房地产开发流程[内部培训资料]

二、实施程序
（3）申办程序： 有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管 理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场 勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计 划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
（4）办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准： 如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费 。
二、实施程序
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料： ①书面申请； ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告； ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投 资计划。
二、实施程序
（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于： ①.国家机关用地和军事用地； ②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房 项目建设用地。
二、实施程序
（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政 部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上 报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在 收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批 复。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以 批复可研报告。
一、概述—用地取得方式
一、概述—wenku.baidu.com迁
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并 对原用地者进行补偿、安置的行为。
根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地， 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进 行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆 迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。
一、概述—征地
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可 证,方可办理取得土地使用权的手续。
在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,用地 的取得方式有三种：
一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；
二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；
三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三 级市场取得）。
二、实施程序
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
（2）申报资料： ①书面申请 ②提供资金落实证明 ③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案； ⑤公司的资质证明。
Shark·Eric 2010
开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进 行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：
三、土地使用权的取得程序
一、概述
项目的前期调研程序，就是通过开发 商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集 大量市场信息，来探询投资的可能性，寻 找投资机会的过程。
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管 部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并 向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建 议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
（3）申办程序：
①审核有关申报资料（2个工作日）； ②现场勘测定界（10个工作日）； ③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工 作日）； ④缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2 个工作日）； ⑤依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。
二、实施程序
②所属地区土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出 让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖 挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或 者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申 请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同 文本。
实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆 迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
二、实施程序
（1）承办部门：所属地区国土资源局
（2）申报资料： ①用地申请； ②计委批复的当年投资计划； ③建设用地规划许可证； ④建设用地规划意见； ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明； ⑦工程项目总平面图。
二、实施程序
二、实施程序
国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地 （含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
承办部门均为：所属地区土地收购储备中心。现分述 如下：
①国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是 有计划地进行的。所属地区国土资源局根据社会经济发 展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度 计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权 出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。