我国房地产投资基金的发展(一)
我国房地产投资信托基金的发展模式研究
契约 型是 以信 托契约 为基础 形成 的代理 投资 行为 ， 基金 本身不具 有法人 资格 。 目前 国内很多学 者建议发 展 Ｒ ． Ｅ Ｉｓ Ｔ 应优先选择结构简单的契约 型 ， 有人认 为直接 发展 也
公司型 Ｒ １ｓ笔者赞 同后 者 ， 由如下 ： ＥＴ ， 理 第一 ， 司型 Ｒ ｌｓ 本上 以现有法 律为依据 ， 公 Ｅ 基 Ｔ 法律 障碍 较少 。从 房地 产行 业发展角度看 ， 发展公 司型 Ｒ １ｓ ＥＴ 策 略是最具有法 律操 作性 的。从各 国的实践 经验来 看 ， 公 司型 咖 ｓ － 的最大 优势 是 ， 基金 持 有人 的权 益能 得到
一
、
房地 产 投 资 信 托 基金 ｎｅｌ ｎ Ｔ ｓ ａ ｍ ｕ ｓ
Ｒ ｌｓ ， 一种采取公 司或者信 托基金 的组织 形式 ， Ｅ ）是 Ｔ 以发
（ｏ４ 在《 １ｏ ） 房地产投资信 托基金 研 究》 文 中对 Ｒ １￥ 一 Ｅ ．Ｔ 产
一
般 意义上的房地产项 目融资， 一般只适用于商业 地产。
目前 ， 国房地 产融 资 主要 依靠 银行 贷款 这一 单一 我 渠道， 而当前房 地产市场的不稳定性 ， 得大量金 融风 险 使 积 聚于商业银行 ， 引入房 地产投 资信 托基金 对 降低 银行
金融 风险 ， 有着积 极 的作用 。同时 ， ＥＴ 可 以为公众 提 Ｒ Ｉｓ
供房地 产市场投资工具 ， 效引导民间投资资金 ， 普通 有 使 老 百姓 通过 资本市场 参与房 地产 的投 资 ， 且 减少 住宅 并
假性需 求。
流通机制更符合市场投 资人 的要 求和 Ｐ ｌｓ 身的发 展 ＥＴ 本 要求 。张财广 （０７ 《 国房地产 投资 信托基 金 （ ＥＴ ） ２０ ） 我 Ｒ １８
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
我国房地产投资基金的发展研究
１ 发 展 房 地 产 投 资 基 金 的 意 义
我 国的房地产业作 为国民经济 的支柱 产业 ．可 以 带动上下游相关 ５ ０多 个 行 业 的 发 展 ． 目前 房 地 产 业 已
； ； ＝ ； ２ ； ＝ 、 蚧 矗 ｝
须 达到 ３ ％” ０ 的规 定 ． 让房地产开发商苦于银行信 贷的 门槛抬高 ． 开始 四处寻觅融资渠 道 ． 房地产信托 曾经一
经 成 为 新 的经 济 增 长 点 房 地 产 业 能 否 健 康 发 展 对 我
国总体经济发展意义重大 。但是 在我 国市场机 制 尚不
完 善 的情 况 下 。 地 产 投 资 常 常 演 变 为 投 机 ， 期 炒 作 房 短 取 代 了稳 定 的 中长 期 投 资 。而 缺 乏 中长 期 投 资 者 的 市
（ ）发 展 ＲＥＴ １ Ｉｓ将 会 拓 宽 房 地 产 企 业 的 融 资 渠 道 。 进 房 地 产 企 业 的 良性 循 环 。２ ０ 促 ０ ３年 ６月 央行 发
的健康 、 有序发展 。
布 《 于进一步加强房地产信贷 业务管理 的通 知》 以 关 （ 下 简称 １１号文件 ）文件 中“ ２ ． 四证齐 全且 自有 资金必
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Ｖ ｌｅＥ ｇｎｅｉｇＮ ．， ０ ａｕ ｎｉｅｒ ｏ ２ ７ ｎ ２ ０
价值 工 程 ２０ ０ ７年 第 ２期
我 国房地产 投 资基金 的发展研 究
Ｒｅ ｅ ｒ ｈ ｉ ｖ ｌ ｐ ｓ ａ ｃ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｆＲｅ ｌ ｔ ｔ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔＴｒ ｓ ｎ ｎ ｉ ｇ ｉ ｉ ａ ｎ ｎ ａ ａ ｅＩ ｖ ｓｍ ｎ ｕ ｔＦｉ ａ ｃｎ ｎ Ｃｈ ｎ ｏ Ｅｓ
关 键 词 ：房 地 产投 资 基金 ； 托 ： 地 产 金 融 信 房
房地产投资基金-之一
房地产投资基金-之一1. 引言房地产投资基金是一种通过集中资金进行房地产项目投资的金融工具。
它提供了一种便捷的方式，让个人和机构投资者可以参与房地产市场的投资，并且能够实现资金的多样化分配和风险的分散。
本文将对房地产投资基金进行详细介绍，包括其定义、特点、运作机制等。
2. 房地产投资基金的定义房地产投资基金是一种由机构管理的投资工具，旨在为投资者提供参与房地产市场的机会。
基金公司通过募集资金，并将资金用于购买和运营房地产项目。
投资者通过购买基金份额的方式参与投资，从中获得收益。
3. 房地产投资基金的特点房地产投资基金具有以下几个特点：3.1 多样化的投资组合房地产投资基金通过集中资金进行投资，使得投资者能够将资金分散投资于多个房地产项目。
这种多样化的投资组合可以降低投资风险，并且能够实现收益的稳定增长。
3.2 专业的资金管理房地产投资基金由专业的基金管理公司管理，他们有丰富的行业经验和专业知识，能够进行有效的资金管理和风险控制。
投资者可以将投资决策交给专业人士，减少自身的投资压力。
3.3 流动性房地产投资基金具有一定程度的流动性，投资者可以在特定的时间点进行买入和卖出。
这种流动性相比直接购买房地产更高，可以方便投资者进行资金的调整和配置。
4. 房地产投资基金的运作机制房地产投资基金的运作机制可以分为募集阶段、投资阶段和退出阶段。
4.1 募集阶段在募集阶段，基金管理公司向投资者募集资金。
投资者可以根据自己的风险偏好和投资目标，选择购买基金份额。
基金管理公司会根据募集到的资金规模，制定投资计划和策略。
4.2 投资阶段在投资阶段，基金管理公司根据制定的投资计划，将募集到的资金用于购买和运营房地产项目。
他们会进行项目的筛选和尽职调查，确保投资项目的质量和回报。
投资者可以通过持有基金份额享受项目的收益。
4.3 退出阶段在退出阶段，基金管理公司会根据项目的运营情况和市场的情况，决定是否退出投资项目。
投资者可以选择在适当的时机，通过基金管理公司进行基金份额的赎回。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
发展房地产投资基金的市场与政策背景分析
３６９ ２ １ ９． ％ ３ ３ ８９ ６ ８ ４３ ２ ２０ ５５ １ １８
１ ５ ９． ％ ３ ６ ３１ ２ ３ ５． ％ ２１ ９ Ｉ ．９ ２．％ ９７ ２ １ ８． ％ ５９ ５８ ８ ８ ２５ １７ ０ １８ １ ００ ５ ０
１ ． ％ ６ ４ ２１ ２５ １ １ ６． ％ ７ ３ ７６ ２ ７ ６． ％ １ ０ ０１ ６ １ ５ ３１ ８
２０ ００ ２ ０ ０１ ２０ ２ ０ ２０ ３ ０ ２０ ０４
地 产业的重要资金 来源。 据美国房地产投 资信托协 会网 根 站提供 的 ２０ 年 １ ０５ ０月份统 计数据 ． 全美 有 １７ 家公 开上 ９ 市 的房地产 投资基金 ．累计市值 为 ３ １ 亿 美元 。近十几 ２６ 年来 房地产 投资基 金在美洲 ． 欧洲亚太地 区的一些 国家
关房地 产投资基金 的法律 法规 但 国 内房 地产企业 根据
＜ 中华人 民共和 国信 托法＞已经开始 了采 用房地产信托计
划 的方式筹集 资金 。截 止到 ２０ ０４年末 ．信 托公司在两年
公布的 （０４ ２０ 中国房地产金融报告）指出 ２０ 年房地 ｜ ０４
产开发的资金 来源有三类 ， 第一资金 来源为 定金和预 收 款 ”７９ 亿元 ，占４％ ：第二资金来源 为企业 自筹资金 ３５ ２
房地产投资基金应该是满足中小投资者或
５０ 亿元 占３％；第三资金来源银行贷款 ３５ 亿元 ２８ ０ １８
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工 地 翻鳓 淹房
发晨房地产投资基金的市场
与政策背景分析 文生曾 ／屠 赵梅 永
房地产业 的快速发展 ， 把房地产业和金融 资本市场
紧密地联系在一起 房地产业需要拓展其资本市场的融资 渠道和能力。 目前 房地产市场主要利用的金融工具为信 贷． 抵押以及部分上市公司的证券市场融资 ， 其他重要的 金融和资本市场工具如信托基金 典当与赎回 抵押贷款
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产基金发展现状及方向
、
的基 金
基金作为一种专家管理 的集合投资制度 ， 从不 同角度分类 ， 有几十种的基金称谓 ， 如按组织形式划
分有契约型基金、 公司型基金 ； 按设立方式划分有封 闭型基金 、开放型基金 ；按投资对象划分有股票基
金、 货币市场基金 、 期权基金 、 房地产基金等。 私募基金 （ Ｐ Ｅ ） 是相对公募基金来讲的 ， 中国 目 前的公 募基金准确的名称应该是证券投资基金 ， 例 如大成基金 、 华夏基金 、 嘉实基金等。这些公募基金 受证监会严格监管 ，投资方向与投资 比例有严格限 制， 它们大多管理数百亿 以上资金。 公募基金只能投 资股票或债券 ， 不能投资非上市公司股权 ， 不能投资 房地产， 不能投资有风险企业 。
孳度Ｉ 于 肾２ ３
发 展 研 Βιβλιοθήκη 目 渐转 向其它渠道融资。 其中一种方式就是 ， 房地产开 发企业主动组建房地产基金管理公 司，以其开发的 项 目为基础 ，通过设立地产基金直接募集社会资金
进行开发建设。
与专业 的投资基金公 司相 比， 房地产开发企业 成立基金管理公司可以说是一种经营转型。随着房 地产开发企业之间开发运 营能力 的差距逐步缩小 ， 未来房地产开发企业之间的竞争将转 向资金与资源 的整合能力。发展 的方向有两个 ：一个是向上游发 展， 进入房地产金融领域 ， 比如房地产基金 、 信托等 ； 另一个是 向下游发展 ，做产品线 ，比如开发老年公 寓、 旅游地产 、 主题公园等 。 国内已成立 的房地产基金均属于私募性质
１ ４・
发 展 研 究
著的特点就是基金发起人 、管理 人 通 常也以 自有资 金投入基金管理公司，基金运作的成功与否与他们 的 自身利益 紧密相关 。 从 目前通行的做法来看 ， 基金 管理者一般要持有基金管理公司５ ％～１ ０ ％的股份 ， 旦发生亏损 ，管理者拥有的股份将首先被用来支 付参与者。 因此房地产基金的发起人 、 管理人与基金 是一个唇齿相依 、 荣辱与共的利益共 同体。 三、 房地产基金在我国的发展
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
我国房地产基金发展现状及未来前景
浅析我国房地产基金的发展现状及未来前景摘要：2006年以后我国房地产基金迎来了快速发展的黄金期，目前本土房地产基金募集规模不断扩大。
但也面临着法律体系与监管不完善、基金管理水平不高等状况，未来随着房地产行业的发展与融资结构的变化，私募房地产股权投资基金将继续保持快速增长的趋势，鉴于房地产基金良好的未来发展前景，一方面要形成符合市场环境的基金投资战略与策略，另一方面要尽快完善法律体系与提高监管水平，提升基金管理的治理水平，形成完善的退出机制，保持长期健康有序发展。
关键词：房地产基金；私募房地产股权投资基金；房地产行业中图分类号：f830.8 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）01-0-01一、我国房地产基金的发展现状与特点1.高速城市化进程与房地产行业融资特点迎来房地产基金发展的黄金期目前，据2012社会蓝皮书统计，我国城市化水平首次超过50%，城镇人口首次超过农村人口，高速的城市化水平将持续产生人口红利与房地产行业的快速发展，而从我们房地产企业的融资渠道来看，除了商业银行贷款以外，其他渠道分别是外资利用、房屋预售款及其他资金来源，随着国家的宏观调控，对银行贷款的限制，地产开发企业在土地获取环节将更多的利用其他资金渠道进行融资，据统计2010 年全国房地产基金公司已达100 余家。
2011年，房企常规的融资渠道受限。
在此背景下，许多房地产开发公司、信托公司都纷纷设立房地产基金，私募房地产基金迎来了一波发展高峰，清科数据中心统计显示，2012年共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，投资方面，全年房地产行业共完成投资交易80起，披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额，投资数量同比上升29.0%，投资金额同比回落11.6%；可见，目前我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
论房地产投资基金在我国的开发
363《商场现代化》年月（中旬刊）总第5期力和货币价值，还会考虑到货币交易网络的规模。
货币的使用也有“网络效应”和“规模效应”，一种货币的交易规模越大，其交易成本就越小，由此带来的收益就越大。
换言之，一国货币的国际化程度也是影响其竞争力大小的重要因素。
资料来源：根据中国商务部网站的数据整理而得。
李瑶（2003）用货币国际度指数公式（I =λ1I 1+λ2I 2+λ3I 3）对一国货币的国际化程度作了量化分析。
考察的指标分别是本币境外流通范围指数（I 1）、本币境外流量指数(I 2)和本币储备占比指数（I 3）。
对应这三个指标，以2000年底数据及同期汇率为基准,与中日两国有贸易往来的国家和地区数为224和237,流通或持有人民币、日元的国家数分别为21和173，在境外流通的人民币和日元大约有80和840亿美元，两国的基础货币发行量M 0分别为1570和5150亿美元。
经过测算，人民币与日元的国际度指数分别是0.19和1.17，作为参照，同期美元的国际度指数是10.25。
相对于中日两国的经济实力而言，两国货币的国际化程度与此极不相称，人民币尤其如此。
这主要是因为人民币尚未实现完全可自由兑换，除极少数国家外，人民币目前在境外的流通还没有取得相关各国、各地区官方外汇储备的地位。
因此，相对于美元、日元，人民币在东亚其他成员经济中的地位并不突出。
五、金融体系的发达程度一国货币是由发行国的中央银行发行和调控，在金融体系的支持下流通的。
因此，一国金融体系的完善与否也将直接影响该国货币的竞争力。
日本金融体系的构建远早于中国，迄今为止已建立比较完备的金融市场，东京外汇市场是世界上重要的外汇交易场所之一，对日元扩展国际流通空间起到很关键的作用。
但是，上世纪90年代初泡沫经济的崩溃暴露了日本金融体系的诸多问题：对银行体系的过度依赖，不良债权数额庞大，直接金融发展滞后，资本市场培育缓慢。
尽管到2002年后半期，日本金融体系的整顿出现新的转机，但问题的解决决非一朝一夕之功，短期内要创造一个全新的发达的金融体系并非易事。
我国房地产投资信托基金的发展模式探讨
我国房地产投资信托基金的发展模式探讨作者：范宇鸿来源：《中国管理信息化》2018年第24期[摘要]随着我国市场经济的快速发展，房地产行业迎来了快速发展的黄金时期，同时房地产信托基金也迎来了黄金发展时期。
房地产信托基金是房地产发展过程随着房地产不断发展过程中出现的新型融资方式，可以更好地规范房地产业投资模式。
开拓新型的房地产融资新渠道，可以有效减少房地产行业因市场过度介入而造成的损失，能够更好地促进房地产基金信托的健康发展。
基于此，本文重点分析了房地产投资信托基金的发展模式。
[关键词]房地产投资信托基金；发展模式；法律规范doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.24.062[中图分类号]F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）24-0-02房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。
1 房地产投资信托基金的特征房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。
信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1 以房地产行业为实体投资对象房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。
房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。
论我国房地产投资信托基金的发展模式
论我国房地产投资信托基金的发展模式
刘颐
【期刊名称】《上海投资》
【年(卷),期】2007(000)007
【摘要】银行贷款融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，随着国家加大对房地产信贷的控制，房产信贷日益紧缩和苛刻。
房地产投资信托基金（“Real Estate Investment Trusts”，简称“REITs”）作为一种新的融资渠道，逐渐为社会所认可。
【总页数】4页(P38-41)
【作者】刘颐
【作者单位】东南大学
【正文语种】中文
【中图分类】F832.45
【相关文献】
1.房地产投资信托基金发展模式的研究 [J], 何海凝;尹阿东
2.我国房地产投资信托基金的发展模式探讨 [J], 范宇鸿
3.论我国房地产投资信托基金发展模式及路径选择 [J], 陈建国; 曾人杰
4.论我国房地产投资信托基金发展模式及路径选择 [J], 陈建国; 曾人杰
5.我国房地产投资信托基金发展模式分析 [J], 王薇
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我国房地产投资信托基金发展研究
在亚 洲国家 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ发展速度也 是惊
人 的。在 ２ ０ ０ ０ 年左右 ， ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 在 亚洲就已 经有 了突破 性的发展：自２ ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年之
我 国 ＲＥ ｌ Ｔｓ的 发 展 的 现 状 及 问 题
适宜我国国情 的运作模式 还有待于探
索。由于 中国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 基金 发展较 晚 ，再加 上 中国房 地产 的特殊环 境 ， 中 国ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 的 融 资模式 表现 出不 同的发展特征 。 总结 我 国 的ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 运作模 式可 以有三种 类型 ， 即
信 托计 划模式 、产业基金 模式 、上市公 司 模式， 这 些模式 的 出现 大都是根 据房地 产 企 业 自身需求的 情况而衍 生 出的 ， 具有 自
更好 地完善我 国的房地产投融 资体 系 【 徐
云松 ，２ ０ １ ０） 。
实 施 ＲＥＩ Ｔｓ的 重 要 意 义
首先房地产行业是一个 资金投 入高 的
行业 ，一般 需要 大量资金 注入 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 出现 ， 可 以使 民间众 多小额 资金有效 集聚 并投 资房 地产领 域 ， 通 过较 少的资金 获得 较 高 的 收益 ，从 而 激发 投 资者 的投 资 热 情 。其次 从 国外 的发展经 验上 来看 ，引入
间，在新 加坡就已经 出现 了腾飞 基金 、新 达城 、嘉 茂信 托、致富产业信托 和佳 康五
个优秀 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。到 目前 ， 这五个 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 市场价值 已达 到了 １ ０ ０ 亿新 币，折合 人民 币近 ８ ０ ０ ￣ ｇ 元 。同时在 日本 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也 得到 了迅速 的发展 。到 目前 为止 ，已经有 ３ ０多
我国房地产投资基金发展探析
发展 尚处于起 步阶段 ， 文章介绍 了我 国房地产投资基金的发起 与设立 可选用的方式 ， 并提 出了构造适合我 国房地 产投 资基 金发 展 的几点建议 。
。
【 关键词】 房地产投 资基金 【 中围分类】 ９ ． ３３
ＲＥＴｓ 发展 Ｉ 【 文献标 ｉ ￣ｌ ， Ａ ｑ 【 文章编号］ ６ ２ ８ ７ （０ ８ ０ － ０ ９ －０ １ ７ － ７ ７２０ ） ６ ０ ４ ３ 不必缴纳各项所得税 ， 投资者 的收益较高 。
于机 构投 资者 的资金 ， 如保 险基金 、 老基 金及 国际投资基金 养
证后 就成为该基 金 的受 益 人 ； 是信 托型基 金不 具备 法人 资 二 格， 因此不能通过 向银 行借 贷来 扩大 规模 ， 险较 小， 风 能更好 地保护投资者的利益 ； 三是信托 型基金 可 以绕 开税法 的规定 ，
越 来 越 多 的缺 陷 ， 之 所 以选 择 封 闭式 主 要 是 因 为 我 国 房 地 而 产市 场 和金 融 市 场 不 够 成 熟 和 稳 定 。 随 着 一 系 列 制 度 的 健
率 高、 房地产融资难 等 问题 。这都 给和谐 社会 的 构建 带来负
面影响。 房地产业 的稳定 、 熟发展 对 国 民经 济 的健康 发展 有至 成
Ｒ＇ ｓ ＥＩ 按组织模 式不 同可分为公 司 型和 契约 型 （ Ｔ 即信托 型） 。基于我 国目前房地产行业 和金融行业 的相关法 律制度 ，
需规 范运作并按 规定及 时披露 相关信 息 ， 以利于保 护投 资者
的利 益 ， 规范 Ｒ Ｉ 的逐 步发展 。其 资金来源 在能包 括更广 Ｅ Ｔｓ
维普资讯
市 场 论 坛
ＭＡ ＫＥ Ｒ ） ｌＵＭ
我国房地产投资信托基金的发展现状及前景分析
潮流并 成 为房 地产 界 与金 融界 的双 赢交 易 ， ＥＴ 是 不二 选 Ｒ Ｉｓ
因而具有相当高的流动性。第三 ， ＥＴ 所募集 的资金一般委 Ｒ Ｉｓ 托专业的管理公 司进行集 中管理 。有经验 的房地产专业人员 擅长于股市运作 ， 并且时刻关注市场 的变化 ， 进行多元化组合 投资 ， 选择不 同地 区和不 同类型 的房地产项 目及业 务 ， 可有效 降低投资风险 ， 取得较高的投资回报 。
１ ＥＴ 在我国发展 的背景 ． Ｉｓ Ｒ
值 。第 四， ＥＴ 的所有权和经营权 相分离 ， Ｒ Ｉｓ 同时保持信托财产 独立 性和信托管理 的连 续性 ，并受 到很严厉 的监管 。第五 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是资金信托 和财产信托 的结合 ， 其他投资基金一般需要 投资者支付货币资金来获得受益凭证 ，而Ｒ Ｉ在接 受货 币资 ＥＴ
金的同时 ， 还接受房地产 。
近年来房地产贷款在金融机构新增 资产 中的比重呈快速
上升 的趋势 ，大约７ ％的房地产开发资金来 自银行贷 款的支 ０
持， 成为与银行业高度依存 的一个行业。随着２０ 年我 国房地 ０８
产业销售量及销售价格下滑 的影 响 ，房地 产抵押 贷款 的风险
日显突 出，银行作为盈利机构 即使在 国家放 宽信 贷政 策的背 景下 ， 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业 的贷款 。 于是 ， 构建渠道多元化 、 高效并且有 利于风险分散 的房地产金
－圄国园翟酏 壁 Ｉ Ｉ
黪Ｉ 豁ｉ ｌ
ｌ 我国房地产投资信托基金的发展现状及
前景 分析
何 红
一
、
房地产投 资信托概况
中国房地产市场的房地产投资基金
中国房地产市场的房地产投资基金近年来，中国房地产市场持续升温，成为许多投资者青睐的宝地。
在这个快速发展和蓬勃活跃的市场中，房地产投资基金扮演着重要的角色。
本文将以中国房地产市场的房地产投资基金为题，探讨其作用、特点以及发展趋势。
一、房地产投资基金的定义和作用房地产投资基金是一种通过集合资金的方式，专门投资于房地产行业的基金。
其主要目标是实现资本增值并提供稳定的回报率。
房地产投资基金的设立为广大投资者提供了进入房地产市场的途径，同时也为房地产项目的融资提供了有效的渠道。
房地产投资基金的作用主要体现在以下几个方面：1. 分散风险：房地产投资基金通过集合各种投资者的资金，将其分散投资于多个房地产项目，从而降低了个别投资者面临的风险。
在市场变动时，能够有效分散投资风险，提高整体的抗风险能力。
2. 提供流动性：由于房地产是一种长期投资，资金回流较慢，不易转让。
而房地产投资基金建立了市场流动性，使得投资者可以随时买入或卖出基金份额，提高了投资的灵活性。
3. 专业管理：房地产投资基金由专业的基金管理机构进行管理，具备专业的投资策略和风控能力。
投资者可以受益于专业团队的管理经验和专业知识，减少了自身管理和运营的风险。
二、房地产投资基金的特点和分类1. 特点：（1）门槛高：房地产投资基金要求投资者拥有一定的资金实力和金融风险承受能力，通常对个人投资者的准入门槛较高。
（2）长期投资：房地产投资基金通常对投资期限较长，投资者需要有较强的长期资金规划和风险意识。
（3）受监管：房地产投资基金属于金融产品，受到金融监管机构的规范和监管，投资者投资时需注意相关法规和政策。
2. 分类：（1）开放式基金：具有较高的流动性，投资者可以随时买入或赎回基金份额，资金规模相对较小。
（2）封闭式基金：投资期限较长，通常规定了一定的锁定期，无法随时赎回，但规模较大。
（3）混合基金：既可以进行房地产直投又可以进行部分证券化投资，兼具流动性和回报。
浅论我国房地产投资基金的发展
资金 缺 口 ， 因 而房 地产 业 的发展 与 房地产 金融 业
的成长密切相关 。
房地 产金 融 业 的发 展会 极 大 地 推动房地产业 的发 展 ， 而房地产投 资 基金 又是 房地产金 融的重要 内容 ， 所 以房 地产 投 资基金 的 发展会 对我 国 的影响。
一
房地 产业 的持 续健 康发 展 产 生深 远 投融 资 、 建设 、 营 、 经 管理 、 评估 、 经纪 业 务 、 了解房地产市场 、 又 熟悉业务运 等众 多 的专 业性 和 对 区域性 知 识领 作 的专 门管理人 才队伍 。与此 同时 ， 而我 国在这些 专业 和复合型人才 积极 促进 基 金业 务 所必 不 可少 的律 我国发晨房地产投资基金的 域 ， 意义 缺乏 ，房地产商 既充 当着投资 主体 ， 师 、 计师 、 会 审计 师 、 资产评 估师等服
开发的资金来 源问题 。房地产开发具 产 资金链 的扩展 和投 资 基金 发 展模 市场
有投 资大 、 周期 长 的特 点 ， 之 目前 式 的 多 样 化 创 新 。 加 通过建立有效的入市机制和退 市 国内金融体 制造成 的融资 困难 ， 因此 ３ ．客 户选择上 的两难 机制 ， 吸引更多 的海外基 金 以各种 来 许 多房地 产企 业都 面 临资金 周 转 困 尽 管 目前银 行 收 紧 了对 房 地产 方式参与到房地产 市场巾来。还要鼓 境 。通过 获得 房 地产 投资 基 金 的投 开发 的信贷供 给 ， 一些信 誉较好 的 励海外 基金利 用其资本 优势 ， 但 长期 持
、
１ ．发展 我 国房 地产投 资基金 可 又兼 具 开发 建筑 商 和经 营管 理 者 的 务型人才的队伍建设 。 以完善房地 产金融 市场 ， 为房地 产业 多重身份 。市场上的人才欠缺增 加了 ５ 为海外 基金进 入房 地产市 场 ． 的发展融通 大量 的资金 ， 解决房地 产 房地产业 投资 巾的Ｊ 除 ， ｘ 【 限制 了房地 创 造条件 ， 营建更 加规范有 序 的投 资
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我国房地产投资基金的发展(一)
我国房地产投资基金的发展
投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。
房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。
按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。
一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。
随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。
房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。
美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。
其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。
开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。
但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。
在这种基金组织形式中，普通合伙人负责基金经营管理，并对基金债务承担无限责任；而有限合伙人拥有所有权而无经营权，也不承担无限责任。
有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。
房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。
有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业，除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时，可以进行适当融资，但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25％。
二、发展我国房地产投资基金的必然性和重大意义
由于房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而房地
产业的发展与房地产金融业的成长密切相关。
房地产金融业的发展会极大地推动房地产业的发展，而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容，所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响。
而且随着我国房地产的投资功能日益显现，对于大众投资来说，房地产投资基金是投资大众参与房地产投资的一个重要途径，房地产投资基金的产生是我国房地产业发展的必然趋势。
1．发展我国房地产投资基金是完善房地产金融市场和整合房地产行业的内在要求
房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前国内金融体制造成房地产企业融资困难，因此许多房地产企业都面临周转困境，经营步履艰难。
而发展房地产投资基金给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，这是很有意义的，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展我国房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。
2．发展我国房地产投资基金能满足社会大众资本的投资需求
从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。
虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于我国相关的产业投资基金法律尚未出台，使得这些私募基金缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，难以有效地避免市场系统风险，造成这些私募基金风险极大，因此社会大众资本急需拓宽投资渠道。
而房地产开发投资规模大、资金周期长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。
所以，房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。
3．发展我国房地产投资基金是顺应时代的经济潮流
随着金融市场的进一步完善和开放，国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能，所以为了适应竞争的需要，我国有必要积极保进房地产投资基金的发展，加快我国房地产金融市场的前进步伐。
我们可以通过合资的形式，引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式，结合自身的专业优势，不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。