房地产财务分析报告

万科房产集团公司财务分析

一、万科集团公司简介

万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，成为国最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。

万科1991年成为证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、资产负债表分析

1.资产负债表水平分析表的编制；

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。

表1 资产负债表单位：万元

（1）．总资产变动情况分析

从总体来看，企业的资产总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%，说明公司本年资产规模有所增长。企业资产总额的增加将会增加万科公司的竞争实力。

流动资产本期增加8012709万元，增长幅度为0.28%。非流动资产本期增加了246609万元，增幅为0.18%，两者合计使总资产增加了8259318万元，增幅为0.28%。

（2）．权益变动情况分析

从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万科净资产在不断增值。

所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。

2.资产负债表垂直分析表的编制

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的垂直分析表，如表2所示。

表2 资产负债表单位：%

（1）．资产构成分析

万科总资产为37880162万元，其中流动资产总额为36277374万元，占资产总额的比例为95.77%；非流动资产为1602788万元，占资产总额比例仅为4.23%。可见，公司流动资产比重过高，非流动资产比重过低。流动资产多说明公司的流动风险较小，但是，流动资产过多会占用公司大量资金，影响公司的资金利用效率。

（2）．负债与权益结构分析

公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，占资本比重为

9.72%。公司所有者权益总计8213819万元，占资本比重为21.68%。公司负债比重过大，这会增加公司的财务风险，一旦公司的资金链发生问题，极有可能引起偿债危机。而在负债中流动负债的比例又较大，因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。所有者权益应着重关注以下项目：

a. 应付账款

应付账款总额为4486100万元，占资本比重达11.84%。企业经营时，最好是欠别人钱，而不是别人欠自己钱，体现在报表中，则应该是应付账款多，应收账款很少。这说明万科公司信誉较好，但另一方面，如果公司经营发生问题，可能会有资不抵债的风险。

b. 预收账款

预收账款总计13102398万元，占资本比重的34.59%。预收账款多说明公司的产品非常抢手，这也与中国目前房地产市场的状况相符。同时也符合房地产行业的特殊性，如期房的销售，就是先交定金后交房。但是，万科公司本年预收账款比重较上年有所下降，可能是由于国家对房地产市场的调控产生的影响。

三、利润表分析

1．利润表水平分析表的编制

根据万科公司2012年利润表，编制利润表的水平分析表，如表3所示。

表3 利润表水平分析表单位：元

2．利润表垂直分析表的编制

根据万科公司2012年利润表，编制利润表的垂直分析表，如表4所示。

表4 利润表垂直分析表单位：%

（1）.净利润分析：

万科2012年实现净利润15,662,59万元，比上年增长406，298万元，增长率35.03 %.从表中可以看出净利润的增长一是由于利润总额的增长，二是由于实际缴纳的所得税的增长

（2）.利润总额分析：

从表中可看出2012年的利润总额较2011年增加526，430万元，增长率为33.31%，主要原因是是非流动负债的处置大幅增加，其次是由于营业外收入和营业利润的上升也是总额增长的有利因素。另外，公允价值变动损失与营业外支出的增加一定程度上减少了利润。

（3）.营业利润分析：

从表中可看出，2012年的营业利润较2011年提高了524，982万元，增长率为33.3 %，营业利润的增加主要是由于营业收入和投资收益的上升。其中营业成本、财务费用、营业税金及附加的大幅增加很大程度上削减了营业利润。