营改增后物业公司代收水电费

关于物业管理服务收取的自来水水费增值税(国家税务总局(2016)第54号公告)

国家税务总局(2016)第54号公告
关于物业管理服务收取的自来水水费增值税问题
为了稳定营改增后物业公司的税负水平，国家税务总局(2016)第54号公告，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

”
实践中，企业能否适用这一政策，首先需要确定所涉及的自来水业务是否具有代收转付或转售的性质。

1.属于代收代缴性质的，提供物业管理服务的纳税人不涉及增值税问题，由自来水公司直接向业主开具发票即可。

2.54 增值税号公告，按照简易计税方法，按照 3%征收率计算缴纳差额。

【举例】甲公司是提供物业管理服务的纳税人，纳税人转卖水费，选择简易税差纳税。

按照简易计税方法，按照3%增值税的征收率计算缴纳。

2022年向服务接受方收取自来水水费15.45万元(含税)，向自来水公司支付增值税10.30万元(含税)。

应付增值税=(15.45-10.30)/(1+3%)*3%=0.15万元
物业管理服务纳税人“选择简易计税和差额”，因为没有规定上述简易计税不能开专用票，也没有规定差额不能开专用票，也就是说可以全额开专用票。

上述情况下向服务对象收取的自来水水费15.45
万元可以全额开出。

特别提示:
(1)纳税人自来水公司增值税的专用发票进项税额不得抵扣，应全额转出。

(2)“扣除其对外支付的自来水水费”是指只扣除自来水水费，不包括水资源费、污水处理费等费用。

[转载]福建厦门国税12366解答营改增的52个热点问题

[转载]福建厦门国税12366解答营改增的52个热点问题营改增各地口径:福建厦门国税12366解答营改增的52个热点问题（6月）厦门国税12366营改增热点问题（八）1、物业公司为一般纳税人，代收的公摊电费，如何开票缴税？答：公摊电费由供电公司开具增值税专用发票给物业公司，由物业公司申报进项税额抵扣，物业公司收取的公摊电费作为物业费价外费用申报缴纳增值税，公摊电费发票由物业公司开具给用户。

2、物业公司为一般纳税人，代收的公摊水费，如何开票缴税？答：公摊水费由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。

实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。

3、物业公司为一般纳税人，代收未抄表到户的电费，如何开票缴税？答：电费由供电公司开具增值税专用发票给物业公司，由物业公司申报进项税额抵扣，物业公司收取的电费作为转售电力收入申报缴纳增值税，电费发票由物业公司开具给用户。

4、物业公司为一般纳税人，代收未抄表到户的水费，如何开票缴税？答：水费由物业公司实行代收转付，收取用户水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。

实行代收转付收取的水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。

5、物业公司为小规模纳税人，代收的水电费，如何开票缴税？答：代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税发票由供电公司、水务集团开具给用户。

实行代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。

6、物业公司代水务局收的污水处理费，污水处理费是免税的，物业公司可以开具免税发票吗？答：关于污水处理费的免税主体，根据文件规定应是自来水厂，物业公司代收代付的部分不能适用免税规定。

营改增后,工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的

建筑施工企业纳税人，营改增后，工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的?发布时间:2016—08-16 11:08一、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及其控制的合同签订技巧（一)税收风险分析在实践中，由于水电费用都是由电力公司和自来水公司委托其开户银行进行代收，实际承担水电费用的主体是水表和电表的所有权人,施工方在施工过程中往往是租用或借用甲方的水表或电表,因此，施工方在施工过程中所消耗的水电费用，往往是由水表和电表的所有权人建设方或甲方进行代缴，并于今后与施工方进行工程结算时,从应给予施工方的工程款中进行扣缴。

这种由建设方代施工方支付水电费存在一定的税收风险,主要体现在增值税在和企业所得税的风险，分析如下：1、增值税的风险由于业主从施工企业工程款中代扣的水电费用，电力公司和自来水公司将增值税专用发票开给了业主，导致施工企业没有增值税专用发票而无法抵扣增值税进项税.而业主（一般纳税人的情况下)收到电力公司和自来水公司开具的水电费增值税专用发票中含有施工企业施工过程中使用水电费的增值税进项税额部分是不可以抵扣业主的增值税销项税。

2、企业所得税的风险施工企业的企业所得税前无法扣除建设方代施工方支付的水电费.因为，施工方承担的水电费用,由建设方进行代扣代缴，而自来水公司和电力公司收取水电费用后,开具的发票台头是建设方的名字，建设方把该张发票交给施工方进行账务处理。

根据国税发［2008］40号和国税发［2008]80号文的规定，对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款，企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。

因此,自来水公司和电力公司收取水电费用后，开具发票台头是建设方名字的发票，该发票给予施工方入账是不可以在施工方企业所得税前进行扣除。

(二）税收风险控制的合同签订技巧为了控制和化解建设方代施工方扣缴水电费的税收风险，应采取以下合同签订技巧:1、将水电费计入施工企业产值的签订技巧第一,明确水电费用代扣代缴条款。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司作为管理和服务业的一种形式，在代收代付业务中存在一些涉税问题。

本文将对物业公司代收代付水电费涉税问题进行分析，提出相关的解决方案。

我们需要了解代收代付水电费的税收政策。

根据《中华人民共和国个人所得税法》和《增值税法》，代收代付行为应当按照相关税收法规进行申报和缴纳税款。

根据《房地产管理条例》，物业公司有义务负责小区内的公共设施维护和管理，而这些管理费用是需要纳税的。

代收代付水电费所涉及的税收问题主要体现在两个方面。

一是代收代付行为所产生的收入是否应该纳税；二是物业公司在代收代付过程中是否在税收方面存在漏洞。

对于第一个问题，代收代付行为所产生的收入应该纳税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，任何个人或单位从居民个人所得支取、代扣代缴的款项，应当在支付时扣缴个人所得税。

物业公司在代收代付水电费过程中所获得的代收代付费用应当进行纳税申报。

对于第二个问题，物业公司在代收代付过程中需要注意相应的纳税义务。

代收代付水电费所产生的管理费用应当纳税。

根据《房地产管理条例》的相关规定，物业公司有责任对小区内的公共设施进行维护和管理，而这些管理费用应当纳税。

物业公司需要确保代收代付行为的透明和合规性。

物业公司应当建立健全的财务管理制度，完善税务风险管理，确保代收代付行为的合规性。

针对以上所提出的问题，我们可以提出一些解决方案。

物业公司应当加强内部财务管理，确保代收代付行为的合规性。

物业公司应当建立健全的财务审计制度，加强税务合规性管理，确保代收代付行为的透明和合规性。

物业公司可以与税务机关进行合作，加强税收政策宣传和培训，增强员工对税收政策的认知和理解。

物业公司可以针对代收代付水电费的税收问题进行咨询，寻求专业的税务顾问的帮助和指导。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六)

一、营改增试点纳税人符合政策规定选择简易计税方法备案问题根据全国征管规范以及纳税服务规范的相关规定，增值税一般纳税人生产销售特定的货物或提供应税服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税的，应在选择简易计税办法的首个申报期申报时，提供相关资料履行备案手续。

申请时应提供如下资料：（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

（3）选择简易征收的产品、服务符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明材料。

二、一般纳税人出租不动产，选择适用简易计税及备案证明材料的问题纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供“房屋所有权证”（不动产权证书)或者取得（不含自建）该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前取得。

由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》证明该不动产于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工许可证》的，可提供开工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作为证明材料。

由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。

纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外转租的，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供租入该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前租入。

纳税人2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择适用简易征收计税方法。

三、2016年5月1日后，纳税人购进货物用于不动产在建工程增值税进项税额抵扣问题纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分两年从销项税额中抵扣。

关于物业公司代收水电费暖气费问题

关于物业公司代收水电费暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

营改增物业公司转售水电费福音

营改增物业公司转售水电费福音
1.政策依据
《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）和《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）文件规定：
一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

上述政策按照实务执行“自来水公司”才能适用“3%征收率征收增值税”，其他非自来水公司一般纳税人销售水费税率为13%,可以抵扣从自来水公司获取的征收率3%的专票。

2.营改增问题
（1）自来水公司、电力公司向物业管理公司开具发票的，物业管理公司以自己名义向住户开具发票的，属于转售水、电的行为，应分别按照税率或征收率缴纳增值税。

一般纳税人，销售水费税率为13%，销售电费税率为17%；小规模纳税人，销售水、电费征收率均为3%。

（2）一般纳税人物业管理公司，流程变为取得自来水公司、电力公司向物业管理公司开具专票，征收率是3%，但是对外销售水费税率为13%，一下有10%的进项税额“坑”。

3.北京的口径
物业公司转售水电的情形，暂按如下规定处理：经请示市局，市局口头答复物业公司转售自来水可选择按3%简易征收进行备案。

——深圳、广州也是如上口径，希望物业公司咨询当地税务机关，看看各地的“口径”！。

“物业管理”营改增问题解答

物业管理营改增问题解答根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。

物业管理属于企业管理服务。

1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。

物业管理属于企业管理服务。

2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。

若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。

3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具?答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。

（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。

4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，发票，以区别不同税率?答:«财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

物业管理收取水费的三种账务处理方式

物业管理收取水费的三种账务处理方式案例甲企业是物业管理公司，一般纳税人。

2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。

支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。

由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。

收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。

案例解析一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。

自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、各地方政策解决方案的缺陷之前为解决物业管理服务水费税率差问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费，可选择3%征收率。

但是该规定在税理上有漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原则相悖；同时提供物业管理服务的小规模纳税人仍然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税负增加问题。

三、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。

54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍然存在税负增加问题54号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等不能采取相同的政策，在按照转售处理时，采购时抵扣电费17%进项税，或者13%取暖费进项税，销售时也按照相同的税率计征增值税，因此对于提供物业管理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司代收代付水电费涉税问题是指物业公司作为业主的代理人，代收水电费，并将其付给供应商或相关部门的行为。

在这个过程中，涉及到一些涉税问题，需要进行分析和说明。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳增值税。

根据《中华人民共和国增值税法》第二十一条规定，提供应税服务的单位或个人应当向税务机关办理增值税纳税登记手续，并按照法定程序缴纳增值税。

物业公司代收代付水电费属于提供服务行为，应当纳税，需要向税务机关办理增值税纳税登记手续，并按照规定缴纳增值税。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳所得税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第四十七条规定，个人取得的工资、薪金以及劳务报酬，应当按照法定税率征收个人所得税。

而物业公司代收代付水电费属于劳务报酬的一种，物业公司需要按照个人所得税法的规定，扣缴并缴纳代收代付水电费所得的个人所得税。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳营业税。

根据国务院《营业税改征增值税试点方案》规定，自2012年1月1日起，原适用营业税的服务、不动产和无形资产转让等行为，全部改征增值税。

物业公司代收代付水电费不再需要缴纳营业税。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和《中华人民共和国教育费附加暂行条例》的规定，纳税人应当依法缴纳城市维护建设税和教育费附加。

物业公司代收代付水电费属于提供服务行为，需要按照规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。

物业公司代收代付水电费涉税问题需要注意以下几点：物业公司需要向税务机关办理增值税纳税登记手续，并按照规定缴纳增值税；物业公司需要按照个人所得税法的规定，扣缴并缴纳代收代付水电费所得的个人所得税；物业公司不需要缴纳营业税；物业公司需要按照规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。

这些涉税问题需要物业公司严格按照法律法规的规定进行操作和处理，确保合规纳税。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析【摘要】物业公司作为管理和运营住宅小区的机构，在代收代付水电费中面临着涉税问题。

本文从物业公司代收代付水电费的方式及涉税问题、税收政策对物业公司的影响、合规运营的重要性等方面进行分析。

在解决代收代付水电费涉税问题方面提出了建议，并提出了风险防范措施。

结论部分强调了物业公司需要加强税收合规意识，合规经营是其发展的关键，并建议遵守相关税收政策。

物业公司在代收代付水电费过程中应当严格遵守税收政策，注重合规经营，以保障自身利益，促进行业健康发展。

税收政策的执行对其代收代付水电费活动有着重要影响，因此物业公司需根据相关法规规定进行合规操作，确保企业发展的可持续性。

【关键词】物业公司，代收代付，水电费，涉税问题，税收政策，合规运营，风险防范，税收合规意识，合规经营。

1. 引言1.1 背景介绍物业公司作为房地产管理的重要角色，在管理和维护物业的过程中经常涉及到代收代付水电费等费用。

物业公司代收代付水电费的方式多种多样，一般都是由物业公司代为收取业主的水电费并统一交给水电公司。

在这一过程中存在一定的涉税问题，主要体现在税收政策的合规性上。

税收政策对物业公司代收代付水电费的影响不容忽视，不规范的代收代付行为可能导致涉税风险，影响公司的发展和形象。

随着税收政策的不断变化和加强，物业公司需要加强税收合规意识，确保代收代付水电费的合规性。

合规运营对物业公司来说至关重要，只有规范合规地进行代收代付，才能避免可能产生的税收风险。

物业公司需要加强税收合规意识，遵守相关税收政策，规范代收代付水电费的操作流程，以确保公司的稳健发展和良好形象。

1.2 研究目的研究目的是通过分析物业公司代收代付水电费涉税问题，探讨税收政策对物业公司的影响，以及探讨合规运营对物业公司的重要性。

通过解决代收代付水电费涉税问题的建议和风险防范措施，最终达到物业公司加强税收合规意识、合规经营是物业公司发展的关键，并建议物业公司遵守相关税收政策的目的。

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。

所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。

下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。

装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。

根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：•（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

•（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

•（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

▪但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。

但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司代收代付水电费涉税问题是指物业公司将业主的水电费代为收取和支付的行为，涉及到税法和财务方面的问题。

下面对该问题进行分析。

从税法的角度来看，物业公司代收代付水电费涉及到的主要税收问题有增值税和个人所得税。

对于个人所得税来说，物业公司作为中介机构代收代付水电费，从中获得一定的代理费用，这些费用应按照个人所得税法律法规的规定计算并缴纳相应的个人所得税。

物业公司需要在每年的个人所得税申报中，将代收代付水电费的代理费用纳入到个人所得税计算的范畴内，按照适用的个人所得税税率计算并缴纳相应的税款。

如果物业公司没有正确申报和缴纳个人所得税，可能会面临个人所得税追缴和罚款的风险。

在会计核算方面，物业公司需要将代收代付水电费的相关收入和支出纳入到财务报表中进行核算。

物业公司需要按照相关的会计准则和规定，对代收代付水电费的收入和支出进行准确的分类和计量，并编制相应的财务报表，如资产负债表、利润表和现金流量表等。

如果物业公司在会计核算中存在漏报、错报或虚报的情况，将可能导致财务报表的不准确和违反会计法律法规的风险。

在资金管理方面，物业公司需要准确管理代收代付水电费产生的资金。

物业公司应建立健全的内部控制制度，确保代收代付的资金安全和流转的透明。

物业公司应建立专门的资金账户，用于存放代收代付的水电费款项，并严格按照相关规定进行资金的收付和结算。

物业公司还需及时与业主进行沟通，提前预收或预付款项，确保资金的充裕和流动性。

如果物业公司在资金管理方面存在不当操作，可能会导致资金风险、损失或涉及到违法行为。

物业公司代收代付水电费涉税问题需要从税法和财务角度进行分析和处理。

物业公司应遵守税法的规定，正确申报和缴纳增值税和个人所得税，避免违法行为和罚款的风险。

物业公司还需进行规范的财务会计核算和资金管理，确保财务报表的准确和资金的安全，以保证企业的可持续发展和税务合规。

物业开具各项发票的相关规定（一）

物业开具各项发票的相关规定（一）
营改增之后物业公司的业务涉及的税目比较多，让许多物业公司的朋友们对各项收费项目的开票问题比较头疼，今天就物业公司开票的事儿整理如下:
1、收取的水费
根据国家税务总局公告2016年第54号规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

因此物业公司的一般纳税人和小规模纳税人都可以按照简易计税3%的征收率来全额开具发票，纳税申报时进行差额纳税。

2、收取的电费。

根据《增值税暂行条例》规定，电力产品适用税率17%；因此物业公司的一般纳税人收取的电费，选择按销售货物适用17%的税率来开发票，小规模纳税人按3%征收率开具发票。

3、收取的暖气费。

对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

因此物业公司向居民收取的暖气费，应当开具免税普通发票，向其他经营单位收取的暖气费2018年5月1日后按10%开具。

4、代收的污水处理费
根据财税[2001]97号的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，免征增值税。

因此物业公司代收的污水处理费应选择按“销售劳务-污水处理劳务”开具增值税“免税”普通发票。

5、收取的空调使用费
有些写字楼、办公楼的物业公司会向租户收取中央空调使用费，那么物业公司的一般纳税人收取的空调使用费，2018年5月1日后按10%的税率开具发票。

小规模维持3%的征收率不变。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析近年来，随着物业公司代收代付水电费的开展，涉税问题逐渐成为了一个备受关注的话题。

这其中涉及到税收政策、代收代付行为及其所产生的税收义务等多个方面的问题。

本文将从税收政策、代收代付水电费的纳税义务、以及相关的法规规定等方面进行分析，以期为物业公司代收代付水电费涉税问题提供一些参考和帮助。

一、税收政策我们需要了解税收政策对代收代付水电费的规定。

根据我国税收政策的相关规定，从事代收代付水电费的单位应依法履行纳税义务。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，代收代付单位作为税收征收的代理人，应当依法承担代缴税款的义务，并且要对代扣代缴的税款依法进行申报和纳税。

这就意味着从事代收代付水电费的物业公司具有纳税义务，需要依法进行纳税申报和缴纳相关税款。

二、代收代付水电费的纳税义务对于物业公司来说，代收代付水电费是其日常经营活动中的一项重要业务。

根据相关税收政策规定，在代收代付水电费的过程中，物业公司应当按照规定向相关税务机关进行纳税申报和缴纳税款。

具体来说，物业公司需要将代收代付水电费的收入计入应纳税所得额，按照税法规定进行税款的计算和缴纳。

物业公司还需要对代收代付水电费的相关支出进行合理的税前扣除，以减少应纳税所得额，从而降低税负。

物业公司还需要按照税法规定向相关税务机关进行纳税申报和报送相关资料。

这包括月度或季度的财务报表、代收代付水电费的收支明细、相关的税务票据等。

只有及时、准确地向税务机关进行纳税申报和报送相关资料，才能够保证代收代付水电费的纳税义务得到合理履行。

三、相关法规规定除了税收政策的规定之外，代收代付水电费的涉税问题还需要考虑与房地产管理相关的法规规定。

在《房地产管理条例》中，对物业服务企业的纳税义务也进行了明确规定。

其中规定，物业服务企业应当按照国家税法规定，依法申报和纳税。

对于代收代付水电费的纳税义务，也应当以此为依据进行履行。

对于代收代付水电费的纳税申报和缴纳，还需要参考相关的财务会计准则。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

现代经济信息270关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析林如汝广东省江门市新会区环境保护局摘要：物业管理是随着房地产发展而兴起的一个服务行业，是房地产的附属品也是房地产企业发展的重要基石。

物业公司除了为业主提供多元化的服务外，还与房地产企业有着复杂的业务联系。

实务中，一些税收政策不适用于物业公司复杂的、多元化的经营业务，例如对于代收代付水电费，到底应作为转售行为，还是代收代付行为，国税总局目前没有明确的规定。

本文就物业公司代收代付水电费的涉税问题进行分析。

关键词：物业公司：代收代付：水电费；增值税；企业所得税中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)015-0270-01一、物业公司代收代付水电费业务的现状目前，我国物业小区内基本上实行一户一表，物业公司代收代付水电费业务主要是针对小区内公共区域的水电费，实务中最常见以下两种情况：1.水电登记在物业公司的名下，水、电部门以物业公司名义开具发票，水电费由物业公司统一支付，再全额或加价向业主收取。

2.水电登记在房产公司的名下，水、电部门以房产公司名义开具发票，水电费由物业公司向业主全额或加价收取后，直接支付给相关水、电部门。

二、物业公司代收代付水电费增值税问题的分析１．物业公司代收代付水费的增值税问题在物业公司代收代付水费的增值税问题上，国家税务总局2016年第54号公告明确规定，2016年5月1日起，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

按公告可知，不论水务部门开具的发票抬头是物业公司还是房产公司，只要物业公司有向服务接受方收取以及对外支付水费的行为，就应当作销售行为处理。

收取金额与支付金额之间产生余额的，将余额作为销售额按简易计税方法计缴增值税，不会因为税率差问题，影响公司的税收负担。

没有产生余额的，即销售额为零，也不影响公司的税收负担。

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。

所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。

下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。

装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。

根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：•（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

•（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

•（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

▪但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。

但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

企业代收水、电及暖气费后,如何给其他客户开具发票？

企业代收水、电及暖气费后,如何给其他客户开具发票？营改增后，从事物业管理服务或者房屋转租的企业，经常会碰到这样的一个问题：企业统一缴纳的水电费，在收取客户应承担的水电费时，如何合格开具发票？一、水费从事物业管理服务的纳税人，可以为客户全额开具3%的增值税专用发票或者普通发票。

从事物业管理服务的纳税人向客户收取水费，从自来水公司取得这部分的3%的增值税专用发票，不得抵扣进项税额。

纳税人为了避免滞留票问题，可以进行认证，但不允许抵扣进项税额。

从事物业管理服务的纳税人自身使用的自来水，允许抵扣3%的进项税。

但是必须单独计量，单独开票。

从事物业管理服务的纳税人，无论是一般纳税人，还是小规模纳税人，都可以按照差额，实行自来水水费简易征收。

从事房屋转租的企业，如果不提供物业服务，不能按照本政策执行，应该按照收取的水费，小规模企业开具3%的增值税发票全额缴税，一般纳税人企业开具13%的增值税发票，根据进销税额的抵扣情况缴纳增值税。

所以，从事房屋转租的企业，建议合理筹划。

关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告国家税务总局公告2016年第54号将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

本公告自发布之日起施行。

2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整;未处理的，按本公告规定执行。

特此公告。

二：电费企业收取客户电费后，可以为客户开具增值税专用发票或者普通发票。

一般纳税人凭借从电力公司取得的增值税专用发票抵扣；小规模纳税人根据收取的电费全额缴纳3%的增值税，不得扣减。

有专家质疑国家税务总局公告（2016）第54号文只对从事物业管理的纳税人收取的水费实行差额简易征收是一个歧视小规模纳税人的政策，认为电费也应该实行差额简易征收，这是一个不正确的理解。

营改增后物业公司代收水电费

营改增后物业公司代收水电费第一篇：营改增后物业公司代收水电费营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

……山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

小陈税务理解和建议：财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。