物业经营管理-成本管理(PPT39页)

营
期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。
– 滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方
管
式。
理
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第三节 成本预算
物
• 2、概率预算
业
– 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所
涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内
经
的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来
– 二是劳动力耗费所创造的价值
理
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2
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （二）物业管理成本构成
业
• 1、营业成本
经
– 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直
接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用
营
等。
• 2、期间费用或经营管理费用
管
– 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业
理
• 可缓成本 • 可免成本
• 附加价值成本
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第二节 成本估算方法
物
业 • 一、成本估算的目的
– 服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理
经
服务费用报价
营
– 服务于物业管理服务实施过程中企业内部的
成本管理工作
管
理
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第二节 成本估算方法
管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直
理
接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
– （三）划清营业成本与期间费用的界限
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第一节 物业管理中的成本及其分类
物
业
• 二、物业管理成本的分类
– （一）按照经济性质分类
经
• 外购材料
营
• 工资
• 职工福利费
管
• 折旧费
物 业 经 营 管 理
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第二节 成本估算方法
物
– （四）保安费估算
业Байду номын сангаас
• 1、保安系统费
经
• 2、保安人员人身保险费
营
• 3、保安用房和保安人员住房租金
管
理
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第二节 成本估算方法
物
– （五）清洁卫生费估算
业
• 1、清洁工具购置费
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第二节 成本估算方法
物
– （二）办公费估算
业
• 1、交通费
经
• 2、通信费
营
• 3、低值易耗文具、办公用品费 • 4、书报费
管
• 5、宣传广告和市场推广费
理
• 6、法律费用 • 7、节日装饰费
• 8、办公用房租金（含水电费）
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规
管
定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的
成本的一种财务管理活动。
理
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第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的基本要求
业
• 1、成本预算必须同其他预算相协调
经
• 2、成本预算要以各项定额为基础
理
• 利息支出
• 税金
• 其他支出
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第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （二）按照经济用途划分
业
• 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用
经
途各不相同。
营
– （三）按照与业务量的关系划分
• 固定成本
管
• 变动成本
理
• 半固定或半变动成本
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营
• 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证 • 4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
管
• 5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
理
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第三节 成本预算
物
业
• 二、成本预算的编制方法
– （一）固定预算
经
• 固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费
营
用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业 务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实
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第二节 成本估算方法
物
业
– （三）共用部位与共用设施设备的日常运行 和维护费估算
经
• 1、维修保养费
营
• 2、装修费 • 3、能源费（电、气、油料等）
管
• 4、康乐设施费
理
• 5、杂项费用
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第二节 成本估算方法
与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内
管
容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上
理
编制成本预算。
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第三节 成本预算
物
– （四）滚动预算和概率预算
业
• 1、滚动预算
经
– 滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情
况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时
营
服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际 发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行
管
严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本
与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠
理
正，使实际成本限定在预算范围之内。
• 广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还 包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为 降低以后的物业管理成本提供参考。
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第四节 成本控制
物
– （二）成本控制的分类
业
• 1、按控制的时间特征分类
经
– 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制
和事后控制。
营
• 2、按控制的机制分类
– 前馈性控制
管
– 防护性控制
理
– 反馈性控制
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第四节 成本控制
预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实
营
际。
– 概率预算的编制方法是：
管
» 确定预算编制所涉及的每一变量。
理
» 确定每一变量的变化范围及其可能性。 » 计算各变量不同“组合”的联合概率。
» 对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加 总，求取成本期望值。
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第四节 成本控制
物
业
• 二、成本控制的原则与程序
– （一）成本控制的原则
经
• 1、全面控制原则
营
• 2、讲求经济效益原则
• 3、责权利相结合原则
管
• 4、例外管理原则
理
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第四节 成本控制
物
– （二）成本控制的程序
业
• 1、确定控制标准
经
• 2、执行控制标准
润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹
性预算和管理费用弹性预算。
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第三节 成本预算
物
– （三）零基预算
业
• 零基预算是指以零为基础的预算。在每一预算
经
期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计
期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有
营
的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要
物
业
• 二、主要成本项目的估算方法
– （一）人工费的估算
经
• 1、基本工资
营
• 2、社会保险费
• 3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、
管
教育经费）
理
• 4、加班费
• 5、服装费
• 6、工服洗涤费
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
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经
的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存 关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量
营
水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的 费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成
管
本预算的预算编制方法。 • 弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未
理
来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而 产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利
管
际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出
的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或
理
减量预算编制法，
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第三节 成本预算
物
• 优点：编制简单，预算的编制成本较低；由于
业
固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出
水平的控制要求易于为各部门所接受。
经
• 缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项
营
费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难
以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采
管
用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难
以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极
理
性。
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第三节 成本预算
物 – （二）弹性预算
业
• 弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析
理
的指标有两类
– 经济效益指标（成本（费用）降低额和成本（费用）
降低率）
– 服务质量指标
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第四节 成本控制
物
业
• 四、成本的日常管理
– （一）利用物业管理周期理论进行成本控制
经
– （二）严格实施预算的凭证控制
营
– （三）建立健全费用开支与报销审批制度
管
理
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理
• 6、园林景观再造费
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第二节 成本估算方法
物
– （七）固定资产折旧费估算
业
• 1、交通工具（汽车等
经
• 2、通信设备（电话机、手机、传真机等）
营
• 3、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空 调机等）
管
• 4、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）
• 5、其他设备
营
• 3、分析相关差异 • 4、纠正成本偏差
管
• 5、进行考核奖罚
理
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第四节 成本控制
物
业
• 三、成本控制的组织体系
– （一）成本控制责任中心的建立
经
• 1、成本中心
营
• 2、费用中心
管
– （二）成本控制责任中心的业绩考评
• 考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩
经
• 2、劳保用品费
营
• 3、清洁机械材料费 • 4、化粪池清理费
管
• 5、垃圾外运费
理
• 6、其他费用 • 7、水池清洁费
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第二节 成本估算方法
物
– （六）绿化养护费估算
业
• 1、绿化工具费
经
• 2、劳保用品费
营
• 3、绿化用水费 • 4、农药化肥费
管
• 5、杂草清运费
管
• 5、管理费
理
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第二节 成本估算方法
物
业 • 三、成本估算结果汇总
经 营 管 理
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第三节 成本预算
物
业
• 一、成本预算的意义与要求
– （一）成本预算的概念与意义
经
• 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企
营
理
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第二节 成本估算方法
物 – （八）保险费估算
业 经 营 管 理
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第二节 成本估算方法
物
– （九）专项维修资金
业
• 1、工资津贴等费用
经
• 2、设备、零部件和材料购置费
营
• 3、机械使用费 • 4、水、电、气费
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第三节 成本预算
物
业
• 三、成本预算的编制程序
– （一）成本预算的编制方式
经
• 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下
营
一上式”。
管
理
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第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的编制程序
业
• 收集和整理有关资料。
经
• 对预算期成本指标进行预测。
营
• 根据企业（部门）特点编制成本预算。
物
业
经
成本管理
营
管
华东师范大学东方房地产学院
理
谢福泉
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1
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
业
• 一、物业管理中的成本
– （一）成本的含义
经
• 成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程
营
中发生的、以货币形式表现来的各种物化劳动 和活劳动的耗费。
管
– 一是所耗费的生产资料转移价值
5
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （四）按照计算依据不同划分
业
• 目标成本
经
• 定额成本
营
• 计划成本 • 实际成本
管
理
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6
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （五）按照与决策的关系划分
业
• 边际成本
经
• 差异成本
营
• 机会成本 • 估计成本
管
• 沉没成本
物
• 按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开
业
环控制和成本闭环控制。
经
• 按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级 控制。
营
• 按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制
和相对成本控制。
管
• 按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材
理
料成本控制、工资控制和管理费用控制等。
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管
理
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第三节 成本预算
物
– （三）不同成本的预算编制
业
• 1、营业成本预算
经
• 2、管理费用预算
营
• 3、财务费用预算
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第四节 成本控制
物
业
• 一、成本控制的含义与分类
– （一）成本控制的含义
经
• 狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理