第一章：1地下空间利用的发展过程

地下空间权
1.地下空间权的定义
即“于地中横切一断层而享有的权利，或
者说是土地地表下一定范围内空间的权利”。
2.地下空间的供地方式 (1) 单独建设的地下工程 (2) 结合地面建筑一并开发建设的地下工程
地下空间权
3、地下空间的产ห้องสมุดไป่ตู้、权属确定
单独建设的地下工程一 般来说产权没有争议，地
下土地使用权的范围是地
其收入纳入物业费一并管理使用。
大连典型案例
由物价局核定售价时：将地下停车场的成本分摊至总房价中， 应视作全体业主共有；但由于当时出售车库、车位的行为很
少，故矛盾不突出
开发商自由定价后：大连软件园某小区因停车位的归属及使 用问题，小区业主与开发商发生了纠纷，由于发生纠纷时较 早，车位使用不饱和，故比较容易协商。经过协商最终达成
地下空间的开发和利用
武汉大学水利水电学院
陈俊涛
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第一章 地下空间开发的发展
第二章 地下空间开发的意义
主 要 内 容
第三章 地下空间开发的特点 第四章 地铁的发展和艺术
第五章 地铁的意义和规划 第六章 地铁的结构和风貌 第七章 城市地下空间的开发和利用 第八章 地下资源的开发和利用 第九章 地下电站的开发和利用
本节结束 谢 谢
5000km
20世纪世界大城市出现地下空间开发与综合利用
热，主要有：地下存储库、停车场、商业街、娱
乐建筑群、交通网
结论： 地下工程与人类的生活发展紧密
相关，但停留在一种自发行动上。
如何合理地利用地下空间是关系 到人类生存的大计。
二、地下空间利用的法律进程
障碍: 经济性(地权定义、建设技术) 安全性(洪水、渗漏、活断层) 1．自发利用 人类利用地下空间的历史悠久，利用目的和形式 繁多。可以说，人类地下空间利用的历史就是一部出 于各种目的和动机、发展和挖掘地下空间的潜力、不 断寻求其新的使用方法的历史。
下建筑物、附属物的顶板
至建筑物、附属物的最深
基础平面外围所及的权利
边界
一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下
开发利用作为地上权利的配套部分，产权较易出现争议， 尤其以住宅小区的地下停车场最为典型。 《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用
度。
（4）我国地下空间利用权的立法现状
目前，我国关于地下空间利用方面的专门立法
尚属空白，仅存在相关的单行法及一些地方性法规。
1996年10月29日第八届全国人大常委会通过的
《中华人民共和国防空法》等。
1997年10月27日建设部颁布了《城市地下空间
开发利用管理规定》，为加强对城市地下空间开发 利用的管理，合理开发城市地下空间资源提供了法 律依据。
“地下空间土地出让金的评估价格以该区域出让金标准
为基数，按平均容积率计算毛地评估楼面价格的一定比例确 定。其中，地下一层按楼面地价的30%确定，地下二层（含 二层）以下按楼面地价的20%确定。 ”
各市相关规定

发
大连市为鼓励集约利用土地，2005年11月9日下发了“大国土房屋
[2005]170号”《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库
（2）德国
德国有关空间权问题的最早立法见于1896 年《德国民法典》； 1919年1月15日，德国单独制定《关于地 上权之命令》，空间权制度得到了极大的完善。
（3）日本
1956年，日本私法学会集中讨论了“借地 借家法的改正问题”这一主题，为确立空间权 制度作理论上的准备。 1966年，日本修正民法典，规定空间权制
对应用途容积率为 2.0 楼面地价的 30% 收取；地下二层的土 地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让 金按地下二层标准减半收取，并依此类推。”
各市相关规定
沈阳市人民政府办公厅文件《转发市规划国土局、市人防 办关于规范全市地下空间开发利用管理意见的通知》（沈政 办发[2008]40号）
（1）美国
1958年，美国议会作出州际高速道路（Inter
State High Way）的上空与下空空间可以作为停车场
使用的决定，空间权概念由此被广泛传播开来。
1970年，美国有关部门倡议各州使用"空间法"。
1973年，俄克拉荷马州率先完成立法，详细规定 了空间权制度,美国现代空间权制度，莫不深深地打上 了该法的烙印。
件好的天然岩洞中黄河流域挖掘出公元前8000
－3000年洞穴遗址7000余处
2、古代时期：公元前3000—5世纪
特征：铜、铁器时代，生产力发展很快，以地下陵
墓工程为主。
考古：
罗马：地下输水道和贮水池（公元前312－226）
埃及：巴比伦河隧道（公元前2000年）
中国：秦始皇陵、兵马俑坑（公元前206年）
各市相关规定
三、大型公建和住宅小区地下（半地下）停车场和地下（半地下） 停车库经依法批准对外出售、出租的，按下列规定缴纳土地出让金：
（一）土地级别确定按大政发[2000]40号文件规定执行。
（二）土地出让金按大政发[2000]40号文件规定的公建用途土地出 让金标准的下列比例收取：建设地下一层（半地下）停车场（车库）的， 按50%计取；建设地下两层的，地下一层按50% 取，地下二层按25%计 取；建设地下三层以下的，三层（含三层）以下不收取土地出让金。 （三）核算土地出让金时，停车场部分，按每个车位15平方米计算； 车库部分，建筑面积按车库实际建筑面积计算。
土地使用有关问题的通知》。《通知》规定：
一、大型公建（含商业、服务业、写字楼等）项目，在项目建设
中建设的地下（半地下）停车场按出让方式供应土地，出让最高年限 40 年，不收取土地出让金，但未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用
用途。
二、住宅小区内建设的地下（半地下）停车场和地下（半地下） 车库按出让方式供应土地，出让最高年限 70 年。地下（半地下）停车场 为公共停车场的，不收取土地出让金，未经批准不得擅自对外出售、出租 和改变使用用途。
归属。
南京典型案例
南京某小区因停车位的归属及使用问题，小区业主与开发
商及物业公司发生了纠纷，经过三方协商，最终达成如下协议：
1、小区停车场、车库属于全体业主共有； 2、在开发商开始销售的前两年，一半的停车场由业主 免费使用，另一半开发商可以出租，租期为2年，2年后由 承租业主无偿使用；
3、全体业主共有的停车场由物业公司负责经营管理，
如下协议： 1、部分属业主所有，开发商不得出售，由物业
公司负责经营管理； 2、其余部分开发商可以出售。
各市相关规定
杭州市人民政府《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节
约和集约利用的意见(试行)》（杭政〔2005〕2号）
“对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让的，应
依法有偿使用，地下一层土地出让金按市区土地基准地价相
于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附
赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场 地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
对《物权法》关于停车位归属的四种观点：
●小区停车位、车库应当属于业主共有。
●小区停车位、车库应当归开发商所有。
●小区停车位、车库的归属依照当事人的约定。
●应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的
发展：下列因素使地下工程迅速发展
（1）15世纪欧洲文艺复兴、产业革命、科技发展 （2）17世纪炸药的使用 （3）18世纪蒸汽机的出现
世界各国
1613年英国建成伦敦地下道 1681年170m长地中海比斯开湾连接隧道
1863年英国在伦敦建成世界上第一条地铁。到20
世纪90年代初有100多个城市有地铁，总长约
3、中世纪时期：5世纪——14世纪
特征：地下粮仓和文化石窟
历史：欧洲经历了千年的文化低潮，地下工程处于 停滞状态 中国：军事地道、粮仓（隋朝7世纪洛阳600×700， 粮仓200多个） 4世纪佛教传入后建成了云冈、龙门、敦煌、响堂山 四大石窟。
4、近代时期：15世纪－现在
特征：地下建筑、城市交通、空间综合利用开发
第一章：地下空间开发与利用的发展和现状
内容：地下空间开发与利用的发展和社会进步 §1－1 地下空间利用的发展过程 一、发展变革
人类对地下空间的利用经历了一个从自发到自觉
的过程。
整个过程的四个时期：
§1－1
地下空间利用的发展过程
一、发展变革 1、远古：人类出现——公元前3000年
特征：人类利用洞穴作防风、雨、避暑寒 考古：古人类居住地北京周口店龙骨山位于自然条
2、自觉利用
进入现代社会以后，地铁、城市公共事业管道等 地下空间利用已成为城市地下空间利用的主流。在城 市超高密度化发展的今天，地下空间的特殊优点更加 突出，因而更增加了其开发利用的必要性和迫切性。 地下空间利用进入了一个自觉和法律应用的历史。
（1）美国
上个世纪20年代以后，由于城市人口急剧增加， 美国进入了一个前所未有的城市土地的立体开发与利用 时期。这一时期，被称为"空间权"（空中权）或者 "开 发权"（Development Rights）。 1927年，美国伊利诺斯州制定《关于铁道上空空 间让与与租赁的法律》，是为美国法制史上有关空间权 问题的第一部成文法。