重庆龙湖时代天街阶段执行提案
万科锦程三期提案0808终稿)(二)
其一期soho公寓产品（商业报规）受到客户追捧。
与本项目后期形成直接竞争性项目。
公寓竞品
观音桥COSMO
COSMO顷目占地面积5500平米，总建筑面积约5.1万
A栋
平米，位二江北匚院对面 物业形态：2栋高层+裙楼商业
B栋
其中— A栋3梯13户/35层，为套内36-68平米精装平层公寓
58
58平米 42平米 35平米
132
约294 约120 约540 685
79
41 63 约482 680
60%
14% 52% 89% 99%
龙湖时代天街公寓楼凭借品牉、地段、产品赠送等优势取得开盘当天基本售罄癿销售业绩 COSMO价格较高，整体去化速度缓慢，跃层因为主推，丏10%赠送，销售率较之平层较高
第3季度
约1800套/7万方
第4季度
2012年 第1季度
2012年 第2季度
合计
约1100套/5.7万方
潜在顷目
公寓竞品
龙湖时代天街
龙湖后工顷目占地面积35.3万平米，总建筑
3号楼写字楼 1、2、4号楼公寓 5、6号楼住宅
9 4 3 2
面积约131万平米
8 5 7 6 1
物业形态包拪高层、洋房及商业 其中— 商业总计约51万方 住宅总计约53万方 地下车库面积25.5万方
项目名称
龙湖时代天街 COSMO 新干线 南方东银ARC 华润事十四城
开盘时间
2010.12 2011.3 2011.2 2011.6 2011.2 2010.6
楼栋号
1、2号楼（清水） 4号楼（清水） A栋（平层精装）
户型面积
29-51平米 29-42平米 36-68平米
龙湖常营天街商业阶段推广沟通方案(红鹤)2011-113页
事件营销2－重庆天街业主跟庄
时间：2011年7月20日 地点：项目售楼处现场 形式：有请重庆龙湖天街老业主莅临现场，证言，跟庄。
配合网络及软文炒作
事件营销3－创意集市气球
方案二 30年后，谁将为你的养老买单？IMAX影院、四季 百货，地铁M6常营站上盖龙湖·长楹天街商铺， 世界城市财富原始股，限量认筹中65797777
彩信
事件营销1－商业授勋仪式
时间：2011年7月10日 地点：项目售楼处现场 形式：针对院线、冰场、商超三大品牌举办授“龙湖天街商业勋章”仪式
二、核心卖点提炼
1、卖点跟着政府走。 综合体是城市功能升级换代的载体。它所承担的历史使命是提升城市服务，提高现代商务 人居生活水平。因此，推广中重点推介的一张王牌就是政府规划。一般此类产品会建在城 市副中心,经济开发区或者政务区。以后会对周边形成辐射,带动一个区域的经济发展,成为 类似于城市名片的效应。未来会有怎样的蓝图，商圈大小人流密集度、区域地块价值等。 这些潜在客户最关心的问题都是围绕区域前景展开的。 所以，要坚持“跟着政府走”的原则。 2， 挖掘不同形态物业的核心卖点，做整合推广。 在树立项目整体形象的基础上，要根据市场的实际情况确定项目不同物业推售节奏，每一 种物业都应该在整体形象之下赋予新的概念和内涵，而在不同类型的物业营销推广之间的 切换也需要相应的铺垫和转折，切忌生硬仓促，一般可以通过活动形式切换物业卖点进行 推广。
四、媒体组合策略
线上推广传递信息，线下推广制造氛围。 受通道因素影响，线上推广只是起到传递信息的功能。例如项目的卖点，销售信息等内容 可以比较及时得传递给消费者。但新形势下的地产营销对现场氛围的要求日益提高。通过 现场造势，能使客户更直观得感受项目特质，为整体推广蓄积人气。
龙湖集团 重庆时代天街商业策划报告
龙湖后工项目商业策划报告2009年12月25日北京。
上海。
深圳。
成都。
重庆。
沈阳 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. ShenyangPage 0报告提纲一、城市宏观环境分析 城市宏观环境分析 二、商圈可行性论证 三、标杆企业研究 四、竞争项目分析 五 项目整体发展战略建议 五、项目整体发展战略建议Page 1城市宏观环境分析城市概况 宏观经济分析 城市规划分析 重庆商业市场分析Page 2城市宏观经济分析待补充 （实习生）Page 3重庆整体商业市场分析重庆商业发展迅速，主城区商业发展成熟，新兴区 域发展迅速，商业多中心发展趋势明显9 2 3 本项目 4 8 1 5 6 10 7 1 11未来商业格局传统商圈：－面积450万平方米 面积450万平方米 －零售总额：450亿元 － 1 解放碑商圈 － 2 观音桥商圈 － 3 沙坪坝商圈 － 4 杨家坪商圈 － 5 南坪商圈新规划商圈:重庆主城区的5个传统商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家 坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈）的发展受到道路、建筑等硬件 限制，其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》；TCBL研究Page 4－ 面积：增加180万平方米 － 零售总额：120亿元以上 － 6 茶园商圈 － 7 西永商圈 － 8 大渡口商圈 － 9 北碚商圈 － 10 渝北商圈 － 11 巴南商圈重庆整体商业市场分析 大坪在政府高定位的规划中，将得到快速发展大坪作为重庆城市几何中心，交通枢纽地 带，目前迎来了大规模的住宅、商业开发， 知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度； 大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心 区域，几何中心的城市地位将得到正名。
解放碑：发展最成熟，稳步上升 代表商业项目：大都会广场、美美百 货、王府井百货、重百 沙坪坝：发展建设中 代表商业项目：嘉茂购物中心、王府 井百货、重百 大坪：目前处于建设阶段 观音桥：高速发展中 代表商业项目：北城天街、茂业百货、 新世界百货、新世纪百货沙坪坝 大坪 杨家坪观音桥 解放碑杨家坪：高速发展中 代表商业项目：西城天街、家乐福、 新世纪百货、重百 南坪：发展建设中 代表商业项目：百盛、新世纪百货、 人人乐南坪资料来源:TCBL研究Page 5重庆整体商业市场分析重庆目前迎来了城市综合体大开发 的阶段，支持着各自的城市副中心 或商圈的发展 或商圈的发展； 而未来城市综合体中的商业体量也 比较大 如重庆天地、中渝项目的 比较大，如重庆天地、中渝项目的 商业体量均达到约40万平方米。
龙湖西城天街商业策略方案
Watsons B117
Potato&Co
多样屋 B118
Aussino B119
和合谷 B122
乐杰士 B124
吉野家 B123
Sizzler B121
Taco Bell B120
零售 餐饮 休闲 娱乐 服务
1F层
编号 1F01 1F02 1F03 1F04 1F05 1F06 1F07 1F08 1F09 1F10 1F11 1F12 1F13 1F14 1F15 1F16 1F17 1F18 1F19 1F20 1F21 1F22 1F23 1F24 合计：
天街商业策略方案V1.2
Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie
三联商业机构(AXIS) 2006年12月19日 中国·上海
前言 本商业策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑规划调整建议的基础上，
针对西城天街的业态规划、租户组合所提出的调整建议并进行的租金评估 主要内容如下： 1.0 租户组合调整建议 2.0 租金评估及收入测算
使用面积 5,048 377 147 172 48 99 247 194 149 150 150 210 740 1,025 169 123 220 9,268
3F01 百货主力店
@B1/1F/2F/3F/4F/5F
Hoso Place 3F02
Fox 3F03
Apple Jeans 3F04
Lids 3F05
优之良品 B108
B105 31种美国冰激凌
水果捞 B109
B101 百货主力店 @B1/1F/2F/3F/4F/5F
RMB160/月
RMB150/月 RMB100/月
2012年重庆龙湖时代天街项目通达性报告
G:\Project项目\SZ_Project\C83684\Report\Final Rpt\Text Rpt\重庆龙湖时代天街项目通达性报告终稿20120309.doc
iii
弘达交通咨询（深圳）有限公司 北京分公司
图目录
重庆龙湖时代天街项目 通达性报告-终稿
图 1.1 项目位置示意图……………………………………………………………… - 1 –
职位
助理交通工程师 副董事 董事
签名 李金平
日期 2012-3-9 2012-3-9 2012-3-9
以上报告纯粹为重庆龙湖成恒地产开发有限公司相关利益而制作，其它单位在未征得弘达同意的情 况下，不得随意使用本报告内的任何数据或向其它个人或单位发放相关资料。
弘达交通咨询（深圳）有限公司北京分公司
弘达交通咨询（深圳）有限公司 北京分公司
4.12 远期交叉口建议（大石路-大坪正街实现规划）..............................................- 43 -
4.13 远期交通组织（大石路-大坪正街实现规划） ..................................................- 44 -
3.5 现状交通流量调查.......................................................................................................- 14 -
3.6 现状公共交通系统.......................................................................................................- 16 -
重庆龙湖时代天街考察报告
10/17/2013
总平面图
集合大型贩物中心，精品商业步行街， 国际品牌专营店、一站式专业卖场、休闲 娱乐பைடு நூலகம்心、创意SOHO办公空间。
满足集贩物、居住、办公、商务、创 意产业、休闲、娱乐、运动、文化、交通、 旅游等全方位城市生活需求。 甲级写字楼，星级酒店，品质住宅， 城市广场等.....以多元化的组成，浓缩城 市机能。
重庆商业综合体考察 ——龙湖
街
时代天
小组成员：***\***
重庆商业地产现状：
在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化。。。 高楼鼎立、车水马龙、花灯璀璨。。。。 解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、大坪。。。重庆几大商圈已经成型，并产生了 惊人的消费指数： 例：2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半。。。 LV、GUCCI、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆。。。
10/17/2013
都市综合体，城市CBD中的“小型城市”
Office 办公 Apartment 居住
Traffic 交通
都市综合体
=
Entertainment 文娱 Shopping 商业 Hotel 酒店 Exhibition 展览
Restaurant 餐饮
10/17/2013
都市综合体“四大特征”
主力业态;主题百货，影院，独立设计品牌
10/17/2013
UG 层
一期各层平面图
10/17/2013
L1 层
10/17/2013
L2 层
10/17/2013
L3 层
10/17/2013
L4 层
10/17/2013
L5 层
重庆龙湖时代天街阶段执行提案2011-65页
项目规划于商圈
价值的意义，奠 定商圈TOP 等级
层
级
中产家庭式购物时
项目商业形态于
尚中心
购物 休闲 娱乐 多
商圈价值的意义，
品牌旗舰店集合 400多个时尚尖端 品牌荟萃
品牌多功能集成
奠定商圈全功 能集成
具体执行
8月 20日
9月 15日
炒作启动
政府论坛活动
全球招商大会
中央商圈形象认知阶段
硬广 超级购物集群诞生
标题
60万方亚洲购物中心集群Super Mall，来了
Super Mall，汇萃眼见的未来
一期17万方“城市家庭时尚中心“，璀璨而出 龙湖时代天街全球招商大会，9月15日恢弘启幕
内文： 汇萃全球风尚，鸿篇钜制亚洲购物中心集群Super Mall。 2011，买龙湖时代天街，持购Super Mall原始股，开启你的亚洲商业时代。
五大磁场效应，做龙湖Super Mall原始股东 地段磁场（大坪商业辐射力，汇聚全球生意） 商业磁场（60万方亚洲商业巨舰，磅礴商业规模，覆盖全重庆） 消费磁场（城市中产家庭/时尚潮流族/商务人士的体验之都） 时尚磁场（全球风尚，汇萃于此，领衔亚洲商业时代） 交通磁场（轻轨、地铁双轨环侍，提速重庆的财富时代）
电台释放全球招商信息，席位有限，为招商启幕形成市场紧迫感
电台 投放时间：9月6日-9月14日 投放媒体：交广台、音乐台
男声甲：1700个品牌，抢占400个进驻龙湖时代天街的机会！ 男声乙：9月15日，龙湖全球招商大会，恢弘启幕！ 合 声：60万方亚洲购物中心集群Super Mall——龙湖时代天街，
软文
软文
报版硬广、软文 投放时间：8月26日、9月2日 投放报纸：晨报、商报 建议投放形式：左硬右软
重庆时代天街调查报告
时代天街购物中心开发商：重庆龙湖成恒地产开发有限公司项目概况：龙湖时代天街项目占地面积: 25.33万平方，总建筑面积：130万平方，商业体量63万平方，写字楼15万平方，创意SOHO25万平方，高层公寓15万平方，中央公园2万平方。
项目定位和特色：项目规模超过4个北城天街之大，规划有世界罕见的单项目8000个左右的停车位，建成后将是亚洲最大商业体之一。
项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho 空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标。
ART deco新古典主义建筑风格。
商城之间，形成舒适循环的内部步行街。
是中国绿化覆盖率最高的购物中心之一，独具特色的“艺术”主题中央大道，全联通屋顶花园。
全封闭式内部空间，提供恒温、舒适的购物空间。
以“蝴蝶山谷”和“冰川”为主题的室内设计让购物变成一种享受。
入驻品牌：时代天街主力店品牌丰富，包含了像H&M、优衣库、ZARA、Jackjones、ONLY、VEROMODA的旗舰店，以及龙湖的设计团队远赴日本引进的国内只有背景、上海、深圳才有的且相当流行的儿童职场体验馆。
大型百货商超由类似伊藤洋华堂、王府井百货、太平洋百货、远东百货、百盛购物广场等一线品牌商超投标入驻，并且还有UME、万达、太平洋等知名影院入驻。
业态布局：60万平方米体量,8000个停车位，1000多家品牌店铺，100多家食肆酒吧，2家豪华电影院、2家时尚百货、1个流行家居馆、1个高端电器馆，1个大型真冰场、1个儿童职场公园，并涵盖全重庆数量最多的旗舰店、独家店以及概念店。
一期建筑面积：约17万平方米主力业态：精品百货、IMAX影院、婴童次主力店、国际情调餐饮一期--城市·家庭时尚中心二期建筑面积：约25万平方米主力业态：潮流百货、儿童职场公园、真冰场、酒吧街、演艺广场、书城、儿童次主力店二期--城市·家庭文娱中心三期建筑面积：约14万平方米主力业态：国际家居馆、电器馆、国际风情街三期--城市·家庭功能中心。
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
成都龙湖时代天街个案简析课件
对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、 品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本 。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更 加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排 、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行 深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
3
体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业 地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素 ，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组 成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。
重庆龙湖时代天街项目二三期业态落位2011
电影院
零售 餐饮 娱乐 服务
时尚百货 6,100平米
个人 护理
5F层/326标高
楼层定位：娱乐休闲
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2.0 二三期业态规划建 议
E、F地块
标高 楼层
销售部分
持有部分
316
3F
连接A3地块 餐饮风情街 餐饮风情街
310
2F
连接A3地块 餐饮风情街 淘宝街
家居馆
现代风格 家居馆
欧美风格 家居馆
•独栋商业建议按照餐饮业态设置 工程条件； •建议单层面积400-500平米，并 规划独栋商业之间的连廊； •建议在写字楼裙楼考虑该区域统 一的卸货功能；
•此处属于写字楼裙楼，建议规 划健身中心、足浴、spa等业 态，如自然美SPA，力美健健身 中心、足宝宝足浴等，满足相关 商务消费需求； •并可针对相关商务宴请需求， 规划大型餐饮酒楼；
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2.0 项目二三期业态规划建议
Page 9
2.0 二三期业态规划建
议
零售
A3、C1、C2地块
餐饮
娱乐
五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩
服务
标高 340
楼层 6F
花园餐厅
A3地块 屋顶花园
C1地块（非village)
C2
336
5F
大型餐饮
331
4F
运动户外零售 /生活零售
一般家居广场需求面积及楼层建议：
1、总建筑面积建议为30,000平方~150,000平方，楼层不超过4层最佳，最多不超过5层。 2、层高要求： 根据建筑装修风格要求，并考虑空调，消防等设备管道的安装空间，每层层高在6米为最佳，空 调消防等设备管道安装完毕后管道设备地面局楼层地面的最终净高以不小于4米为佳。 3、内部结构及纵深： 1）物业内部纵深以在120米左右为佳，最小不能小于70米; 2) 物业内部避免有中空结构，梁，柱及结构死角应尽可能少，柱间距以8*8以上为佳; 3）避免有塔楼电梯井筒体位于商场中间部位; 4）物业各楼层的单位面积承重荷载应符合商场的设计要求的设计要求（一般≥350KG/m2）。
重庆龙湖西城天街营销策划方案2006年-12页-fsw
龙湖·西城天街soho营销策划方案第一部分：市场分析一、市场概述(一) 市场整体综述1．市场集中放量，压力增大自2005年一连串的宏观调控政策发力之后，重庆市的房地产市场持续低迷，全年的销售面积同比下降6.7%，销售金额同比只增加了约8%。
2004年以后拿地项目的开发进度明显减缓，这种情形一直持续到2005年末。
年末由于资金回笼的压力，大量积压项目纷纷入市，第四季度新开盘量达到历年来峰值280万平米。
2006年一季度新批预售面积238.98万平米，同比下降8.9%。
二季度新批预售面积452.54万平米，同比上升36.6%。
特别是二季度新入市项目达到65个，面积达到208万平米。
大量的新项目入市，给原本就疲软的市场增加了很大压力。
1~6月主城区商品住宅成交均价为建面2676元/平米，同比下降1.8%，其中3000元以下价位的住宅增加6个百分点。
2．宏观调控，需求疲软自2005年“国八条”开始，国家逐渐将宏观调控的重点从抑制投资、严控开发、销售流程向抑制需求的方向转变，尤其对于以投机、投资为目的的购房需求进行了非常严厉地打压。
这一系列措施给整个市场带来了极大的影响，由于交易过程复杂化、交易成本增加加之国家明确的政策导向等一系列因素的影响，在市场中最具购买能力的、以纯投资、投机为目的的购房者被严格控制，同时以改善居住条件及带有投资意向住房需求同样被严重遏制。
在市场中最具影响力的中高端客户的数量急剧缩水，多次购房客户的心理趋于保守，观望心态加剧，中低端项目的首次购房客户则更趋于理性，对总价、性价比等理性指标更为重视。
3. 投资市场遭受政策打压在目前的环境下，投资市场受到的政策打压明显，特别是明确取缔“返租回报”、“购买第二套房的按揭利率调整”、“加息”等一系列措施的出台，很明显，当前房地产投资性物业基本上在市面上集体失声。
（二）soho市场综述1．Soho市场主要特征：a.目前的soho，通常拥有地段的中心优势，淡化居住功能，强调其商务公寓属性。