房地产开发实务报告

目录

一.项目概况 (1)

（一）.项目的地理位置： (1)

（二）.项目的环境现状： (1)

二．项目的开发背景 (1)

三．项目的开发方案 (2)

（一）．项目定位： (2)

1．市场定位： (2)

2．消费群体定位 (2)

3．价格定位 (2)

4．ＳＷＯＴ分析 (2)

（二）．实施方案 (3)

（三）．项目开发周期安排 (3)

（四）.项目投资估算与投资 (4)

1. 分项投资估算表 (4)

2.总投资估算表 (5)

3.投资使用计划与资金筹措表 (6)

4.销售收入及税金估算表 (7)

5.利润表 (7)

6.资本金现金流量表 (8)

7.全部投资现金流量表 (9)

五.财务评价报告分析 (11)

一.项目概况

（一）.项目的地理位置：

项目位于西部新城核心居住区(CLD)的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路。

（二）.项目的环境现状：

项目规划建设用地面积约12.13公顷，地上容积率不大于2.6，规划建设高层住宅，并配建菜市场、物业管理、居委会、商业、18班幼托等配套设施。

二．项目的开发背景

1．随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。

2．项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路，南至克朗山南路，距高铁西客站3分钟车程。乘坐61路公交车，到党杨路刘长山路站下车即是。济南轻轨1号线站点“王府庄”距国际花都仅200

米，交通便利。

3．随着大型片区的开发建设以及交通设施的完善，使济南的住房有了必要的现实需求与潜在需求。

三．项目的开发方案

（一）．项目定位：

1．市场定位：

*8是继新里卢浮宫馆之后，绿地集团入主济南的第二个住宅项目。50-140平米丰富的户型选择，主力户型以85平米全明两居和110平米通透三居为主，是成长菁英的置业首选。

2．消费群体定位

将消费群体定位为项目周围的中高端，经济收入较为稳定，有一定的住房需求且具有一定的购买能力的消费群体。

3．价格定位

价格定位于周围的价格相差不大，一般定在６０００左右。

4．ＳＷＯＴ分析

Ｔ（二）．实施方案

项目名称*8项目

12.13公顷

规划建设用地

面积

建筑面积1600000平方米

绿化率41

容积率 2.60

装修状况毛胚

产权年限７０年

停车位１：１

供水市政供水

（三）．项目开发周期安排

开发经营周期大约为四年，其中建设周期大约为三年。Array

项目横道图

（四）.项目投资估算与投资1. 分项投资估算表

2.总投资估算表

3.投资使用计划与资金筹措表

房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源的相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及

4.销售收入及税金估算表

在整个的销售计划中，商业地块是8000/平方米，住宅的价格为6000/平方米。地下车库的价格为2500/平方米。其他建筑的为4000/平方米。

5.利润表

6.资本金现金流量表

资本金现金流量表

7.全部投资现金流量表

全部投资现金流量表

五.财务评价报告分析

1.静态评价指标与分析

（1）投资利润率

投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% = 12246/205214.7=5.9% （2）资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=12246/90000=13.6%

2.动态指标及分析

当全部投资的收益率为12%时，财务净现值为33073.03万元为正值。

当资本金内部收益率为15%时，财务的净现值为28080.02万元为正值。

在上面求出的内部收益率中均大于给出的基准收益率。所以该方案是可行的。

3.项目的不确定性分析

项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性，对房地产项目进行综合论证，从而确定是否开发运行本地产项目。影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建安工程费用、

租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率等。这些因素对房地产开发项目经济评价的结果影响很大。从对*8项目的分析来看，户型配比、销售方案以及价格定位都比较合理，加之比较固定的项目投资，项目的收益情况比较合理。另外，该项目的盈利指标投资利润率达5.9%，资本金利润率达13.6%。内部收益率，超过了银行借款利率12%，投资收益率也较为合理。

总体来说，对房地产开发项目的可行性分析能够保证项目投资决策的科学性，保证项目投资优化，保证项目投资有序性。**项目的可行性分析恰好秉承这一理念，从整个项目的分析过程来看，恰当的体现出了可行性分析的作用。