。

而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。

因此,营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。

2、消费个性因素消费个性集中体现在消费心态的不同。

由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同,会呈现出明显的消费个性差异,从而形成不同的消费观念。

从整体上看,一般存在三种不同的消费观:一是超前消费观。

这是欧美国家极为普遍。

其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。

目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。

二是即时消费,俗称吃了用了,将全部收入用于消费,即无存款也无外债。

三是保守消费,将大部分收入用于储蓄,只有小部分用于消费。

3、区域经济因素区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低,同时还左右着房地产业的发展态势。

无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。

目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。

4、物业管理因素小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。

好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施,更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。

房地产营销渠道的方式、影响因素及优化策略

房地产营销渠道的方式、影响因素及优化策略

房地产营销渠道的方式、影响因素及优化策略引言房地产市场营销主要是生产力发展以及商品经济发达的必然产物,房地产市场营销的组成部分主要有经营商以及营销人员和开发商等几个重要部分所构成。

房地产企业在实际的销售环节所面临的问题比较突出,营销管理在当前的市场激烈竞争下面临着重大的挑战,而营销渠道的重要性程度也随着市场竞争不断的加强,这对房地产企业的健康成长就有着很大的影响。

所以在当前的房地产营销发展下要能够充分的对其理论加强研究,这样才能更好的指导实践的科学合理化的发展。

一、房地产营销渠道以及发展阶段分析1. 房地产营销渠道主要内涵分析对于当前的房地产市场的快速发展背景下,房地产的企业要能够注重营销渠道的应用,要能从传统的被动营销理念当中解放出来。

营销渠道主要是产品从生产者向终端使用者中转移的过程并通过中间环节所连接成的发展路径。

结合房地产的特征以及单个楼盘特性进行针对性的构建灵活营销渠道这对开发商而言在目标市场上就能够有效实现销售数量的最大化,从而来获得更多的利润,这样才能够在激烈竞争的市场当中占据发展的优势[1].对于房地产的营销渠道而言,完整的渠道主要由层级结构以及广度结构和宽度结构几个类型所组成。

2. 房地产营销重要发展阶段分析房地产营销渠道的发展过程中经历了几个重要的阶段,在建设观念阶段处在计划经济的大背景下,这一时期只有房地产这一简单概念,在住宅建设标准层面是通过政府进行统一化制定的。

房地产走向了市场化的阶段,一些大的项目开发意识还是停在计划经济,在市场调研以及消费者的需求调查层面相对比较缺乏,这一时期是楼盘观念的阶段。

在房地产的推销观念的发展阶段,一些开发商为能够将楼盘空置及泡沫现象等问题得以有效解决,就开始主动的进行房地产推销,但是在推销过程中仍是停留在销售策划以及广告策划层面[2].再者,到了准营销的发展阶段,在这一过程中消费者在居住条件上有了更高的要求,房地产市场供应量得到了增加,从而在需求层面就逐渐的降低,所以房地产商就要按照用户为中心的方式增加楼盘的卖点,这就逐渐的将楼盘的品质得到了有效提升,而开发的成本层面也因此得到了增加。

影响房地产市场定位的因素分析

影响房地产市场定位的因素分析

影响房地产市场定位的因素分析房地产市场的定位是指企业在市场中所占的特定地位和角色,并根据不同因素来确定自身的定位策略。

下面是影响房地产市场定位的因素分析:1. 外部环境因素:包括政策因素、经济因素、社会文化因素、技术因素等。

政策因素如土地政策、财政政策、金融政策等,对房地产市场的定位具有重要影响。

经济因素如国内生产总值(GDP)、居民收入水平、物价水平等,会直接影响房地产市场的需求和定位方向。

社会文化因素如人口结构、家庭结构、居住观念等,会影响用户对房地产产品的需求特点和选择偏好。

技术因素如信息技术、建筑材料、建筑工艺等,会影响房地产产品的功能和品质要求。

2. 市场竞争因素:包括竞争对手的数量、实力、产品特点等。

市场竞争对定位的影响主要表现在企业的竞争策略选择和目标市场的选取上。

如果市场竞争较为激烈,企业可能会选择依托产品特点、品牌优势或者其他差异化竞争策略进行定位。

3. 企业自身因素:包括企业资源与能力、品牌声誉、创新能力等。

企业自身的资源条件和能力状况,是决定定位方向和策略的基础。

如果企业自身具有一定的品牌声誉、创新能力或资源优势,可能会选择高端定位或者差异化定位,提供更具特色的产品和服务。

4. 用户需求因素:包括用户人群特点、需求特点、购买力等。

房地产市场的定位应该以满足用户需求为导向。

根据不同人群的特点和需求,确定目标市场和产品特点。

例如,年轻人更注重价格和时尚性,而老年人则更注重安全性和便利性。

综上所述,影响房地产市场定位的因素是多方面的。

房地产企业需要综合考虑外部环境因素、市场竞争因素、企业自身因素和用户需求因素,明确企业的市场定位策略,以实现与目标市场的匹配和市场竞争的优势。

房地产市场定位是企业在市场中确定自身地位和角色,并根据各种因素来制定战略规划。

它是企业战略重要的一环,对于企业长期发展至关重要。

下面我们将在之前提到的因素基础上深入分析相关内容。

外部环境因素对于房地产市场定位起着重要的作用。

房地产SWOT分析

房地产SWOT分析

房地产SWOT分析房地产SWOT分析的目的是评估房地产行业的内外环境因素,并确定其优势、劣势、机会和威胁。

下面是一个2000字的房地产SWOT分析:房地产行业是一个动态的行业,受到许多因素的影响。

通过进行SWOT分析,我们可以更好地了解房地产行业的现状和未来发展趋势。

一、优势:1. 基础设施完善:许多发展中的城市和地区都有齐全的基础设施,如道路、桥梁、铁路和电信网络。

这为房地产开发提供了良好的条件。

2. 人口增长:随着人口的增长和城市化进程的加速,房地产需求不断增加。

人们对住房和商业空间的需求推动了房地产市场的发展。

3. 经济增长:相对稳定的经济增长也促进了房地产市场的发展。

人们有能力购买房地产,并实现其投资和生活目标。

4. 政府支持:政府在房地产市场上采取了一系列的措施来促进房地产行业的发展,如推出购房补贴政策和降低利率,以鼓励人们购买房产。

二、劣势:1. 市场波动性:房地产市场往往受到市场供需关系、金融政策和政府调控等因素的影响,导致市场波动性较大。

这给房地产开发者和投资者带来了一定的风险。

2. 高成本压力:房地产项目的开发和建设成本较高,包括土地购买成本、建筑材料成本和劳动力成本等。

这对于开发商来说增加了财务压力。

3. 市场竞争:房地产市场竞争激烈,许多开发商争夺有限的市场份额。

这导致价格战和佣金压力,对行业的盈利能力产生负面影响。

4. 环境影响:房地产开发可能对环境造成负面影响,如土地破坏、水资源消耗和二氧化碳排放。

这需要房地产公司承担更多的环境责任,增加相关成本。

三、机会:2. 城市化发展:国内不少地区仍处于城市化发展的初级阶段。

有许多机会来开发和建设新的城市,提供住宅和商业空间。

3. 投资机会:房地产市场仍然是一个吸引投资者的领域。

投资房地产可以实现资本增值,并提供稳定的租金收入。

4. 可持续发展:近年来,可持续发展成为一个重要的话题。

房地产开发商可以利用可再生能源和环保建材,开发可持续性房地产项目。

  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

房地产销售的影响因素分析Written by Peter at 2021 in January房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展,房地产业在国民经济中的作用日益突出,而房地产市场几经发展高峰后,也迎来新一轮的宏观调控。

在新形势下,房地产销售的由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性,更需技巧的阶段。

房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上,科学地分析影响项目销售的各种因素,在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略,并对其进行严格控制,最终实现企业的销售目标。

以下是对有关因素的简要分析。

一、影响房地产销售的宏观因素影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量,如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。

其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。

1.自然环境因素在过程中,自然环境对房的影响非常重要,它可以给商品带来机会,也可以对商品销售造成威胁。

这里,自然环境主要指房商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。

包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。

自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施条件是人们对土地投资的物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施,服务于居民的日常生活。

现代社会随着生活水平的不断提高,人们越来越讲求生活,对居住环境的关注也日益增强。

据一份调查资料显示:消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件,排在前几位的因素主要是:环境68%、总价格%、户型%、物业管理%。

显然,消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。

2.区域经济因素区域因素包括社会繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。

不仅是由消费者构成的,还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的。

随着经济的高增长,人民实际收不断增加,但市场经济的又使各阶层人员收差距拉大,导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。

区域经济水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低,左右着房地产业的态势,还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平,对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。

例如,我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区,这是因为我国东部地区经济相对发达,经济因素刺激了人们置房消费的欲望,从而带动了楼盘热销。

3.政治法律因素在能够对房地产销售构成影响的各种因素中,政治法律因素是一个极其重要的组成部分。

它不仅会影响到正在开展的房地产销售活动,也会对未来房地产销售造成巨大的影响。

就我国企业的政治法律环境而言,最主要、最直接的是政治形势、政府的方针政策和政府的管理体制。

国家通过一系列政策举措在诸如土地制度、住房制度、城市发展、房地产价格政策、税收政策等方面进行调控,为房地产市场有序的发展提供了保证。

例如,如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等,在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。

而今年5月份国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上,针对当前房地产市场投资过热,全国房价大面积快速上涨等突出问题,适当加大了调节力度,在一定程度上将引导消费者的置业消费,势必会对楼盘销售产生较大影响。

二、影响房地产销售的微观因素房地产销售除了受各种宏观因素的影响外,更与各种微观因素紧密相关。

个人消费已经成为当前房地产市场的主流,消费者对房地产产品的需求已经从对数量的追求转为对质量、品质的追求;需求的目的也由单纯的自用为主,转为住、办结合,增值等多种目的。

这就对房地产提出了更多更新的要求,如对房屋的所有权观念在淡化,而更注重的是房屋使用功能的提高和完善;房屋的功能需求多元化,由单一用途逐渐转为多用途;商品房的方式发生变化,由靠广告推动和卖点炒做促销转为靠广告推动、靠企业和开发商的形象来促销,企业的营销策划由产商品所采取的促销措施与手段等企业因素,消费者对商品的直观感受,消费心理感受等,均对房地产销售造成了较大的影响。

1.影响房地产销售的企业内部因素企业内部因素主要是指来自企业自身管理与经营过程中的因素,如企业自身的素质(包括品牌建设)、企业采取的营销措施及后续的物业管理水平等。

(1)房地产开发商素质。

近年全国各地“”投诉活动中,据投诉点反馈来的消息来看,住房消费投诉是热点。

如房屋漏水、面积缩水、质量低劣、竣工交用后迟迟拿不到产权证、购房合同面积与产权证面积不符、配套设施不能兑现以及物业管理乱收费等。

这些一方面给许多消费者带来生活上的诸多不便,另一方面也使得房地产企业所建造的楼盘能让买者铭记在心的往往是负面的影响。

这也反映出我国开发商的素质还有待提高。

在房地产市场中,开发商与消费者在地位上不平等,在上不对称,前者往往以虚假广告、不规范、不真实价格出售、不兑现承诺等行为,欺骗消费者,侵害消费者权益,导致购房者入住纠纷频繁发生,这些都极大损害了房地产开发商的形象。

消费者在购房时都希望得到发展商的质量保证,注重房地产开发公司的产品质量,服务态度,信誉保证等方面的实质内涵,因此名声信誉好,服务细致周(2)房地产商品营销措施。

如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧,在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加。

因此,房产商对于楼盘的销售必须拿出翔实可行的房地产销售进程控制计划,其中影响房地产销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销计划。

随着房地产业竞争的日趋激烈,发展商之间的促销手段花样不断翻新,由原来的会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。

目前比较常见的促销措施有:以“直接降价”直接刺激消费者的心理价位;以“免费送礼”满足消费者的好贪小便宜的心理,“礼多人不怪”,小则送费、中央空调、全套橱柜,大则送车库、卫生间、小;以“内部员工价”,“团购价”满足消费者的惠顾消费心理;以“无理由退房”打消消费者的安全忧患心理;以“先租后卖”完全解除消费者的心理防御,使消费者对商品产生足够信心……这些招数都是从刺激消费者的购买欲望出发,达到促销目的的。

(3)售后服务因素。

售后渐渐成为房地产市场关注的热点。

人们在买房时一般注意视野内具体的事物,一旦客户入住后,则更关心物业水平的高低,其传递的信息对其他潜在群会关注售后的内容,然后选择合适自己的住宅及环境。

据评论,目前物业的因素已占到楼宇价值的20%~30%,而且越来越多的房地产者把物业效果的优劣,作为投资和消费的重要选择因素。

有这样一个论断:“昨天购房是选地段、选价格、今天购房是选环境、选配套、明天购房就是选物业管理了”。

如让消费者信赖的万科地产除了有成功的开发经验外,很大程度也归功于物业管理的品牌。

良好的售后服务有助于创造出房地产的品牌效应,从而促进房地产销售的佳绩。

2.影响房地产销售的消费者因素消费者需求具有多样性,因此其购买动机也是多种多样的,在不同购买动机的作用下,消费者采取不同的购买行为。

对房地产消费者需求及其行为的研究是房地产企业市场研究的核心内容,也是房地产企业制定市场营销计划的出发点,更是房地产市场营销活动成功与否的关键。

(1)消费者购买动机。

动机是指引起和维持个体满足某种相应需要的行为活动,并将此行为活动导向一定目标和方向的内在心理活动、意念或愿望。

房地产消费者的购买动机可分为:求实购买动机,注重房地产商品的实用价值;求新购买动机,使青年人更易受广告的影响;求美购买动机的购买者更注重房地产的外观设计;求廉购买动机的购房者注重商品房的价格、希望付出较少而获得较多利益;求名动机的购房者喜欢选购名牌,追求品牌开发商的品牌房产;好胜购买动机以购买某种特殊的房(2)房地产购买行为过程。

房地产购买行为过程主要是指房地产消费者在何时、何地购买,如何购买,以及由谁购买等问题的决定。

在产生购买行为的过程中,与购买有关的行为主体包括产品的实际购买者、产品的使用者、购买决策赌、影响购买决策者等。

作为房地产企业,在其营销过程中必须对不同的产品进行不同分析,特别是对于“购买决策者”与“影响决策者”要有充分的了解与认识,并在广告宣传和推销策略上有明确的针对性,使营销活动取得较好的效果。

购买选择上,如一般农历新年前,天气冷、银根紧,在夏季7月、8月份天气酷热,以及在连绵阴雨的季节是房地产销售的淡季,不宜开展大规模的推销活动。

购买地点涉及什么样的购买场所与气氛最使消费者感觉舒适,企业据此可以集中有限的力量,搞好宣传和促销活动,推动房地产销售。

3.影响房地产销售商品自身因素消费者最终购买并使用的房地产销售商品自身的特质,是消费者在购房过程中必须考虑的因素。

房地产商品自身因素主要包括地点的选择、生活空间的设计、建材与装潢水平等方面。

首先,对于房地产消费者来说,每个消费者对地点偏好都有差异,最重要的是生活主要设施要尽可能齐全、完备、方便。

如交通是否便捷、市场是否繁荣、小孩上学是否方便、老人休憩场所如何等等。

其次,消费者购买房子并不仅仅是买一套房屋,其内部布局、房屋的朝向、通风采光等情况都要一一查核。

目前住宅设计更流行大客厅、大卫生间、大厨房,而以往那种大卧室小客厅的传统设计已渐失市场。

最后,采用何种规格、品质的,对于建筑物的质量影响极大,因此在购买房地产商品时,消费者往往会倍加注意。

而装修也是消费者关注的另一个问题如外装修彩何种材料是一般涂料还是贴面砖是铝合金门窗还是普通木门窗厨房、厕所卫生洁具是否齐全使用何种品牌……这些都影响到消费者具体的消费行为。

不容忽视的还有楼盘的品质与规模。

楼盘品质对房地产销售有非常直接的影响,包括的因素有:是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。

其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。

而楼盘规模则与物业整体规划的完善性,配套设施的经济性,环境绿化的整体协调性等相关,从而间接影响房地产销售的进度。

三、房地产企业应采取的主要针对性措施针对房地产销售的宏观与微观影响因素的分析,作为房地产商品的供应方——房地产企业应该从楼盘前期策划、品牌质量和服务等方面做好房地产销售工作。

1.充足的前期策划与市场调查在国家宏观调控政策的影响下,由于消费者日趋理性,一些房地产的产品出现了销售不畅甚至滞销的现象,但同时有些则一直保持较好的经营态势。

纠其原因,其中一条很重要原因是发展商决策层缺乏必要的市场调查,没有掌握到足够的市场信息导致决策失误,使项目开发出现选址不准和市场定位不当。

实践已充分证明,房地产市场调查对帮助房地产企业作出正确的决策有极为重要的作用。

相关文档
最新文档