一、项目基本情况概述

一、技术要求

（仅供参考，具体以采购文件为准）

一、项目基本情况概述

物业服务范围：

慈湖河路996号,主楼9层,地下1层,附楼3层.总建筑面积9239平方米。

二、物业服务的内容

（一）供电设备的管理及维护

1、服务范围

（1）负责对办公楼院内配电房、低压配电箱的管理、维护工作。

（2）负责办公楼各楼层照明、室外灯照设施以及配电间的日常供电及管理、维护、更换工作。

（3）负责停电时的应急处理，并设有应急方案。

2、主要服务内容

（1）建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行维护值班制度，及时排除故障；若供电出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。

（5）定期对配电房进行检查，发现问题及时处理，以确保供电畅通、安全。

（6）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换。对按扭开关、指示灯进行检查、更换；定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。值班人员定时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及时汇报处理。

（7）每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。

（8）与供电部门联系有关事项。

（二）强电、房门及门锁的管理及维护

1、服务范围

（1）负责办公楼内外照明灯具的维护、维修、更换。

（2）负责办公楼所有房门、门锁的维修、更换。

2、主要服务内容

（1）建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。

（2）建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操作人员必须持证上岗。

（3）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。

（4）根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。

（5）对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。

（6）对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。

（7）对一些用电量较大的设备进行跟踪，提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。

（8）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。

（三）空调的管理及维护

1、负责办公空调检查维护，发现问题及时联系空调维保厂家进行故障维修。

2、负责空调系统的一般维护维修、运行、管理，包括开、闭。

（四）电梯的维保与安全管理

1、服务范围

负责办公楼2台电梯的日常保洁、维保及运行安全管理。

2、主要服务内容

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，按照要求建立电梯的安全技术档案。

（2）确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好，保持场地干净。

（3）严格执行国家有关电梯管理的规定和安全规程。

（4）制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后3分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维护保养单位施救，紧急情况下，直接拨打110求援，由110联动专业救援队伍进行救援。

（5）负责完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

（6）负责申报电梯年审资料，联系市特种设备监督检验中心定期检验、办理电梯检验合格证。

（7）配备持有电梯安全管理员资格证件人员负责大楼电梯的日常安全管理工作。

（8）提供电梯维保所需工具和劳务，涉及电梯维保所需零部件、材料费用由发包方承担。

（五）给排水设备的管理及维护

1、服务范围

（1）负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、供排水管道的检查维护（含配件材料、维修、吊装等一切费用）。

（2）负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。

（3）负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池及水龙头进行维修、维护、疏通。

（4）负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。

2、主要服务内容：

（1）建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。

（2）建立正常的给排水管理制度。

（3）定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网系统进行排污、清洁、除锈，吊架的紧固、调整。

（4）定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。

（六）秩序维护及保安服务

1、服务范围

（1）负责办公区域及工作人员的安全。

（2）负责监控设施的应用、维护。

（3）负责突发公共事件的处置。

（4）负责办公区域车辆停放的管理。

（5）负责院内洗车场的日常管理。

2、主要服务内容

（1）门卫安全保护。主出入口安排24小时值岗，对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

（2）安全巡视。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止。巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。

（3）安全监控。物业范围内的监视监控设施24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。保持治安电话畅通，接听及时。

（4）车辆管理。对各类车辆进出停放进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。指挥非机动车定点停放，对院内洗车场日常运行进行管理、保洁。

（5）突发公共事件处置。制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习。发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助有关部门、人员处理相关事宜。

（七）消防监控中心的管理和维护

1、服务范围

（1）负责消防监控中心工作室的管理、维护。

（2）负责全天24小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。

（3）负责对所有烟感探头、温感探头、消防栓、防火门等进行巡查及维护。

（4）负责对避雷设施的管理、维护。

2、主要服务内容

（1）建立消防监控中心的安全技术档案。