A06675《土地增值税纳税申报表(五)(从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用》
土地增值税纳税申报表填表说明2015
【土地增值税纳税申报表讲解】目录【申报表设计思路与出表规则】 (2)【预缴申报】 (4)【预缴申报附表一】【减免税申报】 (6)【房地产企业开发项目情况报告】(按季填报，表按系统现有开发的提供) (7)【清算申报】 (13)【清算申报附表一】【房地产企业开发项目情况报告】 (16)【清算申报附表二】【转让房地产收入附表】 (18)【清算申报附表三】【取得土地使用权所支付的金额附表】 (19)【清算申报附表四】【土地征用及拆迁补偿费附表】 (21)【清算申报附表五】【前期工程费附表】 (23)【清算申报附表六】【建筑安装工程费附表】 (24)【清算申报附表七】【建筑安装工程费附表工程量清单工程费明细附表】 (25)【清算申报附表九】【公共配套设施费附表】 (29)【清算申报附表十】【开发间接费附表】 (30)【清算申报附表十一】【利息支出附表】 (32)【清算申报附表十二】【与转让房地产有关税金缴纳情况附表】 (33)【清算申报附表汇总一】【分类型清算扣除项目确认表】 (36)【清算申报附表汇总二】【可扣除项目金额确认表】 (40)【清算申报附表十三】【减免税申报表】 (44)【清算后尾盘销售申报】 (45)【清算后尾盘销售申报附表】【清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表】 (48)【核定征收】 (50)【申报表设计思路与出表规则】土地增值税，根据现行条例和细则，根据具体处理的不同，可以区分为新建房和旧房。
从我省实践来看，新建房主要为房地产开发企业首次转让的商品房；除此之外均为旧房。
因此，根据具体的扣除项目不同，我们基本区分为从事房地产开发的纳税人适用和非从事房地产开发的纳税人的两套申报表。
其中从事房地产开发的纳税人根据房地产项目管理周期以及土地增值税清算单位的管理要求，又分为三个阶段，即：预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报。
非从事房地产开发的纳税人则根据具体的业务和计算方法不同，分为转让国有土地使用权和转让旧房。
土地增值税纳税申报表(四)(从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用)【模板】
A06674《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》【分类索引】➢业务类别申报纳税➢表单类型纳税人填报➢设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）【表单】土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米（以下部分由主管税务机关负责填写）【表单说明】一、适用范围土地增值税纳税申报表（四），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。
二、土地增值税纳税申报表（一）表头项目1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。
3.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
4. 所属行业：根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。
该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。
5.登记注册类型：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。
该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。
6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填。
7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。
8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。
（二）表中项目1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额（不含增值税）填写。
2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。
【精品】土地增值税清算申报表填表说明及表间逻辑关系0802(可编辑
土地增值税清算申报表填表说明及表间逻辑关系0802------------------------------------------作者------------------------------------------日期土地增值税清算申报表（v20130802版）填表说明一、土地增值税清算申报表包括的内容（一）使用范围土地增值税清算申报表适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报本申报表，进行纳税申报。
（二）整套报表组成土地增值税清算申报表包括：1、开发项目基本情况表申报表2、土地增值税纳税申报表3、土地增值清算申报表--普通住宅4、土地增值清算税申报表-非普通住宅5、开发产品统计及销售情况统计表6、土地和开发成本费用扣除明细申报表（一）7、土地和开发成本费用扣除明细申报表（二）8、开发项目建筑结构情况申报表9、建筑施工企业施工情况申报表（三）整套报表表与表间的主要关系1、整套土地增值税清算申报表核心数据表是土地和开发成本费用扣除明细申报表（一）、（二），开发产品统计及销售情况统计表，这三张报表的数据是土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅的数据来源。
2、土地增值税清算申报表--普通住宅和土地增值税清算申报表-非普通住宅两者表的合计形成土地增值税清算申报表3、申报表自动计算功能认定的公式为：（1）土地增值税清算申报表-普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否普通住宅为普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积”选“否”的收入和*已售普通住宅面积和/“是否可售面积”选“是”的面积和，且销售状态为已售或视同销售)（2）土地增值税清算申报表-非普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否可售面积选“是”，且是否普通住宅为非普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积”选“否”的收入和*（1-已售普通住宅面积和/“是否可售面积”选“是”的面积和，且销售状态为已售或视同销售）。
《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清
《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》税款所属时间：****年*月*日至****年*月*日填表日期：****年*月*日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人识别号913404***税款所属期起****年*月*日税款所属期止****年*月*日填表日期****年*月*日纳税人名称合肥市XX有限公司项目名称XXX项目编号*** 项目地址XXX 业别XXX经济性质XXX纳税人地址XXX 邮政编码230000开户银行XX银行银行账号***主管部门XX税务局电话1380551****清算方式是否为核定征收否项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4 1 *** *** ***其中货币收入 2 *** *** ***实物收入 3 *** *** ***其他收入 4 *** *** ***二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21 5 *** *** ***1.取得土地使用权所支付的金额 6 *** *** ***2.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13 7 *** *** ***其中土地征用及拆迁补偿费8 *** *** *** 前期工程费9 *** *** ***建筑安装工程费10 *** *** ***基础设施费11 *** ******公共配套设施费12 *** *** ***9 1 3 4 0 4 * * * * * * * * * * * * * *公章开发间接费用13 *** *** *** 3.房地产开发费用 14＝15＋16 14 *** *** ***其中利息支出15 *** ****** 其他房地产开发费用16 *** *** *** 4.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20 17 *** *** ***其中营业税18 *** *** *** 城市维护建设税19 *** *** ***教育费附加20 *** *** ***5.财政部规定的其他扣除项目21 *** *** ***三、增值额 22＝1－5 22 *** *** ***四、增值额与扣除项目金额之比（％）23＝22÷5 23 *** *** ***五、适用税率（核定征收率）（％）24 *** *** ***六、速算扣除系数（％）25 *** *** ***七、应缴土地增值税税额 26＝22×24－5×25 26 *** *** ***八、减免税额（减免性质代码：）27 *** *** ***九、已缴土地增值税税额28 *** *** ***十、应补（退）土地增值税税额 29＝26-27－28 29 *** *** ***税务代理人名称税务代理人地址税务代理经办人受理人受理日期受理税务机关审核人审核日期审核记录主管税务机关附件2：附表参考表样1附表一房地产转让收入明细表金额单位：元收入类别申报合计数年度年度年度年度年度年度年度审定合计数备注现金*** *** *********************实物*** *** *********************其他*** *** *********************合计*** *** *********************主管税务机关审核意见：附表二取得土地使用权所支付的金额明细表所属清算期：*** 金额单位：元项目申报合计数年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ***************合计******************主管税务机关审核意见：附表三土地征用及拆迁补偿费明细表金额单位：元项目申报合计数年度年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ******************合计*********************主管税务机关审核意见：附表四前期工程费明细表金额单位：元项目申报合计数年度年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ******************合计*** ******************主管税务机关审核意见：附表五建筑安装工程费明细表金额单位：元项目申报合计数年度年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ******************合计*** ******************主管税务机关审核意见：附表六基础设施费明细表金额单位：元项目申报数年度年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ******************合计*** ******************主管税务机关审核意见：附表七公共配套设施费明细表金额单位：元项目申报合计数年度年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ******************合计*** ******************主管税务机关审核意见：附表八开发间接费明细表金额单位：元项目申报合计数年度年度年度年度审定合计数备注XXX*** ******************合计*** ****************** 主管税务机关审核意见：附表九利息支出明细表金额单位：元项目名称XXX项目地址XXX银行同期利率：***金融机构名称借款时间借款金额借款期限利率允许列支利息金额XX银行*** *** *** *** ***合计*** *** *** *** ***主管税务机关审核意见：附表十与转让房地产有关税金缴纳情况明细表金额单位：元项目入库合计数年度年度年度审定合计数备注营业税***************城建税***************教育费附加***************合计***************主管税务机关审核意见：附表参考表样2附表一与收入相关的面积明细申报表项目行次普通住宅非普通住宅商铺车库办公楼会所学校等公共配套设施其他合计1 2 3 4 5 6 7 8 9=1+2+3+4+5+6+7+8使用土地面积1 ***************************总建筑面积2 ***************************可售建筑面积3 ***************************已售建筑面积4 ***************************未售建筑面积5 ***************************自用建筑面积6 ***************************附表二转让房地产收入明细申报表项目金额备注转让收入形式货币形式取得的收入***非货币性收入***视同销售收入***合计转让收入类别销售货币金额***换取非货币性资产作价金额***分配股东作价金额***分配投资人作价金额***用于职工福利作价金额***用于职工奖励作价金额***用于赞助作价金额***对外投资金额***抵偿债务金额***取得其他收益金额***合计***附表三扣除项目及成本结转明细申报表项目总成本费用可售建筑(土地)面积单位造价累计已售建筑(土地)面积已售面积占总可售面积(已售土地面积占总土地面积)%销售成本账面已结成本差异数1 2 3=1/2 4 5 6=1*5 7 8=6-7一、取得土地使用权所支付的金额************************二、房地产开发成本************************土地征用及拆迁补偿费************************前期工程费************************建筑安装工程费************************基础设施费************************公共配套设施费************************开发间接费用************************三、房地产开发费用************************利息支出************************其他房地产开发费用************************合计************************附表四取得土地使用权所支付的金额明细申报表项目名称有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额备注支付土地价款支付情况支付的土地出让金*********支付地价款金额*********交纳的有关税费*********其中：XXX*********合计*********支付土地征用费用情况土地征用费用*********耕地占用税*********劳动力安置费*********安置动迁用房支出*********拆迁补偿款******************合计附表五前期工程费明细申报表项目名称有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额总计其中：非招投标合同金额规划费用************设计费用************项目可行性研究费用************水文费用************地质费用************勘探费用************测绘费用************七通一平支出************合计************附表六建筑安装工程费明细申报表项目名称有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额总计其中：非招投标合同金额建筑工程费用************安装工程费用************其他建筑安装工程费用************合计************附表七基础设施费明细申报表项目名称有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额总计其中：非招投标合同金额开发小区内道路************供水工程支出************供电工程支出************供气工程支出************排污工程支出************排洪工程支出************通讯工程支出************照明工程支出************环卫工程支出************绿化费用************其他设施工程发生的支出************合计************附表八公共配套设施费明细申报表项目名称有效凭证金额本次分配扣除金额本次未扣除金额总计其中：非招投标合同金额物业管理用房费用************变电站费用************热力站费用************水厂费用************居委会用房费用************派出所用房费用************幼儿园用房费用************学校用房费用************托儿所用房费用************公共厕所费用************自行车棚用房费用************邮电通讯用房费用************其他非营业性公共设施费用************合计************附表九开发间接费用明细申报表项目名称有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额备注管理人员工资*********职工福利费*********折旧费*********修理费*********办公费*********水电费*********劳动保护费*********周转房摊销费*********其他发生的间接费用*********合计*********附表十利息支出明细申报表行次金融机构名称借款金额借款期限利率允许列支利息金额1 XX银行************2 XX银行************3 XX银行************ 467合计附表十一扣除项目汇总申报表项目有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额备注1、取得土地使用权所支付的金额*********2、房地产开发成本******************其中*********************************************3、房地产开发费用******************其中*********4、与转让房地产有关的税金******************其中******************5、财政部规定的加计20%扣除数*********合计*********附表十二与转让房地产有关的税金明细申报表项目行次应缴纳税款金额实际缴纳税款金额备注营业税 1 ******城市维护建设税 2 ******教育费附加 3 ******土地增值税 4 ******567合计8 ******。
国税发〔2009〕91号土地增值税清算管理规程
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
办税指南房地产开发项目土地增值税清算申报
房地产开发项目土地增值税清算申报土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超率累进税率。
土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。
据专家测算，房地产项目毛利率只要达到 34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
【业务描述】纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定确定的申报期限、申报内容，向税务机关申报办理房地产开发项目土地增值税清算。
地税业务。
县级业务。
【政策依据】《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)【报送资料】(1)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》3份。
(2)房地产开发项目清算说明，应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
(完整版)土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
《土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程》
![《土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程》](https://img.taocdn.com/s3/m/f5b12c314afe04a1b171dede.png)
《土-国税发[202x]91号土地增值税清算管理规程》国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[202x]91号成文日期：202x-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
土地增值税清算流程
增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、土地增值税介绍:1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税清算的条件及时间:（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。
土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。
下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。
一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。
预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。
2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。
3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。
其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。
4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。
二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。
企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。
然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。
2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。
例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。
企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。
3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。
根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。
总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。
在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。
在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。
准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。
A06674《土地增值税纳税申报表(四)(从事房地产开发的
A06674《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》【分类索引】业务域申报业务类别申报纳税表单类型纳税人填报设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）【表单】土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称项目名称项目编号项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话是否为清算后尾盘销售是■否□项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4 1其中货币收入 2 实物收入及其他收入 3 视同销售收入 4二、扣除项目金额合计 5三、增值额6＝1－5 6四、增值额与扣除项目金额之比（％）7＝6÷5 7五、适用税率（核定征收率）（％）8六、速算扣除系数（％）9七、应缴土地增值税税额 10＝6×8－5×9 10八、减免税额 11＝13＋15+17 11其中减免税（1）减免性质代码12减免税额13 减免税（2）减免性质代码14减免税额15 减免税（3）减免性质代码16减免税额17九、已缴土地增值税税额18十、应补（退）土地增值税税额 19＝10-11－18 19授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
授权人签字：_________纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
声明人签字：____________纳税人公章法人代表签章经办人员（代理申报人）签章备注（以下部分由主管税务机关负责填写）主管税务机关收到日期接收人审核日期税务审核人员签章审核记录主管税务机关盖章【表单说明】一、适用范围土地增值税纳税申报表（四），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。
房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
9、房地产的重新评估。 主要是指国有企业在清产核资时对 房地产进行重新评估而使其升值的情 况。这种情况房地产虽然有增值，但 其既没有发生房地产权属的转移，房 产产权、土地使用权人也未取得收入 ，因此，不属于土地增值税的征税范 围。
（二）对具体情况的界定
10、股权转让。
主要是指投资或联营的一方将所持有的 股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属 转让的股权转让，不征收土地增值税。
（二）对具体情况的界定
2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生
了房地产产权的转让，没有取得相应的收入， 因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。 细则所称赠与是指： （1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产 权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人的； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权 、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利 、公益事业的。
第二部分 土地增值税征收管理
项目管理
预征管理
清算管理
后续管理
核定征收
一、项目管理
房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设
前到主管地税机关办理备案手续。 房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本 核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非 普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。一经 备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。主管 地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清 算时必须按备案的成本对象计算征收。 房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房 销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报 送主管地税机关备案。
在企业兼并中，对被兼并企业将房 地产转让到兼并企业中的，暂免征收 土地增值税。
A06556《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的
《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》【分类索引】业务类别申报纳税表单类型纳税人填报设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔〕号）【表单】土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称项目名称项目编号项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话总可售面积自用和出租面积已售面积其中：普通住宅已售面积其中：非普通住宅已售面积其中：其他类型房地产已售面积项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额＝＋其中货币收入实物收入及其他收入视同销售收入二、扣除项目金额合计＝＋＋＋＋.取得土地使用权所支付的金额.房地产开发成本＝＋＋＋＋＋其中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费2 / 6公共配套设施费开发间接费用 .房地产开发费用＝＋其中利息支出其他房地产开发费用.与转让房地产有关的税金等＝＋＋其中营业税城市维护建设税教育费附加.财政部规定的其他扣除项目.代收费用三、增值额＝－四、增值额与扣除项目金额之比（％）＝÷五、适用税率（％）六、速算扣除系数（％）七、应缴土地增值税税额＝×－×八、减免税额＝＋＋其中减免税（）减免性质代码减免税额减免税（）减免性质代码减免税额减免税（）减免性质代码减免税额九、已缴土地增值税税额十、应补（退）土地增值税税额＝－3 / 6授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权（地址）为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
授权人签字：纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税纳税申报表(样表)
城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税纳税申报表(样表)附件1城镇土地使用税纳税申报表税款所属期：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人信息名称纳税人分类单位□个人□登记注册类型* 所属行业*身份证件类型身份证□护照□其他□身份证件号码联系人联系方式申报纳税信息土地编号宗地的地号土地等级税额标准土地总面积所属期起所属期止本期应纳税额本期减免税额本期已缴税额本期应补（退）税额**********合计* * *以下由纳税人填写：纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
纳税人签章代理人签章代理人身份证号以下由税务机关填写：受理人受理日期年月日受理税务机关签章本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。
1填表说明：1.本表适用于在中华人民共和国境内申报缴纳城镇土地使用税的单位和个人。
2.本表为城镇土地使用税纳税申报表主表，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》制定。
本表包括两个附表。
附表一为《城镇土地使用税减免税明细申报表》，附表二为《城镇土地使用税税源明细表》。
首次申报或变更申报时纳税人提交《城镇土地使用税税源明细表》后，本表由系统自动生成，无需纳税人手工填写，仅需签章确认。
申报土地数量大于10个（不含10）的纳税人，建议采用网络申报方式，并可选用本表的汇总版进行确认，完成申报。
后续申报，纳税人税源明细无变更的，税务机关提供免填单服务，根据纳税人识别号，系统自动打印本表，纳税人签章确认即可完成申报。
3.纳税人识别号（必填）：填写税务机关赋予的纳税人识别号。
4.纳税人名称（必填）：党政机关、企事业单位、社会团体的，应按照国家人事、民政部门批准设立或者工商部门注册登记的全称填写；纳税人是自然人的，应当按照本人有效身份证件上标注的姓名填写。
《土地增值税纳税申报表(七)(非从事房地产开发的纳税人核定征收适用)》
土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称项目名称项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话项目行次金额一、转让房地产收入总额 1其中货币收入 2实物收入 3其他收入 4 二、扣除项目金额合计 5（1）提供评估价格1.取得土地使用权所支付的金额 62.旧房及建筑物的评估价格7 其中旧房及建筑物的重置成本价8成新度折扣率93.评估费用10（2）提供购房发票1.购房发票金额112.发票加计扣除金额12其中：房产实际持有年数133.购房契税144.与转让房地产有关的税金等15其中营业税16城市维护建设税17印花税18教育费附加19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（％）21五、适用税率（核定征收率）（％）22六、速算扣除系数（％）23七、应缴土地增值税税额24八、减免税额（减免性质代码：）25九、已缴土地增值税税额26十、应补（退）土地增值税税额 27=24-25-26 27以下由纳税人填写：纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
纳税人签章代理人签章代理人身份证号以下由税务机关填写：受理人受理日期年月日受理税务机关签章本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。
【表单说明】一、适用范围土地增值税纳税申报表（七）适用于非从事房地产开发的纳税人，清算方式为核定征收时填报。
该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表（七）。
土地增值税纳税申报表（七）还适用于以下从事房地产开发的纳税人核定征收时填报：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。
纳税人在填报土地增值税纳税申报表（七）时，应同时提交税务机关出具的核定文书。
土增税清算申报表讲解 ppt课件
申报表讲解
PPT课件
1
// 土地增值税清算申报表讲解 出台的背景 申报表内容 直接归集法
PPT课件
2
精品资料
• 你怎么称呼老师？
• 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你 是否会认为老师的教学方法需要改进？
• 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭
金额 计扣除的费 （票据） （票据） 确认
用
名称 号码 金额
备 注
1
建安费
2
石材
3
门窗
4
涂料
5
6
7
8 合计
PPT课件
18
7、《基础设施费附表》及其明细表
基础设施费附表
纳税人名称（公章）：
明细项目
申报数
开发小区内道路
供水工程支出
供电工程支出
供气工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通讯工程支出
照明工程支出
须是真实发生 项在各种类开发
的。
产品间进行分配
PPT课件
三次分配：各种 类开发产品扣除 项在已售与未售 间进行分配
9
原始凭证
明细表
附表
过渡表1
过渡表2
总表
1：销售项目收入附表明细表 2：取得土地使用权所支付的 金额明细表 3：土地征用及拆迁补偿费明 细表 4：前期工程费明细表 5：建筑安装工程费明细表 建筑安装工程造价分类明细表
物业管理用房费 用
变电站费用
热力站费用
水厂费用
居委会用房费用
派出所用房费用
学校用房费用
人防工程支出
调整说明
（可补充录入）
PPT课件
(五)(从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用》
A06675《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用》土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）税款所属时间：2016年01月01日至2016年06月30日填表日期：2016年07月10日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称某某某公司项目名称填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称项目编号******* 项目地址泉州市丰泽区****所属行业登记注册类型纳税人地址泉州市*** 邮政编码362000开户银行**银行**分行银行账号*********** 主管部门电话0595-22*****是否为核定征收是■否□项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额 1其中货币收入 2 实物收入及其他收入 3 视同销售收入 4二、扣除项目金额合计 51.取得土地使用权所支付的金额 62.房地产开发成本7其中土地征用及拆迁补偿费8 前期工程费9建筑安装工程费10基础设施费11 公共配套设施费12开发间接费用13 3.房地产开发费用14其中利息支出15 其他房地产开发费用16 4.与转让房地产有关的税金等17其中营业税18城市维护建设税19教育费附加205.财政部规定的其他扣除项目216.代收费用22三、增值额23四、增值额与扣除项目金额之比（％）24五、适用税率（核定征收率）（％）25六、速算扣除系数（％）26七、应缴土地增值税税额27八、减免税额 28＝30＋321＋34 28按税务机关出具的核定文书要求填写其中减免税（1）减免性质代码29减免税额30 减免税（2）减免性质代码31减免税额32 减免税（3）减免性质代码33减免税额34九、已缴土地增值税税额35十、应补（退）土地增值税税额 6＝27-28－35 36授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
A06676《土地增值税纳税申报表(六)(纳税人整体转让在
A06676《土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）》【分类索引】业务类别申报纳税表单类型纳税人填报设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）【表单】土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称项目名称项目编号项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话是否为在建工程整体转让是■否□项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4 1 ————其货币收入 2 ————实物收入及其他收入 3 ————中视同销售收入 4 ————二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21 5 ————1.取得土地使用权所支付的金额 6 ————2.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13 7 ————其中土地征用及拆迁补偿费8 ————前期工程费9 ————建筑安装工程费10 ————基础设施费11 ————公共配套设施费12 ————开发间接费用13 ———— 3.房地产开发费用 14＝15＋16 14 ————其中利息支出15 ————其他房地产开发费用16 ———— 4.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20 17 ————其中营业税18 ————城市维护建设税19 ————教育费附加20 ————5.财政部规定的其他扣除项目21 ————三、增值额 22＝1－5 22 ————四、增值额与扣除项目金额之比（％）23＝22÷5 23 ————五、适用税率（核定征收率）（％）24 ————六、速算扣除系数（％）25 ————七、应缴土地增值税税额 26＝22×24－5×25 26 ————八、减免税额（减免性质代码：）27 ————九、已缴土地增值税税额28 ————十、应补（退）土地增值税税额 29＝26-27－28 29 ————授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
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A06675《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用》
【分类索引】
业务类别
申报纳税
表单类型
纳税人填报
设置依据（表单来源）
政策规定表单
【政策依据】
《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）
【表单】
土地增值税纳税申报表（五）
（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）
税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日
（以下部分由主管税务机关负责填写）
【表单说明】
一、适用范围
土地增值税纳税申报表（五），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，清算方式为核定征收时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。
纳税人在填报土地增值税纳税申报表（五）时，应同时提交税务机关出具的核定文书。
二、土地增值税纳税申报表
（一）表头项目
1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。
3.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
4.所属行业：根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。
该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。
5.登记注册类型：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。
该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。
6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填。
7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。
8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。
（二）表中项目按税务机关出具的核定文书要求填写。