房地产开发经营与管理重点知识总结

Importance for Aki

——房地产开发经营与管理第一章房地产概述

10大

①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○

11长期使用性

量投资性○

①房地产业投资大、周期长、效益高

②房产、地产交易的不可分割性

③房地产业的产品保值性、增值性和地域性

④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响

对GDP的贡献——6-12%

对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）

对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……

对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……

按投资形式划分（直接投资和间接投资）

按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）

按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）

直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券

①投资金额巨大，回收期长

②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差

④具有保值增值性

⑤受政府政策影响较大

⑥依赖金融部门的支持

⑦具有专业性

⑧投资具有相互影响性

①投资机会寻找

②项目可行性研究

③取得土地使用权

④项目规划与合同谈判

⑤项目建设

⑥房地产租售

⑦物业管理

第二章房地产企业

①经营对象的不可移动性

②业务形态的服务性

③经营活动的资金和人才密集性

④不完全竞争性。

⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势

根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。

一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。

二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。

三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。

四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

①职能型组织结构

②项目型组织结构

③矩阵型组织结构

④混合型组织结构

原则——

①可行性原则

②可量化原则

③一致性原则

④弹性原则

内容——

①战略目标

②成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积）

③营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等）

④竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值）

⑤战术目标——市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略

第三章房地产开发与经营环境分析

①政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）

②经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）

③社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）

④自然地理环境

⑤基础设施环境

⑥法律环境

①道氏评估法

②SWOT分析法

③综合评价法

①确定投资环境要素

②由层次分析法确定各环境要素的权重系数

③由统计分析确定各环境要素的得分

④分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分

⑤根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析

⑥根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策

①市场环境调研

②消费者调研

③竞争楼盘调研

④竞争对手调研

原则——

①目的性原则

②可接受性原则

③顺序性原则

④匹配性原则

⑤简明性原则

注意问题——

①避免提一般性的问题

②避免用不确切的词

③避免引导性的提问

④避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题

⑤问题要考虑时效性

⑥避免问题与答案不一致

第四章房地产开发土地的取得

①出让

②转让

③租赁

④划拨——经济适用房、土地入股

①补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。

②补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择

③几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书p101)

④超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿

⑤安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。

⑥安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；

第五章房地产开发可行性研究

①可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法

②投资决策的基本依据

③筹集建设资金的依据

④项目立项、用地审批的条件

⑤开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。

⑥编制下一阶段规划设计方案的依据

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静态指标——

①投资利润率

②静态投资回收期

③资产负债率、流动比率、速动比率