项目财务分析与评价

财务分析及评价

1 项目总投资估算

项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

A、土地费用

本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。

B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。

C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。

D、建筑安装工程费用

根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。

E、室外工程费

室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。

F、工程建设监理费

按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。

G、建设单位管理费

按前六项费用之和的2%计提。

H、预备费

由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。

I、建设期利息

按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。

K、项目总投资估算

综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。

项目总投资估算表（方案1）

费用名称费用数量（万元）

1.土地费用4302

2.前期费用169

3.建设配套费847

4.建安工程费（含装修费）8472

5.室外工程费320

6.工程监理费85

7.管理费284

8.预备费508

9.建设期财务费用500

10.总计15487

项目总投资估算表（方案2）

费用名称费用数量（万元）

1.土地费用4302

2.前期费用193

3.建设配套费917

4.建安工程费（含装修费）9168

5.室外工程费320

6.工程监理费92

7.管理费300

8.预备费550

9.建设期财务费用500

10.总计16342

7.2财务评价

7.2.1方案A+1

即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。

7.2.1.1财务盈利能力动态分析

A、营业收入

营业项目营业收入（万元）计算依据

住宅楼销售1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡

写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡

酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天

配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室

停车场出租36/年300元/㎡×月×个

合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元

B、营业利润（未计建设成本）

营业项目营业利润（万元）计算依据及说明

住宅楼销售1794 一次性收入

写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；

酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算

配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室

停车场出租36/年100%出租率

合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元

C、全部投资的现金流量表单位：万元

时间项目2003 2004 2005

现金流入量合计7794 463 -5409

自有资金投入1000

主营业务收入1794 457 1829

借入资金5000

现金流出量合计7786 7701 707

土地费用3000 1302

前期费用169

建设配套费847

建安工程费3000 5472

室外工程费100 220

工程监理费40 45

管理费130 154

利息250 250 250

归还借款本金

其他费用250 258 457

现金净流量6 -7238 -6116

D、投资回收期估算：

项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）

E、投资回报率计算

按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%

每年为300%÷50=6%

7.2.1.2 盈亏平衡分析

A、住宅销售的平衡点是

<（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98%

即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）

B、酒店经营的平衡点

200×50%×50%÷200=25%

即住房率达到25%能够保本经营。

C、写字楼经营的平衡点

物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%

即出租率达到10%即可以保本经营。

7.2.1.3 敏感性分析

由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。

变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%)

基数0 1192 6.0

出租率+10% 1376 6.9

+5% 1284 6.4

-5% 1102 5.6

-10% 1010 5.1

7.2.2方案A+2

即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。

7.2.2.1财务盈利能力动态分析

A、营业收入

营业项目营业收入（万元）计算依据

住宅楼销售3222 内部出售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡

写字间出租486/年50元/㎡

酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天

配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室

停车场出租36/年300元/㎡×月×个