别墅房地产项目整盘营销策划方案
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>>>宏观政策分析及预判 >>>长春市别墅市场分析 >>>莲花山区域及市场分析 >>>别墅竞品市场分析
一、宏观政策分析及预判
近几年重点政策回顾
从10年开始，国家出台一系列房产政策调控房地产市场，抑制投机性；而12年无加码政策出台，13年市场变得蠢蠢欲动， 随即推出新国五条进一步打压，在十八大三中全会后又提出了市场化的调控及房产税改革等新体制制度。
2011.7.21
土地国五条
2011.7
公积金
2011.3.16
一房一价
2011.2.24
保障房
十八大三中全会 提出了：调控回 归市场化，完善 土地供应，房产 税改革
在新国五 条出台前 大量一、 二手房市 场大量成 交。
2012全年无 加码政策出 台，被压抑 的市场在年 底显得蠢蠢 欲动。
2011年7月21日，国务 院常务会议部署加强土 地管理，国务院发布土 地市场“国五条”，保 证今年1000万套保障 性安居工程建设用地。
2011年2月 至7月，公积 金贷款利率 年内三次上 调
《商品房销售明 码标价规定》要 求，从5月1日起， 商品房销售必须 明码标价。
调控效果：保障房建设 从2011年，2月21日开 始作为硬任务下达至各 省，2011年中国将建 1000万套保障房，命令 下达后各地政府纷纷签 署“保障房军令状”。
“新国五条”的出台
重点解读：此次出台的国五条，更具备针对性、抑制楼价上涨的意愿更明确；主要为保障刚需，抑制投机投资性购房。
内容
细则
房价问责
抑制投机投资性 购房
完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格 控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
基于对本项目的目标，我们将以下方式进行思考
宏观篇 区域篇 竞争篇
14年的销售计划 14年的推广执行
客户分析与定位 项目核心问题 解决问题总策略
目录结构
市场篇
宏观经济政策及预判 长春市别墅市场分析 莲花山区域及市场分析 别墅竞品市场分析
推售篇
2014年销售目标 2014年价格建议 2014年库存分析 2014年推售计划 2014年媒体支撑
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上） 住房信贷政策。 充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记 等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
普通商品住房及 用地供应
增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套 数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
保障性建设
加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程 项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务 工人员纳入当地住房保障范围。
客户篇
项目目标客群分析 项目目标客群定位
问题导入及策略总纲
项目SWOT分析 2014年面对问题 2014年策略总纲
推广篇
2014年推广总纲 2014年品牌及活动策略 2014年推广执行策略 2014年渠道拓展策略 2014年展示调整策略 需开发商支持工作项
Part 1 长春市别墅市场分析
调控效果：标志着 史上最严厉的调控 政策出台
2013.11.19
十八大三中全会
2013.2.20
新国五条出台
2012
调控效果：是国 十条的强化版， 意在截至部分城 市房价过快上涨 的措施
调控效果：投资 投机性购房被有 效遏制，房价快 速上涨势头被抑 制
调控效果：上海 和重庆正式实施 房产税，深圳宣 布成为第三个房 产税试点城市。
一、构建平等进入、公平交易的土地市场。
在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体 系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在 集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。
二、加快房地产税立法。
加快建立不动产登记制。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。逐步建立综合与分类相结合
的个人所得税制，加快房地产税立法并适时推进改革。
解析：
土地市场的农村集体土地与国有土地平等进入非农市场，进一步拉动了城镇化房地产的发展，但是就目前来讲，还存在一定的 问题尚需解决，因此推进程度还有待考察； 就加快房地产税立法这一项，也将采取试点法，先在一二线大型城市做试点，当一旦完善后在得到了较好的调控后，将实现全 面的推广、覆盖，但是就之前房产税的施行来看，房地产税这一改革主要还是控制一二线城市的急剧上涨，对三四线城市的影 响意义不大。
市场监管及预售 管理
严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售 资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。
十八大三中全会—关于房地产政策
十八大中关于房地产的政策依旧以控制一二线城市为主，带动发展三四线城市的发展，以达到房地产平稳健康的发展为目标。
政策背景
2010.1.10
国11条出台
2010.4.17
新国十条出台
2010.9.29
国七条出台
2011.1.26
新国八条出台
2011.1.28
房产税
经历10年史上最 严调控年，11年 国八条强化，12 年政策无明显加 码，13年市场蠢 蠢欲动。
调控效果：部分 城市房价，低价 依旧出现过快上 涨势头，部分地 方政府落实调控 措施不力
林溪雅筑
201*年营销推广方案汇报
肩负的目标
林溪雅筑，实现名利双收的双重使命！
目标
名利双收，树立豪宅形象标签
实现
实现
品牌目标
树立
销售目标
豪宅形象
20年品牌深化
城基地产历程20年，品牌导 入势在必行，树立品牌价值。
建立豪宅标签与形象
拔高豪宅产品形象，从区域、 产品、资源综合解读。
1ຫໍສະໝຸດ Baidu5亿销售目标
销售目标1.5亿，如何在新 兴区域完成目标。
一、宏观政策分析及预判
近几年重点政策回顾
从10年开始，国家出台一系列房产政策调控房地产市场，抑制投机性；而12年无加码政策出台，13年市场变得蠢蠢欲动， 随即推出新国五条进一步打压，在十八大三中全会后又提出了市场化的调控及房产税改革等新体制制度。
2011.7.21
土地国五条
2011.7
公积金
2011.3.16
一房一价
2011.2.24
保障房
十八大三中全会 提出了：调控回 归市场化，完善 土地供应，房产 税改革
在新国五 条出台前 大量一、 二手房市 场大量成 交。
2012全年无 加码政策出 台，被压抑 的市场在年 底显得蠢蠢 欲动。
2011年7月21日，国务 院常务会议部署加强土 地管理，国务院发布土 地市场“国五条”，保 证今年1000万套保障 性安居工程建设用地。
2011年2月 至7月，公积 金贷款利率 年内三次上 调
《商品房销售明 码标价规定》要 求，从5月1日起， 商品房销售必须 明码标价。
调控效果：保障房建设 从2011年，2月21日开 始作为硬任务下达至各 省，2011年中国将建 1000万套保障房，命令 下达后各地政府纷纷签 署“保障房军令状”。
“新国五条”的出台
重点解读：此次出台的国五条，更具备针对性、抑制楼价上涨的意愿更明确；主要为保障刚需，抑制投机投资性购房。
内容
细则
房价问责
抑制投机投资性 购房
完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格 控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
基于对本项目的目标，我们将以下方式进行思考
宏观篇 区域篇 竞争篇
14年的销售计划 14年的推广执行
客户分析与定位 项目核心问题 解决问题总策略
目录结构
市场篇
宏观经济政策及预判 长春市别墅市场分析 莲花山区域及市场分析 别墅竞品市场分析
推售篇
2014年销售目标 2014年价格建议 2014年库存分析 2014年推售计划 2014年媒体支撑
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上） 住房信贷政策。 充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记 等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
普通商品住房及 用地供应
增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套 数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
保障性建设
加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程 项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务 工人员纳入当地住房保障范围。
客户篇
项目目标客群分析 项目目标客群定位
问题导入及策略总纲
项目SWOT分析 2014年面对问题 2014年策略总纲
推广篇
2014年推广总纲 2014年品牌及活动策略 2014年推广执行策略 2014年渠道拓展策略 2014年展示调整策略 需开发商支持工作项
Part 1 长春市别墅市场分析
调控效果：标志着 史上最严厉的调控 政策出台
2013.11.19
十八大三中全会
2013.2.20
新国五条出台
2012
调控效果：是国 十条的强化版， 意在截至部分城 市房价过快上涨 的措施
调控效果：投资 投机性购房被有 效遏制，房价快 速上涨势头被抑 制
调控效果：上海 和重庆正式实施 房产税，深圳宣 布成为第三个房 产税试点城市。
一、构建平等进入、公平交易的土地市场。
在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体 系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在 集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。
二、加快房地产税立法。
加快建立不动产登记制。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。逐步建立综合与分类相结合
的个人所得税制，加快房地产税立法并适时推进改革。
解析：
土地市场的农村集体土地与国有土地平等进入非农市场，进一步拉动了城镇化房地产的发展，但是就目前来讲，还存在一定的 问题尚需解决，因此推进程度还有待考察； 就加快房地产税立法这一项，也将采取试点法，先在一二线大型城市做试点，当一旦完善后在得到了较好的调控后，将实现全 面的推广、覆盖，但是就之前房产税的施行来看，房地产税这一改革主要还是控制一二线城市的急剧上涨，对三四线城市的影 响意义不大。
市场监管及预售 管理
严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售 资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。
十八大三中全会—关于房地产政策
十八大中关于房地产的政策依旧以控制一二线城市为主，带动发展三四线城市的发展，以达到房地产平稳健康的发展为目标。
政策背景
2010.1.10
国11条出台
2010.4.17
新国十条出台
2010.9.29
国七条出台
2011.1.26
新国八条出台
2011.1.28
房产税
经历10年史上最 严调控年，11年 国八条强化，12 年政策无明显加 码，13年市场蠢 蠢欲动。
调控效果：部分 城市房价，低价 依旧出现过快上 涨势头，部分地 方政府落实调控 措施不力
林溪雅筑
201*年营销推广方案汇报
肩负的目标
林溪雅筑，实现名利双收的双重使命！
目标
名利双收，树立豪宅形象标签
实现
实现
品牌目标
树立
销售目标
豪宅形象
20年品牌深化
城基地产历程20年，品牌导 入势在必行，树立品牌价值。
建立豪宅标签与形象
拔高豪宅产品形象，从区域、 产品、资源综合解读。
1ຫໍສະໝຸດ Baidu5亿销售目标
销售目标1.5亿，如何在新 兴区域完成目标。