2015湖南张家界·荣佳智慧城前期沟通营销策划报告88p讲解

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从主体特征和功能划分来看，目前市场需要的是
一、景观类住宅。这类产品毗邻优美的景区，以及有利的地理位置和环境优势，提供高端居住、度假、养老等功能
，同时公寓区配备生活配套。
二、休闲度假区。这类产品以休闲度假为发展主线，利用商务、养生疗养及其它产业领域的拓展来提升项目的客户
吸引力，借势旅游实现高端开发客源导入，依照御景的观点分类，这类产品是旅游住宅地产的重要类型。
1、宏观分析
张家界房地产发展局势
目前张家界市区内房地产开发的项目大大小小有40余个，针对的客群主要是以两市两县为主，极少数项目客 群覆盖外地和深度改善投资客群，旅游客群覆盖率非常低，市场仍有非常大的挖掘空间。 整体房价维持在3200元/㎡左右，别墅项目均价在7500元/㎡左右，但市场项目定位无明显高度，高端市场接受度 较低，我项目在打造项目品牌，营造客户尊贵感的方向上求同存异是重中之重。
威胁
1、风险：市场风险大，需求模糊，国家采取了一系列宏观调控政策，政 策抑制，将对旅游住宅地产市场产生需求模糊、难以预测的影响。 2、竞争：竞争对手强健，与其他老牌旅游城市特点相比，张家界开发旅 游至今还只30年左右的历史，基础设施、配套服务等均不能和它们同日 而语。 3、影响：行业自身的脆弱。旅游产业的生命具有本来的脆弱性，容易受 到国内外经济和社会形势的影响。
1、宏观分析
中部旅游发展看张家界
张家界是中国首批入选的世界自然遗 产、世界首批地质公园、国家首批5 A级 风景区。全市森林覆盖率达66.98%，核心 景区为98%，名列全省第一。空气质量优 良率达90.1%，气候适中，属中亚热带山 原型季风湿润气候，雨量丰沛，阳光充足 ，无霜期长，严寒期短，年平均气温16℃ 左右，是理想的生态旅游区、国际度假区 ，张家界荷花国际机场于1994年建成并投 入使用，是国内的4D级旅游机场。
1、宏观分析
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SWOT分析
优势
1、 资源：张家界资源优势理想，具备成为生态旅游区、国际度假区的 条件。 2、区位：承担武汉、长株潭经济圈及长江中游城市的辐射和对接，对于 旅游住宅地产的发展，拥有无可替代的区位优势。 3、市场：旅游市场日益成熟，需求潜力巨大，和几个旅游综改城市比较 ，有着自身巨大的潜力。 4、交通：各路交通的日益完善，对于旅游住宅地产的发展，张家界必将 拥的其他城市不能比拟的交通优势。 5、文化：张家界是多民族聚集地，这里民族文化浓郁、古朴多趣，独特 的民族风情，开放、包容的文化形态，也将吸引着众多的游客来张家界 购房居住。
劣势
1、经济：经济发展仍处初级阶段，后发特征未根本改变。 2、开发：资源开发缺乏科学系统，亟需招商引资引入系统完善的项目。 3、转型：旅游转型升级尚未完成，结构性难题有待破解，张家界的旅游 实质上还处于观光旅游的阶段，看似火爆的观光旅游而非休闲度假型旅 游难以产生长期(3-6个月)居留的人流。
机遇
1、改革：旅游综合改革试点，旅游国际化趋势明显。作为国家旅游综合 改革试点城市，张家界争取到了国家有关部门和省级政府的政策支持， 旅游产业的发展加快转型。 2、平台：武陵山片区区域发展和扶贫攻坚平台，利用好这个平台，将给 各个领域的发展，尤其是旅游和旅游地产相关产业的发展带来广泛的机 遇。 3、接驳口岸：航空口岸扩大开放，荷花机场晋升国际空港。张家界机场 已经成功实现了升级，作为武陵山片区唯一的国际航空口岸，进一步扩 大了张家界在国际上的知名度和影响力。
三、旅游商业和住宅融合的复合型产品。这类产品一般地处黄金位置，具有特定的主体和核心商业吸引物，带有主
题地产的的某些特性。
从市场和项目主体功能出发，现在亟需一个能整合产业链、吸纳多方面消费的 地标性旅游地产项目！
2、项目质素界定
项目东临市政府行政中心，西依澧水 母亲河，北靠土家风情园，南邻荷花国际 机场、火车站，具备极佳的区位优势及便 捷交通环境。
谨呈：张家界荣佳实业有限公司
张家界·荣佳智慧城 前期沟通营销策划报告
汇聚浙商投资管理有限公司
前言
明确一个目标
找准自身定位，营销项目品牌，实现最大化销售
尊势·取势
1 宏观分析 2 项目质素界定 3 项目战略方向 4 外部环境洞察 5 项目定位
报告整体框架
6 产品打造建议 项目战7 略方价向格策略
8 营销推广策略 9 推售策略 10 结语
1、宏观分析
开发前景
从市场角度来看
目前旅游客群的消费仍处于被小众群体瓜分，无集中式产业提供全面、完善的服务，较难吸引中高端客户，而
这一块客群的消费能力强大，但仍处于分散、流失状态，目前市场亟需匹配相应的项目来吸纳这类消费群体，完善
服务项目，提高整体产业链，带动产业发展，并且项目必须是大型复合项目从而形成产业地标，整体提升景区档次
1、宏观分析
中国旅游发展看中部
截止2014年底，全国已面世的旅游地产 项目共2359个，遍布全国85个城市和地区， 相比往年区域集中性特征更加突出。
就旅游地产的地域分布而言，我国旅游 地产发展具有明显的区域性，其中在海南、 西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区 的旅游地产项目占全国总数的83%，而近年 来逐渐呈现向中部地区发展，但目前中部地 区尚缺乏一个具备影响力的旅游地产项目， 产业区域转移是不可逆的趋势，张家界的价 值就随之浮现。
1、宏观分析
交通网路发达
张家界交通，重点加强高速公路、铁路客运专 线建设，形成以高速公路、铁路、航空为骨架，连 接东西、贯通南北，促进便捷、通畅、高效、安全 的现代化立体交通网络的形成。
航空：做好荷花机场提质扩建。 铁路：完成张家界火车站搬迁、焦柳铁路电气 化改造、新建黔张常铁路和安张衡铁路建设。 公路：重点抓好张家界至花垣、慈利至张公庙 、邵阳至恩施高速公路建设和国省干道改造，形成 五横、五纵、四环的公路网络。 张家界高铁西站目前正在筹建之中，已规划日 均客流量6万人次的特等车站，引起国家高度重视 。
项目总占地4000余亩，整体开发分为 “张家界高尔夫球场”与“阿凡达梦幻小 镇”两大板块。
同时整个项目位于城市山林之上，50 米的山地抬高，让整个项目具备独一无二 的景观视野！
区位极佳的百万级大盘已然具备 足够的规模效应建成地标！