如何做到容积率最大化和最优化
浅谈容积率的合理确定
浅谈如何合理确定容积率摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。
本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。
关键词：容积率开发商公众政府合理正文：1.前言容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。
然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957 年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。
容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。
本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。
2.现状容积率赋值及存在的问题2.1经验归纳法顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。
如何做到容积率最大化和最优化
案例一：星海华庭—
—将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利
案例二：中心红树湾
—满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合
案例三：杨柳国际新城
பைடு நூலகம்
—地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼
容积率的确定模型—
—结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系
开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬
南方常见的户型设计，一梯多户的设计 根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率
比较失败的设计方案_没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透
了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目
后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭
地块形状狭长，总用地面积51825㎡，总建筑面积21万㎡，其中计 容积率面积17.1万㎡，容积率3.3。
13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小， 户型面积适中。
实际上应该怎么理解容积率？ 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
现象二：为何做如此多的一体四户？ 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一 梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
板楼一般基本的间距按照日照间距，计算公式： h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度） 越是北方越大，同一纬度基本相同u回归线以内区域主要 是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距
高容积率——破解方法课件
在某城市中心区，由于地价高昂和空间限制，高容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带来的问题 ，可以采用优化建筑设计的方法，如增加建筑物的绿化屋顶、空中花园等，提高建筑物的绿化覆盖率。同时，可 以在建筑内部增加公共空间，如共享会议室、图书馆等，提高建筑物的公共设施水平。
案例二：某郊区住宅小区的高容积率破解
04
结论与展望
高容积率破解方法的总结
第一季度
第二季度
第三城市规划， 可以有效地降低高容积 率带来的负面影响。例 如，优化城市空间布局 ，合理配置公共设施， 提高城市绿化水平等。
建筑设计
建筑设计是破解高容积 率的关键。通过采用新 型建筑材料、优化建筑 结构、提高建筑节能性 能等手段，可以降低建 筑密度，提高建筑品质
案例三：某工业园区的高容积率破解
总结词
通过合理布局生产线、采用先进的生产工艺和管理模 式，实现高容积率的破解。
详细描述
在某工业园区，由于土地资源有限和产业集聚效应，高 容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带 来的问题，可以采用合理布局生产线的方法，如将生产 线按照工艺流程进行合理布局，提高生产效率。同时， 可以采用先进的生产工艺和管理模式，如采用自动化生 产线、精益生产等模式，提高生产效率和产品质量。此 外，可以加强园区内的环保设施建设，降低工业废弃物 的排放量，保护环境。
利益。
政府应鼓励采用绿色建筑和可持 续发展的建筑理念和技术，通过 政策扶持和奖励机制，促进绿色
建筑的发展。
政府应加强监管力度，对违反容 积率规定和建筑规范的行为进行 严厉打击，维护公共利益和城市
规划的严肃性。
03
案例分析
案例一：某城市中心区的高容积率破解
高容积率——破解方法
由于超高层技术要求 出现质的变化，大量不 同于普通高层的技术问 题出现； 直接导致的影响是设 计和建设的难度大幅度 增加； 结果是建设周期的拉 长。
超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级 的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期 增大
结构形式
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
户型立面
水电指标
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置
配电:对配电要求比较高，多路配电
电梯设置 避难层
每隔15——18层之间要分层设计高速电梯 每隔15——18层之间需要设计一层避难层
为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项 目大量出现的产品形态； 当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量 放在第二选择。
►
S比<2 通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾 一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾 1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
南京金域 蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住 宅
超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制 在<150米，低于47层（要么100米要么超高150米）
超高层建筑有抗风要求， 项目在29层以上开始设 臵抗风玻璃幕墙，控制 成本
避难层设臵： 17层，33层为避难层 （设计要求每16层有避 难层），做到47层（顶 层为复式），用足设计， 控制成本
现有规划中中间5栋超 高高度分别为118、 124、130、136、149 米，建议减少部分楼 宇高度至100米，拔高 部分超高高度
最优容积率计算
合计
篇章结构
1
策略理论及模型建立
2
容积率测算及选择
Cherish-home| 10
容积率测算
当容积率小于1时，明显会损失较多利润； 而大盘在正常地形下的极限容积率为3.0； 而在2.6—3.0容积率下的大盘项目整体的产品线只能是高层（少量小高层），这时项 目的品质形象及高层产品的空间品质必将大幅度降低；而另一方面由于产品线的单一及 体量的增大，项目去化速度将明显降低，投资回收期增大；加上要充分利用容积率高层 增大，整体成本也将大幅上升； 故以下测算的容积率区间为1.0—2.6
70-90 90-140 高层 90-140
80-90 100-120 120-140
85 110 130 150 190
二房 三房 三房 四房 五房 25
85 110 130 150 190
6 2 2 2 2
15.20% 31.22% 35.85% 15.29% 2.44% 100.00%
6.23 12.80 14.69 6.27 1.00
物业类型 容积率 1.0、1.2 1.4、1.6 1.8、2.0 双拼别墅 0.9 0.85 0.8 合院别墅 0.9 0.85 0.8 创新联排 别墅 0.9 0.85 0.8 花园洋房 0.9 0.85 0.85 高层 1.00 1.00 1.00
成本比例预测
2.2、2.4
2.6、2.8
0.75
Cherish-home| 14 156677
容积率测算
容积率为1.2的数据测算
户型测算表（容积率1.2）来自单栋 平均 平均每 平均户 单户单 倍数关 求解系 总套 各户型总建 户型加权 加权平均 平均每栋单 户型面积 主力面积 户型 总层 单层 套数占比 栋总建 型面积 层面积 系 数 数 面 平均建面 单层户数 层总建面 数 户数 面 双拼别墅 250-350 250-300 合院别墅 200-300 200-250 创新联排 200-300 200-250 花园洋房 140-180 160-180 275 225 225 170 2.5 2.5 2.5 4.5 110 90 90 — 2 4 6 4 220 360 540 604 550 900 1350 2720
对提高城市容积率的看法与建议PPT课件
提高容积率的必要性
• 首先，有利于集约化利用土地。土地资源已经是 稀缺资源，有钱可以购进任何资源，除了土地。 在当今高速发展的城市化道路上，城市规模不断 扩张与城市可利用土地不断减少的矛盾越来越突 出。只有提高城市容积率，才能更有效的利用土 地。 • 其次，有利于促进科技创新。引导科技进步向提 高城市容积率方面发展，加大科技投入，推动城 市规划的科学性、合理性，提高建筑施工的科技 含量，研发科技含量高的机械、建筑材料等。 • 再次，可以获取更大的经济效益。在建筑密度一 定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多， 随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地 基处理费的分摊，单方造价降低，获得更多经济 效益。
• 在符合城市总体规划原则的前提下，合理提高某些地段的 建筑控制高度。 • 变土地的单一功能为一地多用，从上世纪中叶开始，欧美 日本等个些城市先后开始了“混合使用中心”的建设，几 十年来的实践证明这种构思的节地效果是明显的。它把多 种功能的建筑、交通、市政、绿化等运用城市设计手法组 织为一个复杂的综合体，不但用地紧凑，还能体现高效、 安全、舒适、优美的现代城市持征。 • 采取分层交通组织网络，实现商业金融中心区内人车分流， 行人在建筑体内循环，在不同高度的通道上流动，机动车 道按规划要求引入专用路段并辟出立体的停车空间，为缓 解高容积率带来的大量人车流找到了科学合理的途径。 • 在符合建筑使用功能的前提下，适当扩大建筑组合体平面 尺度，合理加大建筑进深，这对商业、金融、市场、展销 等性质的建筑物尤为适宜，变建筑总平面布局的小、散、 乱为大、整、齐，这样即使建筑高度不突破，同样可以提 高建筑容积率。 • 开发城市地下空间，鼓励多建设地下建筑，这对建筑高度 有严格限制的地区尤其有积极意义。
参考文献
[1]刘晓东，城市开发必须注重研究容积率[J]， 浙江经济，1997（2）：P42—P43. [2]杨振华，对城市规划中容积率控制的思考[J], 规划与设计，1999（6）：P20—P23.
小议城市规划中合理容积率的确定
小议城市规划中合理容积率的确定“量化分析”为科学分析方法之一，在城市规划编制过程中日益广泛应用，尤其在经济层面分析中愈显重要。
为促使规划适应市场的需求，加强规划的可实施性，通过建立数学模型（量化分析），确定合理的容积率与地价，在确保公众利益的前提下，协调好政府与开发商的利益，取得“多赢”的局面。
标签：量化分析容积率地价城市规划当今，“量化分析”越来越成为城市规划界时髦的“口头禅”，这也说明城市规划行业出现一些新的特点与发展要求。
本文结合几个实际规划项目，将“量化分析”的一些思路、方法等进行梳理，尤其主要对城市规划中“容积率”与“地价”等经济层面的测算进行条理化探索，以期在城市规划工作中具有一定的指导与借鉴意义。
一、“充分的量化分析”是城市规划科学决策的基础与保障城市规划作为一门学科具有其自身的复杂性，但复杂是相对的，复杂性是有规律的，因而，复杂性是可以量化的。
在各个学科或领域，其研究方法分为两大类，即定性分析与定量分析，城市规划也不例外。
但随着对城市规划的“科学化”日益重视与深化研究，“量化分析”越来越占有其非常重要的地位，规划界对“靠数据说话”的重视日益凸显。
因而，在“定性分析”过程中尽可能以“量化分析”作为研究的基础，确保规划的可实施性，其目的尽量避免“主观规划”、“拍脑门决策”。
“容积率”来源于西方国家土地区划管理制度中的一项重要指标，如今在我国城市规划等领域已被引入使用，同时也是开发商与政府“博弈”的焦点，而规划师理应承担“博弈”双方的平衡者、协调者，但实际工作中规划师迫于各方压力、自身职业道德修养或技术水平，随意确定或更改“容积率”的现象累见不鲜，尤其在进行控制性详细规划与城市设计等规划编制时，容积率的随意性最终产生城市环境等诸多问题。
因此，本文尝试运用“量化分析”确定合理的容积率，协调好各方利益，尽量避免或减少因容积率而产生的城市问题。
“地价”即土地价格，其实际上为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
最佳容积率
最佳容积率最佳容积率1、理论基础在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型参考容积率独幢0.4-0.5联排0.7-0.8多层1.2-1.5小高层（12层）2.5-3高层（13层以上）3.5-5模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用利润最大值Ymax=（∑ZiXi）D其中：0≤Xi≤1∑Xi≤1∑XiRi≤J示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）1.5-2500=3228元别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）0.5-2500=543元通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
如何把容积率做到极限
研究内容二：社区整体规划与产品布局规律
当通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律：
1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持 2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间 3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空 间质量 4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象，产生市场冲击力 高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意 向
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
容积率上升至1.4时，高层 建面比迅速上升至70%左右, 随着容积率继续上升，高层 建面比在70-80%间缓慢变化 高层占地比则随着容积率的 增加，匀速上升。
当
通过案例研究，确定产品比例构成与社区空间性质规律的结论 ☀当容积率在1.5-2.5之间移动时，社区空间感受不会有明显改变 ☀通过经济测算可知，在长沙市场中，项目总利润额与容积率呈线性关系变化，本项目容积率在2.5 时，实现项目最高利润
容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用
城市规划管理中的容积率控制存在的问题及解决措施探讨
城市规划管理中的容积率控制存在的问题及解决措施探讨【摘要】本文从容积率概念入手，探讨城市规划管理中容积率控制中存在的问题，分析存在问题的原因，探讨规划管理中控制容积率的措施。
【关键词】城市规划管理；容积率；控制；措施【Abstract】This article obtains from the concept of plot ratio, this paper discusses plot ratio in urban planning management control, the problems in the analysis of the cause of the problems, to explore measures to control the volume rate of planning management.【Key words】The urban planning management; Plot ratio; Control; measures容积率是表述土地开发强度的一个重要指标，反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
在市场经济条件下，容积率作为控规中规定性指标的核心，对城市开发建设有着极其重要的作用。
容积率已成为规划管理部门和开发商等多方主体利益的焦点，作为规划管理部门，如何控制容积率是规划编制与管理的重要课题。
1.容积率的定义及内涵根据《城市规划技术术语标准》，容积率定义为：一定地块内总建筑面积与总用地面积的比值。
《城市居住区设计规范》每公顷居住用地上拥有的各类建筑的建筑面积（平方米/公顷）或以总建筑面积（万平方米）与居住用地（万平方米）的比值表示。
2.规划管理中容积率控制存在的问题2.1容积率确定中存在的问题根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条规定，出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
最佳容积率的确定
最佳容积率的确定（经济学）一、问题提出的原因在住宅的开发中，容积率是一项重要的指标。
对于一块将要开发的土地，开发的密度是它的核心属性。
从开发商的角度来看，利益最大化是他们的经营目的。
开发商总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。
一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格；即，当容积率提高时，消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。
另一方面，高容积率可以增大小区内土地上建造的建筑物的数量，增大小区土地的利用强度，从而增加总建筑面积。
如果把住宅开发的成本看成是两部分的话，那么它就由土地这一固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成。
根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。
我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。
但是不是说容积率可以无限的提高?本人认为除了制度、政策等因素外，在经济上对容积率也有一个最佳使用值。
因为超过一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定成本的摊薄所带来的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。
因此，开发商在确定住宅的开发容积率时，必须一方面考虑消费者对于不同容积率的住宅购买意愿，另一方面又要考虑容积率如何影响一块建设用地的新增住宅数量及其单位价格变化的情况，即容积率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的数量所带来的应能获得的收益。
所以，开发商必须权衡这两种因素，可以力图使建设用地的收益最大化，但绝不能单纯的认为高密度就一定可以获得高利润。
那么到底多大的容积率才能使住宅开发获得最大利润呢?下面从经济学上来分析合理容积率的使用问题。
二、容积率最佳使用的经济学分析1、从静态上分析地块利用上的最佳容积率。
如前面所述，在住宅其它属性和位置不变的情况下，消费者对高层住宅或高容积率住宅的支付意愿通常是降低的。
优化配置提高土地容积率
优化配置提高土地容积率摘要：土地是人类生存和发展的基础，而城市土地是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。
随着市场的不断发展，高容积率已经不再是房地产商追求盈利的唯一途径，但是对房产价格存在多大的影响。
容积率的规范，对房地产市场发展产生直接的影响，但还需要考虑到不可预知等其它综合性因素。
本文分析了容积率在房地产开发中的经济利益影响，确定一个合适的容积率，以保证开发商的利益。
关键词：房地产；土地容积率；土地利用由于城市土地利用强度提高，就会增加房地产的活力，这样就会减少基础设施的建设，但是土地的使用强度必须控制在合理的范围之内。
随着市场的不断发展，高容积率已经不再是房地产商追求盈利的唯一途径，但是对房产价格存在多大的影响，对于容积率的界定和合理的规范，对于房地产市场良好发展的影响都会产生直接的作用，因此，我们必须重视土地容积率对房地产带来的影响，特别是价格与经济效益这方面，是值得我们关注，也是最为关注的一点。
一、确定容积率须考虑的因素1、地块使用的性质。
这主要是由土地的功能差异所决定，如旅店、商业、办公楼等容积率就要比学校、住宅等容积率明显高一点。
2、地块区位。
由于不同的用地位置，如城市的市中心或者是城市的边缘，就会有不同价格的出让价格存在。
一般来说，市中心拥有良好的交通条件，或者是在环境良好的区域，土地的出让价格都会明显高于其他区域，因此，容积率也要高于其余地区。
3、地块基础设施条件。
指的是支撑开发建设的条件，主要包含了自然条件和基础设施水平。
一般来说，在容积率较高的区域，就需要更好的自然条件和基础设施条件的支撑。
4、地块空间环境条件，也就是在空间环境上同四周的环境产生制约关系，同时还要考虑到城市设计之中绿化、间距、高度、通道等多个方面的问题。
第五，地块土地的出让价格，也就是政府部门所期望的价格。
一般来说，出让价格同容积率之间是成正比的。
只要期望值偏高，那么容积率也会随之增长。
二、土地容积率对房地产价格带来的影响1、必须把握适度原则。
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容积率的确定也是项目决策过程中的核心问题之一，因为不同的定 位将会有不同的容积率指标与之对应，也就决定了土地不同的开发 强度和市场表现。
规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松
规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低
地块形状如何影响容积率？
产品类型的组合如何影响？
由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异——以幸福海岸为例
纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大
成品品质 高品质
容积率范围 低于2.6
可能的建筑组合 板楼+部分一梯两户点楼
深圳典型案例 香域中央、水榭花都高层
较高品质
较高容积率
2.6-3.2
3.2-3.8
板楼为主，较为舒适
一体多户的联体+少量板楼
中信红树湾、香蜜山
天悦龙庭、阳光带海滨城
高容积率
高于3.8
高密度、户型设计出奇招
中信海阔天空、星河国际
开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬
南方常见的户型设计，一梯多户的设计 根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率
比较失败的设计方案_没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透
了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目
先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明， 容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之 间的关系如下：
附加品质提升与售价提升的关系 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环 境下，保证利润最大化实现。
容积率问题—
开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单
因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的 客户层面，进而决定了不同的竞争格局
我们需要理解容积率的那些问题？
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所 有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找 到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利 润实现关系。
高容积率下的经济指标测算数据假定
在满足图示物业功能配比的情况下，方案基准容积率 4.92； 在如此规划指标下，类似的产品形态在规划上难以达到合理布局，产品素质 低
右图方案图示物业功能配比下，容积率4.41； 产品形式多数为一梯多户的户型，舒适度不高。
方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案一相对最佳，但差 异不明显。 方案三容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大。 项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可项目度、项目开发战略因素同 样重要。 综合考虑倾向选择：方案一；次选方案二。 说明： 以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划过程中，由于设计处理手法 的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
上述案例借鉴的几个关键点——我们需要清楚的了解不同容积率对应的产品状况
思考下面几个实际问题，也许对我们从技术 层面理解容积率更有意义
上述的几个问题其实是从不同的角度说明了容积率的技术影响层面，我们分别在下边的沙龙中，结 合案例来说明，以期能找到相对合理的规律和答案。
中信红树湾——即偷面积，又偷价值
后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭
地块形状狭长，总用地面积51825㎡，总建筑面积21万㎡，其中计 容积率面积17.1万㎡，容积率3.3。
13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小， 户型面积适中。
实际上应该怎么理解容积率？ 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
现象四：为何三房不给我做120而做140 某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯 两户，平均6层： 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度 还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
实际上应该怎么理解容积率？ 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
现象二：为何做如此多的一体四户？ 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一 梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
案例一：星海华庭—
—将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利
案例二：中心红树湾
—满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合
案例三：杨柳国际新城
—地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼
容积率的确定模型—
—结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系
项目容积率确定—
—较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一
满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。
较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率 3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。
如何做到容积率最大化和最优化
容积率最牛优化， 只有这样，才能奉献给客户更多面积！
谁动了我的面积 ——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
开发商挥之不去的心理底线
实际上应该怎么理解容积率？ 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
现象一：我的叠加怎么没有了？ 当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化， 客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的 大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的 成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？
户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率 在3.5以上。
容积率参照给我们的启示
——项目可能实现的容积率指标 •本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； •地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； •西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节约用 地。 参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意见， 结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率 指标可能如下： •高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高； •较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理； •较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发现状、开发商容积率预期的基础 上的方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上的联体 楼，纯住宅部分的建筑密度达到18—20%，品质极低。
板楼一般基本的间距按照日照间距，计算公式： h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度） 越是北方越大，同一纬度基本相同u回归线以内区域主要 是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距
户型组合形式问题:一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率
平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容 积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还 有吗？ 设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做 小，增大进深面来增加容积率。
以
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央
占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一 梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数 710户。
绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退后线距离较大。 规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块 与公园的相互关系。
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾
总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数 28—32 层。 为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景 观，内部的空间感略感压抑。
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸
总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅 2.196。
幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到 好处的保证了生活私密性；
一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。
香蜜湖一号平面规划图——同样地价的不同价值，偷价值过度
技术层面，谁在影响容积率？
容积率在一定程度上反映了社区的舒 适度指标和地块的开发强度，但是容 积率的高低与社区舒适度并不是简单 的线性比例关系，开发商的开发水平、 策划人员的决策判断、设计师对地块 的把握和理解程度都影响容积率的指 标。
社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？
上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑形态基本为高层住宅建筑。 项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则： 较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；本项目高品质是相对 于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘