中建三局新川342亩项目定位报告(终稿)

城南楼市格局变化
城南区域目前形成核心的6大发展板块，其中新川板块属于城南新兴改善热点区域
大源
老华府
南湖
新华府
新川 麓山
大源：城市中产改善集中区
月均去化876套，现实售价16031元/㎡ 代表项目：朗诗南门绿郡
老华府：刚需向改善升级区域
月均去化653套，均价9765元/㎡ 代表项目：中信城右岸
新Fra Baidu bibliotek府：新兴改善区域
华润时光里，中铁城商业配套，新川小学等陆续呈现
城南4大交通大动脉之红延线，热点改善板块之新川，核心腹地。 区域发展复合成都城市发展“双核战略”方向。 区域的产业、商业、教育配套正在逐步完善。
区域属性带来的定位思考？
1、新川区域正在逐步走向成熟，并且拥有丰富的想象空间。 2、依托主流区域建立项目的主流影响力，具备打造明星盘的区域基础。 3、项目定位适合高举高打，产品力上需要考虑足够的前瞻性和溢价能力。
占地面积：210亩 商业占比： 51%:49% 建筑面积：70万平米
布局新川，高策在新川拥有绝对优势
整个新川在售项目，嘉年华项目、沁园项目、朗基项目、北大资源项
目、华润项目，链家高策覆盖率高达80%以上
我们了解区域，熟悉区域客户，更能精准的把握定位
工作思维方法论
基于链家高策在城南和新川丰富的项目销售和定位经验 针对342亩项目三大基本属性：城南核心区、大盘、高商业指标
区域配套变化
配套逐渐完善，但商业量级与大源有较大差距
A。交通逐渐完善
毗邻城市主干道红星路南延线及天府大道，拥有双地铁优势（地铁1、6号线），交通便捷。
B。产业发展，初见成效
新川创新科技园未来必然能成为成都重要的经济发展极，为区域带来大量产业人 口，对于住宅的需求会有明显的飙升。
C。商业、教育配套逐渐加码
北大资源颐和翡翠府 （10亿）
万科·理想城 （8亿，开盘3个月）
万科城 （15亿）
2年累计销售3000多套，创公寓销售神话
嘉年华SMART公寓 （6亿）
成都众多大盘均与我们存在直接的联系，花样年·家天下、万科城、万科理想城等，这座城市的大盘兴盛始终与我们息息相关。 同时，高策对新川片区并不陌生，我们在区域代理有嘉年华国际社区、北大资源颐和翡翠府、朗基和今缘、北大资源紫境府等项目， 我们了解这片区域，了解这片客群。
项目位于成都城南，天府新城核心区，同时位于高新区新川创新科技园内部。
项目距离天府广场14.5公里，距离双流国际机场14公里； 红星路南延线通车、天府大道CBD商务区成熟、新领事馆区设定，国际化步伐加速；
中心 城区
绕城高速
双流国 际机场
二环路 天府广场
三环路 8KM
本案
新川创新科技园
剑 南 大 道
益天 州府 大大 道道
月均去化113套，均价11425元/㎡ 代表项目：万科翡翠公园
新川：城南新兴改善区
月均去化488套，均价13299元/㎡ 代表项目：龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府
南湖：刚需向改善升级区域
月均去化121套，均价10899元/㎡ 代表项目：远大中央公园、海伦春天
麓山：城南刚需聚集区域
月均去化627套，均价8214元/㎡ 代表项目：滨江和城，三利麓山城，合能枫丹铂鹿
大城待筑 影响成都
中建三局新川342亩地块定位思路
2017.3.12
恭喜中建三局拿下新川342亩地块，正式布局成都。
对于新川342亩地块
链家高策从司南开始就一直关注，更有深耕城南后的深刻见解。
前言
本次汇报的内容是本项目顾问报告的思路：
对一个项目的定位思考，最重要的是通过对本体（规划条件+所处地段）和区域价值（各种属性 ）的细致调研和研判，去发现在定位过程中遇到的所有问题，尤其是核心问题，通过对核心问 题的突破，找到定位的明确方向。
红本案
星 路 南 延 线
城市格局变化
新成都新城市战略： 一城双核共兴，城市呈哑铃型形态发展，新川板块成为新核心
双核战略（哑铃模式)
从主城区到兴隆湖天府新区为核心
以软件园、金融城、以及未来的新川创新科技园产业集中 区形成，产业人口将向两端迁移 ① 由于城南软件园、孵化园以及城南CBD中的办公聚集已
经成型。已经有大量人群聚集在城南。形成的模式是类 似一个哑铃的模式。通过道路向城市两边导入。 ② 主城区也即将进入旧城改造时代，大量旧城改善地块涌 现，催生主城区不断发展。
如何理解？：城南核心区、大盘、高指标商业
高策优势对接
高策优势--熟悉城南，了解城南
在成都向南大跃进的同时，
从2008年开始 高策新源的核心骨干团队开始深耕城南；
（天府长城3、4期、半岛城邦1、2、3期、建发天府鹭洲、建发中央鹭洲、建发浅水湾、中海桐梓林壹号、保利心语、公园5 号、泛悦国际、美年广场、福年广场、香年广场、万科海悦汇城）
从2014年开始， 高策新源在城南做了大量的各类型项目；
（万科金域名邸、中洲锦城湖岸、朗诗南门绿郡、北辰南湖香麓、嘉年华国际、北大资源怡和翡翠府、中海九号公馆、中海桐 梓林壹号……）
高策操盘明星项目
中洲锦城湖岸 （24亿）
北辰朗诗南门绿郡 （8亿）
城南改善名盘，单价由8000元/㎡到 16000元/㎡缔造者（高层）
定位标的/理解
城南核心区 项目关键词：
（新川）、
大盘 、 （342亩）
高商业指标（51%商业）
A地块指标
占地面积
175亩
容积率
4.0
体量
46.7万方
容积率
4.0
商业占比
≥51%
建筑密度
40%
限高
150米
B地块指标 166亩 4.0
44.3万方 4.0
≥51% 40% 150米
定位思维的源头在于，
高策城南项目定位案例
对于城南新川片区，我们并不陌生，包括长冶南阳御龙府、沁园世纪广场、华润时光里等符 合型商住项目，高策均直接参与其前期定位。
北大资源紫境府
占地面积：123亩 建筑面积：24万平米
沁园世纪广场
占地面积：68亩 商住占比：51%:49%
华润时光里
占地面积：66亩 商业占比：100%
花样年·家天下
方法论：3大定位可行性研究法+大盘价值体系+三局品牌运营思维
① 市场可行性研究 ② 技术可行性研究 ③ 经济可行性研究
此次 链家高策期待
与中建三局一起打造
天府新城未来五年 最具影响力的项目
实现城市占位——中建三局的品牌落地
从本体出发，探索本项目定位思考逻辑！
1 本体 初识
项目区域占位
项目区位：城南4大交通大动脉之红延线，新川创新科技园，交通通达性高。