张江总部办公案例研究项目研究
张江总部办公案例研究项目研究
惠生中心、莲花研创广场 （客户入驻情况一般，运营不理想）
•品质：建筑品质一般，档次较低 •配套：有一定配套设施 •运营：客户出租及入驻情况良好，运营较 为成熟
张江创新园、世和商务中心 （一定规模独栋办公，运营较为 成熟）
高端 中高端
中端
重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）
总部型办公参考案例—张江集电港二期
二期科技领袖之都规划为80余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板+玻璃幕墙为主，单 栋建筑面积1500-5000 ㎡，单层面积500-1600㎡
✓立面用材：铝板+玻璃幕墙， 局部为石材； ✓基本为3层建筑； ✓层高3米； ✓单栋建筑面积1500-5000㎡， 单层面积500-1600㎡；
大型企 业分析
使用面积 9# 10# 11#
企业名称
斯奈德电气
印孚瑟斯 （软件） 美敦力 （医疗科技）
行业分类 高新技术制造业 信息传输、计算机服务和软件业 科学研究、技术服务和地质勘查
✓一期大型企业仅3家，均为整栋购买10-11层小高层自用，使用面积在20000-22000㎡之间； ✓当前3家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；
总部型办公参考案例—张江集电港二期
中型企 业分析
中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在1600-2800㎡；行业以高新技术制造业、能源电力 类为主，其次为科学研究、信息软件类
企业名称
赛普锐思半导体技术（上海）有限公司
上海恒动力科技有限公司
张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层， 其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食 堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。
研发中心大楼及总部行政办公楼项目可行性研究报告
研发中心大楼及总部行政办公楼项目可行性研究报告****公司研发中心大楼及总部行政办公楼项目可行性研究报告二〇一一年十二月研发中心大楼及总部行政办公楼项目可行性研究报告目录第一节项目概况 (3)第二节项目建设的必要性 (5)第三节环境保护 (7)第四节效益分析 (9)第五节相关影响及其他 (9)第六节结论 (10)研发中心大楼及总部行政办公楼项目可行性研究报告第一节项目概况一、项目概况1、项目名称研发中心大楼及总部行政办公楼项目2、项目承办单位****公司3、建设规模合计建成约2,422平方米的研发中心大楼和10,281平方米的总部行政办公楼4、项目建设期限：计划建设期3年。
5、投资估算及资金来源：本项目总投资4,420万元，其中研发中心大楼投资920万元，行政办公楼投资3,500万元，其中计划使用超募资金2,500万元，剩余部分由公司自筹解决，明细估算如下：序号项目名称投资额（万元）备注1 研发中心920 建筑面积2,422 平方米1.1 建安成本6031.2 安装工程105651.3 建筑工程其他费用1.4 装修费1001.5 预备购置费281.6 预备费19 前五项的2%2 行政办公楼3,500 建筑面积10,281 平方米2.1 建安成本2,182研发中心大楼及总部行政办公楼项目可行性研究报告2.2 安装工程3862452.3 建筑工程其他费用2.4 装修费5002.5 设备购置费872.6 预备费100 前五项的2.8%合计4,420 总面积12,703 平方米二、项目承办单位概况****公司（以下简称”公司”）成立于2002年，地处上海虹桥枢纽所在地的青浦区徐泾镇，占地31亩。
公司是国内最大的新材料轻型输送带制造企业，专业从事各类新材料轻型输送带的研发、生产及销售，主要产品包括普通高分子材料轻型输送带和热塑性弹性体轻型输送带，产品规格近800种，被广泛应用于食品加工、物流运输、农产品加工、石材加工、娱乐健身、烟草生产、木材加工、纺织印染、电子制造、印刷包装等行业，市场占有率在国内稳居第一。
张江大厦的规划定位与营销推广策略
打造一个高品质的商务环境，提供全方位的办公、商业和休闲服务，满足周边企业和人才的需求。
张江大厦以高科技企业和研发机构为主要服务对象，同时吸引其他优质企业和机构入驻，打造一个集办公、商业、休闲于一体的综合性建筑。
定位
目标
02
CHAPTER
规划定位分析
位于张江高科技园区
张江大厦位于中国著名的张江高科技园区，该区域聚集了众多高科技企业和研发机构，具有浓厚的科技创新氛围。
现代简约风格
作为张江高科技园区的标志性建筑之一，张江大厦代表着企业的形象和地位。
标志性建筑
张江大厦内部设有文化展示区，展示企业的历史和文化，增强员工的归属感和自豪感。
文化展示
03
CHAPTER
营销推广策略
定位描述
张江大厦的目标客户群体主要是从事高科技行业的创新型企业、研发机构和高科技人才。这些客户群体对办公空间的需求较高，并希望在张江高科技园区内找到符合其业务发展和办公需求的优质物业。
张江大厦提供了全方位的服务配套设施，包括商务中心、会议中心、餐饮娱乐等，方便企业进行日常办公和商务活动。
地理位置优越
张江大厦位于浦东新区张江高科技园区的核心地带，紧邻地铁站，交通便利，为入驻企业提供了便捷的交通条件。
产业聚集效应明显
张江大厦周边聚集了众多知名科技企业和研发机构，形成了浓厚的科技氛围和产业集群效应，有利于企业间合作和资源共享。
THANKS
感谢您的观看。
创新环境良好
张江大厦注重创新环境的营造，提供了多种公共空间和交流平台，方便企业之间进行创新交流和合作，促进了创新思维和创新成果的产生。
VS
相较于周边其他办公楼，张江大厦的租金价格较高，可能会对部分企业造成一定的经济压力。未来可以通过优化租金定价策略和提供更多优惠措施来吸引更多企业入驻。
张江高科技园区案例资料
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（概况）
• 经过16年的开发，园区构筑了生物 医药创新链和集成电路产业链的框 架。目前，园区建有国家上海生物 医药科技产业基地、国家信息产业 基地、国家集成电路产业基地、国 家半导体照明产业基地、国家863 信息安全成果产业化（东部）基地、 国家软件产业基地、国家软件出口 基地、国家文化产业示范基地、国 家网游动漫产业发展基地等多个国 家级基地。在科技创新方面，园区 拥有多模式、多类型的孵化器，建 有国家火炬创业园、国家留学人员 创业园，一批新经济企业实现了大 踏步的飞跃。“自我设计、自主经 营、自由竞争”和“鼓励成功、宽 容失败”的园区文化和创业氛围正 逐渐形成。
◊文化创意产业：一条以网络游戏、动漫研发 、影视新媒
体为发展方向的文化创意产业链。
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（集成电路产业基地）
集成电路产业是张江的主导产业和支柱产业，张江高科技 园区是国家电子信息产业基地、上海国家微电子产业基地 核心区，是国家级电子信息产业园（国家上海集成电路产 业园）。发展集成电路，张江率先实践“产业链”发展思 路，即以产业链的培育和完善带动和提升集成电路产业的 整体规模和水平，实现了集成电路产业在张江的跨越式发 展。目前张江集成电路形成了从设计、制造、封装测试及 包括设备制造在内的国内最完整的产业链，同时呈现出在 国内加工水平和生产能力最高，研发机构实力最强、高端 IC设计企业最集聚等特点。
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（集成电路产业基地）
我国地）
未来发展，张江将重点以IC设计和芯片制造业为重点，形 成从IC设计、制造、封装测试到集成电路专用设备和配套 生产设备的更为完整的产业链。在IC设计领域重点引进和 培育IC设计、IP供应等产业链高端企业，通过与园区及周 边地带先进集成商在先进技术和标准制定等领域的合作， 力争在移动通信，数字通信，计算机网络和外设，仪表电 子，家电和光电子等领域的IC设计上达到国际水平，为我 国的制造业提供来源和支撑。注重半导体装备业在园区的 培育和发展，争取建成国家半导体装备产业化基地。争取 到2010年建成具有自主级的集成电路产业基地。
上海张江高科技园区案例分析
上海张江高科技园区一、高新技术产业开发区．1.基本概念高新技术产业开发区是指性质和功能相似的一类地域组织，即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中，其任务是研究、开发和生产高技术产品，促进科研成果商品化、产业化，我们把这类科技——工业综合体称为高新技术产业开发区(简称“高新区”)。
世界各国高新区呈现千姿百态，名称也不尽相同，有的称为科学园、技术园、科技园、研究园、发展园；有的称为工业园、科学工业园、科技工业园、高技术开发区、高技术产业带；有的称为科学城、技术城、文化学术研究城；有的甚至根据园区的技术开发内容和地理位置特点而称为硅谷、硅山、硅岛、硅廊、硅漠、硅原等等。
2.高新区发展历史美国是高新区的发祥地。
1 951年美国在东海岸加利福尼亚州兴建了占地只有5O英亩的斯坦福研究园(S t a n f o r dR e s e a r c h P a r k)，开创了世界高新区的先河。
经过几十年的发展，以斯坦福研究园为起点，逐步形成了今日闻名于世的硅谷。
与斯坦福研究园起步发展的同时，美国马萨诸塞州波士顿地区从林肯实验中心，沿128号高速公路两侧也出现了几百家从事高新技术研究与开发的公司。
如今，这一半环形走廊地带已有700家与计算机相关的公司，成为世界最大的计算机基地之一。
到1992年在美国的5O 个州中有42个州建立了科学园、技术园、工业园等258个。
法国：1969年开始在南方城市尼斯附近筹建索菲亚·安蒂波利斯科学城，经过2O多年的建设，该科学城现己成为重要的国际性高科技中心；1983年法国开始筹建法兰西岛科学城，它是一个典型的科研、教学和高技术产业密集区。
此外，还分别兴建了以生物技术为主的布列塔高技术园，以航空航天技术为主的图卢兹科学园，以电子技术、计算机为主的格勒诺布尔(G r e n o b l e)高技术区等各种类型的高新区。
英国：具有几百年学术研究传统的剑桥大学是英国创办高新区的先行者。
房地产：张江商务区-办公市场分析
办公市场分析| 张江商务区作为浦东新区重点发展区域之一，张江商务区一直紧跟时代、持续发展。
张江总部园、上海集成电路设计产业园、张江在线新经济园在2020年初正式开园，吸引来自生物医药、集成电路、人工智能、创新研发平台等领域的大量总部企业入驻，为张江科学城注入新活力。
疫情期间，50个重点项目集中签约、开工启动，相较于同时期其他商务区，张江商务区相关工作进度稳步推进，办公租赁市场保持活跃。
区块分析1、区块基本情况张江商务区位于浦东中部，目前区块内有两条轨道交通，2号线贯穿张江北和张江东区域，13号线途径张江南延伸区域，张江南区域暂无轨道交通。
商业配套方面，张江北区域配套最为齐全，共有3个商业综合体，包括目前张江规模最大的商场——长泰广场；张江南延伸和张江东区域分别有2个和1个商业综合体，但规模均不大；张江南区域暂时仅有少量园区配套。
张江科学城致力于培育高新技术产业和战略性新兴产业，依靠政策扶持，大量医药生产基地、创新研发中心扎根于此，同时也聚集了较多来自集成电路、人工智能等行业的企业。
为推动相关企业发展，张江商务区对初创科技企业推出专项补贴政策，现有政策包括：1）房租补贴政策，补贴面积最高200㎡，补贴额度不超过2元/㎡·天，补贴总金额最高不超过15万；2）小张江专项补贴，共有33项，例如研发投入补贴、孵化毕业补贴、股权融资补贴等；3）疫情期间人社补贴，例如创初期社会保险费补贴、疫情期间浦东新区创业担保贷款和贴息等。
2）区块价格分析低端和中端市场租金方面来看，2019年至2020年张江商务区办公平均租金整体比较平稳，未出现较大波动，在进入2021年后开始有所提升，中端市场租金上涨幅度大于低端市场，前三季度累计涨幅相差约2%，主要原因是中端市场租金水平相较全市中端而言处于低位，提价空间大于低端市场。
具体来看，低端市场2021年第一季度平均租金在2.8元/㎡·天，经过两个季度的连续增长，平均租金在第三季度达到3元/㎡·天。
浅谈上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目设计及管理
浅谈上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目设计及管理摘要：本文以上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目为例，对项目的建筑设计及设计管理进行分析，提出合理的设计管理方法，力求通过引入明源系统、BIM技术进行辅助管理的方式，使产业园设计效果得到显著提升，管理工作的开展更加便捷高效。
关键词：上海集成电路设计产业园、智慧园区、设计管理、BIM技术、明源系统引言：在上海市委市政府、浦东新区委区政府的高度重视下，在市经信委、市科创办的大力支持下，2018年11月28日，张江集电港位于浦东新区张江科学城核心区域、面积约3万平方公里的上海集成电路设计产业园揭牌成立。
张江集电港是集成电路产业最集聚、城市形态最健全、产业配套最完善的区域，发展集成电路设计产业必将取得事半功倍的成效。
同时，加快引进行业龙头企业，培育细分行业领军企业，承接设计业重大项目落地，构建国内“技术水平最先进、产品门类最丰富、创新资源最集聚”的集成电路设计产业园，成为具有全球影响力的集成电路设计产业基地。
1.项目建设背景上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目位于上海张江集电港区域内，是上海集成电路设计产业园重大项目之一，项目为集成电路产业园提供了约12万平方米的商务办公用地、5万平方米的人才公寓、1.7万平方米的商业配套区，建设集会议、餐饮、住宿、文化休闲、体育健身为一体的综合性商业配套区，成功构建出国内“技术水平最先进、产品门类最丰富、创新资源最集聚、综合配套最完善”的集成电路设计产业园的重点项目。
2.上海张江集点港 B 区 2-4 商务办公项目介绍2.1项目概况本项目位于上海集成电路设计产业园B区2-4地块，总占地面积为57747.7m2，用地性质为商务办公用地。
项目南临2-5地块，属于公共绿地，西临盛夏路，东临张东路，北临规划道路（集电路），地理位置较为优越。
基地的东西向长度为288m，南北向长度为220m。
图1 集电港B区2-4地块效果图2.2功能定位目前，张江的集成电路产业得到飞速发展，规模不断壮大，员工数量逐渐增加，需要新的办公楼满足现实需求，特别是可分割为小面积单元销售的公寓式办公项目，更是成为市场炙手可热的产品。
张江生物医药研发办公总部项目建筑设计应用研究
图1 张江生物医药研发办公总部项目效果图张江总部园头部企业及上市公司总部区（B4-02）项目总1 总体布局整体总平面布局以L型建筑为主规划结构。
由于基地用地紧张，两栋高层塔楼需完全错开，避免正向间距影响。
高层设于基地东南角可突破限高区域，50m高层位于基地西北角，利用裙房连接，解决了多功能性空间与办公的高效联系。
绿化景观集中到南侧半围合区域，形成以人行为主的高品质公共花园。
主要的消防环路和车行道路沿外侧布置，地下车库出图2 张江生物医药研发办公总部项目总平图2.3 平面功能构成（1）功能布局。
本方案共设计有1栋九层及1栋十二层实验研发楼，首层因工艺及共享大堂要求层高为6m，其余每层均为4.5m，主楼建筑局部设置两层通高的内凹阳台，和中心景观紧密结合。
垃圾房设置在基地北侧，较为隐蔽，对景观环境影响较小。
地下室设置两层，共约21051.00㎡，主要为机动车库、平战结合的人防区域及设备机房等（2）裙房平面。
裙房平面为一至三层，主要为入口联合大堂、咖啡、便利店、餐厅、厨房、展览中心、后勤卸货、独立办公、共享办公、数据中心、会议室、多功能厅、卫生间等复合性功能。
在首层平面设计中，入口空间设计上并没有设置两个独立大堂而是一个联合大堂，为办公人员创造了一个共享，交流的空间，餐厅设置在中部，有效地服务于两边研发办公人群，展览设置在东侧，有一定形象及方便外部人员使用，图3 张江生物医药研发办公总部项目首层平面图（3）标准层平面。
塔楼标准层平面为实验研发办公，利用中心核心筒的模式，实验研发空间围绕核心筒布置，生物医药生产实验人均建筑面积暂按25㎡/人。
在核心筒平面设计中为本项目技术设计的一个难点，每个楼层设置了三部客梯、一部货梯、两部疏散楼梯、男女卫生间各一个、强弱电间、水井、风井等。
其中由于实验室的特殊功能要求，每层需独立配备一个2.5㎡废气井，同时需考虑检修问题，综合考虑将废气井与设备房等结合内部形成检修通道，空间紧凑，有效提高使用面积较高[2]，如图4。
张江大厦的规划定位与营销推广策略
竞争策略
以高品质服务、创新设计 和地理位置优势为竞争核 心。
策略实施
加强与政府、行业协会等 合作，提高品牌知名度； 持续优化产品设计和服务 质量。
竞争策略目标
在同行业中树立良好的品 牌形象，提高市场竞争力 。
定位的SWOT分析
优势（Strength）
劣势（Weakness）
机会（Opportunity）
责任分配与执行团队
责任分配
项目团队将分为规划设计组、施工建 设组和营销推广组，分别由建筑设计 师、工程师和营销专家主导。
执行团队
每个小组将由具有丰富经验和专业知 识的成员组成，包括项目经理、技术 负责人和其他相关人员。
合作伙伴与资源整合
合作伙伴
项目团队将与当地政府、开发商、建筑公司和营销机构等合作伙伴紧密合作， 共同推进项目进展。
张江大厦的规划定位与营销推广策 略
汇报人：
日期:
• 项目概述 • 规划定位分析 • 营销推广策略 • 实施与执行计划 • 风险管理与应对措施 • 结论与展望
01
项目概述
项目背景介绍
张江大厦位于上海市浦东新区的张江高 科技园区内，是集办公、商业、休闲等
多种功能于一体的综合性建筑。
项目的背景是上海市政府提出“聚焦张 江，打造全球科创中心”的战略，旨在 将张江高科技园区打造成为全球科技创
项目范围与限制
01
项目的范围包括张江大厦的规划 、设计、建设、招商和运营管理 等环节。
02
项目的限制包括土地资源的有限 性、建筑高度的限制、环保要求 的限制以及投资成本的限制等。
02
规划定位分析
目标客户群定位
目标客户群体
高科技企业、创新型企业和金融 服务业。
张江高科园案例分析研究报告
上海张江高科技园张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越.该园区成立于1992年，规划面积25 平方公里，规划人口22 万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等.截至2008 年底，张江高科园区工业总产值实现421.4 亿元，经营总收入839.7 亿元；固定资产投资达98.3 亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52 亿美元；注册企业数为1540 家，从业人员达到12.56万.○1 发展战略与开发模式产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展.开发模式：公司建设——政府回租——授权经营○2 主导产业、发展模式及产业业态主导产业：集成电路、生物医药、软件产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”地产业整合发展模式.目前，已经形成了较为完善地生物医药创新链和集成电路产业链.其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优地集成电路研发与制造一体化产业基地.园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头地“设计+代工”地产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内地国内最完整地集成电路产业链.在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内地生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用” 地医药产业发展模式.已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大地生物医药基地之一.b5E2RGbCAP产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店.p1EanqFDPw○3 空间布局图5-10 ：张江高科技园区空间布局图张江高科技园区围绕主导产业进行空间布局.形成了多个产业基地，包括技术创新区、高科技产业区、浦东软件园、集成电路产业基地、生物医药产业基地、科研教育区，以及居住区和扩展地区等功能区.DXDiTa9E3d1.1.1 案例启示（1）发展阶段：园区地发展都经历了从工业发展主导到综合新城地过程通过对园区发展阶段地分析，可以发现，园区发展具有一定地阶段性.先进园区地发展基本都经历了从‘纯工业工业+配套综合新城'地过程：发展之初以纯粹工业主导，随着工业地发展，相应地配套日益完善，产业发展向高端化拓展，人口不断集聚，生产性服务业得到发展和生活性服务业地需求不断加大，从而生产生活结合地综合新城逐渐形成.RTCrpUDGiT（2）产业结构：二三产业均衡发展，是先进园区地重要特点比较先进产业园区地产业结构发现，较为成熟地园区地产业结构都相对均衡，即二三产比重较协调，三产为区域产业地重要组成，且有较大比重地三产业从业人员.5PCzVD7HxA张江科技园地三大产业生产总值比重为0.1：58.6：41.3，三产比重超过30%，第三产业已经成为产业结构地重要组成部分.jLBHrnAILg（3）产业效率：高产出、集约化是先进园区发展地共同特征（4）产业链：形成强而有带动力地产业链是先进园区地产业发展地特点以少量强大地带动作用地产业为主导，并形成横向拓展、纵向延伸地产业链是先进园区地共同特色.最终形成为主导产业为带动，周边产业协调发展地集群化、规模化、规模化产业发展格局.张江科技园区地两大主导产业之一，生物医药产业，形成了“研发——生产——销售”一体地四类产业链发展模式：技工贸一体化模式、技工贸分离模式、“研发+技术转让”模式以及研发服务外包模式.xHAQX74J0X（5）人才结构：高素质、创新能力强地人才结构是保证新区领先地必要支撑6）园区布局：围绕中心地居住与公共服务设施布局，是先进园区地共同特点如下图所示，张江高科技园空间布局围绕有活力地、中心地、居住与公共服务区，形成环绕式布局，外围是由主导产业园区构成地产业园区；苏州工业园中心也为居住与公务服务区，周边布局主要产业区，并在不同地产业园区中形成一定地服务配套，构成次级组团.LDAYtRyKfE图5-16 ：张江高科技园区空间布局版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理. 版权为个人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is personal ownership. Zzz6ZB2Ltk用户可将本文地内容或服务用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律地规定，不得侵犯本网站及相关权利人地合法权利. 除此以外，将本文任何内容或服务用于其他用途时，须征得本人及相关权利人地书面许可，并支付报酬. dvzfvkwMI1Users may use the contents or services of this articlefor personal study, research or appreciation, and other non-commercial or non-profit purposes, but at the same time, they shall abide by the provisions of copyright law and other relevant laws, and shall not infringe upon the legitimate rights of this website and its relevant obligees. In addition, when any content or service of this article is used for other purposes, written permission and remuneration shall be obtained from the person concerned and the relevant obligee.rqyn14ZNXI转载或引用本文内容必须是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目地地合理、善意引用，不得对本文内容原意进行曲解、修改，并自负版权等法律责任. EmxvxOtOcoReproduction or quotation of the content of this articlemust be reasonable and good-faith citation for the use of news or informative public free information. It shall not misinterpret or modify the original intention of the content of this article, and shall bear legal liability such as copyright. SixE2yXPq5。
绿色建筑案例分析 张江集电港总部办公中心
绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心张江集电港办公中心是绿色生态改扩建工程，对既有建筑的节能改造和绿色建筑的推广都有积极的意义。
工程性质：办公楼改扩建工程工程投资：6974.77万元用地面积：7972.6 m2建筑面积：23710 m2结构形式：框架结构开发与建设周期：1年项目采用的活动铝合金外遮阳、绿化种植屋面、双层呼吸式幕墙、太阳能光伏建筑一体化、地源热泵系统都有很强的应用和推广价值，本项目采用的生态建筑数据采集、监测和展示系统为进一步进行绿色生态技术和研究和改进提供基础研究数据和实际运营经验。
绿色建筑VI系统为引导人的行为节能做出了尝试和探索，有很强的借鉴作用。
一、项目简介节能与能源利用包括建筑节能设计、高效能设备和系统、节能高效照明、能量回收系统、可再生能源利用等。
围护结构节能外墙：由于是改扩建项目，为了不破坏原有外立面，采用30mm挤塑聚苯板内保温改造，热桥部位加强处理，保温层向内延伸１m，平均传热系数0.87W/(m2.K)。
屋面：本项目的屋面分为两部分，一部分是原有建筑结构屋面，已经采用了25厚的挤塑聚苯板做保温，改造时又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用使整体屋面传热系数小于0.60W/(m2.K)；又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用；另外一部分是新建中庭的玻璃采光屋面，此屋面设计为集太阳能发电（BIPV构件）、采光、铝合金活动遮阳、流水景观为一体的智能生态屋面，夏季通过遮阳和水冷却采光屋面，冬季遮阳打开让阳光射入中庭。
外窗及玻璃幕墙：原有玻璃幕墙采用智能控制铝合金百叶活动外遮阳，夏季百叶闭合时遮阳系数可以达到0.2。
新建中庭部分采用双层呼吸式幕墙，夏季外层通风百叶打开外循环利用对流散热，冬季通风百叶关闭形成封闭温室保温，过渡季节里外层百叶全部打开加强建筑的自然通风，同时双层内设活动遮阳百叶，幕墙整体传热系数1.8 W/(m2.K)，百叶闭合时遮阳系数也达到0.2。
上海张江集电港总部办公中心综合改造
上海张江集电港总部办公中心综合改造（绿色建筑工程介绍参考格式）上海张江集电港总部办公中心综合改造张江集电港总部办公中心绿色生态改扩建工程是由张江集团开发的建筑项目，该项目位于张江集电港二期五组团13-17、20号楼，共六栋（A、B、C、D、E、F），总建筑面积23710m2。
作为张江高科技园区的管理和服务中心，园区本着建设成为国家自主创新示范基地的目标，倡导绿色、生态、鼓励和引导走可持续发展的道路，对园区进行绿色生态的改扩建。
通过营造高科技园区的"创新之家"、"服务之家"、"健康之家"的创业氛围，结合自身条件，综合国内外先进生态技术，使生态技术与建筑、景观设计相结合，融入园区生活、工作环境，创造节能、健康的高科技生态园区。
该改造项目在规划设计阶段就以建设部三星级绿色建筑，公共建筑节能65%为设计目标，对各种绿色生态技术进行可行性和适用性的讨论，最终确定了12项前沿绿色技术。
根据《绿色建筑评价标准》GB/T 50378—2006的条文规定，对该项目设计阶段达标情况进行自评，评定结果如表1所示。
表1 张江集电港总部办公中心设计阶段达标情况1 工程概况张江集电港总部办公中心位于集电港二期五组团13-17、20号楼，共六栋，总建筑面积23710m2。
该项目原建筑建成于2005年，改造前的如图1-1所示，存在着一些问题。
首先整体环境质量不高：中央环岛人车混流，楼前停车，形成区内空气污染和安全隐患；其次建筑未考虑节能设计，建筑采用大量玻璃幕墙，整体节能率不高。
缺乏可再生能源的利用和非传统水源的利用；最后建筑的连接性不强，不满足六栋楼的整体内部使用。
因此，针对以上问题，张江集团对总部办公中心六栋楼进行绿色建筑改造。
图1 项目改造前实景照片园区总平面图如图2所示，主要技术经济指标见表2，数据体现了该改造工程充分考虑了园区的生态效应和地下空间的合理应用。
张江集电港总部办公中心绿色改造
◎绿建节能◎张江集电港总部办公中心绿色改造Energy-saving Reconstruction of the Office Center in ZhangjiangSemiconductor Industry Park侯亦南HOU Yi-nan(中国建筑上海设计研究院有限公司)(China Shanghai Architectural Design&Research Institute Co.,Ltd.)【摘要】张江集电港总部办公中心最早建于2005年，但它在功能、节能等方面有所欠缺。
之后美国JWDA建筑事务所对其进行了综合改造设计，运用了大量先进有效建筑节能技术，在围护墙体、种植屋面、外遮阳、中庭、玻璃幕墙等方面进行了节能改造，将该项目改造为绿色三星级建筑，并且在国内首次尝试将“零能耗”付诸于实际设计行动中。
[Abstract]The ofifice center in Zhangjiang semiconductor industry park was first built in2005,but it has some deficiencies in function, building energy saving and so on.So JWDA Architectural Firm had carried out comprehensive renovation design on it.Many advanced and effective building energy-saving technologies have been applied to enclosure walls,planting roo£external shade,atrium,curtain wall,etc. The project has been transformed into"three-star"green building,and is the first to introduce the concept of"zero energy consumption*1in the design in China.【关键词】绿色改造；节能技术；零能耗；绿色建筑[Keywords]green reconstruction;energy-saving technology;zero energy consumption;green building1项目介绍张江集电港总部办公中心（以下简称“办公中心"）位于上海浦东张江高科技园区内，由上海张江集成电路产业区开发有限公司投资建设。
浦东张江工业用地别墅办公市场分析报告
案名
世和商务中心
张江集电港二期 （东块）
张江集电港二期 （西块）
张江润和苑
地址 祖冲之路 2277 弄
张东路 1387 号 张东路 1388 号 张衡路 1000 弄
项目土地性质 商业科研教育用地
工业、科研用地 工业、科研用地 工业、科研教育用地
项目建筑形态 一栋 13 层办公楼、 一栋 13 层酒店、16 栋别墅
98 栋三层双拼别墅
53 栋三层双拼、 独栋别墅
5 栋 6-7 层办公楼、 50 栋三层独栋别墅
经营方式 办公楼在售、 别墅暂不可售
租售并举
租售并举 办公楼在售、 别墅转售为租
5
1、重点项目产品分析
案名
开盘时间
项目规模 （平方米）
世和商务中心 2009-8-19
107298
张江集电港二期 （东块）
三、工业用地项目调研分析总结...................... 9 1、政策面总结 .................................. 9 2、土地性质总结 ................................ 9 3、重点项目总结 ................................ 9 4、工业用地开发办公产品（办公楼、别墅）可行性总结 .............................................. 10
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
惠生中心、莲花研创广场 （客户入驻情况一般，运营不理想）
•品质：建筑品质一般，档次较低 •配套：有一定配套设施 •运营：客户出租及入驻情况良好，运营较 为成熟
张江创新园、世和商务中心 （一定规模独栋办公，运营较为 成熟）
高端 中高端
中端
重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）
行业分类
高新技术制造业 高新技术制造业 高新技术制造业 高新技术制造业 信息传输、计算机服务和软件业
金融业 金融业 金融业 房地产业 租赁和商务服务 科学研究、技术服务和地质勘查
大型企业共11家，基本为购买自用，一般使用基本需要2栋楼，使用面积一般在3000㎡以上； 行业以高新技术制造业为主，占比达37%，其次为金融业，占比达27%，其他为信息软件、科学研 究类；
张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层， 其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食 堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。
地上车位+地下车位，满足客 户停车需求。
总部型办公参考案例—张江集电港一期
由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%；当 前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
张江板块总部型办公市场格局
张江大厦
张江创新园
张江集电港
世和商务中心 展想广场
矽岸国际
惠生中心
莲花研创广场
★
科研用地 办公用地
目前区域内主要在租/在售的总部型办公市 场分布格局：
科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心 、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场
办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸 国际、张江集电港一期
总部型办公参考案例—张江集电港一期
中型企 业分析
中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在1000-2400㎡；行业为科学研究类、建筑业为主， 其次为高新技术制造业
使用面积 1层 1层 1层 1层 半层 半层 半层 半层 半层 半层 半层
企业名称 路桥华东工程有限公司 上海富春建业科技股份有限公司 上海矽感信息科技有限公司 国家射频识别产业化（上海）基地 比亚迪精密制造有限公司上海分公司 中外建华诚城市建设有限公司 德信无线通讯科技（上海）有限公司 亚申科技研发中心（上海）有限公司 上海爱培克电子科技有限公司 中冶东方工程技术有限公司上海分公司
年份
2019年 2019年 2019年
合计
成交栋数
16 3 1 20
近3年集电港二期成交情况
成交面积（㎡）
36833 7059 1629 45521
单栋面积（㎡）
1600-2700 1600-2800
1629 1600-2800
栋均面积（㎡）
2302 2353 1629 2276
成交均价 （元/㎡）
总部型办公参考案例—张江集电港一期
小型企 业分析
小型企业使用面积一般在400-800㎡；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分 小型贸易企业
一期小型企业共59家，基本为租赁使用，使用面积在400-800㎡之间； 行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为37%、19%，其次为科学研究、信息软件类 ，均占比17%；
总部型办公参考案例—张江集电港二期
二期共有约62家企业入驻，以中型企业为主，占比为60%
企业规模分类 大型企业 中型企业 小型企业
数量 11 37 14
二期共有约62家企业入驻，以中型企业为主，占比60%，大型、小型企业分别占比18%、22%。
总部型办公参考案例—张江集电港二期
大型企 业分析
大型企业基本为购买后自用，使用面积基本在2栋楼以上，面积3000㎡以上；行业以高新技术制 造业为主，其次为金融业
10513 5694 8014 36833 7059 1629 9747 56840 19178
1190-4032 1193-2911 3182-4831 1600-2700 1600-2800
1629 9747 15640-41200 19178
2628 1898 4007 2302 2353 1629 9747 28420 19178
销售情况分析
物业类型 项目名称
张江创新园
小独栋多层 张江集电港二 期
小高层
张江创新园 集电港一期
年份
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
成交栋数
4 3 2 16 3 1 1（9层） 2（11层） 1（10层）
成交面积（㎡） 单栋面积（㎡） 栋均面积（㎡） 成交均价（元/㎡）
530-1717
出租为主
3.5-4.0
4F多层、13F 小高层
多层250-500
已全部售罄并 出租完毕
——
小高层
2100-2300
出租为主
毛坯3.5，装修4，最 低权限为毛坯3.0
4-5F
2000-2300
销售为主，少 量可租
3.6-3.7
张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品 因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000㎡。 张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右，世和商务中 心单栋面积在1000-2000㎡左右； 惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300㎡，单栋面积在8000-9000㎡左右，标的较大；
出租为主
一期2.0-2.6 二期2.5-3.0 四期3.0-3.2
张江创新园
2019年
上海张江高科技园区开 发股份有限公司
5
科研用地 世和商务中心
2009年
上海嘉频房地产开发有 限公司
5
惠生中心 莲花研创广场
2019年
惠生集团
上海张江（集团）有限 公司
—— ——
9.5 10 —— ——
3-5F、1011F
20893 24256 26018
-
科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在2019-2019年，2019年至今共成交20栋独 栋办公，成交面积45521㎡，单栋面积1600-2800㎡，年均去化量约在1.5万方； 成交均价整体呈上涨趋势，12年均价24256元/㎡，2019年达26018元/㎡； 租金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.5-3.0元/㎡/天；
集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在2019-2019年，办公性质产品成交均价5500-6000元 /㎡，科研性质产品成交均价4500-5000元/㎡；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%； 2019年成交1栋10层楼房，单层面积约2000 ㎡，总成交面积19178㎡，成交均价14000元/㎡； 租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.0-2.6元/㎡/天。
总部型办公参考案例—张江集电港二期
中型企 业分析
中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在1600-2800㎡；行业以高新技术制造业、能源电力 类为主，其次为科学研究、信息软件类
企业名称
赛普锐思半导体技术（上海）有限公司
企业名称
超威半导体（上海）有限公司（AMD) 应用材料（中国）有限公司
上海耀皮玻璃集团股份有限公司 上海恩艾仪器有限公司 上证所网络信息有限公司 中国外汇交易中心 上海普兰投资有限公司 上海通泰投资有限公司
上海张江（集团）有限公司 前程无忧
上海集成电路技术与产业促进中心（ICC）
使用面积
4栋楼 2栋楼 2栋楼 2栋楼 2栋楼 10栋楼 2栋楼 2栋楼 5栋楼 4栋楼 2栋楼
13784 14506 17625 20893 24256 26018 18706 16766 14000
当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态； 小独栋多层：张江创新园总体量仅24221㎡，年去化量最多仅10513㎡，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由 于开发年代较早，近期去化量最高为2019年36833㎡，整体价格逐年上涨至2019年达26018元/㎡； 小高层：张江创新园共3栋小高层，12年去化2栋，去化量56840㎡，集电港一期12年成交1栋房源，由于小高层单栋体量大标的高 ，整体单价实现度不高，最高为张江创新园2019年18706元/㎡；
科研用地性质总部型办公市场
项目基本概况
用地性质 项目名称 建筑年代
开发商
占地面积 总建筑面积 (万㎡) (万㎡)
层数
单层面积(㎡) 目前状态
租金(元/㎡/天)
张江集电港
2019年
上海张江集成电路产业 区开发有限公司
375
250
3F多层、610F小高层
多层500-1600 小高层1500-
2400
总部型办公档次分类
•品质：大盘规划，品质、产品力较好，档次 较高 •配套：自身配套完善 •运营：速度较快，价格实现较高，目前已运 营成熟
张江集电港 （规模大、独栋办公为主，运营成熟）
•品质：建筑品质、产品力打造较高 •配套：新建项目，配套一般 •运营：莲花标的大，无成交；整体运营及 客户入驻情况不理想
集电港四期 西块
科技领袖之都
集电港三期（天之 骄子人才公寓）
A区规划图
总部型办公参考案例—张江集电港一期
一期规划为8栋6-10层小高层，除2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以 石材为主
9 11
10
一期立面用材：石材+玻璃幕墙 ； 6-10层为主； 单层面积700-2000㎡；