市场分析与营销规划报告
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二、策划目的
不同的时期，拥有不同的策划目的。但策划的最终目的可不能改变。要完成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。在那个过程中不断积存与完善，力求达到营销策划的最终目的：
◆引导消费 促进销售
在那个过程中，时期性策划目的为
1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。
2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。
1.1.2 市场定位原则
源于市场 高于市场 引导市场
好的产品，往往都遵循如此的市场原则：
市场上有什么？
市场上缺什么？
我们的产品能为市场带来什么？
任何一个产品的产生，差不多上立足于市场的。而过分依靠于市场，必定在较短的时刻内被市场所淘汰。但过分领先于市场的产品又存在着太大的市场抗性。
因此，有市场竞争力的产品是在立足市场的基础上，具有适度的前瞻性，能够被市场所同意并最终引导市场消费的产品。
1、策划前言
2、策划目的
3、策划依据
4、策划思路
5、策划内容
策划篇
一、策划前言
1、以人为本，首先尊重人，然后取悦人。
2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为适应的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。
1.1.3市场定位依据：
◆市场依据
产品是市场的产物。产品的市场定位必定直接来源于市场的要求。
开发产品方向的定位来自两个基础条件，一是项目自身的资源，二是项目所在区域市场的房地产产品结构。由此确定项目的进展方向，能够降低项目的风险系数。
本案核心理念
1、地块资源
从规模来讲，本项目完全符合超大盘开发的先决条件：地块总规划用地面积为200万平方米。通过对有相似条件的项目的分析发觉，大型项目的整体规划难度高于一般的项目，开发商所面临的风险事实上是比一般项目高的，考虑到后面几期的营销推广，我们不仅要为前期制造可供连续的卖点，还要为经营治理的可持续性进展提供空间。
环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。
（二）项目概述篇
1、项目概述
本项目占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%的生态公园，小区的景观设计以水系为中心。
2、项目分析
本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富的水景资源。建筑产品将以独栋不墅、花园洋房为主。应该讲，如此的产品在合肥应该是属于最高端的产品。该产品的目标市场应该是合肥消费金字塔的最顶端部分。
3、成功的地产复合应体现在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。
4、本项目结合合肥的都市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到都市运营商的角色。
5、整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成能够期待。
在确定了整体定位的基础上，进行有效的策划与推广，最终有效完成产品品牌的建立与市场去化的完成。
1.1 项目市场定位
1.1.1 市场定位
合肥第一座国际化高尔夫生活示范城
第一座：显示项目的唯一性和规模。
高尔夫生活：显示项目的理念和品质。
示范城：昭示我们提供的是生活与休闲、娱乐、商务相结合的完美标准，堪称范本。
3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。
三、策划依据
给我一个支点，我能够撬起地球。
策划的依据来源于市场。
市场，瞬息万变。
因为，市场上的产品，在不断更替。
因此：
产品，确实是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。
立足产品，才有有效策划的可能。
四、策划整体思路
策划的思路来源于消费Baidu Nhomakorabea。
针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。
针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。
针对消费者做出的产品确实是能够在市场上顺利实现销售的产品。
因此，差不多的策划思路是：
1、我们的产品是什么？
2、我们产品的消费者是谁？
3、我们如何样针对消费者进行产品的营销推广？
五、策划内容
（一）地块篇
1、地块概述
本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平坦，据目测，整个地块的高低落差不超过3米，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。
3、项目建议：
项目的规模、地块资源和专门的地理位置，在我们项目的开发和规划上建议引入“复合地产模式”，即：高尔夫概念+房地产（居住）。
（三）市场篇
1）市场概述
合肥的不墅市场，市区要紧集中在西区大蜀山和董铺水库附近，市郊要紧是有双凤湖元一高尔夫不墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚不墅、望园小区等楼盘。且要紧以联排、叠加不墅为主。普遍规模较小，专门大一部分是在与多层、小高层混合在一起。不墅的户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。
2、地块分析
位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于都市的东南上风口。
交通：目前该地块公共交通极不便，临时没有公交线路，通往市内。但由于临近主干道312国道，进出城较为便捷。
配套：周围目前均为未开发土地，只有少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。以后都市规划中，本地块属于为以后都市住宅的用地。
2）市场分析
合肥的不墅市场，要紧集中在自然风景较为优美的西区，这也符合不墅这种产品对景观的要求。要紧产品为联排、叠加不墅。总价也较低。应该讲，合肥真正意义上的不墅区还没有形成。然而仅有不墅概念差不多不能吸引足够的市场关注和支撑项目，因此必须引进新的概念。
精准的定位关于任何一个房地产项目而言是至关重要的。
从地块的先天条件来看，项目有几十万平方米的水域，同时又有都市规划中的市政配套合以后的都市建设，既能够拥有良好的环境又不失交通网络的优势。项目将能够从商业的角度来查找一个可持续进展的支撑点，即：高尔夫+房地产（居住）。因为高尔夫不仅代表品质，同样能够为项目带来更多的支撑点，如：旅游、商务、休闲、娱乐等等。将能够有效支撑项目8—10年的规划不落后、概念不落后。
不同的时期，拥有不同的策划目的。但策划的最终目的可不能改变。要完成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。在那个过程中不断积存与完善，力求达到营销策划的最终目的：
◆引导消费 促进销售
在那个过程中，时期性策划目的为
1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。
2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。
1.1.2 市场定位原则
源于市场 高于市场 引导市场
好的产品，往往都遵循如此的市场原则：
市场上有什么？
市场上缺什么？
我们的产品能为市场带来什么？
任何一个产品的产生，差不多上立足于市场的。而过分依靠于市场，必定在较短的时刻内被市场所淘汰。但过分领先于市场的产品又存在着太大的市场抗性。
因此，有市场竞争力的产品是在立足市场的基础上，具有适度的前瞻性，能够被市场所同意并最终引导市场消费的产品。
1、策划前言
2、策划目的
3、策划依据
4、策划思路
5、策划内容
策划篇
一、策划前言
1、以人为本，首先尊重人，然后取悦人。
2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为适应的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。
1.1.3市场定位依据：
◆市场依据
产品是市场的产物。产品的市场定位必定直接来源于市场的要求。
开发产品方向的定位来自两个基础条件，一是项目自身的资源，二是项目所在区域市场的房地产产品结构。由此确定项目的进展方向，能够降低项目的风险系数。
本案核心理念
1、地块资源
从规模来讲，本项目完全符合超大盘开发的先决条件：地块总规划用地面积为200万平方米。通过对有相似条件的项目的分析发觉，大型项目的整体规划难度高于一般的项目，开发商所面临的风险事实上是比一般项目高的，考虑到后面几期的营销推广，我们不仅要为前期制造可供连续的卖点，还要为经营治理的可持续性进展提供空间。
环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。
（二）项目概述篇
1、项目概述
本项目占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%的生态公园，小区的景观设计以水系为中心。
2、项目分析
本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富的水景资源。建筑产品将以独栋不墅、花园洋房为主。应该讲，如此的产品在合肥应该是属于最高端的产品。该产品的目标市场应该是合肥消费金字塔的最顶端部分。
3、成功的地产复合应体现在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。
4、本项目结合合肥的都市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到都市运营商的角色。
5、整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成能够期待。
在确定了整体定位的基础上，进行有效的策划与推广，最终有效完成产品品牌的建立与市场去化的完成。
1.1 项目市场定位
1.1.1 市场定位
合肥第一座国际化高尔夫生活示范城
第一座：显示项目的唯一性和规模。
高尔夫生活：显示项目的理念和品质。
示范城：昭示我们提供的是生活与休闲、娱乐、商务相结合的完美标准，堪称范本。
3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。
三、策划依据
给我一个支点，我能够撬起地球。
策划的依据来源于市场。
市场，瞬息万变。
因为，市场上的产品，在不断更替。
因此：
产品，确实是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。
立足产品，才有有效策划的可能。
四、策划整体思路
策划的思路来源于消费Baidu Nhomakorabea。
针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。
针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。
针对消费者做出的产品确实是能够在市场上顺利实现销售的产品。
因此，差不多的策划思路是：
1、我们的产品是什么？
2、我们产品的消费者是谁？
3、我们如何样针对消费者进行产品的营销推广？
五、策划内容
（一）地块篇
1、地块概述
本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平坦，据目测，整个地块的高低落差不超过3米，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。
3、项目建议：
项目的规模、地块资源和专门的地理位置，在我们项目的开发和规划上建议引入“复合地产模式”，即：高尔夫概念+房地产（居住）。
（三）市场篇
1）市场概述
合肥的不墅市场，市区要紧集中在西区大蜀山和董铺水库附近，市郊要紧是有双凤湖元一高尔夫不墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚不墅、望园小区等楼盘。且要紧以联排、叠加不墅为主。普遍规模较小，专门大一部分是在与多层、小高层混合在一起。不墅的户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。
2、地块分析
位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于都市的东南上风口。
交通：目前该地块公共交通极不便，临时没有公交线路，通往市内。但由于临近主干道312国道，进出城较为便捷。
配套：周围目前均为未开发土地，只有少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。以后都市规划中，本地块属于为以后都市住宅的用地。
2）市场分析
合肥的不墅市场，要紧集中在自然风景较为优美的西区，这也符合不墅这种产品对景观的要求。要紧产品为联排、叠加不墅。总价也较低。应该讲，合肥真正意义上的不墅区还没有形成。然而仅有不墅概念差不多不能吸引足够的市场关注和支撑项目，因此必须引进新的概念。
精准的定位关于任何一个房地产项目而言是至关重要的。
从地块的先天条件来看，项目有几十万平方米的水域，同时又有都市规划中的市政配套合以后的都市建设，既能够拥有良好的环境又不失交通网络的优势。项目将能够从商业的角度来查找一个可持续进展的支撑点，即：高尔夫+房地产（居住）。因为高尔夫不仅代表品质，同样能够为项目带来更多的支撑点，如：旅游、商务、休闲、娱乐等等。将能够有效支撑项目8—10年的规划不落后、概念不落后。