拿地至前期主要工作流程

拿地前商业项目工作流程

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一、前期准备。

1. 市场调研，分析项目所在区域的市场需求、竞争格局、政策法规等。

房地产开发建设全流程

房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。

4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。

二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。

2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。

开发商拿地流程

开发商拿地流程开发商拿地是房地产开发的第一步，也是整个项目的基础。

在中国的土地制度下，土地属于国家所有，开发商只能通过出让、转让等方式获取土地使用权。

因此，开发商拿地流程是非常重要的，下面将介绍一般的拿地流程。

首先，开发商需要确定自己的发展战略和目标，明确自己要开发的项目类型、规模和定位。

这是拿地的前提，也是整个项目的规划基础。

开发商需要根据市场需求、自身实力和资源情况，确定拿地的方向和重点。

其次，开发商需要进行土地市场调研，了解目标城市或地区的土地供应情况、政策规定、市场价格等信息。

这是为了更好地把握市场动态，找准拿地的时机和地点。

同时，也需要了解土地性质、用途、规划条件等，确保拿地后能够顺利开发。

接着，开发商可以通过多种渠道获取土地资源，如土地拍卖、挂牌出让、协议转让等方式。

在选择拿地方式时，需要综合考虑土地位置、规划条件、竞争情况、成本等因素，做出合理的决策。

一旦确定了目标土地，开发商需要参与土地竞买或谈判过程，制定拿地策略，争取最有利的条件。

这需要开发商具备一定的谈判能力和风险把控能力，同时也需要与政府部门、土地所有者等各方进行有效沟通和协商。

拿地成功后，开发商需要及时办理土地使用权证、规划许可证等手续，确保土地的合法性和开发的合规性。

同时，还需要进行项目前期规划、设计、融资等工作，为后续的开发建设做好准备。

最后，开发商需要在拿地后尽快启动项目建设，按照规划和设计要求进行开发，确保项目质量和进度。

同时，还需要与相关部门和社会各方保持良好的沟通和合作，解决项目开发中出现的各种问题，促进项目顺利推进。

总的来说，开发商拿地流程是一个复杂的过程，需要开发商具备全面的能力和素质。

只有合理规划、精准定位、灵活应对，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的成功开发和运营。

希望以上内容能对开发商拿地流程有所帮助，谢谢阅读。

完整版房地产拿地流程及技巧

完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。

这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。

本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。

1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。

这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。

只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。

财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。

考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。

团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。

2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。

2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。

这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。

土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。

选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。

2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。

谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。

合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。

洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。

2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。

土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。

建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。

拿地工作流程及要点

拿地工作流程及要点拿地是指房地产开发商购买土地用于房地产开发的过程。

这是一个复杂的过程，需要开发商与政府部门和土地所有者进行谈判并达成一致，以便取得土地的权益。

下面是拿地工作的流程及要点。

1.市场调研：在进行拿地工作之前，开发商应该进行详细的市场调研，了解当地的地产市场情况，包括需求和供应情况，同类项目的竞争情况等。

这一步骤有助于开发商确定最有潜力的地区和类型的项目。

2.土地与筛选：基于市场调研的结果，开发商可以开始合适的土地。

这可能包括与土地中介、地方政府、房产开发商和个人土地所有者进行接触。

同时，开发商也需要制定一些筛选准则，根据自身的需求和标准来评估和选择潜在的土地。

3.土地评估：一旦潜在的土地被发现，开发商需要对其进行综合评估。

这可能包括与土地规划部门和当地政府进行接触，查看土地规划许可证、使用权及其他相关文件。

开发商还需要进行土地的物理和环境评估，以确定其适合用于开发的程度。

4.商务谈判：一旦土地的可行性得到确认，开发商需要与土地所有者进行商务谈判，以确保能够取得土地的使用权。

谈判可能涉及土地价格、付款方式、土地规划许可证等多个方面的协商。

开发商在此过程中需要展示自身的实力和信誉，以增加对土地所有者的说服力。

5.签署合同：在商务谈判结束后，如果双方能达成一致，将需要签署土地购买合同。

这个合同详细规定了土地的交付条件、价格、付款方式、土地使用期限等条款，确保双方权益得到保护。

6.土地转让手续：在签署合同后，开发商需要向相关政府部门提交土地转让申请，并满足相关法律和规定。

这可能包括支付土地转让税和其他费用，按规定进行公示等。

7.土地交付与登记：一旦开发商完成了所有的申请程序和手续，土地的所有权将正式转移到开发商名下。

此时开发商需要将土地的相关信息登记在当地相关部门，并向土地中介进行报备。

虽然拿地工作的流程在不同的地区和国家可能会存在差异，但上述步骤是一个总体的框架。

在进行拿地工作时，开发商还需要注意以下要点：1.市场调研的重要性：市场调研是决定拿地项目成功与否的关键。

拿地→→动工”工作流程

1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。

开始准备项目启动。

2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。

集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。

4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。

5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。

时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。

国土资源局办理土地预审。

公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局等对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

项目拿地流程

项目拿地流程在房地产行业中，项目拿地是一个非常重要的环节，它直接关系到开发商的项目规划、建设和销售等后续工作。

因此，项目拿地的流程非常关键，需要经过严谨的策划和执行。

下面将详细介绍项目拿地的流程。

第一步，市场调研和分析。

在决定拿地之前，开发商首先需要进行市场调研和分析。

这包括对目标城市或区域的经济发展情况、人口结构、房地产市场供需情况、竞争对手的项目情况等进行全面的了解。

通过市场调研和分析，开发商可以确定目标市场的潜力和发展方向，为后续的拿地工作提供有力的支持。

第二步，确定项目定位和规划。

在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项目的定位和规划。

这包括确定项目的类型（住宅、商业、写字楼等）、目标客群、项目规模、配套设施等。

通过确定项目定位和规划，开发商可以更好地把握市场需求，为后续的拿地工作提供明确的方向。

第三步，寻找拿地机会。

一旦确定了项目定位和规划，开发商就需要开始寻找拿地机会。

这包括通过土地拍卖、协商出让、二级市场等渠道，寻找符合项目规划的土地资源。

在寻找拿地机会的过程中，开发商需要密切关注市场动态，抓住时机，争取拿地的机会。

第四步，土地评估和谈判。

当找到符合项目规划的土地资源后，开发商需要进行土地评估和谈判。

土地评估包括对土地的位置、规划用途、土地性质、周边配套等进行综合评估，确定土地的开发潜力和价值。

在土地评估的基础上，开发商需要与土地所有者进行谈判，确定土地的出让条件和价格。

第五步，签订土地出让合同。

在谈判达成一致后，开发商需要与土地所有者签订土地出让合同。

土地出让合同是双方约定的法律文件，包括土地出让的条件、价格、支付方式、使用期限、用途等内容。

签订土地出让合同是项目拿地的关键一步，需要严格遵守法律法规，确保合同的合法性和有效性。

第六步，办理土地手续。

在签订土地出让合同后，开发商需要及时办理土地手续。

这包括向国土资源部门申请土地使用证、规划许可证、施工许可证等相关手续，确保土地的合法使用和开发。

拿地至前期主要工作流程图

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二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。

开始准备项目启动。

2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。

集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。

4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。

5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。

时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。

拿地至前期主要工作流程

拿地至前期主要工作流程1 / 5“拿地—动工”工作流程一、定义：１、定义:“拿地”指：公司通过竞拍取得土地,并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。

二、流程:1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。

开始准备项目启动。

2、市场调研及项目产品市场定位上会:营销中心首先对此项目的:1)市场供求及特征进行分析(此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等;)2）市场价格及特征进行分析3)市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。

集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论,并给出审批意见;3、规划意见书办理:1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告,房地产开发企业资质证明文件等）２)到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函,建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图,地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。

4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地,并场地开始进行平整和围墙砌筑。

5、项目立项：立项批文办理需要以下材料:1)项目立项申请报告;2）项目建议书或项目可行性研究报告,报告内容应包含以下几个方面:（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3)项目的社会、经济及环境效益分析；（４)投资估算及资金来源分析;(5)项目建设的工期安排；(６）项目建设的保障条件；3)与项目立项有关的其他相关资料图纸等。

时间：１５工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审:（其中需要的材料为:立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等)其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。

但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事.这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来.一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态.因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行.然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

拿地工作流程及要点

1“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。

二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。

开始准备项目启动。

2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。

集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。

4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。

5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。

时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。

房地产开发项目前期阶段流程

房地产开发项目前期阶段流程一、拿地。

这可是房地产开发的第一步呢。

就像找对象一样，得先找个合适的地儿。

开发商得去各种地方看地，有的地在城市中心，那可老金贵了，但竞争也超级大。

有的地在郊区，可能就相对便宜些，不过得考虑能不能把人吸引过去住。

拿地的时候，还得和政府打交道，得符合各种规划要求。

比如说这块地是规划做住宅的，那就不能搞成商业的啦。

这就像是找对象要符合双方家庭的一些期望一样，可不能乱来。

而且拿地的价格也很重要，如果拿地太贵了，那后面盖房子成本就高，卖的价格也就高，可能就不好卖啦。

二、市场调研。

拿完地之后，可不能就闷头干呀。

得做市场调研呢。

这就像是开餐馆之前，得看看周围人爱吃啥一样。

要去调查当地的人口情况，有多少年轻人，多少老年人，因为不同年龄段的住房需求不一样。

年轻人可能喜欢离工作地点近，交通方便的小户型房子。

老年人可能就想要环境好，周边医疗设施齐全的房子。

还要调查当地的经济水平，要是当地工资都不高，那盖特别豪华特别贵的房子肯定不好卖。

而且得看看周围已经有多少房子了，竞争大不大。

要是周围全是新盖的楼盘，那自己盖的房子就得有点特色才能脱颖而出。

三、项目定位。

根据市场调研的结果呢，就得给这个项目定位啦。

这就像是给一个人确定身份一样。

如果是在大学附近，那定位成年轻人的刚需房就很不错。

房间可以设计得小巧精致，装修风格也可以走时尚简约风。

要是在风景区附近，那就可以定位成高端度假房。

房间要大，配套设施要齐全，像游泳池啊，健身房啊都得有。

项目定位要是准了，那后面的设计、营销啥的就都好开展了。

要是定位错了，就像穿错了衣服去参加派对一样，会很尴尬的。

四、规划设计。

项目定位好了，就该找设计师来规划设计了。

这时候开发商就得把自己的想法和设计师好好沟通。

比如说想要几个卧室，客厅要多大，厨房怎么布局。

设计师呢，也得根据地块的形状、朝向这些来设计。

要是地块是个狭长的形状，那房子的布局就得好好考虑，不能让有的房间暗无天日的。

拿地至前期主要工作流程

拿地至前期主要工作流程一、需求评估和市场调研拿地前，首先需要对项目的需求进行评估和确定。

这包括了解开发商的发展战略、定位和竞争优势，以及市场的需求和趋势。

通过市场调研，了解未来房地产市场的发展方向和潜在风险，为拿地选择提供依据。

二、地块筛选和选址在市场调研的基础上，开始进行地块筛选。

根据市场需求和公司战略，确定地块的关键要素，例如地理位置、土地面积、成本和发展潜力等。

通过与地产中介机构合作、广告渠道或者直接与地方政府洽谈，获取潜在的土地资源信息。

三、土地评估和尽职调查当合适的地块被找到后，需要进行土地评估和尽职调查。

此评估包括土地使用权明确性、土地交通和基础设施条件、土地开发潜力、环境影响评估等。

通过调查和评估，确保土地可行性和开发潜力，以及土地使用权的合法性和安全性。

四、可行性研究和方案设计确定土地可行性后，进行可行性研究和方案设计。

可行性研究包括项目的市场分析、规模、布局和产品定位等。

方案设计包括建筑规划、设计图纸、建筑面积和户型设计等。

这一阶段需要与相关部门和专业人士合作，以确保项目的合理性和可行性。

五、政策研究和手续办理在设计方案确定后，需要进行政策研究和手续办理。

这包括了解当地土地管理政策和规定、房地产开发政策和规定，以及规划和建设手续的办理流程。

根据当地政府规定，完成相关手续和申请，如土地出让、建设许可证和用地手续等。

六、合同谈判和签订七、资金筹集和融资安排完成合同签订后，需要进行资金筹集和融资安排。

这包括与银行、投资机构等合作，获取项目所需的资金。

根据项目开发预算和资金计划，制定融资方案，并进行融资谈判和安排。

八、项目启动和运营准备最后，进行项目启动和运营准备。

包括组建项目团队、制定项目计划、进行供应商选择和洽谈等。

同时，安排工程施工、市场推广、物业管理等相关工作，为项目的顺利开发和运营做准备。

以上是拿地至前期的主要工作流程，该流程中包括了市场调研、土地评估、方案设计、政策手续办理、合同签订、资金筹集和项目启动等关键步骤。

房地产拿地到交付全流程及要点

房地产拿地到交付全流程及要点1.拿地策划：在选择开发项目地点之前，房地产开发商需要进行市场研究和分析，了解潜在的投资机会和风险。

他们还需要考虑项目的规模、用途和预计需求，以确定最佳的拿地策略。

2.土地选购：一旦确定了项目地点，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终达成购地协议。

这涉及到价格的谈判、土地使用权的转让手续和合同签署等步骤。

3.项目规划：一旦购地完成，开发商需要进行项目规划，确定建筑物的设计、结构、功能和布局等方面的细节。

他们还需要办理相应的规划审批手续，以确保项目符合当地的城市规划和建设标准。

4.施工准备：在施工之前，开发商需要准备施工图纸、工程预算和项目管理计划等。

他们还需要与设计师、承包商和供应商等建立合作关系，以确保项目的顺利进行。

5.建设和施工：一旦完成施工准备工作，开发商开始进行实际的建设和施工工作。

这包括土木工程、建筑结构、设备安装和室内装修等方面的工作。

开发商需要确保施工质量和进度符合预期，并对施工过程进行监督和管理。

6.售后服务：在建设完成后，开发商需要进行竣工验收，并向购房者交付物业。

他们还需要提供售后服务，包括解决购房者的问题和投诉、维护和管理物业等。

在整个拿地到交付的过程中，开发商需要注意以下几个关键要点：1.法律合规：在土地选购和项目开发过程中，开发商必须遵守当地的相关法律法规和政府政策。

这包括土地使用权、规划审批手续、施工许可证和物业管理等方面的要求。

2.资金筹集：房地产开发需要大量的资金投入。

开发商需要制定合理的资金筹集计划，包括自有资金、银行贷款、资本市场融资和销售预售款等渠道。

3.市场风险评估：房地产市场存在一定的风险，包括市场需求、竞争对手和政策风险等。

开发商需要进行市场研究和风险评估，以减少投资风险并提高项目成功的几率。

4.品质把控：房地产项目的品质对于购房者的满意度和项目的口碑至关重要。

开发商需要建立有效的品质把控机制，包括质量检查、施工监督和售后服务等，以确保项目的质量和可持续发展。

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

项目前期介入阶段工作流程和相关职责

项目前期介入阶段工作流程和相关职责一、项目前期介入阶段工作流程图：二、前期介入阶段具体工作流程和职责1、房地产市场调查（1）调查目的市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，通过认真细致、有效的市场调查，及时收集、整理市场动态信息及数据资料，保证信息来源及内容的准确性和真实性，研究并准确把握房地产市场最新动态及市场走向，为公司投资和营销决策提供依据。

（2）释义本规程所称“房地产市场调查”是指以房地产为特定的对象，以科学方法收集消费者购买和使用商品房的动机、事实、意见等有关资料，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、分析，进而对房地产市场进行研究与预测的过程。

本规程适用于公司实施房地产市场调查工作，包括专项调查和例行调查。

专项调查是指针对具体要求，在特定时间段内进行的调查。

例行调查是指针对公司长期发展、掌握市场动态需要而例行开展的调查活动。

2、此阶段各岗位职责（1）调研部为房地产市场调查的归口管理部门，负责进行市场调查的统一策划，组织房地产市场需求和消费行为调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查、房地产市场竞争情况调查、房地产价格调查；负责调查结果的分析，调查报告的编制。

（2）美邦投资高层负责组织房地产政治法律环境调查、经济环境调查、社区环境调查。

3、房地产市场调查的内容（1）房地产市场环境调查：A、政治法律环境调查a.国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策：如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；b.有关房地产开发经营的法律规定；如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》……等等；c.有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

B、经济环境调查a.国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益；b.项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；c.一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；d.国民经济产业结构和主导产业；e.居民收入水平、消费结构和消费水平；f.项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；g.与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查；h.财政收支。

工程建设前期阶段准备阶段

⼯程建设前期阶段准备阶段前期准备阶段⼯程建设前期准备阶段（基本取得⽤地到基础开⼯）主要⼯作内容包括：现场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临⽔临电；前期综合策划；实施“三通⼀平”；⼤型⼟⽯⽅施⼯；与政府相关部门对接等。

（⼀）现场查勘1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管⽹图基本达成⼟地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图和周边道路市政管⽹图，并进⾏复核，如误差较⼤，不满⾜要求时，应外委有资质的第三⽅重新绘制。

2、现场查勘收地前，⼯程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构）筑物、坟墓、⾼低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排⽔（给⽔或灌溉）渠（管）、地上附着物等，尤其是有⽆矿产、⽂物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。

3、地形地貌、地质资料、周边道路管⽹资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施⼯组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。

根据现场查勘和取得资料的情况，决定是否进⾏普勘。

（⼆）综合策划新开发项⽬在详规批复⼀周内或开⼯前，由⼯程部牵头，地区公司负责⼈主持召开项⽬开发建设综合策划⽅案审查会。

参加部门及综合策划⽅案内容详见《房地产开发建设管理制度》第四条。

（三）围蔽1、收地围蔽（1）准备⼯作。

①办理收地⼿续。

②明确征地红线。

⼯程部根据国⼟局提供的红线控制坐标点（⼀般找当地测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。

做好征地红线的复测⼯作，红线控制点坐标须由测量⼯程师全数复核。

若征地红线图中给出的坐标点与国⼟局提供的红线控制坐标点出⼊较⼤，应联系开发部协调相关部门及时解决。

③测算围蔽⼯程量，制订围蔽⼯程的实施⽅案。

④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，积极与当地政府部门沟通取得⽀持，并做好预案。

⑤组织施⼯单位，做好围蔽⼯程⼈员、材料、机械设备的进场准备。

（2）围蔽实施①对征地围蔽精⼼策划，做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施，避免与当地群众纠纷。

拿地至前期主要工作流程

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开发商拿地流程

完整版房地产拿地流程及技巧

拿地工作流程及要点

拿地→→动工”工作流程

项目拿地流程

拿地至前期主要工作流程图

拿地至前期主要工作流程

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

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房地产拿地到交付全流程及要点

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

项目前期介入阶段工作流程和相关职责

工程建设前期阶段准备阶段