第四章市场比较法
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建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 建筑面积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 套内建筑面积
房地产估价
建筑面积、套内建筑面积、使用面积
建筑面积＝套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 套内房屋使用面积＝套内建筑面积 套内墙体面积 套内阳台面积
房地产估价
例题
某建筑物套内建筑面积100㎡、套内墙体面积10 ㎡、套内阳台面积5㎡ 、分摊的共有建筑面积20㎡， 已知该房地产套内房屋使用面积价格10000元/㎡，则 其建筑面积价格为多少？
建筑面积 100 20 120m2
使用面积 100 10 5 85m2
1000085 7083元 / m2 120
房地产估价
建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7 套内建筑面积＝建筑面积×70％ 建筑面积＝套内建筑面积÷70％
房地产估价
三、应用条件
（二）具体条件 1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第四章 市场比较法
房地产估价
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
四、适用对象 交易性房地产 交易性房地产是否都可使用市场比较法估价？
第四章 市场比较法
§4-1 市场比较法概述
第四章 市场比较法
一、基本概念
（一）其他名称 比较法
市场法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将估价对象与近时期内已经发生了交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价 格进行适当的修正，以此估算估价对象客观合理 价格或价值的方法。
房地产估价
建筑面积价格＜套内建筑面积价格＜使用面积价格
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7
套内建筑面积价格＝建筑面积价格÷70％ 建筑面积价格＝套内建筑面积价格×70％
房地产估价
例题
建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7； 建筑面积价格：5000元/m2 套内建筑面积价格＝5000÷70％
第四章 市场比较法
房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例
第四章 市场比较法
房地产估价
习题1 1、应用市场法的前提条件是什么？
第二章 房地产与房地产价格
房地产估价
第四章 市场比较法
§4-2 可比实例的选择
第四章 市场比较法
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小 交易较少 ——大 2、按房地产的性质与类型定 住宅 ——小 厂房 ——大
房地产估价
（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
40
1
20
0.5%6
20
1 0.5%12
40
118 .248万元
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（二）统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积
仓库：体积
停车场：车位
保龄球馆：球道
码头：船泊
租赁住宅：每套单元的租赁价格
旅馆：床位 网球场：球面
第四章 市场比较法
错 误
建筑面积 套内建筑面积
1 0.7
的 思
5000 1 x 0.7
考
x 5000 0.7
房地产估价
三、建立价格可比基础
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、…… 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
3、成交价格、成交日期、付款方式
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章 市场比较法
房地产估价
二、选取可比实例 ——要求
1、用途相同
2、结构类同
3、区域类似 4、规模相当 0.5 ≤ 5、价格类型一致
可比实例面积 估价对象面积
≤2.0
6、时间接近 <1年
7、正常交易
8、数量足够 3~10
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位
币种：人民币、美元…… 单位：元、万元……
（四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
第四章 市场比较法
房地产估价
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积
房地产估价
三、建立价格可比基础
五统一 （一）统一付款方式
将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
例题
某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期 付款，部分以抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万元， 半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押 贷款方式支付。
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区 等方面，与估价对象房地产相同 或相似的房地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据 替代原理
第四章 市场比较法
房地产估价
三、应用条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
第四章 市场比较法
房地产估价
例题
假设年利率为6%
40
20
1 6% 0.5
20 1 6%
40
118 .294 万元
假设半年利率为3%
40
20 1 3%
20
1 3%2
40
Βιβλιοθήκη Baidu18 .269万元
假设季度利率为1.5%
40
20
1 1.5%2
20
1 1.5%4
40
118 .257 万元
假设月利率为0.5%
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 套内建筑面积
房地产估价
建筑面积、套内建筑面积、使用面积
建筑面积＝套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 套内房屋使用面积＝套内建筑面积 套内墙体面积 套内阳台面积
房地产估价
例题
某建筑物套内建筑面积100㎡、套内墙体面积10 ㎡、套内阳台面积5㎡ 、分摊的共有建筑面积20㎡， 已知该房地产套内房屋使用面积价格10000元/㎡，则 其建筑面积价格为多少？
建筑面积 100 20 120m2
使用面积 100 10 5 85m2
1000085 7083元 / m2 120
房地产估价
建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7 套内建筑面积＝建筑面积×70％ 建筑面积＝套内建筑面积÷70％
房地产估价
三、应用条件
（二）具体条件 1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第四章 市场比较法
房地产估价
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
四、适用对象 交易性房地产 交易性房地产是否都可使用市场比较法估价？
第四章 市场比较法
§4-1 市场比较法概述
第四章 市场比较法
一、基本概念
（一）其他名称 比较法
市场法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将估价对象与近时期内已经发生了交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价 格进行适当的修正，以此估算估价对象客观合理 价格或价值的方法。
房地产估价
建筑面积价格＜套内建筑面积价格＜使用面积价格
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7
套内建筑面积价格＝建筑面积价格÷70％ 建筑面积价格＝套内建筑面积价格×70％
房地产估价
例题
建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7； 建筑面积价格：5000元/m2 套内建筑面积价格＝5000÷70％
第四章 市场比较法
房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例
第四章 市场比较法
房地产估价
习题1 1、应用市场法的前提条件是什么？
第二章 房地产与房地产价格
房地产估价
第四章 市场比较法
§4-2 可比实例的选择
第四章 市场比较法
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小 交易较少 ——大 2、按房地产的性质与类型定 住宅 ——小 厂房 ——大
房地产估价
（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
40
1
20
0.5%6
20
1 0.5%12
40
118 .248万元
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（二）统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积
仓库：体积
停车场：车位
保龄球馆：球道
码头：船泊
租赁住宅：每套单元的租赁价格
旅馆：床位 网球场：球面
第四章 市场比较法
错 误
建筑面积 套内建筑面积
1 0.7
的 思
5000 1 x 0.7
考
x 5000 0.7
房地产估价
三、建立价格可比基础
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、…… 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
3、成交价格、成交日期、付款方式
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章 市场比较法
房地产估价
二、选取可比实例 ——要求
1、用途相同
2、结构类同
3、区域类似 4、规模相当 0.5 ≤ 5、价格类型一致
可比实例面积 估价对象面积
≤2.0
6、时间接近 <1年
7、正常交易
8、数量足够 3~10
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位
币种：人民币、美元…… 单位：元、万元……
（四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
第四章 市场比较法
房地产估价
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积
房地产估价
三、建立价格可比基础
五统一 （一）统一付款方式
将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
例题
某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期 付款，部分以抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万元， 半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押 贷款方式支付。
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区 等方面，与估价对象房地产相同 或相似的房地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据 替代原理
第四章 市场比较法
房地产估价
三、应用条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
第四章 市场比较法
房地产估价
例题
假设年利率为6%
40
20
1 6% 0.5
20 1 6%
40
118 .294 万元
假设半年利率为3%
40
20 1 3%
20
1 3%2
40
Βιβλιοθήκη Baidu18 .269万元
假设季度利率为1.5%
40
20
1 1.5%2
20
1 1.5%4
40
118 .257 万元
假设月利率为0.5%