住宅产业化

住宅产业化

一、住宅产业化的定义

住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化包含四个方面的涵义：

（1）住宅建筑的标准化；

（2）住宅建筑的工业化；

（3）住宅生产、经营的一体化；

（4）住宅协作服务的社会化。

住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。

二、国外住宅产业的发展

住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。住宅产业化的实施效果非常明显。工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。数据显示，通

过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。

随着我国国民经济和住宅产业的发展，人民生活水平有了很大的提高，每年城乡居民住宅建设已达到十多亿平方米，但目前我国住宅生产与经营方式还比较传统和相对落后，住宅产业的发展要提高整体水平，就必须走产业化的道路。1999年国务院明确指出"满足人民群众日益增长的住房需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量"。

城镇居民的住房需求发生重大变化，将对今后一段时期住宅建设产生十分重要的影响。我国人均GNP约903美元。根据国外经验，恩格尔系数每下降1%，住房消费就要增加0.5％。人均GDP在800美元到3000美元是住房消费的旺盛时期。居民消费结构的升级转型将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例。

为加速我国住宅产业化的发展进程，全面提高住宅的功能质量，发达国家发展住宅产业的经验值得借鉴。

住宅产业在国民经济中的地位和作用

住宅产业的地位首先体现在投资规模上。据联合国对70多个国家的调查，各国住宅建设投资约占该国国民生产总值（GNP）的3－8%，占固定资产形成总值的20－30%，美国在1950－1973年的23年间，住宅建设投资占GNP的比例平均为4.5%，以后该比例略有下降。日本住宅投资占ＧＮＰ的比例在70年代高达7%，90年代上半期大体在5－6%之间，一般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平。法国住宅投资占国内生产总值比例的走向与日本近似，70年代大体在6－7%之间，以后略有下降，1992年为4.9%。韩国住宅投资占国民生产总值的比例，70年代达到6%，1978年达到6.8%，以后保持在4-5%之间。据世界银行对各国住宅投资的分析，很多国家人均GDP在1300美元左右时，住宅投资比例会达到高峰。

住宅产业的地位还体现在住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例和存量住宅的价值上。住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例一般在20－30%之间。德国1984年曾达到31.7%，英国1979年最低为16.5%。住宅是国家的

一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产总值的20%以上。

住宅产业在国民经济中的作用主要体现在住宅投资对各行业的诱发系数上。据日本1990年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为26.592万亿日元，该投资所诱发的各产业（包括住宅建筑业本身）国内产值之和为52.15亿日元，生产诱发系数为1.961，仅低于制造业（2.195）和整个建筑业（1.976）。此外，从日本统计资料看，1990年26.59万亿日元住宅投资还诱发居民有关住宅支出（住宅设备维修费，耐久消费品，室内装饰品购置费、房租、水暖电费等）19.5万亿日元，相当于住宅投资的73%。住宅生产对雇用工资的波及效果也较大。据日本计算，1985年住宅生产的雇用诱发系统为0.513－0.524，也就是说1个单位的住宅投资可诱发各产业（包括住宅建筑业本身）雇用工资大致相当于住宅投资的一半。根据现有资料，大致可从以下几个方面分析住宅产业的发展水平：

1、新型的、工业化的建筑结构体系的广泛应用

建筑结构体系是标志一个国家经济以及工业化、现代化的发展水平，发达国家经过多年的发展，形成目前的以钢结构、钢砼结构、木结构等为主的新型建筑结构体系。使得住宅的建筑体系朝着安全、环保、节能和可持续发展方向发展。而我国，尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行，难以控制住房建设的安全质量和功能质量。

2、住宅部品的开发、生产和供应

住宅部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化是保证住宅（最终产品）功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。发达国家如丹麦在标准化基础上实现部品的通用化，各厂家生产的通用部品都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当产品进行住宅设计。瑞典新建住宅中，通用部品占80％左右。日本用了二十年时间，推行住宅部品，现在住宅的各个部分都有通用部品，对无特殊要求的住宅，只要将通用部品组合起来即可。在这方面，我们虽有一定的物质技术基础，但差距还相当大。

3、墙体材料和建筑节能

许多工业发达国家墙体材料已发生了明显变化。以粘土砖为例，原苏联在80年代初粘土砖在墙体材料中的比重就已下降到了37.9％。美国粘土砖的比例不到15％，日本只占3％。这些国家新型建筑材料的比重一般占60－90%。我国