房地产项目策划

目录

第1章项目基本情况第六章项目成本与费用测算

1.1项目名称 6.1开发成本测算

1.2项目宗地位置 6.2项目销售收入及利

润测算

1.3项目经济技术指标 6.3基本财务表

第2章 项目市场分析 第七章 项目风险分析

2.1项目投资分析 7.1项目开发风险来源

2.2项目规划用地分析 7.2项目开发风险处理

对策

2.3项目竞争分析

2.4项目swot分析

第3章 项目定位

3.1项目主题定位

3.2项目市场定位

3.3楼盘定位

第4章 项目规划设计

4.1项目规划说明

4.2项目户型设计

第5章 项目开发计划

5.1 投资项目开发建设实施计划分析

5.2 项目开发管理计划

1. 项目基本情况

1.1 项目名称

风尚国际

1.2 项目宗地位置

风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府

1.3 项目经济技术指标

总用地面积（m2）29000

地上总建筑面积（m2）124700

居住户数（户）1000

停车位（m2）8700

容积率 4.3

绿化率30%

建筑密度16%

2. 项目市场分析

2.1 项目投资环境

2.1.1 项目投资环境宏观分析

燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临

近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。

1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。

目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。

2.1.2 项目投资环境区域性分析

目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。规划的核心思路就是大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所。在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方面的老年服务中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打造精品工程，营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个燕郊的城市品位和居住理念。

燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划和发展定位，创造一个品质高、环境好、服务业发达的城市，在依托北京政治经济发展、生活理念升级的基础上，做一个高起点，高水准的规划。

通过燕郊规划，我们可以看到燕郊发展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产业的发展。

2.1.3 项目投资环境微观分析

北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。在此规划发展主旨下，定位于北京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、日臻完善的各种配套，使这里具备了发展别墅新区的基础条件。

1、产业基础支撑城市快速发展

对于一个新区的发展来说，形成雄厚的产业基础是其发展建设的必要支撑。燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。此外，还计划在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公路网络。对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发展的空前利好。城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速

度，这同时意味着燕郊地区更高的房价和更大的利润空间。

2、自然条件促进别墅新区形成

辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有优越的自然环境。紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。

据了解，从2000年起，燕郊地区就相继出现了以和安花园、圣得花园为代表的别墅项目。虽然拥有潮白河这样得天独厚的自然资源，但是素为京城地产界称道的“一山，两河”中的潮白河别墅带，也只是针对潮白河的顺义区流段，燕郊的别墅项目并未享受到“近水楼台先得月”的便利。经过近5年的发展，随着区域建设的加速和新增别墅项目的不断推出，京东燕郊别墅板块雏形初现。

3、宏观调控反成燕郊市场利好

近期，以“国八条”为代表的房地产政策频繁出台，尤其集中对一线城市的市场投机行为进行抑制，受金融政策严控特别是对按揭贷款的严格审核的影响，很多购房者持币观望，尤其一些高端住宅和别墅项目销售速度骤减。然而，与北京接壤的京东燕郊区域房地产市场受宏观调控政策的影响却并不明显。购买者仍多为在北京工作的置业者。除了燕郊房地产价格相对合理，售价比通州低许多外，主要还是因为这里的住宅项目较北京有更多优惠条件。一方面，选择到燕郊置业的人群基本以自住为主，他们既看中这里完善的城市配套，更看好目前相对低廉的房价在未来的上涨空间。另一方面，相对宽松的按揭贷款政策大大降低了购房者的门槛。经燕郊开发商介绍，目前在河北省境内，购买别墅类物业基本在3~4天就可发放按揭贷款，最长不会超过一周，而在北京等一些城市，放款周期至少会在15天左右，甚至更长。

二次宏观调控给燕郊区域带来的反而是一种机会，从长远来看，能