华夏幸福产业地产发展策略研究
华夏幸福基业对产业地产的思考
华夏幸福基业对产业地产的启示——工作思考及建议集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产”的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住宅开发的循环经济模式。
研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的模式与杨总的理念有异曲同工之妙。
现就华夏幸福基业的“园区+地产”的模式研究，报告如下：华夏幸福基业基本情况：（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务。
前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份制公司。
改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
（二）业务结构华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。
借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
（三）发展模式独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福是中国房地产开发商与民生银行合资设立的房地产企业，是中国房地产行业的龙头企业之一。
本文将对华夏幸福进行研究分析，并对其发展前景进行展望。
华夏幸福成立于1998年，总部位于北京市，目前已发展成为拥有全国领先地位和一定国际竞争力的房地产公司。
公司的主要业务包括房地产开发、物业管理和金融服务。
截至2020年底，华夏幸福拥有超过100个项目，遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种类型。
华夏幸福在房地产开发方面有着丰富的经验和实力，并积极探索新的发展模式。
公司提出了“城市综合体”战略，通过在城市中打造集住宅、商业、办公等多种功能于一体的综合体项目，以满足人们多元化的需求。
此外，华夏幸福注重保护环境和推动可持续发展，积极推进绿色建筑和智慧城市建设，为城市的可持续发展做出了贡献。
华夏幸福在金融服务方面也有较强的实力。
2018年，公司与民生银行共同设立了华夏民生银行，提供多种金融产品和服务，如购房贷款、金融理财等。
通过与银行的合作，华夏幸福能够更好地满足客户的金融需求，并提供更加便捷的购房体验。
对于华夏幸福的发展前景，笔者认为有以下几个方面的优势。
首先，华夏幸福在房地产领域具有雄厚的实力和经验，有能力应对市场变化和竞争挑战。
其次，公司积极拓展海外市场，已在多个国家和地区开展了房地产项目，为公司带来了更多的增长机会。
再次，华夏幸福注重技术创新和智慧城市建设，能够适应社会发展的需求，并在可持续发展方面发挥积极作用。
最后，公司与民生银行的合作为其提供了金融支持，有助于提升公司的竞争力。
然而，华夏幸福也面临一些挑战和风险。
首先，房地产市场存在周期性波动和政策调控的风险，公司需要具备灵活的运营策略和风险管理能力。
其次，华夏幸福在不同地区的项目分布不够均衡，有可能导致地域风险的集中。
再次，公司在海外市场的投资也面临着政策和市场风险。
另外，随着科技的发展和社会需求的变化，公司需要不断提升自身的技术实力和创新能力，以保持竞争力。
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福 研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时,资本运作格局分析
浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时，资本运作格局分析在我国由华夏幸福开发的固定产业新城经过十几年的发展，已经形成了一定的规模，而且成为我国全国化的样板工程之一，在华夏幸福这条路上，经历过风风雨雨，最终迎来了彩虹，而华夏幸福的产城地是位于河北廊坊市的固安县，这个地方临近京津冀发展区，随着国家经济规划的覆盖，在这个地方形成了良好的交通条件，而且经济带的发展使其与周边的联系更加紧密。
固安新城的面积达到数千万平方米，战略发展包括电子领域、航空领域、生物医学等，随着新城的建设带动了周围的经济发展，对地方的经济潜力有着促进的作用。
标签：产城；资本；华夏幸福产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。
加快农业人口向城市转移。
我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。
现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。
1、PPP模式引入1.1收入分配机制在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入。
1.2住宅用地在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。
1.3团队打造华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。
2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲
2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲内容目录1.领先的产业新城运营商 (4)1.1. 公司发展历程 (4)1.2. 股权结构情况 (5)2.产业新城新模式，成就行业标杆者 (6)2.1. 产业新城运营模式研究 (6)2.1.1. 政企合作共赢，打造产业新城 (6)2.1.2. 盈利来源及规模测算 (7)2.2. 产业新城发展三部曲 (9)2.2.1. 试点：十年探索，固安模式独步天下（2002-2012年） (9)2.2.2. 聚焦：京津冀协同发展，收入结构化调整（2013-2016年） (13)2.2.3. 开拓：异地复制，产业新城大有可为（2017年至今） (14)3.杠杆水平可控，短期偿债压力小 (17)4.平安入股，业绩承诺彰显公司发展信心 (18)4.1. 平安入股，资源效用再整合 (18)4.2. 三年业绩承诺，彰显业绩增长信心 (20)4.3. 吴向东加盟担任高管，定位不动产开发、运营、管理平台 (21)5.盈利预测与估值 (22)5.1. 核心假设 (22)5.2. 盈利预测 (22)5.3. 估值 (22)5.4. 投资建议 (24)6.风险提示 (25)图表目录图1：华夏幸福发展历程 (4)图2：2014年以来公司营业收入（亿元）及同比增速 (5)图3：2018年营业收入各业务构成部分 (5)图4：华夏幸福股权结构图（截至2019年6月末） (5)图5：华夏幸福产业新城业务主要内容 (6)图6：华夏幸福产业新城合作模式 (7)图7：固安县地方公共财政收入及同比增速 (10)图8：固安县GDP（亿元）及同比增速 (10)图9：固安产业新城图片 (10)图10：固安产业新城新增及累计入园企业数 (11)图11：固安产业新城累计签约投资额（亿元） (11)图12：固安县地理位置 (11)图13：产业新城模式资金流动情况 (12)图14：京津冀协同发展空间格局 (14)图15：华夏幸福营业收入区域分布 (14)图16：华夏幸福营业收入业务分布 (14)图17：华夏幸福环京内外销售面积占比 (15)图18：华夏幸福环京内外销售金额占比 (15)图19：华夏幸福累计签约入园企业数及累计投资额 (15)图20：华夏幸福园区总数量（个） (15)图21：华夏幸福资产负债率及净负债率 (17)图22：华夏幸福债务结构 (17)图23：华夏幸福及板块货币对短期债务的覆盖倍数 (17)图24：华夏幸福平均融资成本 (17)图25：华夏幸福2019H1各渠道融资余额 (18)图26：华夏幸福2019H1各渠道融资成本 (18)图27：控股股东承诺2018-2020年业绩承诺 (21)图28：华夏幸福多元业务拓展情况 (21)图29：内地和香港市场房地产板块上市公司PE值走势 (23)表1：华夏幸福产业新城各环节主要内容 (7)表2：华夏幸福产业发展服务收入测算 (8)表3：主要园区产业定位及18年招商引资情况 (16)表4：平安两次股权受让情况 (18)表5：平安集团入股地产公司情况 (19)表6：2018年至今公司境内融资情况 (19)表7：2018年至今公司境外发行美元债情况 (20)表8：华夏幸福2019-2021年盈利预测（百万元） (22)表9：华夏幸福2019-2021年分业务收入情况（百万元） (22)表10：主要房企估值对比 (23)。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福研究报告：“园区孵化+地产开发”模式
23.91%
-
大厂潮白河工业区
18.66%
-
怀来工业区
-
-
注：产业发展服务的收入确认为审计后新增落地投资额的 45%进行分成 资料来源：公司 2011 年年报、海通证券研究所
土地整理 17.09% 17.62% 18.41%
园区综合服务 17.09%8.63% 37.24%
土地一次收入低
招拍挂价格 政府前期需要承担一级开发费用 按照开发商后期资金充裕程度进行 与开发商自身经验有关，具有不确定性 建设和招商速度决定
土地出让一次性收入高
政府前期需要承担一级开发费用，且后期园区 是否能顺利建设取决于开发商自身，政府失去 对园区的管控能力
对开发商的吸引力：
1、土地出让金
没有
2、土地整理和配套费用
表 1 公司股本变化情况
股东名称
本次交易前 持股数量（万股）
华夏幸福 鼎基资本管理有限公司 其他股东
4954.47 456
17841.47
股份总计
23251.94
资料来源：公司 2011 年重组报告书、海通证券研究所
持股比例（%） 21.31% 1.96% 76.73% 100%
本次交易后
持股数量（万股）
2）园区开发能力强，业务发展模式具备复制性。九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司。九通投资除现 有的河北固安工业园区、大厂潮白河工业区和怀来生态新城，未来将逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等 环渤海区域。九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服 务、综合服务的独特业务模式和竞争优势，其详细开发运作模式如下图所示。目前公司在园区托管领域已经建立成熟管 理经验和领导团队，园区运作模式具备较好复制性。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.doc
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
中金公司华夏幸福研究报告
中金公司华夏幸福研究报告
根据中金公司的研究报告，华夏幸福是一家在中国房地产行业具有影响力的公司。
报告提到了以下几个重要观点：
1. 全国地产销售额排行第一：华夏幸福是中国房地产开发商中销售额最高的公司之一，连续多年稳居全国销售额排行榜的前列。
2. 多元化的房地产业务：华夏幸福在住宅、商业地产、文化旅游等多个领域都有涉足，形成了多元化的房地产业务布局。
3. 地理区域优势：公司在中国多个重要城市有项目，包括一线城市和核心二线城市，这为其稳定收入和增长提供了良好的基础。
4. 高质量的产品和品牌影响力：华夏幸福以高质量的产品和良好的品牌形象而闻名，拥有强大的品牌影响力，受到消费者的青睐。
5. 深耕细作的运营模式：公司注重项目运营和管理，以客户为中心，关注居民满意度和社区建设，不断提升产品和服务质量。
总体而言，中金公司的研究报告认为华夏幸福是一家具有竞争力和发展潜力的房地产公司，其多元化的业务布局和地理区域优势使其在行业中处于领先地位。
华夏幸福发展历程与业务模式研究报告
华夏幸福发展历程与业务模式研究报告企业策划与管理部课题组2017年9月目录一、发展历程 (1)（一）初创期【1998-2002】 (1)（二）探索期【2002-2007】 (1)（三）股份制改革与借壳上市【2007-2011】 (2)（四）品牌发展与规模化扩张【2011年至今】 (2)二、业务构成与盈利模式 (3)（一）园区开发带动地产业务 (4)（二）产业发展服务一枝独秀 (5)三、可资借鉴的要点 (6)（一）市长思维 (7)1.区域经济与城市化协调发展的全局意识 (7)2.供给公共产品（服务）的主动作为意识 (8)3.区域开发过程中多规合一的统筹意识 (10)（二）将帅韬略 (11)1.知己知彼 (11)2.布局卡位 (12)【按】作为建筑行业的后起之秀，近年来，关于华夏幸福的扬诩之言屡屡见诸报端。
从一家名不见经传房地产公司发展成为中国产业新城业务的领头羊，华夏幸福用了20年。
本文旨在研究华夏幸福的发展历程与业务扩张模式，希望能够为公司的发展提供一些参考和借鉴。
一、发展历程回顾华夏幸福的发展历程，大致可以将其分为4个阶段：（一）初创期【1998-2002】1998年-2002年是华夏幸福的初创时期，那时企业的名称是“华夏房地产开发有限公司”。
作为河北省廊坊市的一家民营企业，彼时的华夏幸福不过是中国地产行业野蛮生长时期千万家地产公司中再寻常不过的一家。
创始人王文学①在探索企业发展方向的过程中找到了声名已著的独立策划人王志刚②，王志刚建议王文学放弃住宅做园区③，并提出了园区开发运营的模式：“第一做园区开发和招商；第二要求政府提供相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业整合起来，做产业新城。
”王文学采纳了王志刚的建议，开始涉足园区开发的新领域。
（二）探索期【2002-2007】2001年北京申奥取得成功，为迎接这场举世瞩目的盛会，北京①王文学，1967年5月生，毕业于廊坊市工业学校，华夏幸福基业股份有限公司董事长。
产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城
产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]前瞻产业研究院华夏幸福是怎么做产业新城的？华夏幸福成立于1998年，致力于的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。
华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
产业新城全国布局，异地复制成效显着华夏幸福在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“”等热点区域，依托核心城市群进行布局。
凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验，华夏幸福开始加速落地产业新城的异地复制。
截止至2018年3月底，华夏幸福产业新城版图已拓展至全国13个省，北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等。
2018年至今又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳县，经济社会效益日益显现。
同期，非京津冀区域销售额占比从2016年7%大幅提升至2017年23%。
2017年，华夏幸福产业新城模式异地复制成效显着，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、电商等产业集群已较成规模。
嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，分别用3年和2年的时间实现销售额超百亿，印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出企业高质量快速打造产业新城的能力。
2017年，华夏幸福加速拓展长三角、珠三角等多个区域，全年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。
2017年华夏幸福产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长68.4%，新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47.1%，其中非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。
华夏幸福：“产城之王”的逆生逻辑-精选文档
华夏幸福：“产城之王”的逆生逻辑近日，华夏幸福发布三季报，公司2015年1-9月销售金额449.2亿元，同比增长20%；营业收入250.3亿元，同比增长39.6%；净利润37.6亿元，同比增长33.4%，成长速度高于同规模房企。
在2015年上半年销售金额TOP10中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”。
分析了财务指标后我们发现，华夏幸福的运营逻辑并不神秘，更像是“产业地产版”的万达；而通过对重大战略合作的梳理，则能窥见其未来的盈利空间。
一、以销售“养”运营，卖住宅是华夏幸福最大的收入来源众所周知，传统意义上的“万达模式”即在新区进行商住综合体的开发：完善的商业配套吸引购房者，带动住宅销售；住宅销售带来的现金流补贴商业运营，并支持企业进一步扩张，总体可概括为“以售养租”。
而华夏幸福的产业地产逻辑与“万达模式”类似：其收入大部分来自于产业园区配套的住宅销售；园区内产业发展导入的人口，则是其住宅销售的主要客户。
1.地产开发贡献大，支撑企业快速扩张2015年中报数据显示，华夏幸福营收结构中，房地产开发类收入占营业收入总额的71%，其中，园区住宅配套、城市地产开发、土地整理，分别占比31%、23%、17%，是主要来源。
从利润方面看，得益于城镇化红利，园区住宅配套和土地整理两块收入，仍是“躺着赚钱”，毛利率分别可以达到30%和13%，主要收益于企业介入一级土地开发，拿地成本和节奏控制上优势明显，为后期商品房销售留足溢价空间；相比之下，城市住宅收入拼不过万科、恒大等老牌房企，毛利率徘徊在3%的低位，主要因为布局在京津冀的核心城市，产品以住宅、酒店为主，竞争激烈的环境下，华夏幸福只能“贴本”卖，但增加一二线房地产开发比重，企业抗风险和自身品牌溢价都会增强。
2.产业运营毛利高，服务颇具想象空间营收结构中，产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务单项几乎包揽全部份额，占比27%，另外，综合服务占比2%；从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%，主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务，这些都是资金投入少、重运营的“活儿”，伴随园区招商引资增加，产业发展服务收入和利润增长空间巨大。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调查研究报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调查研究报告华夏幸福是中国房地产行业的龙头企业之一，其工业地产片区开发模式备受瞩目。
本报告对华夏幸福的工业地产片区开发模式进行调查研究，将结合实地调研、文献分析和专家访谈等方法，尽量全面深入地分析该模式的成功因素和潜在问题。
一、背景介绍二、模式特点1.多元化产业引入：华夏幸福通过吸引多个产业进入片区，形成产业链，提升综合竞争力。
2.顶层规划设计：华夏幸福在开发片区前进行全面规划和设计，包括基础设施、交通、绿化等，为后续发展提供良好的支撑环境。
3.产业资源整合：华夏幸福充分利用自身在房地产领域积累的资源，与片区内企业进行合作，形成利益共享机制。
4.高品质配套服务：华夏幸福在片区内提供高质量的商务配套服务，包括商务中心、会议设施、餐饮等，为企业的日常运营提供便利条件。
三、成功因素1.优质土地资源：华夏幸福能够选择并掌握具有潜力的土地资源，为片区开发提供良好的基础条件。
2.多元化产业引进：通过引入多个产业，形成产业链，提升片区的竞争力和吸引力。
3.健全的规划体系：华夏幸福在片区开发前进行全面规划和设计，确保基础设施和配套服务的完善。
4.灵活的运作机制：华夏幸福能够灵活应对市场需求和变化，及时调整开发策略和模式。
5.高品质配套服务：通过提供高质量的商务配套服务，满足企业的日常运营需要，增强片区的吸引力。
四、潜在问题1.产业结构单一：片区内一些行业可能过于集中，缺乏多元化，导致过度依赖于其中一产业。
2.配套设施不足：部分片区在基础设施和配套服务方面可能存在不足，无法满足企业的需求。
3.土地资源限制：优质土地资源有限，可能制约片区的进一步发展。
4.风险管理不到位：开发片区涉及到的风险较高，需要建立完善的风险管理机制。
五、建议与展望1.产业引入多元化：华夏幸福应进一步加大对多个产业的引进力度，推动片区产业结构更加均衡。
2.健全配套设施：华夏幸福应在片区开发过程中，注重基础设施和配套服务的建设，为企业提供更好的运营条件。
华夏幸福基业产业地产研究
沈阳 怀来 大厂 廊坊 固安 天津
青岛
环京津经济圈
于洪园 区 怀来京北生 态新城
沈北蒲河智 慧产业园区
滦平金 山岭园 区
秦皇岛
固安工业 园区
大厂潮白河 工业园区 昌黎工 业园区
蓝色经济国际 会议中心
天津市城区图
以总价2.07亿元 的价格竞得天津 一商住用地，总 面积17.27万平 方米
青岛市城阳区 河套区域
第二章
华夏幸福基业公司整体战略简析
1. 公司概况 2. 公司愿景 3. 组织结构 4. 发展历程 5. 财务分析 6. 战略布局 7.产品组合
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。 2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。 截至2011年末，企业资产规模275亿元，正在运营的产业 新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设 155公里。累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万 人。 公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。
18.83 36.05
园区结算回款额 配套住宅销售额 城市地产销售额
109.41
单位：亿元
报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78亿元，园区结算回款额36.05亿 元，园区内新开工配套住宅签约销售额109.41亿元,公司城 市地产签约销售额18.83亿元。报告期内，公司整体销售额 共计165亿元。
华夏幸福产业新城发展模式研究
·203·社会与生态经济与社会发展研究华夏幸福产业新城发展模式研究中原银行焦作分行 王亚栋摘要：县域经济转型升级在中国经济转型升级中占据极其重要的地位，因为其不仅对我国县域产业有着集群融合作用而且还能促进我国县域经济繁荣、稳定发展。
本文分析了我国产业新城的发展现状，并对华夏幸福产业新城模式的成功案例——固安产业新城进行了剖析，最后从优化融资结构、促进产城融合、加强制度保障三个方面提出了政策建议。
关键词：华夏幸福；PPP 模式；固安产业新城一、引言随着产业新城PPP 模式不断应用于我国县域经济转型升级之中，产业新城PPP 模式在我国县域经济转型升级中的地位也越来越凸显。
产业新城PPP 模式能够很好地实现县域产业与城市有机融合，这对我国县域经济发展有着积极推动作用。
但这也会带来一系列问题，比如产业新城建设中如何融资、政策及法律又该如何制定和完善等问题。
因此，研究利用产业新城发展模式对我国县域经济转型升级有着重要意义，这不仅能更好地识别我国产业新城建设的现状，解决建设中遇到的难题，而且还能增强我国县域经济实力，助推我国县域经济可持续发展。
二、我国产业新城发展的现状随着产业新城PPP 模式在我国的深入实践，产业新城PPP 模式已然成为推动新型城镇化建设的主力军。
产业新城从过去单一的、政府大包干的传统产业园区过渡到现在的“以产带城，产城融合”各城市功能相配套、服务多样化、消费多样化、投融资多样化的多功能产业新城。
具体而言产业新城就是为政府和企业为实现产业发展而创立的特殊环境，形成工业园区，里面包含着如国家经济技术开发区、高新技术产业开发区、金融区、文化创意区、物流区和旅游景观区等（见图1）。
图1 城市功能配套目前我国产业新城的发展形成以产业园区各产业快速发展、产业园区不断的增加、产业集聚形成的产业链不断完善、产业园区的产业已开始走向主导地位、产业园区的城市功能不断增多为趋势。
已经从以前称之“睡城”和“卧城”转向到现在能准确定位产业新城，带动产业发展，促进县域经济发展和转型升级的好城。
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表：公司2015年开发投资项目情况
经营业态
住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套
工业厂房 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套
总建筑面积 (万平米) 29.2 18.9 8.5 7.3 5.7 12.7 19.0 15.3 10.9 7.4 16.6 7.5 17.8
业务 园区住宅配套
营业收入（亿元） 203.1
城市地产开发
76.6
产业发展服务 土地整理 综合服务
63.4 30.1 3.8
其他
2.3
物业管理服务
1.2
基础设施建设 合计
0.4 380.9
占比 53.3% 20.1% 16.7% 7.9% 1.0% 0.6% 0.3% 0.1% 100%
5
产业型-华夏幸福
华夏幸福：环北京区域市场持续火热助力业绩提升，同时随着通州限购和京津冀一体化 利好等因素影响，2016年市场持续向好，为其业绩增长提供巨大贡献
A. 北京火热市场表现利好
表：2012年以来北京商品住宅月度成交走势
B. 北京限购挤出大量外溢需求 C. 京津冀一体化带动基建和交通配套建设
表：2012年以来廊坊商品住宅月度成交走势
产业合理分布和上下游联动机制，对接产业规划，不搞同构性、同质化发展
四、城市布局：要着力调整优化城市布局和空间结构，促进城市分工协作，提高城市
群一体化水平，提高其综合承载能力和内涵发展水平
五、生态环保：要着力扩大环境容量生态空间，加强生态环境保护合作，在已经启动
大气污染防治协作机制的基础上，完善防护林建设、水资源保护、水环境治理、清洁能 源使用等领域合作机制
人才、劳动力等生产要素自由流动和优化配置的各种体制机制障碍，推动各种要素按照 市场规律在区域内自由流动和优化配置
4
产业型-华夏幸福
华夏幸福：通过产业新城+X业务模式不但锁定大量低成本地块，同时带动公司两个核心 业务，园区住宅配套业务及城市地产开发业务的营收
模式特色——以产促城、以城带产、产城融合、城乡统筹、共同发展；
336幅 华夏幸福2011-2016年上半年在廊坊圈了大面积低成本地块，仅招拍挂市场拿地
，总建面
2199万平，楼板价1099元/平
3
产业型-华夏幸福
华夏幸福：京津冀协同发展上升至国家战略的最大受益者
习总书记将京津冀协同发展上升为国家战略
京津冀协同发展国家战略的七项要求
一、顶层设计：要着力加强顶层设计，抓紧编制首都经济圈一体化发展的相关规划，
产业新城 城市建设 城市发展 产业促进 城市运营
加速提升区域价值
政府、企业、居民多方共赢
X业务
产业
配套住宅
公建
▪ 财政收入提升
写字楼
ห้องสมุดไป่ตู้
▪ 城市基础设施与
环境改善
地产开发
资金
▪
生活、商务、办 公配套设施升级
▪ 城市形象提升
人口 资金 技术
▪ 生产、生活配套
服务完善
商业中心
▪ GDP与固定资产
投资增长
厂房/研发中心
地区 怀来 沈阳 嘉善
项目 怀来通信产业港1.1期
第二总部1.1期 第二总部1.2期 苏家屯孔雀城1期 苏家屯孔雀城3期 苏家屯孔雀城4期 苏家屯英国宫一期 苏家屯智能制造装备 嘉善颐和家园安置房项目 嘉善孔雀城一期项目 嘉善孔雀城二期项目
经营业态 工业厂房 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 产业港工业用房 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套
总建筑面积 (万平米) 3.5 1.6 0.9 35.0 17.4 21.0 22.3 11.5 16.9 16.3 10.8
➢ 通过客户细分、品牌重塑，公司地产主力品牌“孔雀城”已经在环京区域获得了良好的社会口碑和企业口碑，2015年，“孔雀 城”品牌在其他地区的复制也实现了突破，为今年业绩打下了良好基础
▪ 促进当地就业 生活娱乐配套
……
……
……
改善生产生活配套和环境
以低成本锁定大量环北京、环上海地块
表：2011-2016年6月年主要城市招拍挂拿地情况
城市 拿地幅数
拿地面积 （万方）
成交楼面价 （元/平）
廊坊
336
2199
1099
张家口
66
276
544
嘉兴
10
100
1376
表：2015年各业务营业收入情况
产业型
产业型企业特色的拿地方式，注定必须与地方政府建立利益互惠关系，分担政府职能， 然后再借此拓展更多土地开发机会
市政代建工程、城市地标、促进就业 、增加税收等等
企业
迎合政府需求 释放拿地机遇
政府
产业园区配套住宅用地、商业综合体 、旅游地产、养老地产等
1
产业型-华夏幸福
华夏幸福：园区+地产，地产调控时期更凸显公司双轮驱动模式的优越性
注：北京为商品住宅不含保障房
6
产业型-华夏幸福
华夏幸福：在坚持深耕京津冀的同时，公司2015年重点布局长江经济带，在沈阳区域的 开发也有了突破
地区 无锡
怀来
项目
无锡孔雀城1期 无锡孔雀城2期 无锡工业用布厂项目 无锡富阳项目 无锡传感设备产业港 八达岭孔雀城2期 八达岭孔雀城3-4期 八达岭孔雀城5期 八达岭孔雀城6.1期 怀来三泉井项目 八达岭航天五院1期 八达岭孔雀城6.2期 八达岭英国宫2.1期
图：华夏幸福历年销售额（亿元）
双轮驱动模式
“园区+地产”模式解读 园区建设
数据来源：企业年报，亿翰智库研究
土 地 整 理
获取拿地优势
基
础
招
设
商
施
引
建
资
设
现金 反哺
房地产开发
园 区 综 合 服 务
提升区域价值
2
产业型-华夏幸福
华夏幸福：环北京区域整体价值提升的最大受益者
➢ 位于北京南部的五城将承载北京在都市融合条件下的城市功能分工，形成包括固安、霸州、涿州、永清和广阳在内的 京南城市群，包括大厂、香河在内的京东城市群
中央对京津冀城市圈的空前高度重视，“重大国家 战略”的提法首次在区域经济发展规划领域出现
六、交通一体化：要着力构建现代化交通网络系统，把交通一体化作为先行领域，加
快构建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互联互通综合交通网络
七、要素流动：要着力加快推进市场一体化进程，下决心破除限制资本、技术、产权、
明确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题，并从 财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施
二、协同发展：要着力加大对协同发展的推动，自觉打破自家“一亩三分地”的思维
定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起做，充分发挥环渤海地区经济合作发展协调机制 的作用
三、产业对接：要着力加快推进产业对接协作，理顺三地产业发展链条，形成区域间