广东清远佛冈(岭南之上智者之城)项目定位报告_86PPT
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广州市白云区黄金围住宅项目定位报告ppt课件
天河区, 6.22%
南沙区, 11.90%
荔湾区, 7.70%
番禺区, 9.35%
海珠区, 1.37%
越秀区, 1.19%
增城区, 22.82%
花都区, 12.59%
天河区, 5.47%
黄埔区, 18.99%
南沙区, 11.25%
荔湾区, 6.27%
海珠区, 番禺区, 2.61% 11.26%
花都区, 12.45%
供供应应面面积积（(万m㎡2)） 成成交交面面积积（(m（万2万㎡) ㎡））
12000 10000
8000 6000
9192
10956
10884
6955
8767
4000
2000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
板块价格认知提升：市场对白云区认知提升，稀缺湖山资源分布，配套成熟，白 云新城几大豪宅拉高区域价值，。
市 场 户型面积
全市2016年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计
面积段分布
300-400 250-300 3% 200-250 3% 2%
400以上 2%
50以下 4%
50-70 6%
0.25 0.00
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3
供应面积(万m2) 成交面积(万m2)
2019清远佛冈项目前期调研分析报告61P 共62页
别墅、公寓、酒店、温泉疗养、休闲商务、会 展接待、SPA中心、中西餐厅、电影院、娱乐
中心等
休闲、旅游
居礼润园
占地约110亩，
独立别墅、温泉养生会所、 温泉养生吧、温泉养生公寓
养生、休闲、度假
首期2009年7月开盘 首期2009年7月开盘
首期预计年底开业 首期公寓预计年底开盘
2008年底开盘
佛冈房地产市场——周边区域
中高档生活小区 养身、养心的度假胜地
在建
冈 恒大金碧山庄 占地3900亩，首期投资50亿元
板
块
佛冈奥园
占地640亩，
-
独栋、联排、温泉养生酒 店、商业街、泛会所等
旅游房产 养生、度假
正在筹备 2007年10月开盘，目前在售
碧桂园·清泉城
已有用地1061亩，规划征地共 6000亩
温泉别墅、旅游度假、商务会议、餐饮住宿、 温泉疗养、休闲养生、高档住宅
宣传主题：北广州·原生温泉度假新 城 户型面积：双拼174-228平方米 售价：年底开盘，预计7000-8000元/ 平方米
城市春天 佛 规模冈：房占地地约产5市万平场方—米—重点项目
分 宣户传型析主面题积：：佛平冈 层首10席0-1花5园0平洋方房米，复式
◆佛冈近年依靠四大工业园区 及旅游业的拉动经济发展快速， 势头良好，2009年度GDP总 量达到88.9亿元，在山区县中 处于中等偏高水平。
2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年
0
近年佛冈人均G D P情况
单位：元
30452
26697
21432
15676
10859
8523
广州
单位：亿元
某地产佛山某地产水城商业项目工作汇报80PPT
• 新鸿基收购南海广场,又一城潮流天地的开张 • 沃尔玛广场开业 • 家天下——家乐福开业 • 顺德吉之岛购物中心开业 • 南海新都会等新建项目全面招商 • 东方广场、城市广场、百花广场等老牌商场
一.市场竞争PK超大体量
(世界经验)
数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中 心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代末期，美国、 日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心 规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～ 180000平方米；社区性的购物中心，面积在9000～36000平 方米；邻里性的购物中心，面积在1800～9000平方米。在九 十年代末期，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%， 社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前
• 广佛RBD国际商业旗舰 • 水起金生 • 中国首创亲水主题，打造情景购物体验之都
广佛RBD城市发展论坛暨规划展
保利水城全球同步招商启动仪式
推广宣传
• 2007年4月至6月，广州、佛山各大主流媒体见报达60余次，项 目在广大商家、周边区域消费者内建立了较高的认知度；
• 通过举办两次大型活动，加深了与政府、商家和新闻媒体的沟 通，保利品牌、项目形象得以提升；
金本 大禾 屈臣氏 仙踪林 棒!约翰 真功夫 俊田会
铺号 2B127 四层 4D001 首层 三层 四层 首层 四层 二层 首曾 三层 首层 二层 四层
租赁条件(我方建议)
租金
建筑面积
租赁年限
50元
3927.8M2
5-10年
30 50 30元
30
5874.2M2
约1000M2 约300M2
6000M2
整体推广节奏 保利地产,总是推动城市进步
一.市场竞争PK超大体量
(世界经验)
数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中 心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代末期，美国、 日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心 规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～ 180000平方米；社区性的购物中心，面积在9000～36000平 方米；邻里性的购物中心，面积在1800～9000平方米。在九 十年代末期，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%， 社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前
• 广佛RBD国际商业旗舰 • 水起金生 • 中国首创亲水主题，打造情景购物体验之都
广佛RBD城市发展论坛暨规划展
保利水城全球同步招商启动仪式
推广宣传
• 2007年4月至6月，广州、佛山各大主流媒体见报达60余次，项 目在广大商家、周边区域消费者内建立了较高的认知度；
• 通过举办两次大型活动，加深了与政府、商家和新闻媒体的沟 通，保利品牌、项目形象得以提升；
金本 大禾 屈臣氏 仙踪林 棒!约翰 真功夫 俊田会
铺号 2B127 四层 4D001 首层 三层 四层 首层 四层 二层 首曾 三层 首层 二层 四层
租赁条件(我方建议)
租金
建筑面积
租赁年限
50元
3927.8M2
5-10年
30 50 30元
30
5874.2M2
约1000M2 约300M2
6000M2
整体推广节奏 保利地产,总是推动城市进步
广州员村山顶项目发展策略方案PPT课件
❖ 波动平缓 2003年至2007年的商品房成交面积总体上呈一个和缓的升降态势，成 交面积在05年达到顶峰——987.97万m2，近年来受国家宏观调控政策的累积影响， 06到07年的成交量较为萎缩，但广州房地产市场整体依然较为平稳，没有出现剧 烈波动，市场仍呈现出较为理性的发展态势。
第21页/共114页
第5页/共114页
地块特征
黄
埔
大
规
划
道
N
路
• 项目地处黄埔大道边，临街面窄、进 深长，南北呈狭长型分布，中段有一 规划路横穿；
• 地块总体呈西高东低、北高南低、北 宽南窄的特征，北段最宽处约75米， 南段最窄处约39米；
• 地块北段已打部分地基，南段为空地。
第6页/共114页
周边配套：商业
• 项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、 小型士多与专业市场共存。
国家的宏观调控政策将更为灵活。
• 楼价进入稳定期 • 预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价
进入调整期，但市中心由于土地供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业 保值增值的有力保障。
第23页/共114页
中长期楼市走向
市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升
1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应； 2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升； 3、建筑材料、劳动力等成本不断上升； 4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌； 5、资金流动性过剩没有根本改变；
2007天河区楼市简析
2007-2008年天河区新建商品住宅成交面积走势图(万m2)
20.00
16.00
12.00
8.00
4.00
0.00 1月 2月 3月 2007年 14.72 12.60 11.59 2008年 3.88 3.85 同比增长 -73.64 -69.44
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地块特征
黄
埔
大
规
划
道
N
路
• 项目地处黄埔大道边，临街面窄、进 深长，南北呈狭长型分布，中段有一 规划路横穿；
• 地块总体呈西高东低、北高南低、北 宽南窄的特征，北段最宽处约75米， 南段最窄处约39米；
• 地块北段已打部分地基，南段为空地。
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周边配套：商业
• 项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、 小型士多与专业市场共存。
国家的宏观调控政策将更为灵活。
• 楼价进入稳定期 • 预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价
进入调整期，但市中心由于土地供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业 保值增值的有力保障。
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中长期楼市走向
市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升
1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应； 2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升； 3、建筑材料、劳动力等成本不断上升； 4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌； 5、资金流动性过剩没有根本改变；
2007天河区楼市简析
2007-2008年天河区新建商品住宅成交面积走势图(万m2)
20.00
16.00
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8.00
4.00
0.00 1月 2月 3月 2007年 14.72 12.60 11.59 2008年 3.88 3.85 同比增长 -73.64 -69.44
商业定位报告ppPPT课件
.
41
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
43
07 定位分析
儿童主题定位：
他（她）让你头痛？来这里吧！没有我们搞不定的熊孩子！
全方面服务0~14周岁各阶段儿童
.
44
07 定位分析 儿童主题定位：
.
45
07 定位分析 儿童主题定位：
.
46
07 定位分析
.
8
4. 竞争环境分析-潜在项目 滕州潜在商业项目较多，未来商业竞争激烈
4
2
5
3
1
.
9
4. 竞争环境分析-竞争策略
1. 加快主力店招商
滕州国际大卖场市场容量有限，随着大润发的签约，市场空间进一步被挤压，建议尽快启动国际大卖场招商， 尽快签约，才能为项目的发展奠定坚实的基础。
2. 引进特色业态，树立项目亮点
2、小公司：针对服务性小公司客户提供可办公场所，可分可合，灵活多变。 3、过渡型置业者：针对新滕州人、年轻人提供过渡型的小户型产品。
.
51
2. 产品定位：
酒店式公寓户型配比表
注：酒店式公寓的户型和价格需销售代理公司给出专业意见
.
52
建筑形态：板楼形态，南北通透，得房率高
建筑建筑形态示意
标准层平面示意
街为主要形式，新业态的接受需要培养。
➢ 周边商业氛围弱：地块周边以住宅为主，
商业氛围弱，需要培养。
.
12
7. 战略选择
增长型战略
“优势—机会”战略：充分利用外部机遇，尽力规避内部劣势
把握滕州商业升级提升的趋势、机遇，借助项目区域不断成熟和交通优势， 打造滕州紧缺的、领先于市场的一站式体验消费场所。
广州保利小新塘项目定位报告 PPT
核心竞争项目研究
研究与本案形成重要竞争的6大项目。
招商&平安
占地面积：5.63万m2 建筑面积：约17万m2； 综合容积率：3.0 配套要求：社区商业
龙湖
占地面积：11.59万m2 建筑面积：约26万m2； 综合容积率：2.5（2.1+3.0） 配套要求：社区商业/中小学
金地
占地面积：4.49万m2 建筑面积：约13万m2； 综合容积率：3.0 配套要求：社区商业
产品：高层+别墅系列
入市速度:考虑华润整体的战略布局,入市速度应在龙湖之后,回现速度要求高
金地项目——风格参考金地荔湖城
金地将打造高层+别墅产品，高层预计是名仕/褐石系列，别墅为联排小别墅
占地：约4.5万㎡ 建面：约13.5万㎡ 容积率：3 配套：无 产品：经济型别墅为主，高层偏刚需刚改
产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,金地项目可能打造名仕/褐石系列产品
1.住宅市场分析 2.办公市场分析 3.公寓市场分析
广州中心区住宅市场格局
广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，本案所在的智 慧-奥体板块未来升值潜力巨大
约4万元/㎡
白云新城 定位豪宅片区
依托白云山景观资源和万达广场等完善 生活配套，定位豪宅板块发展。
白云 新城
天河智慧城
约2.6万元/㎡
东部生态发展轴
如今，广州核心东移，第三中轴价值崛起 第三中轴包括琶洲、金融城、智慧城、奥体新城、 大学城、生态城
城市向东，第三中轴崛起，定义广州的下一个十年！
最核心 三城交汇，核心地段—— 智慧城、奥体新城、科学城
本项目
最密集规划 最具升值潜力
广州智慧城
广东某房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告ppt课件
（数据来源：各市统计公报）
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、 恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成 交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步 发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预 计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园 党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口 本案 出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为 龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业 中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但 售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均 价目前维持在5400元/㎡上下；
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、 恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成 交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步 发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预 计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园 党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口 本案 出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为 龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业 中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但 售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均 价目前维持在5400元/㎡上下；
广东清远胜利广场开发策略建议报告(36页)PPT课件
回报期预计需5年
招商=大脑
• 商业地产中的“招商”是营销运营体系中的 重要组成部分，它直接关系到地产项目的前 期变现和后期运营，直接决定着商业地产开 发Fra bibliotek目的终极命运。
• 要破解招商难题就必须打造和经营好招商团 队，并将招商经营理念渗透到每个环节，并 用商家的眼光和心态去应对问题。
基本原则
• 业态比例分配 • 统一形象 • 同业差异异业互
项目展示—广州时尚天河城
–––––– 中国最大的潮流体验式购物中心 ––––––
时尚天河商业广场位于广州天河体育中心地下，地处华南最具规模与成熟 的天河商圈核心地带，与正佳广场、维多利广场、财富广场、中信广场相邻 ，占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，规划定位为集购物、 餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的国际化潮流体验式购物中心。
招商的地点选择 • 同城招商 • 异地招商的动机 • 现场招商
招商的方式选择 • 集中性高效能招商 • 针对性低成本招商 • 高投入大范围招商 • 资源性小范围招商 • 示范性长期招商
招商前期推广
确定项目 形象设计
选定整合 推广公司
建立项 目品牌
现场包装效果建议
设计风格参考 —时尚 国际
免费宣传 平台
经济实力
开发、营销经验
商业资源 地产开发和商业运作
体系 团队操盘
利润=收入—支出
收入
支出
• 项目经营模式执行只租不售，短期内难以实现盈利。 商业的经营一般要经过二至三年的过度期才能趋于 成熟，在这段期间随时遇到调整的变化。即为“市 场培育期”
• 建议项目开业一年始销售商务公寓，计划销售面积 占50%，约38000平方米，带精装标准，估算可售 价格约8000元/m2 (含装修标准1200元/m2 ）预 计可收回3.04亿元，解决因建筑结算等的资金问题， 以达平衡现金流目的。
招商=大脑
• 商业地产中的“招商”是营销运营体系中的 重要组成部分，它直接关系到地产项目的前 期变现和后期运营，直接决定着商业地产开 发Fra bibliotek目的终极命运。
• 要破解招商难题就必须打造和经营好招商团 队，并将招商经营理念渗透到每个环节，并 用商家的眼光和心态去应对问题。
基本原则
• 业态比例分配 • 统一形象 • 同业差异异业互
项目展示—广州时尚天河城
–––––– 中国最大的潮流体验式购物中心 ––––––
时尚天河商业广场位于广州天河体育中心地下，地处华南最具规模与成熟 的天河商圈核心地带，与正佳广场、维多利广场、财富广场、中信广场相邻 ，占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，规划定位为集购物、 餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的国际化潮流体验式购物中心。
招商的地点选择 • 同城招商 • 异地招商的动机 • 现场招商
招商的方式选择 • 集中性高效能招商 • 针对性低成本招商 • 高投入大范围招商 • 资源性小范围招商 • 示范性长期招商
招商前期推广
确定项目 形象设计
选定整合 推广公司
建立项 目品牌
现场包装效果建议
设计风格参考 —时尚 国际
免费宣传 平台
经济实力
开发、营销经验
商业资源 地产开发和商业运作
体系 团队操盘
利润=收入—支出
收入
支出
• 项目经营模式执行只租不售，短期内难以实现盈利。 商业的经营一般要经过二至三年的过度期才能趋于 成熟，在这段期间随时遇到调整的变化。即为“市 场培育期”
• 建议项目开业一年始销售商务公寓，计划销售面积 占50%，约38000平方米，带精装标准，估算可售 价格约8000元/m2 (含装修标准1200元/m2 ）预 计可收回3.04亿元，解决因建筑结算等的资金问题， 以达平衡现金流目的。
某公司项目发展战略及整体定位报告(PPT 180页)
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案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： •国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
20
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
▪公寓在面积、服务功能上要和
酒店形成分工和差异（重视中长 期居住者需求）。
酒店
▪标志性 ▪定义档次
▪商业的档次要求 ▪不影响办公、酒
店的大堂和昭示性
▪为商业和酒店带来潜
在客户
▪大堂可以与酒店共享
8
综合体的四种发展模式
9
综合体发展模式（1/2）
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
27
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
28
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
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案例（2/3）
——北京东方广场
功能构成
购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
广东英德项目策划定位报告
风格：建筑风格最易独树一帜，引发市场关注和消费。目前的英德地产界
一片现代风格，但又没有突出的楼盘，如果从“地标式、个性化”入手，可 能是一着“奇招”。
环境：随着英德人生活水平的提高，审美情趣和鉴赏能力的改善，对环境
的要求日益看重。
价格：价格其实直接决定了项目的定位，决定了你是卖给哪些人？你与竞
争对手有否竞争力？销售速度快慢？等等
13
项目名称 售楼电话 项目规模 建筑形态 建筑密度 周边环境 自身配套
龙山庄 2220328 5万平米 据介绍“欧式风格” 容积率
项目地址 发展强东路 英德德辉房地产开发有限公司 一期交房，二期封顶，三期土建 据介绍“欧陆风情” 绿化率 46%
北：龙山公园；东：滨江公园、北江；距核心商圈：1000米 会所、休闲配套设施、体育设施 自己成立物管公司；0.6元/平米；1楼无电梯使用维护费；2—6楼少量。 全封闭；24小时巡更；闭路电视监控。 清水房
28
商业欠发达，
其他服务如饮食业落后
饮食业比较落后，特别是在中心城区大排挡虽较多，但也比较分散， 档次也不高。 商业街较为分散，且业态分布凌乱，不成大型商业气候。 目前，英德中高档次的餐馆较少，小型餐馆及大排挡也需要统一规 划、成规模、卫生环境符合要求。
29
购物环境有所改善
英德的街铺林立，临街的建筑基本上都有底铺，主要以服装手 机商铺为主，日常消费型购物场所较为分散，集中的购物场所 不多。 随着和平商业广场的发展，英德的购物条件有了一定的改善。 位于市中心的和平中路的商业繁华地段，是集购物、休闲、娱 乐为一体的大型购物中心。
3、随着国家对房产从严的政策影响，房产在股市上一蹶不振，不过从目前股市
的萧条来看，房市可能稍微上扬，但空间并不大。 4 、“拐点”与“雪崩”概念的出现，为广州低迷的房市雪上加霜。 5、从今年1月起，广州108个主流在售楼盘中，与2007年12月前后的房价相比， 有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20% 以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过29%。英德房产市场也有一定 的震动。
佛冈县项目可行性研究报告怎样编写
佛冈县xx建设投资项目可行性研究报告参考范文（下载可编辑）佛冈县xx建设投资项目可行性研究报告佛冈县，广东省清远市下辖县，位于广东省中部，珠江三角洲大三角边缘，属山区县，介于东经113°17’28″~113°47’42″，北纬23°39’57″~24°07’15″之间，与从化、新丰、英德和清远市清城区毗邻，是历代兵家必争之地。
地形地势自东北向西南倾斜，境内低山、丘陵、谷地、平原交错，面积1295平方公里，六普户籍人口32.07万。
佛冈有多处的史前文化遗址，且留存西周的古窑，春秋时期的青铜剑、唐宋的古道等。
2014年佛冈县地区生产总值93.1亿元，增长12%，增速位居全市前列；规模以上工业完成增加值38.9亿元，增长31.8%，增速居全市首位；地方一般公共预算收入9.1亿元,增长10%；固定资产投资33.2亿元,增长18.9%；社会消费品零售总额40.5亿元，增长8.5%；年末金融机构本外币存款余额107.2亿元，贷款余额58.3亿元,分别比年初增长11.5%、14.1%。
城乡居民可支配收入14103.4元,增长10.6%。
该xx项目计划总投资6203.39万元，其中：固定资产投资4317.17万元，占项目总投资的69.59%；流动资金1886.22万元，占项目总投资的30.41%。
达产年营业收入12817.00万元，总成本费用9924.68万元，税金及附加106.70万元，利润总额2892.32万元，利税总额3397.96万元，税后净利润2169.24万元，达产年纳税总额1228.72万元；达产年投资利润率46.62%，投资利税率54.78%，投资回报率34.97%，全部投资回收期4.36年，提供就业职位220个。
报告根据项目建设进度及项目承办单位能够提供的资本金等情况，提出建设项目资金筹措方案，编制建设投资估算筹措表和分年度资金使用计划表。
......很多做牛皮箱纸板的造纸厂，都经历过高定量的牛皮箱纸板出现分层的情况，都接受过客户关于纸板离层方面的质量投诉。
世清远恒福地产三角公园项目定位报告113
年以来
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晶豪庭
市场特点
价格水平
市场起步
上规模、大面积、成片开发的楼盘的破土动工， 令楼价因景观、朝向、楼层、户型等因素拉开了 差距，房地产市场价格体系逐渐形成，供应量亦 逐年增加，从而使房地产市场初具规模。
小市在价格和供应量上超过旧城，重心转移，概 念营销和活动营销开始盛行，园林绿化、会所、 智能化系统、物业管理成为小区的主要卖点
2004年 16.1 464 257 60
2005年 27.1 563 350 106
•数据来源：清远市2005年统 计公报，有疑问
•从上表可以看出： 2005年清远市房地产市场蓬勃发展，投资和成交都大幅上升； 2003年前供应量与需求相当，但2004年之后供应量大于需求； 全市每年的去化量在60万平米以上； 2006年清城区商品房销售良好，上半年已经达到12.26万平方米；
PPT文档演模板 •对于恒福地产，本项目是奠定清远世市清远场恒福地地产位告三1角1的3公园奠项目基定位石报
•目标界定
•影响力：作为恒福地产以崭新形象亮相清远市场的重点项目，本项目承载了太多的意义
•核心目标——快速销售，通过项目的热销制造市场 影响力和美誉度 •重要目标——短期盈利，在保证速度的前提下，获 取合理的利润，为后续拿地开发奠定资金实力 •次要目标——公司品牌，通过项目建立恒福地产的 品牌形象和市场影响力
•数据来源：清远市2005年全国 1%人口抽样调查主要数据公报
&2005年清远统计公报
•工业化进程与房地产
•激进城市化催生 房地产需求
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•清远现有城区人口138万，2%的城市化率催生 近2.8万人的居住需求，按人均25平方米计算， 每年带来的潜在房地产需求为70万平方米。
广东清远佛冈(岭南之上智者之城)项目定位报告_86PPT
高学历特征非常明显，拥有知识和文凭已 成为获取财富的最重要条件之一； 主要分布在商业服务业和第三产业中的一 些新兴行业； 主要岗位是公司、企业负责人等处于直接 创造或掌握经济财富的环节上。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们是…
出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎 来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。 已成家，有汽车，事业上有成就。 有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。 注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。 希望远离嘈杂和烦嚣的都市。 他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元
并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。
富裕 阶段 小康 阶段 温饱 阶段
上流阶层
非体力劳动者， 主要是三资企业及私营企业的老板、金融、 贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业 等行业的高级管理层， 即金领阶层中的精英。
内敛、骨子里带有传统思想
他们高度敬业
佛冈项目----岭南之上.智者之城
相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力 及更高工作强度为代价。
具有危机感、成就感双重感受。 担心自己落入较低阶层。 对事业的拓展显得有些压力。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
健康是他们最大的资本
一年做几次体检，让身体有保障； 改善居住条件、提高生活质素; 学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的根本特征： 本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人 长期生活在广东，并扎根在广东。 运用智慧成为成功人士
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们是…
出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎 来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。 已成家，有汽车，事业上有成就。 有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。 注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。 希望远离嘈杂和烦嚣的都市。 他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元
并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。
富裕 阶段 小康 阶段 温饱 阶段
上流阶层
非体力劳动者， 主要是三资企业及私营企业的老板、金融、 贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业 等行业的高级管理层， 即金领阶层中的精英。
内敛、骨子里带有传统思想
他们高度敬业
佛冈项目----岭南之上.智者之城
相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力 及更高工作强度为代价。
具有危机感、成就感双重感受。 担心自己落入较低阶层。 对事业的拓展显得有些压力。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
健康是他们最大的资本
一年做几次体检，让身体有保障； 改善居住条件、提高生活质素; 学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的根本特征： 本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人 长期生活在广东，并扎根在广东。 运用智慧成为成功人士
广东水口廊院式生活蓝本目定位报告PPT教案
名称 金额（万元）
比例（%）
惠城区 334472 76.40
惠阳区 47318 10.80
博罗县 15790 3.61
惠东县 17150 3.92
龙门县 599 0.14
大亚湾 22477 5.13
关于惠州
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北部，南临南海大亚湾，与深 圳、香
港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属珠三角经济区
，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术 开
发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万
平
方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海 域面积4520平方公里，海
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市场宏观环境
城市及区域发展规划及趋势
中海壳牌项目的顺利进行，惠州市行政区划调整的完成，惠州经济社会发展的格局出现了实质性的调 整，惠州市由沿江城市发展为滨海城市，惠城区与惠阳区相隔30公里，其间以惠澳大道和惠淡大道 两边的数码工业园、民营工业园、台湾高科技工业园构成两条产业带相连，共同组成惠州山水组团式 城市格局，未来惠州将成为以电子产业、石油化工能源为主导的生态经济示范区。
广东水口廊院式生活蓝本目定位报告
会计学
1
景鸿春天
水口 ·廊院式生活蓝本
案前致谢：
感谢贵公司给予我司操作『鸿景·春天』
（暂定名）项目的机会。我公司通过大量的数
据收集和市场调研完成了本项目的市场研究报
告，并对项目定位、产品规划及项目营销作了
细致的阐述。
我司认为：鸿景·春天项目存在较强的操
作空间，但也存在一定的市场风险，经过较为
第6页/共75页
市场宏观环境
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广州市 东莞市
江门市
中山市
深圳市
珠海市
2. 宗地分析
你可以一辈子都不登山,但你心中一定要有座山.它使你总往高处爬,它使你总有个奋斗的方向,它使你任 何一刻抬起头,都能看到自己的希望。
——刘墉《攀上心中的颠峰》
宗地外围
佛冈项目----岭南之上.智者之城
原生态树木已被烧毁，估计将种植经济作 业林，将对宗地的日后地下水资源有影响。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的根本特征： 本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人 长期生活在广东，并扎根在广东。 运用智慧成为成功人士
开阔的视野，远景为连绵 不断的山脉，近景为农田
猪场，夏天会发出难 闻气味。
宗地现状 整个地块呈东西向的长形
登山小径 环山泄洪渠
佛冈项目----岭南之上.智者之城
小瀑布
八百步台阶一侧修建了水渠
瀑布
星罗棋布的潭
发电站
小溪
大门及门岗
宗地地势
佛冈项目----岭南之上.智者之城
北部山脉，形状比较丰富，面积较大， 山势较平缓
佛冈项目----岭南之上.智者之城
每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元
并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。
富裕 阶段 小康 阶段 温饱 阶段
上流阶层
非体力劳动者， 主要是三资企业及私营企业的老板、金融、 贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业 等行业的高级管理层， 即金领阶层中的精英。
高学历特征非常明显，拥有知识和文凭已 成为获取财富的最重要条件之一； 主要分布在商业服务业和第三产业中的一 些新兴行业； 主要岗位是公司、企业负责人等处于直接 创造或掌握经济财富的环节上。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们是…
出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎 来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。 已成家，有汽车，事业上有成就。 有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。 注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。 希望远离嘈杂和烦嚣的都市。 他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们渴望回归
想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本 能、更单纯的生活。 经常到国外、国内旅游。
他们的价值观
家庭幸福、个人健康、财富增长、诚实、自我满 足、知识、他人认同、适应变化、务实、尊重他 人、独立、平等依次是他们最重视的价值观指标。
生活品质、身份象征等将成为他们选择住宅的 首要因素， 住宅本身的安全、私密性，高档的配套服务等 附加值远远高于住宅本身的价值。
总结：
项目地块本身的外部环境比较完整，交通和道路畅 通，不需对地块外部花费过多精力。 项目地块南北向平缓的面积较东西向少，在规划过 程中要注意充分考虑利用地形的特殊性，尽量往东西 两端伸展。 对于地块内部的特殊资源进行合理化保留和利用， 提高地块的利用率。 地块内部没有任何文化遗产可供参考或研究。
3. 消费群研究
小溪附近地势比较平坦，有树 木遮挡，私密性高
三角形的地块，南、北部均为山脉，并在西部相接， 形成一个“窝”，中间为平原，南北宽度不够，导 致没有一处视野感觉较开阔的空间
动植物资源
佛冈项目----岭南之上.智者之城
在南面山上， 植物种类较丰富，且多为阴生植物
在北面山上， 植物种类少，数量多
佛冈项目----岭南之上.智者之城
佛冈项目----岭南之上.智者之城
宗地
清远市旅游资源
佛冈项目----岭南之上.智者之城
宗地所在：石联风景区
清远市佛冈县：
现辖6镇：石角、高岗、水头、汤塘、龙山、迳头
宗地所在：石联风景区
佛冈项目----岭南之上.智者之城
清远市佛冈县旅游资源：
近年成为广东自驾游最热门的地点之一
宗地所在：石联风景区
佛冈项目----岭南之上.智者之城
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的爱好
艺术品收藏、打高尔夫、慈善捐赠活动、喝红酒、抽雪茄、旅游、固定 的宗教信仰（大部分以佛教为主）等。
精神需求大于物质需求
佛冈项目----岭南之上.智者之城
显性需求——满足居住、社交的物质享受 隐性需求——满足心灵回归、思想交流、身份彰显等心理享受
初极狭，才通人；
复行数十步，
豁然开朗。。。 。。。
愉悦的生活 由此开始。。。
会议精神…
初步确定产品方向：
由四种产品构成； 强调产品私密性，均为平层户型； 预期售价为250万元——800万元不等； 户型大小为250㎡——400 ㎡不等； 带私家花园占地面积约为1亩——4亩不等。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
佛冈项目----岭南之上.智者之城
佛冈项目----岭南之上.智者之城
总结：
项目作为第二居所的定位考虑，所辐射的区域应该 设定在2小时以内的经济服务圈。
从辐射的范围可以得出项目的目标客户群来自珠三 角几大经济发达城市。
佛冈的旅游资源相对较少，没有出色的景点或文化 遗产。
韶关市
佛冈
河源市
佛山市 肇庆市
佛冈项目----岭南之上.智者之城
我们的任务…
1. 区位分析 2. 宗地分析 3. 消费群研究 4. 项目定位 5. 产品深化建议 6. 项目经济效益分析
Hale Waihona Puke 1. 区位分析宗地佛冈项目----岭南之上.智者之城
在2小时的经济生活圈内，覆盖珠三角几大发达的沿海城市。
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
内敛、骨子里带有传统思想
他们高度敬业
佛冈项目----岭南之上.智者之城
相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力 及更高工作强度为代价。
具有危机感、成就感双重感受。 担心自己落入较低阶层。 对事业的拓展显得有些压力。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
健康是他们最大的资本
一年做几次体检，让身体有保障； 改善居住条件、提高生活质素; 学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。
要进入宗地所在的佛冈县，主要通过京珠高速或106国道。
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
清远市佛冈县：连接粤北的重要通道,与广州毗邻的城市连接畅通.
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
第一圈层包括:韶关、英德、清新、 清远、广州、东莞和佛山。 第二圈包括:河源、肇庆、深圳、 中山和江门。
清远市: 现辖2县级市6县