鲅鱼圈温泉公寓旅游主题项目营销思路提报

项目界定
休闲地产时代
人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人 们生活的一种重要特征”。休闲，正成为越来越强大的生产力。
纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的 第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中 承载平台，领导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。
威胁 >>规划和实施周期性影响及能否真正 落实； >> 政策形成的外来人群购房壁垒。
目前我们， 没有历史传承的文化旅游， 没有大川大河的风景名胜， 只有温泉资源可以为旅游所用， 但是，大规模的区域开发量导致市场竞争加剧， 因此，单凭温泉资源很难实现本项目的价格突破，且难以提升项目核心竞争力。
发展思路及定位
高覆盖的立体绿化
尽量采用人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面的道路面积，保证高绿化 覆盖率，实现社区内部通道在公园中的美感。 绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使社区满眼都是绿色，以免打破公园感。 立体绿化还表现在，墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。
图画般的平面构图
色、香、味、形、声
形：成树树形要美，在运输时是全冠移植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率，植物的摆放角 度需要360度审视，找到客户最佳的观赏效果。
色、香、味、形、声
声：喷泉和跌水是项目景观内运用的重要小品，建议设置在社区入 口，景观视线焦点等处，不仅是一处水景，而且能营造出水声，能 听到“景观的声音”。
绿化采用曲线的平面构图方式，水系、 花卉带、步行道都通过科学的弧度计 算排布。
色、香、味、形、声
色：四季常绿且要感觉出季节更替的变化。
对各种植物的选择配搭要考究到四季有花，夏天要清雅，冬天要鲜艳。
香：植物的搭配要考虑景观具有香气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。 味：全冠移植能够保证植物原汁原味的生长形态。
等待，即可呈现出社区里面是公园的优美自然环境。
浪漫的景观主题
从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题等等，极力烘托浪漫的景观主题。
层次丰富的五重垂直绿化
第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等
>>规模——周边项目纷纷投入建设； 传承的旅游资源和人文资源；
>>政府——政府的城市宣传推广支持； >>产品设计——产品设计确实主题性。
>>位置——邻沈阳、大连、营口、盘
wenku.baidu.com
锦、鞍山等城市；
>>知名度—— 区域具有较强的知名度；
>>配套——GOLF、温泉等配套设施。
机会 >>都市圈——沿渤海湾经济带，具有 较好的发展前景； >>交通——盘海营高速、在建机场； >>城市发展——目前处于发展初期， 成本相对较低，未来升值潜力大。
鲅鱼圈温泉公寓项目
——营销思路方案
写在前面——
对于具有温泉资源的项目，我们具有较丰富的操作经验。 从享有“关外第一泉”美誉的“赤城温泉公寓”项目到河北霸州“温泉高端别墅 ”项目，再到山东东营的“黄河口温泉度假村”项目，其每个项目的同质化在于 温泉，而我司针对其不同点区别进行定位，如规模、档次、知名度等。 因此，本项目的操作思路，需要我司对项目进行界定。
世界休闲地产的三大形态
从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态： 1. 世界性休闲地产——休闲新城； 2. 全国性休闲地产——度假区/村； 3. 区域性休闲地产——主题休闲城区。
全国性休闲地产
区域性休闲地产
世界性休闲地产
海狸溪度假区
卡帕鲁阿 度假村
我们认为，本项目形态——
功能定位 旅游、休闲、度假，产品能自我完善
温泉、Golf
居住构成
第二居所向第一居所过渡
第二居所
发展思路 以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城
温泉主题旅游城
本项目机遇分析
——SWOT分析
优势
劣势
>>温泉——资源优势；
>>环境——地块现状人气不足；
>>城市——温泉旅游城概念初步形成； >>旅游元素——区域基本上没有历史
鲅鱼圈及周边区域，其房地产产品多为满足居住功能。 本项目所在区域，多为第二居所的居住功能。 仅仅依靠本项目温泉主题势必会陷入恶性竞争， 因此价格很难实现有效突破和竞争力， 我们认为，本项目定位原则——
走差异化路线
我们认为，本项目的功能属性是——
集 度假、休闲、娱乐、社交、养生、居住 于一体的高品质物业
区域型休闲地产
黄金海岸
区域性休闲地产分析
面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目； 这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自己打造出特色的资源
出来。 一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。
产生区域
特色资源区域，离城区不远
本项目
市场构成
以区域性市场为主
邻沈阳、大连、营口、盘 锦、鞍山等城市
享受
生活
发展理念： 重享受，轻生活
每一个以休闲、旅游为主的房地产项目，无不涵盖居住理念，而作为本项目区域内的 开发商，更多的局限于第二居所的概念，从而形成重居住、轻娱乐的项目发展理念。 本项目若以享受生活为主线，附属居住功能，则需要在产品规划设计上进行一定程度 的修正。
本项目与其的最大差异即是在产品规划设计上第一理念考虑人的享受感，或让项目充 满乐趣，即玩的概念，从而形成独特的、差异化的项目定位。
产品改动难，那么我们就要以园林为切入点，实现
“地产公园化”
成熟园林，全冠移植
在环境设计上，讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植
物都保持原汁原味的生长形态。 “成熟园林”的呈现，能够在第一时间呈现成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年
发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可谓有口皆 碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷等，其休闲魅力吸 引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。
中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休闲地产在 中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔夫、深圳观澜高尔 夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前景远大。