某房地产营销推广思路
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83882253.05 349693416.69 211719433.79
41154930.86 30794880.62
总销售面积 1625.03 17640.63 16040.65 46205.32 131158.71 33596.64
10476.73 41315.62 40846.98
5266.66 6231.19
项目成交均价 9229.00 8198.89 9440.70 7058.16 5994.53 7030.58
8006.53 8463.95 5183.23
7814.24 4942.05
楼盘名称 首创国际半岛
龙湾城 田纳溪湖 翠金湖美墅 恒大山水城 颐湖庄园 卓达三溪塘
产品 类独栋 联排 联排 洋房 高层 独栋 独栋 联排 双拼 高层 双拼 联排 独栋 洋房
产品 类独栋 联排 联排 洋房 高层 独栋 独栋 联排 双拼 高层 双拼 联排 独栋 洋房
面积
套数 总成交套数
395-545 106
6
226-302 90
74
245-293 102
63
77-141 450
413
68-115 1650
1343
196-255 210
148
530-1800 143
224-312 124
上周成交套数 3 72
4 2
上周销售金额 1952832.941 38369285.7
1940348.102 1277452.495
上周销售面积 273.85 6484.57
451.59 293.33
上周成交均价 7131.031372 5917.013109
4296.702987 4355.001175
推售战术一
在①去化70%左右加推②，叠拼和合院可根据自身去化量分别加推。 ②推出 产品亦是产品丰富,价格挤压空间大,客户选择余地多 在① ②总数至80%以上加推③④
推售战术二
样板区工程进度节点式推售
利用项目工程节点进行节点是推售，不断以新闻点和工程节点邀约,集中去 化产品.
新售楼处完成
推广节点铺排
收纳定金
样板呈现
6月中旬
5月
5.20
6月
7月
ห้องสมุดไป่ตู้
8月
工程
5.1
别墅 8套 洋房 16套
160组 320组
1280组 2560组
640组 400组
预测至今年年 底来访量最多
1000组
可能到我们项 目只为50%
洋房客户只有 1/3能买起叠拼
90套
应到访量:1800组 预测到访量:1000组
矛盾:800组
分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来 访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月\12月其来访量肯定不足,即按照目 前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而 导致成交不足.
面积 395-545 226-302 245-293 77-141 68-115 196-255 530-1800 224-312 242-336 92-170 195-280 260-400 340-600 157-189
套数 106 90 102 450 1650 210 143 124 206 673 288 148 250 646
不同物业差异化营销推售
建议分4次进行组团推售 1.每次开盘户型尽量户型齐全,可满足客户 差异性要求 2. 可根据开盘前积客情况，控制放盘 3. 节奏感明显, 便于价格控制
推售战术一
推售战术一
首次主推房源为①组团
1\合院产品四合院和双拼均有,且北入户和南入户合院产品均有,产品比较丰 富,客户选择性多. 2\合院位置上属于较好位置与相对较差位置同时拥有,有利于价格挤压. 3\叠拼产品是一期较差区域,利于与合院形成价格挤压. 4\叠拼产品南入户与北入户产品均有,产品比较丰富 5\此次推盘可探知不同客户的接受价位基础.
市场情况小结
上周别墅成交总数 上周高层成交总数 上周洋房成交总数
0 本月别墅成交总数
8
76 本月高层成交总数
130
5 本月洋房成交总数
16
上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8 套, 洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量 固定化.
区域来访 至今年年底(8个月)
38
242-336 206
201
92-170 673
362
195-280 288
260-400 148
340-600 250
16
157-189 646
37
总销售金额 14997401.87 144633584.90 151434923.64 326124696.61 786234889.83 236203767.87
5月初
样板间完成
5月20日
样板区景观完成
6月初
样板区休闲设施完成
6月底
推售战术三
清晰形象 轰动效应 持续传播 现场为王
1\清晰形象 区域标杆形象,突出项目品质
2\轰动效应 3\持续传播
项目推广不鸣则以。一鸣惊人，引起市场反映 项目传播需具有连贯性
4\现场为王 做足顾客体验，路线标准化
项目营销工作初排及5-6月营销工作安排
我们怎么办?
项目营销推广思路
总原则 总战略
首先:实现项目的成功销售，最大化降低风险, 其次：赢得市场口碑，奠定高品质的低密度项目形象,为 项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间.
针对京津
标杆形象
精细营销
坚持两条腿走路
从分蛋糕到做蛋糕
以客户为导向营销 营销方式从粗放型向精细化
立足武清 主攻京津
定义泗村店区域 新都市生活品质价值
推广前置,硬件前置
定义绿洲湾8号
客群针对
泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘 工程节点与推售实效搭配
传播步骤
第一步，武清扬名，以武清最纯正别墅群，打开知名度，引起口传！ 第二步，市场立名，大众媒体广域传播，盛势开盘； 第三步，圈层立名，针对目标消费群体，引入标杆客户，通过高端媒介和小型 活动的方式进行小众传播，主攻圈层，各个击破； 第四步，提升价值感，吸引投资客，促进老带新。
绿洲湾8号营销推广思路
销售量解析及任务初步分解
销售量解析
175套
叠拼:80套 合院:95套
转换率 20:1
来访量：1600组 来访量：1900组
总来访量 3500组
今年年底自定目标
90套
总来访量:1800组
武清别墅市场监测
楼盘名称 首创国际半岛
龙湾城 田纳溪湖 翠金湖美墅 恒大山水城 颐湖庄园 卓达三溪塘
41154930.86 30794880.62
总销售面积 1625.03 17640.63 16040.65 46205.32 131158.71 33596.64
10476.73 41315.62 40846.98
5266.66 6231.19
项目成交均价 9229.00 8198.89 9440.70 7058.16 5994.53 7030.58
8006.53 8463.95 5183.23
7814.24 4942.05
楼盘名称 首创国际半岛
龙湾城 田纳溪湖 翠金湖美墅 恒大山水城 颐湖庄园 卓达三溪塘
产品 类独栋 联排 联排 洋房 高层 独栋 独栋 联排 双拼 高层 双拼 联排 独栋 洋房
产品 类独栋 联排 联排 洋房 高层 独栋 独栋 联排 双拼 高层 双拼 联排 独栋 洋房
面积
套数 总成交套数
395-545 106
6
226-302 90
74
245-293 102
63
77-141 450
413
68-115 1650
1343
196-255 210
148
530-1800 143
224-312 124
上周成交套数 3 72
4 2
上周销售金额 1952832.941 38369285.7
1940348.102 1277452.495
上周销售面积 273.85 6484.57
451.59 293.33
上周成交均价 7131.031372 5917.013109
4296.702987 4355.001175
推售战术一
在①去化70%左右加推②，叠拼和合院可根据自身去化量分别加推。 ②推出 产品亦是产品丰富,价格挤压空间大,客户选择余地多 在① ②总数至80%以上加推③④
推售战术二
样板区工程进度节点式推售
利用项目工程节点进行节点是推售，不断以新闻点和工程节点邀约,集中去 化产品.
新售楼处完成
推广节点铺排
收纳定金
样板呈现
6月中旬
5月
5.20
6月
7月
ห้องสมุดไป่ตู้
8月
工程
5.1
别墅 8套 洋房 16套
160组 320组
1280组 2560组
640组 400组
预测至今年年 底来访量最多
1000组
可能到我们项 目只为50%
洋房客户只有 1/3能买起叠拼
90套
应到访量:1800组 预测到访量:1000组
矛盾:800组
分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来 访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月\12月其来访量肯定不足,即按照目 前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而 导致成交不足.
面积 395-545 226-302 245-293 77-141 68-115 196-255 530-1800 224-312 242-336 92-170 195-280 260-400 340-600 157-189
套数 106 90 102 450 1650 210 143 124 206 673 288 148 250 646
不同物业差异化营销推售
建议分4次进行组团推售 1.每次开盘户型尽量户型齐全,可满足客户 差异性要求 2. 可根据开盘前积客情况，控制放盘 3. 节奏感明显, 便于价格控制
推售战术一
推售战术一
首次主推房源为①组团
1\合院产品四合院和双拼均有,且北入户和南入户合院产品均有,产品比较丰 富,客户选择性多. 2\合院位置上属于较好位置与相对较差位置同时拥有,有利于价格挤压. 3\叠拼产品是一期较差区域,利于与合院形成价格挤压. 4\叠拼产品南入户与北入户产品均有,产品比较丰富 5\此次推盘可探知不同客户的接受价位基础.
市场情况小结
上周别墅成交总数 上周高层成交总数 上周洋房成交总数
0 本月别墅成交总数
8
76 本月高层成交总数
130
5 本月洋房成交总数
16
上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8 套, 洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量 固定化.
区域来访 至今年年底(8个月)
38
242-336 206
201
92-170 673
362
195-280 288
260-400 148
340-600 250
16
157-189 646
37
总销售金额 14997401.87 144633584.90 151434923.64 326124696.61 786234889.83 236203767.87
5月初
样板间完成
5月20日
样板区景观完成
6月初
样板区休闲设施完成
6月底
推售战术三
清晰形象 轰动效应 持续传播 现场为王
1\清晰形象 区域标杆形象,突出项目品质
2\轰动效应 3\持续传播
项目推广不鸣则以。一鸣惊人，引起市场反映 项目传播需具有连贯性
4\现场为王 做足顾客体验，路线标准化
项目营销工作初排及5-6月营销工作安排
我们怎么办?
项目营销推广思路
总原则 总战略
首先:实现项目的成功销售，最大化降低风险, 其次：赢得市场口碑，奠定高品质的低密度项目形象,为 项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间.
针对京津
标杆形象
精细营销
坚持两条腿走路
从分蛋糕到做蛋糕
以客户为导向营销 营销方式从粗放型向精细化
立足武清 主攻京津
定义泗村店区域 新都市生活品质价值
推广前置,硬件前置
定义绿洲湾8号
客群针对
泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘 工程节点与推售实效搭配
传播步骤
第一步，武清扬名，以武清最纯正别墅群，打开知名度，引起口传！ 第二步，市场立名，大众媒体广域传播，盛势开盘； 第三步，圈层立名，针对目标消费群体，引入标杆客户，通过高端媒介和小型 活动的方式进行小众传播，主攻圈层，各个击破； 第四步，提升价值感，吸引投资客，促进老带新。
绿洲湾8号营销推广思路
销售量解析及任务初步分解
销售量解析
175套
叠拼:80套 合院:95套
转换率 20:1
来访量：1600组 来访量：1900组
总来访量 3500组
今年年底自定目标
90套
总来访量:1800组
武清别墅市场监测
楼盘名称 首创国际半岛
龙湾城 田纳溪湖 翠金湖美墅 恒大山水城 颐湖庄园 卓达三溪塘