(整理)房地产法律及律师实务
上海房地产法律相关介绍
李东方律师:法律志愿者如何接待当事人及上海房产法律实务作者: 陈扬~JIRO法援十五周年系列讲座--李东方律师相关录音记录（2012。
11，房产纠纷组）李东方律师来为我们进行这场关于法律志愿者如何接待当事人和上海房产相关法律法规及实务案例的讲座。
一．上海房产法律实务上海市主要的财产纠纷就是房产纠纷。
今天就讲和上海房产相关的法律法规实务知识，着重讲实务方面。
希望能给大家带来收获。
1.上海市公有住房法律法规(上海市高级人民法院的司法解释）现在公有住房的出售合同，假设你是律师，有当事人来咨询说：我现在有套房，是单位分配的。
单位分房是八十年代计划经济的产物，当时住房不是市场经济,是单位售配的，单位根据你家的住房条件分配给你公有住房，这里有一个公有住房合同。
公有住房和现在从开发商手里买的商品产权房是完全不同的两个性质.公房怎么又能卖成产权房?公房是上海人所说的租赁房，是单位分的，你是承租人。
上海市公有住房在八十年代时已经是公房,到94年计划经济开始转变为市场经济,公有住房当时逐渐允许购买，也就是上海市第一批房改.则第一批房改的就可以把这个房子买为产权房。
公房买为产权房是带有一定福利性质的房子。
房价很低。
我们看这个协议的表一，这里有个承租人和同住人，他们是父子关系。
而当时买产权受益人定为这个老先生的儿子，在购买的过程中，儿子把老先生的名字划掉了。
过一段时间，老先生知道了,矛盾由此产生.所以有人来问，这个房子是什么性质，大家应该没有学到.我们看这个表一,这个房屋买卖必须由承租人和同住人签字。
那么同学就问，什么叫同住成年人。
同住成年人就是在这个房子里有户口的成年人。
户口在上海是非常重要的。
有户口的人都要签字。
所有人签字这个房子就可以买成产权.买成产权后，产权人可以写两个名字，也可以写一个名字。
但是，在94方案中规定，买房的时候只能写一个人的名字。
经常有老年人提到94方案，这很重要。
就像这个案列中，这家有5个同住人，两位老人以及老大、老二、老三,那么94年买产权时就是对其他四个人权益的侵害。
专业介绍
专业介绍1、法学（律师实务）：本专业培养综合素质较高，既能系统掌握法学专业理论知识，又具有司法实践能力特别是律师实践能力，就业辐射面广，懂经济、会外语、熟练掌握计算机应用技术，适应各级司法机关、政府及有关部门、律师事务所、法律咨询与服务机构，企事业单位等需要的高级实用型律师人才。
2、国际经济与贸易：本专业培养的学生应系统掌握经济学基本原理和国际经济、国际贸易的基本理论，掌握国际贸易的基本知识，了解主要国家和地区的社会经济状况，熟悉通行的国际贸易规则和惯例，具有从事对外经济贸易工作的基本技能。
学生毕业后可在外向型企业、外贸公司、政府对外经济贸易管理部门、相关事业单位和科研院所从事国际经济与贸易的业务、管理、调研和宣传策划工作。
3、对外汉语：培养目标：主要学习语言学和第二语言教育的基本理论，掌握扎实的汉语言文学理论和知识，受到中国语言文学、外国文学、中西比较文化等方面的基本训练，熟练地掌握英语，有一定的二外基础，具备从事语言或文化研究的基本能力。
主要课程：基础英语、英语听说、英语阅读、英语写作、语言翻译理论、现代汉语、古代汉语、语言学概论、写作学、中国古代文学、中国现当代文学、外国文学、中国文化通论、西方文化与礼仪、应用语言学、对外汉语教学概论、第二语言教学等。
就业方向：在国内外各类学校、新闻出版、文化管理和经贸企事业单位从事对外汉语教学及中外经济、文化交流的相关工作。
4、工商管理：工商企业管理是一门应用十分广泛的专业，它的目标是培养能够掌握工商管理前沿理论和专业实用技能，通过运用现代企业管理的方法和手段来进行经营决策和有效管理，为学生今后进一步攻读工商管理类研究生(MBA)奠定了坚实的基础。
随着知识经济时代的来临，企业对专业工商管理人才越发显示出强劲的需求。
营销师、会计师、人力资源师、项目经理等职位将成为未来企业人才竞争的焦点。
工商管理专业包括经济类学科与管理类学科，是近几年比较热门的学科。
培养目标：教学目标是培养优秀的涉外企业和机构的管理型人才。
国开甘肃《律师实务》形考任务4辅导资料
律师实务任务四1甘肃广播电视大学形成性测评系统课程代码：6207152参考资料任务四1 试卷总分：100多项选择题(共20题,共100分)1.(5分) 在英国，法律援助一般包括哪些活动（）。
A、法律咨询B、刑事诉讼法律援助C、民事诉讼法律援助D、行政诉讼法律援助参考答案：ABC2.(5分) 以下属于我国目前法律援助案件范围的有（）。
A、部分刑事案件B、请求给付赡养费、抚育费、抚养费的法律事项C、因公受伤请求赔偿以及请求发给抚恤金、救济金的法律事项D、请求国家赔偿的诉讼案件参考答案：ABCD3.(5分) 现代法律援助制度的特点有（）。
A、政府职责的法定化B、法律援助制度是国家保障行为的法律化、制度化C、受援对象的特殊化D、对受援者服务的减免化参考答案：ABCD4.(5分) 法国1991年的《民事诉讼法》明确的法律援助范围包括（）。
A、刑事案件B、民事案件C、行政案件D、非诉讼案件参考答案：ABCD5.(5分) 律师办理房地产法律事务，主要采用的工作方式有（）。
A、提供咨询意见，出具法律意见书B、参加协商或谈判C、提供律师见证D、代办房地产抵押事务参考答案：ABCD6.(5分) 律师从事非诉讼业务的基本要求（）。
A、较高的法律思维能力B、有较强的问题处理分析能力C、有良好的团队合作精神D、有良好的心理素质参考答案：ABC7.(5分) 依据现行法律的规定，下列属于我国法律援助对象的有（）。
A、确因经济困难，无能为力或无完全能力支付法律服务费用B、有充分理由证明为保障自己合法权益需要帮助C、盲、聋、哑和未成年人为刑事被告人或犯罪嫌疑人，因经济困难没有能力聘请辩护律师的D、刑事案件中外国籍被告人没有委托辩护人，人民法院指定律师辩护的参考答案：ABCD8.(5分) 法律顾问常见的服务内容有（）。
A、解答法律咨询B、起草、审查、修改合同C、参与商务或其他事务谈判D、接受委托人授权对外发表声明参考答案：ABCD9.(5分) 在法国，获得法律帮助的内容包括有（）。
《律师实务民商事专题》课程介绍
《律师实务（民商事专题）》课程介绍《律师实务（民商事专题）》，选修课，1学分，16课时。
该课程为我院与中伦律师事务所的律师团队合作建设。
中伦律师事务所创立于1993年，是中国司法部最早批准设立的合伙制律师事务所之一。
经过二十多年发展，中伦已成为中国规模最大的综合性律师事务所之一。
本课程的授课律师为中伦律师事务所经验丰富律师，他们将结合其在授课专题领域的专业学识和工作经验，向学生讲授该专题的基本知识和执业技能。
课程内容将从以下六个专题中选取五个专题进行讲授，专题名称为：“律师实务概述”、“房地产与建设工程实务”、“并购实务”、“争议解决实务”、“知识产权实务”、“资本市场实务”。
授课律师简历如下：张学兵律师中伦律师事务所创始合伙人业务领域：公司收购、兼并及重组、私募股权与风险资本、公司融资/资本市场、外商直接投资/外资并购、银行与金融、房地产与建设工程、争议解决等。
教育背景1988年毕业于中国政法大学研究生院，获法学硕士学位1997年-1998年赴美国杜克大学（Duke University）法学院研修美国公司法与证券法，获法学硕士学位（LL.M）工作经历1988年-1993年在司法部中国法律事务中心任专职律师1993年发起设立北京市中伦律师事务所并任主任执业资格1989年取得中国律师执业资格1994年取得证券业从业资格（张律师是首批获得中国证监会授予的证券业从业资格的律师）其他专业和社会活动曾任中华全国青年联合会常委、中央国家机关青年联合会副主席、第八届和第九届北京律师协会长，现任中华全国律师协会副会长、北京市人大常委会委员、最高人民法院特约监督员、北京法院特邀监督员、中国电信集团公司外部董事、联想控股股份有限公司独立董事、中国邮政速递物流股份有限公司独立董事、珠海华发实业股份有限公司独立董事、中国政法大学董事会董事、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员等职务。
主要作品张律师曾编著《担保法全书》、《律师民事代理大全》等丛书，并有多篇论文在有关刊物上发表。
房产中介纠纷怎么处理
显而易见前一种方式中介可获得的利润更多一些不过中介在采用此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介找到适当的买方时卖方应当同意与买方另行签订买卖合同此时中介系将买卖合同整体转让给买方而获得差价所以应当根据合同法的规定取得债权人即卖方的同意
房产中介纠纷怎么处理
买房是很多人一生的目标，买房的时候找中介是当下购房者的普遍选择，但当前房地产中介服务纠纷、消费投诉日渐 增多，那么有关部门应该怎么处理这些房产中介纠纷呢？接下来由店铺的小编为大家整理了一些关于这方面的知识， 欢迎大家阅读!
八、因混淆居间及代理行为引起的纠纷
中介从事居间服务，但也有一些时候中介只是一方的代理人，在授权范围内行事，此时中介所实施行为的法律后 果应由委托人承担，不能将中介实施的代理行为与居间行为混为一谈。
在一起案件中，买卖双方约定买方支付的定金及房款由中介转交卖方，此后由于双方发生纠纷，买方起诉中介要 求中介退还已收的房款，最终法院认定由于双方均授权中介转交房款，中介也在事实上将房款转交给卖方，因此要求 中介返还房款没有法律依据和事实依据，故而驳回了买方的请求。以上就是相关的法律信息了，如果你还有其他的法 律问题，可以在线咨询店铺专业律师。
店铺温馨提示： 《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同 法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的房产问题# 点击这儿#进 行查看！若需帮助可#咨询店铺房产纠纷律师#
《律师实务》模拟试卷及答案
2015年春季学期开放教育本科期末考试《律师实务》模拟试卷一、不定项选择题（每小题2分，共20分）1、我国律师法的调整对象包括ABCD 。
A．确定律师、律师执业机构、律师行业组织和律师管理机关的法律地位B．调整律师、律师执业机构、律师行业组织和律师管理机关的关系C．调整律师与服务对象之间的关系D．调整律师在业务活动中与有关国家机关或社会组织的关系2、申请人有ABCD 情形之一的，不予颁发律师执业证书。
A．无民事行为能力或者限制民事行为能力的B．受过刑事处罚的，但过失犯罪的除外C．被开除公职的D．被吊销律师执业证书的3、设立个人律师事务所，设立人还应当是具有 D 执业经历的律师。
A．一年B．二年C．三年D．五年以上4、《民事诉讼法》第59条规定，诉讼代理人提起上诉，必须有委托人的 B 。
A．一般授权B．特别授权C．代理授权D．代表授权5、辩护权的行使方式有BCD 。
A．法定辩护B．自行辩护C．委托辩护D．指定辩护6、根据《民事诉讼法》第127条第一款的规定，法庭辩论的顺序是 A 。
A．原告及其诉讼代理人答辩——被告及其诉讼代理人答辩——第三人及其诉讼代理人发言或答辩——互相辩论B．被告及其诉讼代理人答辩——原告及其诉讼代理人答辩——第三人及其诉讼代理人发言或答辩——互相辩论C．第三人及其诉讼代理人发言或答辩——原告及其诉讼代理人答辩——被告及其诉讼代理人答辩——互相辩论D．原告及其诉讼代理人答辩——被告及其诉讼代理人答辩——互相辩论——第三人及其诉讼代理人发言或答辩7、陈某抢劫出租车司机王某，用匕首刺王某一刀，强行抢走财物后下车逃跑。
王某发动汽车追赶，并将陈某撞成重伤并夺回财物。
关于王某的行为性质，下列选项中正确的是 C 。
A．法令行为 B．紧急避险 C．正当防卫 D．自救行为8、根据我国现行《律师法》，下列选项中错误的是ACD 。
A．受委托的律师自案件审查起诉之日起，有权查阅、摘抄和复制与案件有关的所有材料B．犯罪嫌疑人被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起，受委托的律师凭律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，有权会见犯罪嫌疑人、被告人并了解有关案件情况。
2023年房地产经纪协理之房地产经纪操作实务题库附答案(基础题)
2023年房地产经纪协理之房地产经纪操作实务题库附答案（基础题）单选题（共50题）1、下列关于订金的描述中，正确的是（）。
A.订金是一个规范的法律概念B.如果交易不能达成，订金一般只需退还部分C.订金具有担保性D.订金是为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款【答案】 D2、（）是体现房地产经纪人员专业服务水平、建立客户信任的重要途径。
A.门店接待B.房屋实地查看C.路上讲解D.主导看房【答案】 B3、下列属于存量房买卖合同风险防范措施的是（）。
A.随意在合同中留空白处B.明确房屋风险责任转移的时间C.房屋所有权部分转移于买方D.买卖双方的税费承担方式不用在合同中明确【答案】 B4、存量房买卖一般按（）标价。
A.套B.套内建筑面积C.建筑面积D.面积【答案】 A5、存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道是（）。
A.互联网B.经纪门店C.户外广告D.宣传单【答案】 A6、（）是指购房人在支付房款首付之后，剩余款项向银行申请抵押贷款支付的方式。
A.住房公积金贷款B.商业贷款C.政策性银行贷款D.个人贷款【答案】 B7、胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”（以下简称“A公司”）。
胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理资格。
A公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。
一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房，A公司与朱某签订了房地产经纪合同。
王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为20年。
A.A公司B.王某个人C.崔某D.朱某【答案】 A8、存量房买方将交易资金足额存入监管账户是在（）。
A.房地产经纪服务合同签订后B.房地产抵押贷款合同签订后C.签订资金监管（划转）协议后D.房屋转移登记完成后【答案】 C9、在房地产居间活动中，房地产经纪机构始终都是（）。
法律谈判实务教程案例(3篇)
第1篇一、案例背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）与某市城市规划局（以下简称“规划局”）就一宗土地使用权出让事宜进行谈判。
开发商计划在该地块上开发建设一栋住宅楼，但由于规划局对地块的规划用途存在异议，导致双方在土地使用权出让价格、土地使用年限等方面存在分歧，谈判陷入僵局。
二、案例分析1. 谈判双方基本情况（1）开发商：某房地产开发有限公司，具备房地产开发资质，拥有丰富的房地产开发经验。
（2）规划局：某市城市规划局，负责城市规划、土地利用和建设管理等事务。
2. 谈判焦点（1）土地使用权出让价格：开发商认为根据周边地块的出让价格，该地块的出让价格应低于市场价；规划局则认为该地块具有特殊的地理位置和开发潜力，出让价格应高于市场价。
（2）土地使用年限：开发商希望获得较长的土地使用年限，以便更好地进行项目规划；规划局则认为根据城市规划，该地块的土地使用年限应控制在一定范围内。
3. 谈判策略（1）开发商：争取以低于市场价的价格获取土地使用权，并争取较长的土地使用年限。
（2）规划局：维护国家利益和公共利益，确保城市规划的实施，同时兼顾开发商的合理诉求。
三、谈判过程1. 初步谈判（1）开发商向规划局提交了项目申请报告，并表达了希望以低于市场价的价格获取土地使用权的意愿。
（2）规划局对开发商的项目进行了初步审查，认为项目具有一定的可行性，但对该地块的出让价格和土地使用年限存在异议。
2. 深入谈判（1）开发商针对规划局的异议，提供了周边地块出让价格、市场分析等资料，以证明其报价的合理性。
（2）规划局根据开发商提供的资料，对该地块的价值进行了重新评估，并提出了新的出让价格和土地使用年限建议。
（3）双方就出让价格、土地使用年限等问题进行了多次协商，但均未达成一致意见。
3. 专家论证（1）双方邀请相关领域的专家对地块的价值、城市规划、市场前景等方面进行论证。
（2）专家根据论证结果，提出了新的出让价格和土地使用年限建议。
律师实务第六讲律师办理的几种专项法律事务
• 律师除代理票据的非诉业务外，还可代理票据诉讼业务。 律师在涉及票据的诉讼中，首先应分清是票据诉讼，还是 与票据有关的非票据诉讼。两者的区别点为争议是属于票 据权利争议，还是属于与票据有关的非票据权利的行使而 产生的纠纷。其次，要确定票据诉讼的当事人。票据诉讼 的原告应当是持票人，被告是在票据上签名的票据债务人， 在票据诉讼中不存在无独立请求权的第三人。再次，要注 意无效票据的认定，对此，应从票据上的记载事项是否齐 全、记载方式是否符合票据法的规定等方面考虑。在此还 要区分无效票据与无效票据行为的关系；空白票据的法律 效力，空头支票、远期支票的法律效力及出票人签发与银 行预留印鉴不符的支票的效力问题。最后还要注意票据行 为的丧失、代理及票据保证和票据犯罪问题。
• 3、律师在票据业务中的法律事务
• 律师在票据业务中的法律事务可分为非诉业务和诉讼业 务。在非诉业务中，律师所涉及的业务包括商业承兑汇票 的使用，银行承兑汇票的使用，银行汇票的使用，银行本 票的使用，支票的使用及商业汇票的使用，商业汇票的贴 现、转贴现、再贴现及挂失。止付业务等内容。律师在承 办有关业务时，在票据的签章等问题上要注意以下问题： （一）单位在票据上的签章，应为该单位的公章或财务专 用章，并加盖单位法定代表人或其授权代理人的签章； （二）银行汇票、银行本票的出票人和银行承兑汇票的承 兑人在票据上的签章应为该银行现行规定使用的专用章， 并加盖法定代表人或其授权经办的人名章。
• 股票发行、上市法律意见书的正式名称为“XX律 师事务所关于XX公司XX年股票发行、上市的法律 意见书”。分为引言、正文、结尾三大部分
• （5）受聘担任证券投资基金和基金管理公司发起人的 法律顾问，就其发行证券投资基金出具法律意见书；
•
• （六）以境内资产到境外或香港等地发行股票和上市需要 境内或内地律师出具法律意见书时，律师可受聘就此出具 法律意见书；
法律谈判实务案例(3篇)
第1篇一、背景介绍某房地产开发项目由甲公司（以下简称“甲方”）和乙公司（以下简称“乙方”）共同投资建设。
双方于2019年签订了《房地产开发合作协议》（以下简称“协议”），约定甲方负责项目的前期规划、土地拆迁、工程建设和销售，乙方负责提供资金支持。
协议有效期为5年，自双方签字盖章之日起计算。
在项目实施过程中，由于市场环境变化、政策调整以及双方对项目管理的不同看法，甲乙双方在项目投资、工程进度、利润分配等方面产生了分歧，导致合作关系紧张。
2020年，双方因合作纠纷诉至法院。
二、争议焦点1. 项目投资不足：乙方认为甲方在项目投资方面存在不足，导致项目进度延误，影响了投资回报。
2. 工程进度问题：甲方认为乙方资金到位不及时，影响了工程进度，导致项目延期。
3. 利润分配争议：双方对项目利润分配比例存在分歧，乙方认为甲方在利润分配中占据过多份额。
4. 违约责任：双方均认为对方存在违约行为，要求对方承担相应的违约责任。
三、谈判过程1. 前期沟通：双方律师团队首先进行了初步沟通，了解了双方的诉求和争议焦点。
2. 收集证据：双方律师团队分别收集了相关证据，包括协议、财务报表、工程进度报告等。
3. 调解谈判：在法院的主持下，双方律师团队进行了调解谈判。
- 项目投资不足：乙方提出甲方在项目投资方面存在不足，导致项目进度延误。
甲方则表示，乙方提供的资金并未按时到位，影响了项目的投资进度。
双方律师团队分析了双方提供的证据，发现乙方确实存在资金不到位的情况，但甲方在投资方面也存在一定问题。
经过协商，双方同意调整项目投资计划，并补充了相应的投资资金。
- 工程进度问题：甲方提出乙方资金不到位影响了工程进度。
乙方则认为甲方在工程管理方面存在问题。
双方律师团队通过对比工程进度报告，发现甲方在工程管理方面存在一定的疏漏，但乙方确实存在资金不到位的情况。
经过协商，双方同意调整工程进度计划，并明确了责任分工。
- 利润分配争议：双方对利润分配比例存在分歧。
法律律师实务案例心得(3篇)
第1篇作为一名法律律师，我深知实践是检验真理的唯一标准。
在多年的法律实务工作中，我积累了丰富的经验，也从中汲取了许多宝贵的教训。
以下是我对几个典型案例的心得体会，希望能为同行提供一些借鉴。
一、案例分析1. 案例一：合同纠纷案案情简介：甲公司与乙公司签订了一份合作协议，约定甲公司为乙公司提供原材料，乙公司支付相应的货款。
合同履行过程中，乙公司以原材料质量问题为由，拒绝支付货款。
甲公司遂将乙公司诉至法院。
心得体会：此案涉及合同纠纷，关键在于合同条款的履行和证据的收集。
首先，律师应仔细审查合同条款，确保客户权益不受侵害。
其次，针对合同履行过程中的争议，律师要指导客户收集相关证据，如原材料质量检测报告、交易凭证等。
在庭审过程中，律师要善于运用证据，维护客户的合法权益。
2. 案例二：劳动争议案案情简介：丙公司员工丁某因工作原因离职，双方就经济补偿问题产生争议。
丁某认为公司未按照法律规定支付经济补偿，遂将公司诉至法院。
心得体会：此案涉及劳动争议，律师在处理此类案件时，应关注以下几点：一是熟悉劳动法律法规，了解劳动争议的处理程序；二是充分了解案情，为当事人提供法律意见；三是指导当事人收集证据，如劳动合同、工资条、工作证明等；四是运用法律手段，维护当事人的合法权益。
3. 案例三：交通事故案案情简介：戊某驾驶摩托车与一辆轿车发生碰撞，导致戊某受伤。
经交警部门认定，轿车司机负主要责任。
戊某要求轿车司机及保险公司赔偿损失。
心得体会：此案涉及交通事故赔偿，律师在处理此类案件时，应关注以下几点：一是了解交通事故赔偿的相关法律法规；二是调查事故原因，收集证据；三是计算损失，为当事人提供赔偿方案；四是与保险公司沟通，争取赔偿。
二、实务经验总结1. 深入了解法律法规：作为一名法律律师，必须具备扎实的法律功底，熟悉各类法律法规。
在处理案件时，要善于运用法律武器，维护当事人的合法权益。
2. 沟通能力：律师与当事人、法官、对方当事人等各方都需要保持良好的沟通。
张洪：经济适用房买卖合同纠纷律师实务
张洪：经济适用房买卖合同纠纷律师实务----张洪四川高扬律师事务所律师导读：近期，法知行律师团队受理了不少经济适用房二次交易合同纠纷案件，最为典型的是夏某一案，七年前从他人手里全款购买了一套经济适用房，并已经占有使用了七年。
当他要求出售人依法办理过户手续时，出售人变卦，一直拖延不予办理，为此夏某委托律师提出了诉讼。
遗憾的是一审法院审理后认为出售人2009年购买经济适用房，2011年签订合同将该套住房出售给夏某，并约定符合办理过户条件时再行办理房产过户手续，因他们交易的是经济适用房，这类房屋是困难群众的保障性住房，他们之间的合同侵犯了不特定第三人的合法权益，而且是以合法形式掩盖非法目的，加之经济适用房依法不得上市交易，判决对夏某请求确认的房屋买卖合同有效的诉讼主张不予支持。
拿到败诉判决书的夏某很是郁闷，出售人2009年就购得案涉经济适用房，我是两年后购买，并且约定的符合过户条件再办理产权转移登记，自己全款支付了购房款，并从签订购房合同之时便接收了案涉房屋，占有使用了长达七年之久，这个时候为啥一审法院还对自己的诉讼请求不予支持呢？于是，他找到法知行团队律师，在法知行团队金琴律师、张诗浪律师的帮助下依法提出了上诉。
对于夏某的类似遭遇，应当说不在少数，为了弄清楚经济适用住房二次交易的相关法律问题，我们来梳理一下经济适用住房的相关法律规定和上市交易的有关规定，以及这类房屋的二次交易合同效力等问题，希望对同行办理该类案件有所帮助。
什么是经济适用住房？2007年12月1日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，联合发布了《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）。
根据该《办法》规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
2023年-2024年房地产经纪协理之房地产经纪操作实务考试题库
2023年-2024年房地产经纪协理之房地产经纪操作实务考试题库单选题（共45题）1、房屋租赁双方当事人的合同纠纷提交仲裁机构仲裁的前提是（）。
A.已经人民法院调解B.已经人民调解委员会调解C.必须达成仲裁协议D.已向人民法院起诉【答案】 C2、下列各种信息中，不属于房地产交易信息的是（）。
A.客源信息B.房源信息C.房地产价格信息D.房地产经纪机构信息【答案】 D3、所谓的房地产三方合同是指（）。
A.示范合同文本B.房地产居间买卖合同C.买卖双方自拟的合同文本D.委托经纪人员、律师拟定的合同文本【答案】 B4、在存量房买卖合同风险防范时，下列做法错误的是（）。
A.约定清楚户口迁移的条款，规避交付的风险B.需要注明房屋是否有抵押、查封等情况C.补充协议需要当事人签字D.房屋装饰装修按照惯例处理，不需在合同中明确【答案】 D5、房源的权属状况属于房源的（）。
A.权属属性B.物理属性C.法律属性D.心理属性【答案】 C6、房源信息整理过程中最关键的工作是（）。
A.房源信息的共享B.房源信息的维护C.房源信息的分类D.房源信息的记录和储存【答案】 D7、房地产经纪业务包含基本业务和（）。
A.延伸业务B.居间业务C.代理业务D.租赁经纪业务【答案】 A8、房地产交易涉及的钱款不包括（）。
A.定金B.房款C.押金D.保险【答案】 D9、等额本息还款方式，每月还款的数额（）。
A.固定不变B.先大后小C.先小后大D.先小后大，然后再小【答案】 A10、根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（）。
A.住宅经纪业务和商业房经纪业务B.房地产代理业务和房地产居间业务C.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务D.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务【答案】 B11、在房屋租赁中，通常业主会收取租户（）的租金作为押金。
A.1～2个月B.3～4个月C.5～6个月D.一年【答案】 A12、在接待卖方客户时，为了辨别委托人是否有权处置房屋，经纪人需要（）。
2022-2023年房地产经纪协理《房地产经纪操作实务》预测试题25(答案解析)
2022-2023年房地产经纪协理《房地产经纪操作实务》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.分析房地产市场形势时，一般可将一个（）视为一个市场。
A.居住小区B.楼层C.城市D.楼盘正确答案：C本题解析：房屋买卖市场的特点包括垄断竞争性、区域性、周期性和易于形成泡沫。
其中，区域性是指房屋买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。
因此，分析房地产市场形势时，要区分不同的城市或区域，一般可将一个城市视为一个市场。
2.“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（）。
A.试探型客户B.引导型客户C.加强型客户D.成熟型客户正确答案：D本题解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；②引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；③加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；④成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。
3.关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（）。
A.由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判B.由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本C.由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书D.由交易部门签署已与开发商达成一致的合同正确答案：D本题解析：在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。
房地产经纪协理之房地产经纪操作实务考试考点总结
房地产经纪协理之房地产经纪操作实务考试考点总结1、当同一房屋订立数份租赁合同，确定履行合同的第一承租人是（ ）。
A.实地查看过房屋的B.已经合法占有租赁房屋的C.已经办理登记备案手续的D.合同成立在先的【答案】 B2、房地产交易涉及的钱款不包括（ ）。
A.定金B.房款C.押金D.保险【答案】 D3、下列不属于房屋实地查看内容的是（ ）。
A.房价B.房屋区位状况C.实物状况D.物业管理状况【答案】 A4、房源的权属状况属于房源的（ ）。
A.权属属性B.物理属性C.法律属性D.心理属性【答案】 C5、房地产经纪人协理可以（ ）。
A.独立完成在买卖双方间牵线搭桥的工作B.独立接受业主的委托C.向客户推荐合适房源D.独立撮合房屋买卖成交工作【答案】 C6、一般情况下，房地产预售、销售广告可以不必载明（ ）。
A.房地产开发企业名称B.预售或者销售许可证号C.房地产开发企业法人代表名称D.房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称【答案】 C7、房地产经纪公司与委托人签订房地产经纪服务合同时，不正确的做法应为（ ）。
A.核实委托人身份B.书面告知委托人有关事项C.承诺一个月内实现成交D.洽谈服务项目【答案】 C8、交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件是（ ）。
A.房源信息B.客源信息C.房地产经纪人员能力D.房地产价格信息【答案】 D9、房屋实地查看的内容中，房地产经纪人员首先应该查看（ ）。
A.房屋区位状况B.房屋实物状况C.物业管理状况D.其他状况【答案】 B10、目前客源信息搜集的渠道和方法中，相对获得客户比较精准的是（ ）。
A.客户介绍法B.互联网开发法C.会员揽客法D.门店接待法【答案】 D11、塔式住宅楼优于板式住宅楼的方面体现在（ ）。
A.能节约用地B.采光性能好C.通风性能好D.舒适度好【答案】 A12、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）。
A.变更登记B.更正登记C.转移登记D.注销登记【答案】 B13、房地产经纪专业人员纳入全国（ ）制度统一规划。
《律师实务》读书笔记模板
第一节律师代理行政 诉讼概述
第二节律师代理行政 诉讼的范围
第三节律师在行政诉 讼中的几项代理工作
第四节律师代理行政 诉讼应注意的问题
一、行政诉讼的概念及特征 二、律师代理行政诉讼的概念和特征
一、行政诉讼法规定人民法院可以受理的行政案件 二、其他法律、行政法规规定可以提起行政诉讼的案件 三、行政诉讼法规定的涉外行政案件 四、人民法院不予受理的行政争议案件
律师法律顾问工作规 则
律师参与仲裁工作规 则
律师事务所管理办法
香港、澳门特别行政 区律师事务所驻内地
代表机构管理办法
律师服务收费管理办 法
律师和律师事务所违 法行为处罚办法
外国律师事务 所驻华代表机
构管理条例
北京市律师诉 讼代理服务收 费政府指导价 标准（试行）
刑事授权委托书 （提供法律帮助用）
一、IT与电子商务律师实务的概述 二、IT企业律师实务 三、络律师实务 四、电子商务律师实务
一、律师资信调查 二、律师见证 三、律师授权发表声明 四、法律意见书
中华人民共和国律师 法
律师执业管理办法
律师职业道德和执业 纪律规范
律师办理刑事案件规 范
律师办理民事诉讼案 件规范
律师事务所从事证券 法律业务管理办法
第一节概述
第二节我国律 师的法律援助
一、律师法律援助的含义 二、各国法律援助制度简介
一、申请律师法律援助的条件、对象及范围 二、律师法律援助工作
第一节律师实 务的产生和发
展
第二节律师实 务的业务范围 和服务领域
一、律师代理的服务事项 二、诉讼律师实务 三、非诉讼律师实务
第一节律师代理民事 诉讼概述
一、港澳台律师与律师制度 二、外国律师与律师制度
房地产项目公司股权转让操作法律实务-丁国峰
房地产项目公司股权转让操作法律实务时间：2014-05-05 | 作者：张华伟| 浏览：9439近几年房地产调控政策变化日新月异。
一方面，有些房地产开发企业的在建项目难免面临与新政策冲突，资金问题面临空前的巨大压力，可能会中止项目的继续实施，退出在建工程项目。
引言近几年房地产调控政策变化日新月异。
一方面，有些房地产开发企业的在建项目难免面临与新政策冲突，资金问题面临空前的巨大压力，可能会中止项目的继续实施，退出在建工程项目。
另一方面，在新增土地有限和获得新的房地产项目难度增加的情况下，一些资金雄厚的投资集团开始关注那些“被套牢”的批租地块和因各种原因停工的在建工程。
因此，在双方愿意的情况下，房地产市场经常存在着开发项目转让的问题。
在此背景下，通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工程，处理得不好会给双方带来很多不必要的损失，同时，也为律师参与房地产项目转让提供广阔的市场。
谈房地产项目公司股权转让，首先要弄明白房地产项目公司的概念。
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。
房地产项目公司一般是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。
项目公司为独立法人，独立承担民事责任，一个项目公司只负责一个项目的开发，项目公司之间互不影响，一个项目出现问题并不会累及其他的项目公司及控股股东，项目结束项目公司的使命也随之终结。
一、房地产企业并购的主要模式(一)房地产整体项目转让(资产并购)。
这是房地产开发项目转让最直接最明确的方式。
受让方与转让方直接签订房地产开发项目转让合同，约定后者将其已拥有的某一房地产开发项目包括相应的各项权利(包括但不限于土地使用权)和义务转让给前者。
《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，而该两条内容正是针对以出让方式或划拨方式所获得的土地使用权的转让而设定的条件。
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房地产法律及律师实务
概述
（一）房地产业在国民经济中重要地位
国民经济的三大支柱产业——汽车、钢铁、房地产
1、城市化进程的刚性需求
2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈
3、住房是中国人最大财富
（二）房地产法律的综合性与复杂性
1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。
2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快
（1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期（中国宪法原则的三次重大修改）：
1993年3月，市场经济（计划→市场）
1999年3月，依法治国（人治→法治）
2004年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权
（2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月颁布）《城市房地产管理法》（1994年7月）
《土地管理法》
（1998年8月）
《土地管理法实施条例》（1998年12月）
《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月）
《物业管理条例》（2003年6月）
《物权法》（2007年3月）
《城乡规划法》（2007年10月）
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月）
3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂
（1）行政法律关系
行政许可——土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚——对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚
行政侵权——行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成
的行政侵权
（2）民事法律关系
债权法——《合同法》调整不动产的交易
物权法——《物权法》调整不动产权属的变动（物权变动）
金融法——调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款）侵权责任法——对行使物权（不动产）的权力保护
（3）刑事法律关系
重大责任事故的追究
4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释
（1）房地产开发三个阶段的司法解释
项目前期：土地规划
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
法释（2005）5号
项目中期：建设营造
《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
法释（2004）14号
项目后期：营销交付
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号
（2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释
《审理民事案件适用诉讼时效的规定》法释（2008）11号
《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》法释（2009）7号《审理物业服务案件若干问题解释》法释（2009）8
号
《城镇房屋租赁合同案件若干问题解释》法释（2009）11号《审理房屋登记案件若干问题的规定》法释（2010）15号
《审理涉及农村集体土地行政案件规定》法释（2012）20号《适用《婚姻法》若干问题解释（三）》法释（2011）18号《审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》法释（2012）8号
第一部分土地法律制度的相关问题
一、我国现行土地管理法律制度概况
（一）土地所有权的二元体系（国有、集体）
（二）土地用途的严格管理（农用地、建设用地）
（三）国有土地使用权取得途径（划拨、出让）
（四）现行经营性建设用地出让的管理制度
1、经营性土地取得方式——招标、拍卖、挂牌
2、建设项目规划许可制度——总体规划、详细规划
（五）国有土地上房屋征收与补偿
二、土地所有权及用益物权
（一）土地所有权（国家所有、集体所有）
（二）土地用益物权
1、用益物权的特征
2、用益物权的类型
（1）土地承包经营权（2）建设用地使用权
（3）宅基地使用权（4）地役权
三、土地使用权的出让与转让
1、土地使用权出让（政府与土地受让者的合同关系）
2、土地使用权转让（土地受让者再行转让的行为）
3、现行土地及项目转让的主要形式（公司股权转让、合作开发）第二部分建设工程法律制度相关问题
一、建设工程施工合同的复杂性与专业性
二、无效建设工程施工合同认定及处理原则
（一）无效建设工程施工合同的五种类型
1、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的
2、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的
3、建设工程必须招标而未招标或中标无效的
4、承包人非法转包建设工程的
5、承包人违法分包建设工程的
（二）合同无效但已履行完毕的处理原则
合同无效但建设工程质量合格，可以参照合同约定结算工程价款
三、工程价款的计价标准及工程量的计算原则
（一）工程价款的计价标准或计价方法
1、工程计价方式
■定额计价法（工料单价法）■工程量清单计价（综合单价法）
2、因设计变更导致工程量变化，无法协商一致的，参照当地政府主管部门定额计价。
（二）工程量的计算
1、对工程量种类、范围和计算方法，合同中有约定的从约定
2、发生工程变更的，以双方达成的补充协议、会议纪要、工程变更单、工程对帐、签证等文件作结算依据（工程签证）。
3、对工程量存在争议又没有签证文件的，在承包人能证明发包人同意其施工时，可作为计算工程量的依据（工程索赔）。
四、“黑白合同”的认定及处理
1、补充合同的实质性内容（价款、工期、质量）不得与备案的中标合同不一致，否则工程款按备案合同约定结算
2、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其他变更协议应认定有效
3、因设计变更发生工程量增减，按合同约定计价标准及计量方法确定工程款增减，未约定的按定额计价
五、固定价结算合同不得进行工程鉴定
合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。
风险范围在示范合同文本专用条款中约定。
六、工程鉴定范围及应注意的相关问题
第三部分商品房买卖法律制度相关问题
一、商品房合同涉及法律的复杂性
（一）市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律
物权——《物权法》调整动产和不动产财产权关系
债权——《合同法》调整债权财产权关系
股权——《公司法》调整股权财产权关系
知识产权——《专利法》《商标法》《著作权法》调整无形财产权
（二）《物权法》五项基本原则对商品房买卖合同的影响
物权法定物权平等物权公示
物权的保护不得滥用物权优先（物权优先于债权）二、商品房买卖合同司法解释的适用范围
（一）适用范围
1、商品房现售合同（现房）
2、商品房预售合同（期房、楼花）
（二）我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类
1、农村房屋、城市房屋
2、住宅、商业用房（工业、商业、旅游、写字楼)
3、公房、私房（历史形成、个人购买或建造）
4、商品房、非商品房（自建、委托自建）
5、新建房、二手房
6、产权房、小产权房
三、关于商品房预售合同的效力
四、关于惩罚性赔偿责任
（一）对出卖人适用惩罚性赔偿责任五种情形
（二）惩罚性赔偿责任适用条件
（三）惩罚性赔偿与其他责任系并存、累计承担关系
买受人在行使合同解除权、撤销权或确认合同无效的同时，可以请求出卖人承担以下责任
1、返还已付购房款及利息
2、赔偿损失(直接、间接)
3、请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任
五、出卖人迟延交房和买受人迟延付款违约责任
第四部分不动产登记法律制度相关问题
一、不动产物权变动登记原则
二、不动产物权登记的效力
（一）不动产物权变动登记生效规定
1、登记生效
房屋所有权、建设用地使用权、城市其他国有土地使用权
2、登记对抗
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立
（2）地役权自地役权合同生效时设立
（3）宅基地使用权不以登记为生效要件
（4）船舶、航空器和机动车（特殊动产）
3、登记生效的例外
（1）法院的法律文书或政府的征收决定
（2）继承或者受遗赠
（3）合法建造、拆除房屋
（二）合同效力与登记效力的关系
1、登记生效的发生时间（自记载于不动产登记簿时）
2、合同效力与不动产登记效力的关系（物权法第15条）（三）登记发生不动产善意取得的效力
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2、以合理的价格转让；
3、转让的不动产已登记、动产已交付受让人。
（四）三大登记及其效力
1、更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
双方无异议的应变更登记。
2、异议登记
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
3、预告登记
当事人签订买卖房屋等不动产物权的协议，为保障实现物权，依约定可向登记机构申请预告登记。
未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
三、律师在处理不动产登记法律纠纷时应注意的问题
（一）关于房地产登记与转让合同效力问题
（二）关于房地产登记行政诉讼的原告主体资格
（三）关于房地产违法登记行为的撤销
（四）关于房地产登记民事诉讼和行政诉讼的交叉。