网红商业街招商政策建议(邹恒宇)

网红商业街招商政策建议

项目概况

中国莫恩国际教育特区，位于晋冀鲁豫四省要冲、有中原历史文化与经济腹心之称的邯郸市境内广平县。是邯郸市政府及广平县政府联合打造的“东部崛起”计划之核心板块，是推动全域文化旅游和乡村振兴的重点项目。

项目占地约10平方公里，总投资规模超50亿。首期开发用地面积约2平方公里，建设以生态人文、康养旅居和创新教育为主题的全生命成长的教育特区，将承接京津先进产业转移，打造培养高端创新人才成长及发展的新磁力中心、国际化教育体系示范基地；以“唤醒”的理念规划多元化的教育场景，创造家校互动的健康生活社区，唤醒新时代的教育模式，以满足人们追求心神健康的生活方式为宗旨，重新诠释当代文明的价值生活。

网红商业街全长218米，规划精品超市、音乐酒吧、特色餐饮、旅拍基地、休闲服务、文创饰品、网红美食、金融服务等业态，将打造成邯郸首个文网红商业街。

市场研究

项目周边县市租金售价调研表

●项目经济环境形式简析：

项目位于邯郸市广平县南阳堡镇，距离广平县城8公里，距肥乡、魏县、馆陶、曲周均在30公里范围内。距离邯郸60公里。所在县域经济总量排名20位，人均GDP为30182元，远大于经济总量排名第17位的肥乡和10位的魏县。目前房价处于低位，有较大的升值空间。

●投资环境分析：

项目周边南阳堡村南堡小区项目主要客群为村民自住，外来投资人群几乎没有，投资市场薄弱，市场价值认可度不高，远期发展认同度低。且存在广平县土地储备量大，人口基数小，资源禀赋有限等劣势。

●商铺定位三问：

在现有规划条件下，网红商业街必须要匹配项目高端住宅定位，那如何拔高项目定位？如何完成高端客户引流？如何保障长期运营？

首先提高区域价值认同度，提高社会影响力，改变目标客群消费观念。

让目标客户认同项目生活方式，深化阶层观念，使莫恩国际教育特区品牌成为身份的象征。

网红商业街如何打造才能拔高定位？

因地域人口、交通条件及面市时间限制，招商条件极其有限。

根据前阶段的调研走访洽谈，本地品牌资源稀缺，网红超市品牌有美食林时刻便利店；网红餐饮品牌（以美团、大众点评点单月销量排名做参考）有德克士、华莱士、曼乐夫、张亮麻辣烫、蜜雪冰城、贡茶、百度饮品、大清华饺子、李先生面馆等；暂无咖啡书吧、音乐酒吧、旅拍、文创饰品等业态。未来招商面临着跨域招商，连锁品牌一般不会选择跨域开店，且本项目存在高运营成本、无商业氛围，培育期长的现状。几乎可以确定目前阶段能直接引入高端品牌店的可能性为零。

因此，我们需要给商业街重新进行功能定位……

●定位及主题建议

●商业街功能定位思考

按常规角度，现有小区规划住户1016户，人口约3500人。人均商业面积不足1㎡，完全可以全部规划社区配套，以服务小区日常生活所需。若如此，商户经营产品和利润率，可承受租金水平极低，其商铺价格将直接看齐南阳堡。

退回来重新定位，本商业街是基于中国莫恩国际教育特区大规划下，呈现区域新的生活方式的一种画龙点睛的规划。应具备服务高端小区业主、莫恩公学教育师生、慕名而来旅游体验的游客群体。该商业街的成熟是必须的经过小区交付、

文旅、农旅运营体系建立，各项优势配套如漳南书院、高尔夫球场、康养中心等落地运营慢慢养成。之所以需要在现有阶段呈现，应侧重作为项目销售道具，展示未来网红商业街存在状态，体验高品质生活服务，以提升目标客户购房信心，完成销售转化为目的。

因此：网红文旅商业街实现手段将会偏重自营+补贴的招商政策。

备注：

邯郸祥龙水世界·广府水街：保底销售额免租，超过部分按销售分成8%分成

肥乡金田阳光城：免租两年（含物业费）+装补。第三年租金25-35元/㎡·月。

●商业街主题定位建议

主题定位建议一：

院子里的小铺

将独立商铺南面广场用篱笆围合一个个生态院子，设置休闲桌椅、摇篮、秋千等，

营造家中小院的感觉。

主题定位建议二：

舌尖上的老街

商业街以餐饮为主打，重视菜品的原材料、工艺手法和贴心服务。

将舌尖上的中国中各地美食引入小街

招商策略建议

商铺前期自持，或者返租销售，把握培育期经营权，便于实现统一招商，统一经营，统一管理。

●招商策略：

轻餐饮、旅拍基地、水吧、精品超市、银行、美容美发等业态对外招商。不以品牌界限，可以自创品牌。招商目标客户为本地商户及创业小业主等

音乐酒吧及咖啡书吧，考虑自营，植入莫恩生活方式，打造莫恩品牌。

●招商政策建议：

换位思考，招商需要先有市场，再同核算成本有盈利空间，商户才会选择进场。而作为项目形象道具的网红商业街，必须要形象高规格。

所以，网红商业街招商政策应以降低商户运营风险，保障装修品质为前提：建议以商户装修成本的30%-100%的不等比例进行装修补贴。

补贴成本测算：

实现商业街室内设计风格调性，装修成本在800-1500元/㎡。商业街可招商及运营展示面积约为2200㎡，总装修成本约为260万元。

开发商补贴成本约为120万元。

高要求的装修品质和有情怀的店主，实现商业街的品味提升，充分体现开发商实力，和扎实建筑质量和生活品质的决心，最终提振销售客群购房信心。

收益比较：物业升值，服务升值，口碑升值，网红效应……

租赁策略拟定：

方式1、利润分成（风险共担，收益共享）

方式2、租赁合作

未实现盈利期内（培育期）免物业管理费、免水电费、免租金。

●商铺售价定价策略建议：

根据市场情况，进行网红商业街商铺价值测算（如上），商铺价值区间为4322-14429元/㎡之间，按租金回报率4%计算，其租金区间为：15-50元/㎡·月。

租赁合作政策建议：

合同期：5年

培育期：三年，放水养鱼